Avocat en Transformation Urbaine à Istanbul : Guide du Processus 6306, du Bâtiment à Risque au Permis d’Habiter (2026)

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk applique un modèle de conseil juridique en transformation urbaine gérant les dossiers de transformation urbaine de bout en bout, de la phase de «détection de bâtiment à risque» jusqu’à la phase de «contrat de construction en échange de parts de terrain, permis de construire et permis d’habiter». Notre cabinet basé à Tuzla accompagne les copropriétaires, les conseils de représentants et les syndics de copropriété sur la rive anatolienne d’Istanbul et la ligne Gebze–Kocaeli.

Qu’est-ce que la loi n° 6306 ? Objectif et Portée

La loi n° 6306 relative à la transformation des zones à risque de catastrophe a été adoptée le 16.05.2012 et est entrée en vigueur après sa publication au Journal Officiel daté du 31.05.2012. L’objectif de la loi est de déterminer les procédures et principes des processus d’amélioration, de liquidation et de rénovation afin de créer des environnements de vie sûrs et sains, conformes aux règles de la science et de l’art, dans les zones à risque de catastrophe et sur les terrains et parcelles où se trouvent des structures à risque en dehors de ces zones.

La loi ne couvre pas seulement le risque sismique. Les risques de catastrophe tels que les glissements de terrain, les éboulements, les inondations, les dommages graves, etc., sont également inclus. En pratique, en Turquie, tous les bâtiments sont couverts par la loi n° 6306 ; chaque structure identifiée comme « à risque », quelle que soit son ancienneté, son emplacement ou sa zone sismique, peut bénéficier des dispositions de la loi.

La différence entre un bâtiment à risque, une zone à risque et une zone de réserve de construction

Le champ d’application de la loi s’articule autour de trois concepts fondamentaux. Si ces trois concepts sont confondus, l’institution à laquelle le propriétaire doit s’adresser et la voie légale à suivre changent.

Institutions compétentes et délégation de pouvoir à Istanbul

Savoir qui est votre interlocuteur dans le processus de transformation est la première condition pour ne pas manquer de délai.

• Présidence de la Transformation Urbaine: C’est l’institution clairement définie par la Loi n° 7471 en 2023 et placée au centre de l’exécution des processus de transformation. Elle a le pouvoir de gérer la détection des structures à risque, les procédures d’évacuation et de démolition, les ventes de parts, les processus d’expropriation et le mécanisme de financement.
• Administration: Les municipalités, les municipalités métropolitaines et, le cas échéant, les administrations provinciales spéciales.
• TOKİ: Peut assumer les tâches de production de logements, de développement de projets et de mise en œuvre dans les zones de réserve.
• Directions provinciales de l’environnement, de l’urbanisme et du changement climatique / Directions de la transformation urbaine: L’interlocuteur technique pour les demandes d’approbation de détection, d’aide au loyer et de vente de parts.

Modifications de la Loi n° 6306 entre 2019 et 2026

Pour comprendre l’état actuel de la loi, il est nécessaire de connaître l’historique de ses modifications. Le tableau ci-dessous résume ces modifications ainsi que leurs conséquences pratiques pour le propriétaire.

Modification du règlement du 04 février 2026 : Qu’est-ce qui a changé pour les propriétaires ?

Le règlement modificatif publié au Journal officiel daté du 4 février 2026 et numéroté 33158 a soumis le processus de prise de décision et de vente de parts à une discipline procédurale détaillée. Les principales innovations sont :

• L’obligation de réunion a été introduite. Afin de prendre des décisions concernant les nouvelles applications à réaliser sur les parcelles où se trouvent des constructions à risque, tous les propriétaires sont convoqués à une réunion sur demande de l’un d’eux. Il n’est plus suffisant de prendre des décisions en “collectant des signatures”.
• La procédure de convocation a été standardisée. Le lieu et l’heure de la réunion sont notifiés aux propriétaires en remplissant le formulaire ANNEXE-12 joint au Règlement ; par affichage pendant 15 jours à la mairie concernée ou à l’entrée du bâtiment/tableau d’affichage si la construction n’a pas encore été démolie, ou par l’intermédiaire d’un notaire.
• L’obligation de document a été introduite. Il est devenu obligatoire d’ajouter des documents tels que les invitations aux réunions et les procès-verbaux au dossier de candidature.
• Une condition préalable à la licence a été introduite. Avant les demandes de permis de construire, il est exigé que les notifications aux propriétaires n’ayant pas participé à la décision soient complétées et qu’une demande de vente ait été faite auprès de la direction concernée.
• Nouvelle mention sur l’acte de propriété. Après l’annulation de la mention de construction à risque, il est devenu obligatoire d’ajouter une mention dans la section des déclarations du registre foncier indiquant que le bien immobilier est “dans le cadre de la loi n° 6306”.
• L’ordre de priorité de vente a été clarifié. En cas de décision de vendre des parcelles contenant des structures à risque, il est obligatoire de proposer le bien immobilier en premier lieu à la Présidence, au Ministère ou à l’Administration compétente ; si la proposition reste sans effet, les opérations de vente sont effectuées. Le formulaire ANNEXE-13 est rempli pour l’annonce du jour de la vente.

Comment gérer le processus de transformation urbaine en 10 étapes ?

En tant que Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, nous gérons toutes les étapes des dossiers de transformation urbaine, de la décision de structure à risque jusqu’aux phases de permis de construire et de permis d’habiter, via un modèle de conseil progressif. Ci-dessous, vous trouverez le contenu juridique de chaque étape et les seuils qui entraînent le plus de perte de droits.

Processus d’évacuation et de démolition

En l’absence d’objection à la détermination d’une structure à risque ou en cas de rejet de l’objection, la détermination devient définitive. Après cette étape, la notification à effectuer par l’administration est la suivante : l’affichage du procès-verbal relatif à l’évacuation et à la démolition sur la structure, la notification aux propriétaires via le Portail e-Devlet et l’affichage pendant 15 jours dans le bureau du mukhtar (autorité locale) concerné. La procédure est réputée avoir été notifiée aux titulaires de droits réels et personnels le dernier jour de l’affichage au bureau du mukhtar.

Cinq points à connaître concernant le processus

1. Délais : L’administration accorde un délai aux propriétaires pour la démolition ; si la démolition n’est pas effectuée dans le délai imparti, un délai supplémentaire est accordé, et ensuite la démolition est effectuée d’office par l’administration.
2. Coupure des infrastructures : Si les propriétaires n’effectuent pas la démolition dans les délais, il est demandé aux institutions concernées de ne pas fournir d’électricité, d’eau et de gaz naturel à la structure à risque ; cette demande doit être satisfaite.
3. Soutien des forces de l’ordre : En cas d’entrave à l’évacuation, de portes verrouillées, de menaces ou de recours à la force, les portes peuvent être ouvertes par les forces de l’ordre avec une autorisation écrite de l’autorité administrative civile, et l’évacuation peut être effectuée d’office.
4. Frais : Les frais de détermination, d’évacuation et de démolition engagés par l’administration sont recouvrés auprès des propriétaires au prorata de leurs parts ; en cas de non-paiement dans les délais, les poursuites sont engagées conformément aux dispositions de la loi n° 6183.
5. La démolition n’est pas une fin, mais un début : Lorsque le terrain est libéré, le processus ne s’arrête pas ; au contraire, la prise de décision et la ligne de projet/permis s’accélèrent. En cas d’impossibilité de parvenir à un accord, les mécanismes de vente de parts et d’enchères publiques sont mis en œuvre.

Processus d’accord, Majorité Simple et Vente de Parts

Le processus d’accord progresse autour de la standardisation de l’offre, de l’équilibre de la plus-value, du choix de l’entrepreneur, de la négociation du contrat et de l’établissement en bonne et due forme des décisions des copropriétaires. La fixation du quorum de décision à la majorité simple des copropriétaires proportionnellement à leurs parts par la loi n° 7471 a considérablement réduit le pouvoir des propriétaires minoritaires d’entraver le projet.

Comment la part du propriétaire ne participant pas à la décision est-elle vendue ?

1. La décision et l’offre prises à la majorité simple sont notifiées au propriétaire n’ayant pas participé à la décision par voie notariée ou par affichage à la mairie de quartier.
2. Si l’offre n’est pas acceptée dans les 15 jours suivant la date de notification/de la date à laquelle la notification est réputée avoir été faite, la voie est ouverte à la vente de la part foncière.
3. La demande de vente, accompagnée des informations et documents nécessaires, est adressée à la municipalité de district à Istanbul, et dans les autres provinces, à la Direction de la Transformation Urbaine.
4. La part est d’abord vendue aux copropriétaires ayant conclu un accord, par voie d’enchères publiques, pour un montant qui ne sera pas inférieur à la valeur marchande déterminée par la Présidence.
5. Si la vente aux copropriétaires n’a pas lieu ; dans les structures à risque, elle est vendue à des tiers, à condition que l’accord soit respecté. Dans les zones à risque et les zones de réserve foncière, la valeur marchande peut être payée et acquise par la Présidence, l’Administration ou TOKİ.
6. Pour que des tiers puissent participer à la vente, il est impératif qu’ils déclarent par écrit accepter la décision de la majorité simple et qu’ils fournissent une garantie en espèces équivalente à 10% de la valeur marchande.

Que se passe-t-il si l’entrepreneur ne commence pas les travaux ?

L’article 6/14 de la loi n° 6306 permet aux propriétaires, par une décision à la majorité simple, de s’adresser à l’administration pour demander la résiliation d’office du contrat, en cas de non-démarrage des travaux dans un délai d’un an pour des raisons imputables à l’entrepreneur, ou si les travaux de construction sont interrompus et ne sont pas repris avec l’équipement nécessaire à l’achèvement du projet pendant au moins six mois. La jurisprudence effectue ce contrôle, sans examiner la faute de l’administration, sur la base des faits de « l’arrêt des travaux » et du « non-démarrage malgré la mise en demeure ».

Droits financiers dans la transformation urbaine : Aide au loyer, soutien aux intérêts et exonération fiscale

Les droits financiers en transformation urbaine ne se limitent pas uniquement à l’aide au loyer et au déménagement ; l’équilibre de la répartition des parts foncières, les indemnités de retard, les clauses pénales, les lettres de garantie, les assurances et les sanctions du programme de travail, le partage des charges communes ainsi que les litiges concernant la valeur marchande et le prix de vente font également partie de cette catégorie.

Aide au loyer

• Propriétaires (bâtiment à risque): Une aide mensuelle au loyer peut être versée aux propriétaires des structures évacuées par accord, à compter de la date d’évacuation. La durée de l’aide est de 18 mois pour les structures à risque situées en dehors des zones à risque. (Règl. art. 16/1)
• Zone à risque et zone de construction de réserve: La durée de l’aide au loyer est déterminée par l’institution compétente, à condition de ne pas dépasser 48 mois. Autrement dit, la durée n’est pas de 18 mois dans la zone à risque ; cette distinction est souvent confondue en pratique. (Règl. art. 16/1)
• Sections indépendantes en copropriété: Les propriétaires bénéficient de l’aide au loyer au prorata de leurs parts.
• Locataires: Un paiement unique d’un montant égal à 2 fois le loyer mensuel est effectué. Il n’y a pas de différence entre un locataire résidentiel et un locataire commercial.
• Titulaires de droits réels limités: Paiement unique d’un montant égal à 5 fois le loyer mensuel. Ceux qui résident dans l’appartement du concierge bénéficient également de ce coefficient.
• Demande: Pour les structures à risque, auprès de la Direction de la Transformation Urbaine ou de la municipalité si l’autorité a été déléguée ; pour les zones à risque et les zones de construction de réserve, auprès de la municipalité, de la TOKİ ou de la Présidence de la Transformation Urbaine. Les demandes peuvent également être faites via le Portail e-Devlet.
• Délai: Le délai de candidature est préclusif ; ceux qui manquent le délai perdent leur droit à l’aide.

Soutien aux intérêts

Le crédit de transformation subventionné par le Ministère est octroyé à long terme, dans la limite d’un plafond spécifié par unité indépendante, et une part significative des intérêts est couverte par le Ministère. Le point crucial est le suivant : Conformément à l’article 16/7 du Règlement d’application, la même personne ne peut pas bénéficier à la fois de l’aide au loyer et du crédit de transformation subventionné par les intérêts ; ce choix doit être fait avant l’expulsion.

Exemption de taxes et de frais

Dans le cadre de l’article 7/9 de la loi n° 6306 et de l’article 16/12 du Règlement d’application ; de nombreux postes sont exemptés, tels que les frais de notaire, les frais de titre de propriété et de cadastre, les taxes municipales (frais de certificat de zonage, de permis de construire, de permis d’occupation, les contributions aux routes et aux égouts, les frais de stationnement), le droit de timbre, les droits de succession et de mutation, ainsi que les frais de fonds de roulement. Un remboursement peut être demandé dans les cinq ans pour les montants payés par erreur.

Litiges de partage et de plus-value

Dans le partage après transformation, la mesure est la part de terrain enregistrée dans le titre de propriété, et non l’utilisation effective. La 5e Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que le fait qu’un propriétaire utilise effectivement une superficie supérieure à sa part de terrain enregistrée dans le titre de propriété ne justifie pas qu’il reçoive une part plus importante après la transformation. En revanche, l’établissement du plan de partage sur la base de « l’emplacement actuel de l’appartement » au lieu de la part de terrain peut entraîner une perte silencieuse de mètres carrés pour certains propriétaires ; il est donc impératif d’examiner comparativement le plan et le tableau de répartition des parts.

Applications des zones à risque et des zones de construction de réserve

Les statuts de zone à risque et de zone de construction de réserve renforcent l’aspect administratif de la transformation et augmentent le rôle de la Présidence, du TOKİ et de l’Administration dans le processus. Dans ces zones, les étapes d’accord, de transfert, de vente et de mise en œuvre doivent être évaluées en conjonction avec les procédures spéciales prévues par la Loi.

Dans les zones à risque et les zones de construction de réserve ; dans la phase ou l’îlot où l’application est effectuée, sans que la condition de démolition des structures ne soit requise et sans considérer si les propriétaires sont co-propriétaires de cette structure, la décision est prise par la majorité simple des co-propriétaires proportionnellement à leurs parts concernant l’unification des parcelles, la mise en œuvre individuelle ou combinée ou basée sur l’îlot d’aménagement, les opérations de division, de partage, d’abandon, de création et d’enregistrement au cadastre, la reconstruction de bâtiments, la vente des parts, et la réévaluation par échange de parts, partage des revenus ou d’autres méthodes.

Dans les cas où la majorité simple ne peut être obtenue, le mécanisme d’expropriation d’urgence peut être activé. Conformément à l’article 6/2 de la loi n° 6306 ; si aucun accord n’est trouvé à la majorité simple dans les trente jours suivant la notification faite aux propriétaires du terrain dont le bâtiment a été démoli, la Présidence, TOKİ ou l’Administration peuvent recourir à l’expropriation d’urgence pour les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques ou morales de droit privé.

La loi stipule que ces expropriations seront considérées comme des « expropriations destinées à la réalisation de projets de logement » conformément au deuxième paragraphe de l’article 3 de la loi d’expropriation n° 2942, et que le premier versement sera effectué à concurrence d’un cinquième des montants déterminés conformément à ce paragraphe. En d’autres termes, le montant total n’est pas payé d’avance ; un régime de paiement échelonné est appliqué. Par conséquent, le propriétaire recevant une notification d’expropriation urgente doit suivre séparément les délais à la fois pour l’annulation de la procédure d’expropriation et pour la détermination de l’indemnité.

Transformation urbaine à Istanbul : Observations sur le terrain

Istanbul est le centre des dossiers de transformation en Turquie, tant en termes de nombre que de valeur économique. Il existe trois différences pratiques propres à Istanbul, qui ne sont pas rencontrées dans d’autres provinces :

1. Délégation d’autorité : La Présidence de la Transformation Urbaine a délégué son autorité aux municipalités de district à Istanbul. Les demandes de vente de parts et d’aide au loyer sont déposées auprès de la municipalité de district.
2. Coefficients d’occupation des sols élevés, pression de plus-values importantes : Dans les districts où la valeur foncière est élevée, tels que Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar et Bakırköy, la négociation du taux de partage devient plus difficile ; les étages supérieurs et les combles laissés à l’entrepreneur peuvent constituer une part plus importante que prévu du partage total.
3. Districts où le risque du sol détermine la faisabilité : En raison du sol alluvial et du risque de liquéfaction dans le corridor d’Avcılar et à l’ouest, le coût de l’amélioration du sol affecte directement le projet ; il convient de négocier séparément à qui sera imputé ce coût dans le contrat.
4. Fréquence des projets de fusion parcellaire : La transformation de petites parcelles en les fusionnant est courante à Istanbul ; ce qui nécessite un contrôle procédural supplémentaire pour les propriétaires minoritaires.

Les arrondissements où la transformation urbaine est la plus intense et notre réseau de services

Selon les rapports de l’IBB, la ligne Esenyurt – Büyükçekmece – Küçükçekmece abrite environ %40 des structures à risque d’Istanbul. Du côté anatolien, le risque n’est plus une question de “vieux quartiers” : dans des arrondissements comme Kadıköy, Üsküdar, Maltepe et Kartal, la qualité des bâtiments varie même d’un îlot à l’autre — alors qu’il y a des immeubles construits selon la réglementation en vigueur dans une rue, on peut trouver des appartements vieux de 40–50 ans dans la rue adjacente.

Ci-dessous est listée, par ordre de priorité, la liste des arrondissements où l’activité de transformation urbaine est la plus intense. Ceux en gras sont les arrondissements qui arrivent en tête en termes de stock de bâtiments à risque et de densité de dossiers.

Côté Européen

• Bağcılar
• Esenler
• Bahçelievler
• Avcılar
• Küçükçekmece
• Esenyurt
• Zeytinburnu
• Gaziosmanpaşa
• Sultangazi
• Güngören
• Bayrampaşa
• Büyükçekmece
• Fatih
• Bakırköy
• Kağıthane
• Şişli
• Eyüpsultan
• Beylikdüzü
• Başakşehir
• Beyoğlu

Côté Anatolien

• Kadıköy
• Üsküdar
• Maltepe
• Kartal
• Ataşehir
• Ümraniye
• Pendik
• Sultanbeyli
• Sancaktepe
• Tuzla
• Çekmeköy
• Beykoz
• Şile

Ligne de Kocaeli

• Gebze
• Darıca
• Çayırova
• İzmit
• Körfez

Notre bureau principal est situé à Tuzla. Nous menons des activités principalement sur le terrain dans la partie anatolienne et sur la ligne Kocaeli, ainsi que des consultations et des suivis de dossiers basés sur des cas dans tout Istanbul.

Pourquoi le soutien d’un avocat spécialisé en transformation urbaine est-il nécessaire ?

La question principale posée par les copropriétaires recherchant le soutien d’un avocat en transformation urbaine à Istanbul est la suivante : « Que perdons-nous si nous gérons ce processus nous-mêmes ? » La réponse dépend de l’étape à laquelle se trouve votre dossier ; cependant, les dossiers de transformation urbaine sont des processus qui peuvent entraîner de grandes pertes de droits en cas de seule erreur en raison du grand nombre de propriétaires, des différents équilibres d’intérêts, des procédures intenses de notification et de publication, des données de projet technique et d’aménagement, et de la valeur économique élevée.

Quatre points critiques où l’assistance d’un avocat fait la différence

1. Prise de décisions avec la bonne majorité et le bon texte. Simple majorité ou majorité des 4/5 pour le renforcement ? Une décision prise avec la mauvaise majorité est invalide.
2. Exécution conforme de la notification aux propriétaires n’ayant pas participé à la décision. Formulaire d’appel Annexe-12, annonce de 15 jours par la mairie de quartier, notification notariale et ajout des procès-verbaux au dossier. Une erreur de procédure bloque la phase d’obtention du permis.
3. Configuration complète des annexes du contrat. Cahier des charges technique, garantie, clause pénale, dispositions de livraison et d’occupation. Dans la plupart des contrats que nous avons examinés, la durée d’occupation et la clause pénale d’occupation ne sont pas du tout incluses.
4. Assurer la sécurité juridique lors des phases de vente et d’enchères. Contestation de l’évaluation à la juste valeur par un rapport agréé par la CMB (Capital Markets Board), action en annulation avec demande de suspension de l’exécution dans les délais.

Services juridiques de transformation urbaine du cabinet d’avocats 2M Hukuk

Notre cabinet offre des services dans les domaines suivants, dans le cadre du conseil juridique en transformation urbaine :

1. Audit de conformité réglementaire : Réalisation des études juridiques relatives au cadre légal des activités de rénovation de bâtiments menées dans le cadre de la Loi n° 6306 et de son Règlement d’application.
2. Préparation et négociation de contrats : Préparation, révision et création de textes d’articles alternatifs pour les contrats de construction en échange de parts de terrain, de manière à protéger les droits des propriétaires, entre la gestion du site et les entrepreneurs, ainsi qu’entre les propriétaires fonciers et les entrepreneurs.
3. Procédures de recours administratifs : Mise en œuvre efficace des procédures de recours administratifs contre les rapports d’identification des structures à risque et autres rapports établis dans le cadre de la législation sur la transformation urbaine.
4. Protection des droits des propriétaires fonciers : Mener les études juridiques nécessaires pour protéger les droits des propriétaires fonciers conformément à la Loi n° 6306 et aux réglementations connexes, et pour prévenir les préjudices résultant des lacunes dans l’application.
5. Mise en place de la structure de prise de décision : Préparation du cadre légal nécessaire à la mise en place des procédures de prise de décision des propriétaires et du conseil des représentants dans les bâtiments ou sites soumis à la transformation urbaine.
6. Alternative de renforcement structurel : Mise en place du mécanisme de décision des propriétaires (majorité des 4/5 selon l’art. 19/2 du KMK) pour le renforcement structurel, alternative à la démolition, et gestion de la ligne rapport technique–projet–permis.
7. Actions en rectification de quotepart foncière: Suivi et conclusion des actions en rectification de quotepart foncière et des litiges de partage.
8. Procédures de Certificat d’Enregistrement de Construction: Gestion des procédures nécessaires à l’obtention du Certificat d’Enregistrement de Construction dans le cadre de la législation sur l’amnistie de l’aménagement urbain.
9. Examen des spécifications techniques: Examen article par article des spécifications des entrepreneurs concernant les éléments manquants, les contradictions internes et la conformité à la législation, et proposition d’articles supplémentaires.
10. Résiliation et liquidation: Demande à l’administration pour la résiliation d’office du contrat de l’entrepreneur en vertu de l’article 6/14 de la loi n° 6306 et gestion du processus de liquidation ultérieur.

Le Cabinet d’Avocats 2M Hukuk, en sa qualité d’avocat en transformation urbaine à Istanbul, d’avocat en transformation urbaine à Tuzla, d’avocat immobilier de la Rive Anatolienne et d’avocat en droit de l’urbanisme, offre une approche consultative qui couvre le processus de bout en bout, de la détection des structures à risque à l’obtention du permis d’habiter. Notre réseau de services couvre la Rive Anatolienne d’Istanbul, notamment Tuzla, Pendik, Kartal et Maltepe, ainsi que l’axe Gebze–Kocaeli.

Questions Fréquemment Posées sur la Transformation Urbaine

Sources officielles et Législation

Les informations sur cette page sont basées sur les législations officielles et les sources institutionnelles ci-dessous. Étant donné que les processus et les chiffres peuvent changer, nous vous recommandons de vérifier les textes actuels avant d’entreprendre toute action.

• Loi n° 6306 sur la Transformation des Zones à Risque de Catastrophes — mevzuat.gov.tr
• Règlement d’Application de la Loi n° 6306 (incluant les modifications du 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr
• Journal Officiel — Numéro 33158 du 04.02.2026
• Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique
• Présidence de la Transformation Urbaine — Processus des Bâtiments à Risque
• Portail e-Gouvernement — bâtiment à risque, aide au loyer et opérations Web Tapu
• Loi n° 634 sur la Propriété par Étages — mevzuat.gov.tr
• Loi n° 2942 sur l’Expropriation (expropriation d’urgence art. 27) — mevzuat.gov.tr