Абсолютное большинство при городской трансформации: порядок принятия решений и продажа доли в земельном участке (2026)

Здание снесено, недвижимость превратилась в земельный участок — и теперь начинается главный вопрос: кто, каким большинством и по какой процедуре будет принимать решение? В 2023 году Законом № 7471 требование о «большинстве не менее двух третей» было отменено и заменено абсолютным большинством собственников пропорционально принадлежащим им долям. Изменение Положения от 4 февраля 2026 года, в свою очередь, установило строгий процессуальный порядок того, как должно приниматься такое решение. В этом руководстве разъясняются правильный расчет абсолютного большинства, порядок собрания и уведомления, продажа доли собственника, не присоединившегося к решению, а также способы правовой защиты на каждом этапе процесса.

Краткий ответ: Абсолютное большинство рассчитывается не по числу лиц, а по долям в земельном участке — более 50 % от общей суммы долей собственников. После изменения от 04.02.2026 решение должно приниматься после созыва по форме ПРИЛОЖЕНИЕ-12 и проведения собрания. Предложение собственнику, не присоединившемуся к решению, сообщается через нотариуса либо посредством 15-дневного объявления в мухтарлыке; если в течение 15 дней с момента уведомления предложение не принято, доля в земельном участке продается с аукциона по цене не ниже установленной рыночной стоимости.

В одном и том же здании применяются три разных порога в зависимости от принимаемого решения. Решение, принятое с неправильным порогом, недействительно.

Вы получили решение, принятое абсолютным большинством, и уведомление с предложением?

15-дневный срок принятия предложения — единственный период, которым вы располагаете для проверки соблюдения процедуры.

0505 390 25 48 — Позвонить сейчас Напишите нам в WhatsApp

Правовая основа: Закон № 6306, ст. 6/1

Весь режим принятия решений в сфере городской трансформации сосредоточен в одном пункте: в первом пункте статьи 6 Закона № 6306. Согласно этой норме, в зонах риска и резервных строительных зонах — на этапе или квартале, где проводится реализация, а в отношении опасных зданий — на участках, где они расположены, даже до сноса зданий может быть принято решение:

об объединении земельных участков (tevhit),
о реализации проекта отдельно, путем объединения либо в масштабе градостроительного квартала,
о разделе, отводе, образовании участка и регистрации в земельном реестре,
о повторном строительстве здания,
о продаже долей,
о новой оценке и реализации посредством строительства в обмен на долю земли или распределения выручки и иными способами,

абсолютным большинством собственников пропорционально принадлежащим им долям, независимо от того, являются ли они совладельцами здания.

Предложение, добавленное Законом № 7471, еще больше расширило сферу применения: объединение, раздел, корректировка площади, распределение, образование, отвод, регистрация и аналогичные операции, необходимые для новых проектов, все разрешения и лицензионные процедуры, связанные со сносом и строительством, а также все действия, которые перед другими органами обычно требуют согласия всех собственников, теперь могут осуществляться на основании решения абсолютного большинства.

Для начала процесса: Процедура признания здания рискованным — руководство по статье 3 Закона 6306 · Освобождение и снос рискованного здания · Право городской трансформации — весь процесс

Как рассчитывается абсолютное большинство?

Именно здесь на практике совершается самая распространенная и самая дорогостоящая ошибка. Критерием закона является не число собственников, а доля в земельном участке. Выражение «абсолютное большинство собственников пропорционально принадлежащим им долям» означает более 50 % от общей суммы долей земли.

Конкретный пример: предположим, что в доме из десяти квартир девять собственников вместе владеют 45 % долей земельного участка, а один собственник единолично владеет 55 %. Даже если девять человек проголосуют одинаково, абсолютное большинство не будет достигнуто; решение нельзя принять без владельца 55-процентной доли. Верно и обратное: если два собственника вместе владеют 51 %, решение действительно, даже если остальные восемь против.

Четыре момента, которые необходимо учитывать при расчете

Определяющей является доля земли, указанная в земельном реестре, а не фактически используемая площадь. Если собственник фактически пользуется площадью, превышающей его зарегистрированную долю, это не дает ему большего веса при голосовании.
Не имеет значения, является ли лицо совладельцем самого здания. Закон включает в расчет всех, кто владеет долей земельного участка.
В независимых помещениях, находящихся в долевой собственности, каждый совладелец учитывается пропорционально своей доле.
Если доли земельного участка изменяются, большинство рассчитывается заново. Если операции по разделу, объединению или корректировке долей, влияющие на размер долей земли, отменены, ранее считавшееся достигнутым большинство может стать недействительным.

Если ваша доля земли определена заниженно: это напрямую влияет не только на ваш вес при голосовании, но и на размер независимого помещения, которое вы получите после трансформации. При распределении учитывается доля земли в земельном реестре. Если вы считаете, что доля определена ошибочно, до принятия решения о трансформации необходимо подать иск об исправлении доли земельного участка; иск, поданный после принятия решения, процесс не останавливает.

Споры о долях земельного участка: Права собственников мансардного этажа — приводит ли низкая доля земли к потере квадратных метров? · Кому принадлежит право в квартире с помещением в подкровельном пространстве? Доля земли или фактическое использование?

Переход от двух третей к абсолютному большинству

Порог принятия решений за десять лет менялся трижды. Знание того, какой порог действовал в конкретную дату, имеет решающее значение при оценке действительности решений, принятых ранее.

Период	Порог	Правовое основание
2012 – 2023	Не менее двух третей долей земли	Закон 6306, ст. 6/1 (первоначальная редакция)
С 9/11/2023	Абсолютное большинство собственников пропорционально их долям — более 50 % от общей суммы долей земли	Закон № 7471, ст. 10
С 4/2/2026	Порог тот же; однако решение обязательно должно приниматься с соблюдением процедуры собрания и уведомления по форме ПРИЛОЖЕНИЕ-12	Изменение Положения о применении (Официальный вестник № 33158)

Система двух третей, действовавшая до Закона 7471, позволяла собственникам небольших долей годами блокировать проект. В этот период 20-я гражданская палата Кассационного суда также постановила, что для реконструкции зданий, подпадающих под Закон 6306, требование единогласия, предусмотренное ст. 45 Закона о собственности на помещения, не применяется. Изменение 2023 года продолжило эту тенденцию, снизив порог до абсолютного большинства.

Прямое практическое последствие: дело, которое до 9/11/2023 было отклонено или оставалось без движения из-за отсутствия большинства в две трети, сегодня может быть вновь рассмотрено при наличии абсолютного большинства. В то же время решение, принятое до этой даты без достижения двух третей, не становится автоматически действительным только потому, что позднее вступил в силу более низкий порог.

Какие решения принимаются абсолютным большинством, а какие — нет?

Абсолютное большинство применяется не ко всем решениям. В одном и том же здании в зависимости от принимаемого решения действуют разные пороги — и решение, принятое при неправильном пороге, недействительно.

Решение	Требуемое большинство	Правовое основание
Реконструкция здания, договор строительства в обмен на долю земли или распределения выручки, выбор подрядчика	Абсолютное большинство (по долям земли)	Закон, ст. 6/1
Объединение, раздел, отвод, образование, распределение, корректировка площади, регистрация в земельном реестре	Абсолютное большинство	Закон, ст. 6/1
Продажа доли земли собственника, не присоединившегося к решению	Абсолютное большинство	Закон, ст. 6/1
Разрешения и лицензионные процедуры, связанные со сносом и строительством	Абсолютное большинство	Закон, ст. 6/1 (предложение, добавленное Законом 7471)
Обращение в администрацию для расторжения договора с подрядчиком в административном порядке	Абсолютное большинство	Закон, ст. 6/14
Усиление вместо сноса	Письменное согласие 4/5 всех собственников помещений	KMK, ст. 19/2 · Положение, ст. 8/7
Заявление на разрешение на снос	Большинство не требуется — достаточно одного собственника	Положение, ст. 8/3-b
Заявление о признании здания рискованным	Большинство не требуется — достаточно одного собственника	Закон, ст. 3/1 · Положение, ст. 7/2-a
Продажа независимых помещений, приходящихся на долю подрядчика, сверх процента готовности	Согласие всех собственников	Закон, ст. 6/13

Самая частая путаница: решение об усилении здания нельзя принять абсолютным большинством. Формулировка ст. 19/2 Закона о собственности на помещения однозначна: требуется письменное согласие четырех пятых всех собственников помещений. Закон устанавливает этот показатель по числу собственников; вместе с тем на практике некоторые органы требуют соблюдения того же соотношения и по долям земельного участка. В любом случае решение об усилении, принятое абсолютным большинством, юридически недействительно.

Если вы рассматриваете вариант усиления: Какие условия необходимо выполнить, если я хочу усилить рискованное здание вместо его сноса? · Кто может инициировать признание здания рискованным?

Изменение от 04.02.2026: собрание и порядок уведомления по форме ПРИЛОЖЕНИЕ-12

Изменение Положения, опубликованное 4 февраля 2026 года в Официальном вестнике № 33158, заново определило, как должно приниматься решение абсолютным большинством. До этого на практике решение часто формировалось путем «сбора подписей по квартирам»; теперь этого недостаточно.

1Созыв собрания стал обязательным

Для принятия решений о новых проектах на участках, где расположены рискованные здания, по требованию одного из собственников все собственники созываются на собрание. Решение не может быть сформировано без проведения собрания.

2Уведомление производится по форме ПРИЛОЖЕНИЕ-12 и в установленном порядке

Место и время собрания сообщаются путем заполнения формы ПРИЛОЖЕНИЕ-12, содержащейся в приложении к Положению:

посредством 15-дневного объявления в соответствующем мухтарлыке либо, если здание еще не снесено, на входной двери здания или информационной доске,
либо через нотариуса,

собственникам.

3Приглашение на собрание и протоколы приобщаются к делу

Теперь такие документы, как приглашение на собрание и протоколы собрания, обязательно должны прилагаться к заявочному досье. То есть документальное подтверждение процедуры стало предметом административного контроля.

4Введено предварительное условие для получения разрешения

До подачи заявления на разрешение на строительство необходимо, чтобы все уведомления собственникам, не присоединившимся к решению, были завершены и в соответствующее управление была подана заявка на продажу. Процедурный недостаток теперь может заблокировать проект на стадии разрешения.

Это изменение создало сильный процессуальный способ защиты для собственника, оставшегося в меньшинстве. Уведомление без формы ПРИЛОЖЕНИЕ-12, решение без соблюдения 15-дневного срока объявления или «абсолютное большинство», сформированное сбором подписей без проведения собрания, могут привести к отмене действия в последующем иске. Если вы не присоединились к решению, прежде чем обсуждать содержание предложения, проверьте процедуру.

Документальное оформление решения

Предложение, добавленное Законом № 7471, допускает гибкость в отношении документов, подаваемых в администрацию: по решению, принятому абсолютным большинством собственников, в администрацию можно представить протокол решения, подписанный собственниками, достигшими соглашения, либо копии доверенностей или договоров таких собственников.

Однако изменение от 04.02.2026 также сделало обязательным наличие в деле приглашения на собрание и протоколов. Следовательно, представление доверенности или копии договора не отменяет обязанности документально подтвердить процедуру собрания.

Что должно находиться в деле: форма уведомления ПРИЛОЖЕНИЕ-12 · письмо мухтарлыка с указанием места и дат объявления или отметка о нотариальном уведомлении · лист регистрации участников собрания · протокол собрания · таблица расчета долей земли (какой собственник какой долей и в каком направлении голосовал) · подписанный протокол решения собственников, достигших соглашения, либо копии доверенностей/договоров.

Уведомление собственника, не присоединившегося к решению, и 15-дневный срок

Собственники, принявшие решение абсолютным большинством, уведомляют тех, кто к решению не присоединился, либо о предложении, содержащем принятое решение и условия соглашения, либо о месте, где с предложением можно ознакомиться и изучить его. Уведомление производится одним из двух способов:

через нотариуса, или
посредством 15-дневного объявления в соответствующем мухтарлыке. В этом случае последний день размещения объявления в мухтарлыке считается днем уведомления.

В уведомлении также указывается, что если в течение пятнадцати дней с фактической или считающейся состоявшейся даты уведомления предложение не будет изучено либо в тот же срок не будет принято, доли земельного участка будут проданы в рамках Закона.

Электронное уведомление

В ходе процедуры продажи доли земельного участка уведомления, направляемые Президиумом или Администрацией, осуществляются путем сообщения подлежащего вручению документа через портал e-Devlet и его 15-дневного объявления в соответствующем мухтарлыке; последний день объявления считается днем вручения. Собственникам, сообщившим земельному реестру адрес для электронных уведомлений, уведомление направляется по этому адресу.

Срок в 15 дней встречается дважды, и это два разных срока. Первый — срок размещения объявления (он определяет дату, когда уведомление считается состоявшимся), второй — срок принятия предложения (он начинает течь после даты уведомления). Собственник, который объединяет эти периоды и считает, что «у него есть 15 дней», на практике сокращает свой срок вдвое. В первый же день получите в мухтарлыке документ с датами начала и окончания объявления.

Подробный анализ этого этапа: Я не хочу участвовать в городской трансформации — могут ли мою долю продать принудительно?

Продажа доли земельного участка с аукциона

Существуют два отдельных 15-дневных срока: срок объявления и срок принятия. Их смешение может привести к утрате прав.

Если предложение не принято в указанный срок, доли земельного участка лиц, не присоединившихся к решению, продаются с аукциона после определения Президиумом их рыночной стоимости и по цене не ниже этой стоимости. При продаже действует очередность:

1Сначала собственникам, достигшим соглашения

Первая продажа проводится другим собственникам, достигшим соглашения. На этом этапе только они могут участвовать в торгах.

2Если продажа собственникам не состоялась

Для рискованных зданий: процедура продажи повторяется до тех пор, пока доля не будет продана собственникам, достигшим соглашения, либо третьим лицам при условии, что они принимают необходимость действовать в соответствии с решением согласившихся собственников и заключенным соглашением.

В зонах риска и резервных строительных зонах: доля приобретается с выплатой установленной рыночной стоимости Президиумом, Администрацией или TOKİ — в зависимости от того, кто будет реализовывать проект трансформации.

3Условия участия третьих лиц

Для участия в торгах третьи лица должны согласиться с тем, что дальнейшие действия будут осуществляться в соответствии с решением, принятым абсолютным большинством, и соглашением (Закон, ст. 6/1). Положения Положения о применении, относящиеся к продаже, также требуют, чтобы такое согласие было выражено в письменной форме и была внесена денежная гарантия в размере десяти процентов рыночной стоимости.

Важный момент специально для Стамбула: Управление по городской трансформации в Стамбуле передало свои полномочия районным муниципалитетам. Поэтому в Стамбуле заявления о продаже доли подаются в районный муниципалитет, а в других провинциях — в Управления городской трансформации. Подача заявления не в тот орган приводит к потере времени, а зачастую и к утрате прав.

Передача третьему лицу до продажи: Собственник, не присоединившийся к решению, вправе до проведения продажи продать свою долю земельного участка третьим лицам, не относящимся к собственникам, достигшим соглашения. Однако в таком случае для регистрации перехода права в земельном реестре покупатель обязан сообщить в управление земельного реестра свой адрес для электронных уведомлений.

Вашу долю выставили на продажу?

Порядок проведения собрания, даты размещения объявления и рыночная стоимость — каждый из этих элементов можно проверить отдельно. Необходимо действовать в установленный срок.

0551 280 25 48 info@2mhukuk.com

Определение рыночной стоимости и возражение

Нижнюю границу цены продажи определяет рыночная стоимость; продажа ниже этой стоимости невозможна. Согласно ст. 6/7 Закона, оценка объектов недвижимости, подлежащих трансформации, — вместе с расположенными на них ветхими строениями и иными улучшениями — а также оценка недвижимости, которая возникнет в результате трансформации, проводится или заказывается Президиумом, TOKİ или Администрацией.

На практике оценка проводится оценочной комиссией либо путем привлечения оценочных организаций, лицензированных Советом по рынкам капитала (SPK). При оценке учитываются текущее состояние недвижимости, права на застройку, местоположение и экономические условия.

Как оспорить оценку? Абстрактное заявление «стоимость занижена» само по себе результата не дает. Для эффективного возражения следует представить контр-отчет независимой оценочной организации, лицензированной SPK; в отчете необходимо по пунктам сопоставить выбор аналогов, оценку прав на застройку и расчет существующих улучшений. Возражение должно быть подано письменно и в установленный срок в администрацию, проводящую процедуру продажи.

Отмена продажи и ее последствия

В случае отмены продажи судебным решением Закон предусматривает два различных последствия и проводит разграничение в зависимости от основания отмены.

Ситуация 1 — Отмена по причине, не связанной с ценой

Если продажа отменена по причине, не связанной с заниженным расчетом продажной цены, после уведомления Президиумом управления земельного реестра проданная доля земельного участка регистрируется в административном порядке обратно на имя прежнего собственника.

Однако для этого должны выполняться два условия: после продажи доля земельного участка не должна быть передана третьему лицу и не должна быть подвергнута операции, делающей юридически или фактически невозможной ее прямую регистрацию на имя прежнего собственника. Кроме того, до возврата продажной цены в размере этой цены устанавливается и регистрируется законная ипотека в пользу покупателя.

Ситуация 2 — Отмена из-за заниженного расчета цены

В этом случае регистрация не отменяется. Судебное решение исполняется путем выплаты собственником, купившим долю, прежнему собственнику, чья доля была продана, разницы между продажной ценой и суммой, рассчитанной в соответствии с судебным решением.

Если судебным решением с Президиума или Администрации взыскана компенсация, присужденная сумма должна быть выплачена прежнему собственнику собственником, купившим долю, не позднее 15 дней с даты уведомления администрации. Если из-за неуплаты в этот срок сумму выплачивает администрация, выплаченная сумма взыскивается с собственника-покупателя в общем порядке.

Почему обязательно следует просить о приостановлении исполнения? Даже если иск будет выигран после передачи доли третьему лицу, возможность административной регистрации недвижимости обратно на имя прежнего собственника утрачивается, а процесс превращается в отдельный и длительный иск об аннулировании записи в земельном реестре. Поэтому иск об отмене должен обязательно подаваться с требованием о приостановлении исполнения. Для действий в рамках Закона 6306 срок обращения в суд короче общего 60-дневного срока: 30 дней с момента уведомления (Закон, ст. 6/9). Хотя существуют позиции, согласно которым при полном отсутствии в уведомлении указания на срок обжалования должен применяться общий 60-дневный срок, безопаснее в любом случае действовать в течение 30 дней.

Погашение режима собственности на помещения и сохранение прав

Согласно ст. 6/1 Закона, в отношении недвижимости, где здание снесено и объект превратился в земельный участок, ранее установленная поэтажная сервитутная собственность или собственность на помещения по требованию Президиума погашается в административном порядке соответствующим управлением земельного реестра без необходимости получения согласия заинтересованных лиц. Недвижимость оценивается в ее прежнем виде либо условия соглашения с собственником указываются в земельном реестре, после чего она регистрируется на имена собственников пропорционально их долям.

Что происходит с ипотекой и арестами?

Вещные и личные права, зарегистрированные в отношении такой недвижимости, а также любые отметки, ограничивающие или запрещающие право отчуждения, продолжают действовать в отношении долей. Однако эти права и отметки не препятствуют проведению в земельном реестре операций по объединению, разделу, корректировке площади, распределению, образованию, отводу, регистрации, установлению поэтажной сервитутной собственности и собственности на помещения; согласие собственников и других заинтересованных лиц для этих операций не требуется.

На стадии установления поэтажной сервитутной собственности и собственности на помещения в новых зданиях указанные права и отметки без получения согласия сохраняются только в отношении независимых помещений, которые достанутся обязанному собственнику. В случае долей, проданных с аукциона, права продолжают действовать в отношении продажной цены; после продажи права и отметки в земельном реестре погашаются в административном порядке по требованию Президиума.

Для собственника квартиры с ипотекой или арестом: ипотека или арест вашей квартиры не мешают участию в трансформации. Обременение сохраняется на независимом помещении, которое вы получите после трансформации, — и не распространяется на помещения других собственников. Поэтому опасение «у меня ипотека, останусь ли я за пределами проекта?» юридически необоснованно.

Практическая проблема: несмотря на то что Закон прямо устанавливает отсутствие необходимости в согласии, некоторые управления земельного реестра при операциях, требующих изменения долей земли, могут потребовать согласие ипотечного кредитора. Хотя такое требование не соответствует законодательному регулированию, на практике оно может привести к задержке; в такой ситуации ведите дело не через устные споры, а посредством письменного заявления со ссылкой на соответствующую статью Закона.

Подробное руководство: Является ли ипотека или арест квартиры препятствием для городской трансформации?

При отсутствии соглашения: срочная экспроприация

Если соглашение не удается достичь даже абсолютным большинством, включается второй механизм. Согласно ст. 6/2 Закона, если в течение тридцати дней после уведомления собственников земельного участка, здание на котором снесено, соглашение абсолютным большинством не достигнуто, Президиум, TOKİ или Администрация могут применить срочную экспроприацию в отношении недвижимости, принадлежащей физическим лицам или юридическим лицам частного права.

Экспроприации, проводимые в соответствии с этим Законом, считаются «экспроприацией в целях реализации жилищных проектов» в смысле второго пункта статьи 3 Закона № 2942 об экспроприации, при этом первый платеж производится в размере одной пятой сумм, определенных согласно этому пункту. Иными словами, цена выплачивается не единовременно, а частями.

Обратите внимание на оба условия: срочная экспроприация применяется не при любом споре; необходимо, чтобы (i) здание было снесено и (ii) в течение 30 дней после уведомления не удалось достичь соглашения абсолютным большинством. Получивший уведомление собственник должен отдельно отслеживать сроки как для оспаривания экспроприации, так и для определения компенсации.

Иск о прекращении общей собственности

Согласно ст. 6/16 Закона, после сноса зданий, подпадающих под действие Закона, в отношении недвижимости, ставшей земельным участком, может быть подан иск о прекращении общей собственности в соответствии с положениями Гражданского кодекса Турции.

Однако ожидаемого результата это не дает. Тот же пункт прямо устанавливает: факт подачи иска о прекращении общей собственности не препятствует ни принятию решения абсолютным большинством, ни совершению действий в соответствии с таким решением. То есть остановить процесс трансформации путем подачи иска о разделе общей собственности невозможно. Не полагайтесь на советы, предлагающие этот путь как средство остановки процесса.

После решения: договор, расторжение и защита

Обязательное обеспечение подрядчика

Согласно ст. 8/6 Закона, в проектах, осуществляемых в зонах и на участках, подпадающих под действие Закона, строительный подрядчик обязан до получения разрешения на строительство оформить страхование завершения строительства, объем и условия которого определяются Министерством казначейства и финансов, либо предоставить иные гарантии и выполнить условия, установленные Президиумом. Эта обязанность является обязательной, даже если она не указана в договоре.

Защита от кредиторов подрядчика

Статья 6/10 Закона: если недвижимость передана подрядчику на основании договора строительства в обмен на долю земли, до установления поэтажной сервитутной собственности на имена собственников на эту недвижимость не могут налагаться аресты и обеспечительные меры по долгам подрядчика перед третьими лицами, за исключением требований по материалам и оплате труда, относящихся к данным строительным работам. Однако если поэтажная сервитутная собственность не будет установлена в течение шести месяцев с начала строительных работ, эта защита прекращается — график ее установления обязательно следует включить в договор.

Ограничение на продажу квартир подрядчиком

Статья 6/13 Закона: независимые помещения, приходящиеся на долю подрядчика, могут продаваться в зависимости от степени готовности строительства и с разрешения Администрации. Администрация определяет процент готовности и сообщает управлению земельного реестра, что продажа может осуществляться на уровне на десять процентов ниже этого показателя. Для продажи на уровне процента готовности или выше требуется согласие всех собственников.

Расторжение договора в административном порядке

Статья 6/14 Закона: если после принятия решения абсолютным большинством по причинам, зависящим от подрядчика, работы не начаты в течение одного года либо строительство остановлено и не менее шести месяцев не продолжается с командой и оборудованием, достаточными для завершения проекта, собственники могут решением абсолютного большинства обратиться в администрацию с требованием расторгнуть договоры в административном порядке. Президиум направляет подрядчику предупреждение, предоставляя тридцать дней; если, несмотря на предупреждение, работы не начаты или не возобновлены, по истечении тридцатидневного срока договоры считаются расторгнутыми в административном порядке без дополнительного предупреждения. Выплаты помощи на аренду, произведенные подрядчиком до даты расторжения, не могут быть взысканы обратно с правообладателей.

Полные руководства по этим темам: Пример договора строительства в обмен на долю земли и предварительного договора купли-продажи недвижимости · Обеспечение по городской трансформации предоставляется до или после разрешения на строительство? · Как расторгнуть договор, если подрядчик не начинает строительство? · Строительство в обмен на долю земли или подряд по фиксированной цене?

Лицензированные организации в процессе принятия решений

Статья 6/15 Закона, вступившая в силу 9/11/2024, предусматривает возможность деятельности организаций, лицензируемых Президиумом, при осуществлении проектов в рамках Закона, принятии решений по этим проектам и их реализации. В таких организациях обязательно должны работать инженер-строитель, инженер-геодезист, архитектор, градостроитель, оценщик и юрист. Если вы поручаете ведение процесса принятия решений внешней организации, уточните, имеет ли она лицензию и соблюдает ли это кадровое требование.

Приостановление градостроительных и строительных работ в зоне риска

Согласно ст. 4/1 Закона, Президиум либо, если реализацию осуществляют TOKİ или Администрация, соответствующий орган может временно приостановить все градостроительные и строительные операции в зонах риска и резервных строительных зонах на два года; если этого требует реализация проекта, срок может быть продлен еще на один год. Собственник недвижимости в зоне риска должен учитывать это трехлетнее ограничение в своем графике.

5 способов защиты собственника, не присоединившегося к решению

Система абсолютного большинства ослабила позицию собственника, оставшегося в меньшинстве, но не лишила его средств защиты. Ниже они расположены от наиболее сильного к менее сильному:

Проверка процедуры (самый сильный способ). Использовалась ли форма ПРИЛОЖЕНИЕ-12? Проводилось ли собрание фактически? Соблюден ли 15-дневный срок объявления? Приобщены ли протоколы к делу? После 04.02.2026 отсутствие любой из этих процедур само по себе может быть основанием для отмены.
Проверка расчета большинства. Правильно ли сложены доли земельного участка? Правильно ли рассчитаны помещения в долевой собственности? Не основывалось ли решение на числе лиц? Ошибка в расчете делает решение недействительным.
Возражение против рыночной стоимости. Возражение подается на основании независимого оценочного отчета организации, лицензированной SPK, с проверкой выбора аналогов и оценки прав на застройку.
Иск об отмене с требованием о приостановлении исполнения. 30 дней с момента уведомления. Если доля будет передана, иск без требования о приостановлении исполнения может утратить предмет.
Принятие предложения. Это не способ правовой защиты, но во многих делах наиболее рациональный результат: если проверка процедуры не даст результата, согласование условий предложения в течение 15 дней и присоединение к соглашению зачастую выгоднее продажи доли по рыночной стоимости.

Если вы пропустили начало процесса: Что будет, если я не освобожу или не снесу свое рискованное здание? · Ваши права как арендатора или собственника в рискованном здании

8 наиболее частых ошибок в процессе принятия решений

Расчет большинства по числу лиц. Критерием является доля земли; даже если девять из десяти человек голосуют одинаково, большинство может быть не достигнуто.
Сбор подписей без проведения собрания. После 04.02.2026 решение, сформированное таким способом, является процедурно дефектным.
Неиспользование формы ПРИЛОЖЕНИЕ-12 или несоблюдение 15-дневного срока объявления. Нарушение порядка созыва влечет дефект последующих действий.
Объединение двух отдельных 15-дневных сроков. Срок объявления и срок принятия предложения различны; собственник, который их смешивает, сокращает свой срок вдвое.
Принятие решения об усилении абсолютным большинством. В соответствии со ст. 19/2 KMK требуется квалифицированное большинство 4/5.
Считать срок обращения в суд равным 60 дням. Статья 6/9 Закона 6306 сократила его до 30 дней.
Подавать иск без требования о приостановлении исполнения. Если доля будет передана третьему лицу, возможность административной обратной регистрации прекращается.
Пытаться остановить процесс иском о прекращении общей собственности. Статья 6/16 Закона прямо устанавливает, что такой иск не препятствует процессу.

Почему необходима помощь специализированного адвоката?

Часть собственников, ищущих адвоката по городской трансформации в Стамбуле, относится к большинству и хочет избежать последующей отмены решения; другая часть осталась в меньшинстве и стремится предотвратить продажу своей доли. Интересно, что обе стороны изучают одни и те же документы — форму уведомления ПРИЛОЖЕНИЕ-12, даты объявления, протокол собрания и таблицу расчета долей земли. Успех в процессе зависит от того, какая сторона правильно оформит или правильно проверит эти четыре документа.

Где помощь адвоката особенно важна

Правильный расчет большинства: точная сверка таблицы долей земельного участка с записями земельного реестра и корректный учет помещений в долевой собственности.
Безупречное оформление процедуры: уведомление ПРИЛОЖЕНИЕ-12, сроки объявления, лист присутствующих и оформление протокола. Для стороны большинства это означает существенное снижение риска отмены решения в суде.
Проверка процедуры: самая сильная линия защиты для собственника, оставшегося в меньшинстве, — а во многих делах и единственный действительно эффективный путь.
Стратегия контр-отчета по рыночной стоимости: проверка выбора аналогов и оценки прав на застройку совместно с оценочной организацией, лицензированной SPK.
Управление сроками: внесение в календарь двух отдельных 15-дневных сроков, 30-дневного срока обращения в суд и, при наличии, 30-дневного срока экспроприации.
Структурирование договора: регулирование в договоре строительства в обмен на долю земли, который будет подписан после решения, гарантий, штрафных условий, графика установления поэтажной сервитутной собственности и обязанности получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Адвокатское бюро 2M Hukuk Avukatlık Bürosu сопровождает процесс от признания здания рискованным до получения разрешения на ввод в эксплуатацию в качестве адвоката по городской трансформации в Стамбуле, адвоката по оспариванию продажи доли земли, адвоката по недвижимости в Тузле и адвоката по праву собственности на помещения. Наш главный офис находится в Тузле; мы активно работаем на выезде на анатолийской стороне Стамбула и по линии Коджаэли, а также оказываем консультации и ведем дела по всему Стамбулу. Мы активно сопровождаем дела в районах с наиболее интенсивной трансформацией: Bağcılar, Esenler, Bahçelievler, Avcılar, Küçükçekmece, Esenyurt, Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa, а также Kadıköy, Üsküdar, Maltepe, Kartal, Ataşehir, Ümraniye, Pendik, Sultanbeyli.

Подробную информацию о нашем бюро и команде можно найти на нашей корпоративной странице.

Финансовые права и льготы: Какие налоги я не буду платить при городской трансформации? · Можно ли одновременно получить помощь на аренду и процентную поддержку? · Права арендатора при городской трансформации · Может ли владелец gecekondu получить помощь на аренду? · Освобождение от платы за парковку · Как рассчитывается плата за парковку?

С самого начала правильно выстройте процесс принятия решений

Независимо от того, относитесь ли вы к большинству или остались в меньшинстве, — давайте вместе оценим ваше дело.

0505 390 25 48 Поддержка в WhatsApp

Postane Mahallesi, Seher Sokak No: 18/2, Tuzla / İstanbul · info@2mhukuk.com

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитывается абсолютное большинство при городской трансформации?

По долям земельного участка, а не по числу лиц. Статья 6/1 Закона говорит об «абсолютном большинстве собственников пропорционально принадлежащим им долям»; то есть требуется более 50 % от общей суммы долей земли. В доме из десяти квартир, даже если девять собственников голосуют одинаково, решение нельзя принять без собственника, которому одному принадлежит 55 % долей.

Требуется ли единогласие для городской трансформации?

Нет. Для зданий, подпадающих под Закон 6306, единогласие не требуется; требование единогласия, предусмотренное ст. 45 Закона о собственности на помещения, к таким зданиям не применяется. Требование большинства в две трети, действовавшее до 2023 года, также было отменено Законом № 7471 и заменено абсолютным большинством.

Можно ли принять решение абсолютным большинством без проведения собрания?

Нет. После изменения Положения от 4 февраля 2026 года по требованию одного из собственников все собственники обязательно созываются на собрание. Уведомление производится путем заполнения формы ПРИЛОЖЕНИЕ-12 и ее размещения на 15 дней в мухтарлыке или на информационной доске здания либо через нотариуса. Приглашение на собрание и протоколы прилагаются к заявочному досье.

Если я не присоединюсь к решению, у меня отберут квартиру?

Продается не непосредственно ваша квартира, а ваша доля земельного участка. Если вы не примете предложение в течение 15 дней с момента его уведомления, ваша доля будет продана с аукциона по цене не ниже рыночной стоимости, которую определит Президиум. Сначала продажа предлагается собственникам, достигшим соглашения, затем — третьим лицам, письменно согласившимся соблюдать соглашение.

Как мне сообщают предложение?

Предложение, содержащее принятое решение и условия соглашения, либо место, где с ним можно ознакомиться и изучить его, сообщается через нотариуса или посредством 15-дневного объявления в соответствующем мухтарлыке. При уведомлении путем объявления последний день объявления считается днем уведомления. Собственникам, сообщившим земельному реестру адрес для электронных уведомлений, уведомление направляется по этому адресу.

Могут ли третьи лица участвовать в аукционе?

На первой продаже — нет: на этом этапе участвовать могут только собственники, достигшие соглашения. Если продажа им не состоялась, к торгам допускаются третьи лица; при этом они должны письменно заявить, что принимают решение, принятое абсолютным большинством, и соглашение, а также внести денежную гарантию в размере десяти процентов рыночной стоимости.

На моей квартире ипотека или арест; могу ли я участвовать в трансформации?

Да. Вещные и личные права, а также отметки в реестре продолжают действовать в отношении долей, однако они не препятствуют операциям по объединению, разделу, регистрации, установлению поэтажной сервитутной собственности и собственности на помещения. В новом здании эти обременения сохраняются только на независимых помещениях, приходящихся соответствующему обязанному собственнику, и не распространяются на помещения других собственников. Хотя на практике некоторые управления земельного реестра требуют согласия ипотечного кредитора, Закон прямо устанавливает, что такое согласие для этих операций не требуется.

Могу ли я остановить процесс, подав иск о прекращении общей собственности?

Нет. Согласно ст. 6/16 Закона, после сноса можно подать иск о прекращении общей собственности в отношении недвижимости, ставшей земельным участком; однако сам факт подачи такого иска не препятствует ни принятию решения абсолютным большинством, ни совершению действий в соответствии с этим решением.

Если продажа будет отменена, вернется ли ко мне моя доля?

При отмене по причине, не связанной с ценой, доля земельного участка регистрируется обратно на имя прежнего собственника в административном порядке — при условии, что она не была передана третьему лицу и не подверглась операции, делающей такую регистрацию невозможной. До возврата продажной цены в пользу покупателя устанавливается законная ипотека. Если продажа отменена из-за заниженного расчета цены, регистрация не отменяется; разницу выплачивает прежнему собственнику собственник, купивший долю.

Куда подается заявление о продаже доли?

В Стамбуле — в районный муниципалитет: Управление по городской трансформации передало свои полномочия в Стамбуле районным муниципалитетам. В других провинциях заявление подается в Управления городской трансформации. Обращение не в тот орган приводит к потере времени.

Официальные источники и законодательство

Юридическое предупреждение: Этот материал предназначен только для общего информирования и не является юридическим заключением, рекомендацией или рекламой. Каждое дело должно оцениваться с учетом его конкретных обстоятельств. Законодательные тексты, сроки и денежные суммы могут изменяться; перед совершением действий проверьте действующее законодательство или свяжитесь с нашим бюро.

Процесс принятия решений собственниками квартир и система простого большинства

Юридическая оценка после изменений 2019 и 2023 годов в рамках Закона № 6306

Настоящая работа рассматривает процесс принятия решений собственниками квартир с академической и практической точек зрения, в рамках положений Закона о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий, измененных, в частности, Законом № 7181 от 2019 года и Законом № 7471 от 2023 года. Каждый из приведенных ниже разделов подробно рассмотрен с указанием соответствующей статьи закона. Кроме того, положения Положения о применении Закона № 6306 также интегрированы в соответствующие разделы.

1. Аннулирование права собственности на отдельные помещения (Статья 6/1)

В соответствии с первым абзацем статьи 6 Закона № 6306, после сноса рискованного строения недвижимость становится земельным участком, и ранее установленные сервитут на здание или право собственности на отдельные помещения, по требованию Президентства, автоматически аннулируются управлением земельного кадастра без необходимости получения согласия заинтересованных сторон. Это положение введено с целью предотвращения блокировки процесса преобразования из-за возражений одного из собственников.

В соответствии со статьей 8 Положения о применении Закона, после завершения сноса рискованного строения, отметка «рискованное строение» в кадастре аннулируется; однако в кадастр вносится отметка о том, что недвижимость подпадает под действие Закона № 6306. Таким образом, недвижимость выходит из режима классического права собственности на отдельные помещения и приобретает особый статус, подпадающий под режим преобразования.

После процедуры исключения из реестра недвижимое имущество вновь регистрируется на основе его прежнего статуса в долях, соответствующих долям земельного участка владельцев. Существующие в кадастровом реестре вещные и личные права, такие как ипотека, арест, обеспечительный арест, право пользования, сохраняются за долями земельного участка. Согласно статье 15/А Положения, эти права сохраняются за ценой продажи в процессе открытых торгов.

Изменением 2019 года также было отменено требование согласия всех собственников для операций, связанных с объединением, разделением, разделом, корректировкой площади, установлением сервитута этажа и собственностью на этаж. Это изменение устранило проблему, известную на практике как «препятствие единогласия». Статья 15 Положения также четко регулирует, что эти операции могут быть выполнены простым большинством голосов.

2. Понятие простого большинства и его правовая природа (Статья 6/1)

В результате изменения, внесенного Законом № 7471, фраза «не менее двух третей большинства», содержавшаяся в статье 6, была удалена и заменена на «простое большинство совладельцев в соотношении их долей». Простое большинство означает более 50% от общей доли земельного участка.

Здесь критерием является не количество владельцев, а доля земельного участка. Согласно статье 15/2 Положения, вызов на собрание производится путем объявления в течение 15 дней в мухтариате или нотариального уведомления; решение также рассчитывается на основе доли земельного участка. Последний день объявления мухтариата считается датой уведомления.

Следовательно, в отличие от распространенной ошибки на практике, расчет должен производиться не по количеству лиц, а по процентной доле земельного участка. Это положение направлено на ускорение принятия решений о городской трансформации и предотвращение блокировки процесса миноритарными акционерами.

3. Переход от системы двух третей к системе простого большинства (Поправка к статье 6/1)

В системе, действовавшей в период с 2012 по 2023 год, для принятия решения требовалось одобрение не менее двух третей долей земельных участков. С изменением, внесенным в 2023 году, этот показатель был снижен до простого большинства. Это изменение означает парадигматический сдвиг в праве преобразования.

Система большинства в две трети привела к тому, что проекты годами не могли продвигаться, особенно из-за блокировки процесса владельцами мелких долей. С переходом к системе простого большинства порог принятия решений был снижен, акцент на общественной пользе усилен, и поставлена цель ускорить проекты трансформации.

Статья 15 Положения, простым большинством, конкретизировала это преобразование на уровне применения, регулируя возможность осуществления таких операций, как новое строительство, заключение договоров на долю от площади, определение модели раздела доходов, объединение, разделение и продажа долей.

4. Продажа долей земельных участков владельцев, не участвующих в принятии решения (Статья 6/1)

После принятия решения простым большинством голосов предусмотрена специальная процедура продажи в отношении долей земельных участков собственников, не присоединившихся к решению. В соответствии с Законом, содержание предложения доводится до сведения собственников через нотариуса или путем объявления в управлении старосты (мухтарлыке) в течение 15 дней. Последний день объявления в управлении старосты считается датой уведомления. Кроме того, для собственников, имеющих адрес электронной доставки, обязательно электронное уведомление через UETS.

Если в указанный срок согласие не будет получено, доли земельных участков продаются путем определения их рыночной стоимости Президентством посредством открытого аукциона. В соответствии со статьей 15/А Положения для продажи создаются Комиссия по определению стоимости и Комиссия по продаже; рыночная стоимость определяется оценочными компаниями, лицензированными SPK.

Приоритет предоставляется другим заинтересованным сторонам, достигшим соглашения. На первой продаже участвовать могут только эти заинтересованные стороны. На последующих продажах возможно участие третьих лиц; однако требуется внесение залога в размере 10% от рыночной стоимости.

В случае невозможности осуществления продажи таким образом, доли в зонах риска или зонах резервного строительства по рыночной стоимости могут быть приобретены Президентством, Администрацией или TOKİ. Это положение представляет собой принудительный правовой механизм, направленный на предотвращение блокирования процесса миноритарными собственниками.

5. Процедура открытого аукциона и правовые последствия продажи (Статья 6/1)

Рыночная стоимость, определенная в процессе аукциона, является нижним пределом продажи. Продажа ниже этой стоимости невозможна. В соответствии со статьей 15/А/5 Регламента, такие ограничения, как ипотека, арест и право пользования, не являются препятствием для продажи; эти права сохраняются на стоимости продажи.

После совершения сделки купли-продажи права и обременения в земельной книге аннулируются по требованию администрации.

В случае аннулирования сделки купли-продажи судебным решением, в соответствии со статьей 15/А/16 Регламента, если решение об аннулировании было вынесено по причине, отличной от неверного расчета стоимости, доля земли автоматически регистрируется на имя бывшего владельца. Если аннулирование связано с недостаточной стоимостью, сделка может быть исправлена путем уплаты разницы покупателем-собственником вместе с законными процентами.

6. Определение рыночной стоимости и процесс оценки (Статьи 6/1 и 6/7)

В соответствии с Законом, оценка стоимости недвижимого имущества, подлежащего трансформации, осуществляется или заказывается Президиумом, TOKI или Администрацией. В соответствии со статьей 12 Регламента, оценка стоимости производится комиссией по оценке из не менее 3 человек или услуги заказываются у организаций, лицензированных SPK.

Процесс оценки осуществляется с учетом текущего состояния недвижимости, прав на застройку, местоположения и экономических условий.

Определение рыночной стоимости является основным определяющим фактором, особенно при продаже долей земли. Утверждение о неверном расчете стоимости может быть предметом судебного разбирательства. Однако, с изменениями 2022 и 2023 годов, причины аннулирования продажи были сужены и был введен механизм исправления путем уплаты разницы в стоимости. Этот подход направлен на предотвращение остановки проектов из-за судебных процессов.

7. Обязательство электронной рассылки уведомлений и порядок уведомления (Статьи 6/1, 3/2 и 5/5)

С изменениями 2023 года система уведомлений была усилена цифровизацией. Уведомления об обнаружении рискованных строений и сносе осуществляются в соответствии с пунктами 7 и 8 Регламента;

Вывешивание акта на сооружении,

Объявление в Мухтарлыке в течение 15 дней,

Уведомление через e-Devlet,

При наличии электронного адреса для уведомлений, уведомление осуществляется через UETS. Последний день объявления, сделанного в Мухтарлыке, считается датой уведомления. Уведомления владельцам, не участвующим в принятии решения, также подпадают под ту же систему объявлений-уведомлений. Данное регулирование направлено на сокращение претензий по ненадлежащему уведомлению и ускорение процесса.

Заключение и оценка

Изменения, внесенные в Закон № 6306 в 2019 и особенно в 2023 году, привели к радикальным преобразованиям в процессе принятия решений собственниками квартир. Фактическая отмена требования единогласия, упразднение системы большинства в две трети голосов и переход к системе простого большинства, подвергание долей земли собственников, не участвующих в принятии решения, механизму принудительной продажи через открытый аукцион и укрепление системы электронного уведомления показывают, что право трансформации было реструктурировано вокруг оси общественного интереса.

В текущей практике наиболее критическими правовыми вопросами являются правильный расчет простого большинства, надлежащее ведение процесса уведомления о предложениях, соблюдение сроков объявлений и законное определение рыночной стоимости. Эта область является предметом интенсивной судебной практики как в административных, так и в гражданских судах.

Городская трансформация — это не просто техническое применение плана зонирования; это сложный юридический процесс, устанавливающий тонкий баланс между правом собственности, общественной безопасностью и экономическими интересами. Поэтому в каждом конкретном случае важно проводить экспертную правовую оценку.

Почему необходима поддержка адвоката-специалиста?

Процесс городской трансформации, осуществляемый в рамках Закона № 6306, приобрел технически сложную и требовательную юридическую структуру, особенно после изменений 2019 и 2023 годов. Чрезвычайно важно правильно рассчитать долю земельного участка большинства, безупречно выполнить процедуры собраний и уведомлений, а также обеспечить законность процесса продажи долей для собственников, не участвующих в принятии решения, и определения рыночной стоимости. Процессуальные ошибки на этих этапах могут привести к отмене решений и серьезной потере прав.

Процесс открытых торгов, отчеты об оценке, уведомления UETS (Национальная система электронных уведомлений) и управление сроками подлежат как административному, так и судебному контролю. Кроме того, договоры строительного подряда в обмен на долю и договоры о разделе прибыли несут высокие финансовые риски для владельцев земли. Неправильно составленные договоры могут привести к многолетним спорам.

Поэтому получение экспертной юридической консультации с самого начала процесса предотвращает потерю прав и обеспечивает безопасное продвижение проекта. Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, базирующаяся в Стамбуле и Тузле, оказывает профессиональную поддержку по всей Турции в области консультирования по городской трансформации, подготовки договоров и ведения судебных дел.

Процесс принятия решений собственниками долей