Licence et processus de construction

Objectif : Loi n° 6306 sur la transformation des zones sous le règlement des risques de catastrophe et de mise en œuvre

L’étape qui a commencé après la démolition de la structure risquée dans le processus de transformation urbaine, Conception, licence, construction et utilisation de la nouvelle structure est le processus. Cette étape n’est pas seulement basée sur la relation de droit privé entre le propriétaire et l’entrepreneur ; en même temps Il s’agit d’un processus administratif multicouche impliquant la municipalité, la présidence de transformation urbaine, la direction, l’organisation d’inspection des bâtiments, la direction du registre foncier et d’autres administrations pertinentes. Pour cette raison, le processus de licence et de construction est l’une des étapes les plus techniques et les plus contradictoires de la transformation urbaine. Avant la construction du nouveau bâtiment, la loi a réglementé la procédure de prise de décision, de notification des offres, de vente d’actions, de garanties, de licence, d’évacuation, de démolition, d’inspection et d’enregistrement.. Loi n° 6306 m. 6, M. 8/6 ; Règlement de mise en œuvre m. 13, M. 15, M. 15/a, m. 17, m. 18

1. Transition vers le processus de conception du projet et la décision du propriétaire

Afin de passer à la conception du projet du nouveau bâtiment, la volonté du propriétaire doit être révélée sur la façon de faire une application dans la parcelle où se trouve la structure à risque ou dans la zone soumise à la transformation. Conformément à la loi, dans les structures à risque et les domaines d’application; Une décision peut être prise avec la majorité absolue des parties prenantes au prorata des transactions telles que la reconstruction, la construction en échange d’un montant plat, le partage des revenus, le tawhid, l’allocation, le taksim, l’abandon, l’établissement, l’enregistrement et la vente d’actions. Le règlement stipule également que tous les propriétaires sont convoqués à une réunion à la demande de l’un des propriétaires afin de prendre une décision concernant la nouvelle application dans les colis où il existe des structures à risque, en étant annoncé au bureau du chef ou sur la porte du bâtiment/l’annonce pendant une période de quinze jours. ou prévoit d’être informé par un notaire public. tenir la réunion Au moins la majorité absolueEncore une fois, pour prendre une décision, majorité absolue doit. Cette décision constitue la base juridique du processus de licence et de construction ultérieur.. Loi n° 6306 m. 6/1 ; Règlement de mise en œuvre m. 15/1-2

À ce stade, il convient de noter que Le fait que les bâtiments aient été démolis n’est pas toujours une condition préalable pour prendre une décision. Le règlement, en particulier avec les derniers changements, doit être déterminé par certaines décisions dans les zones à risque, les zones de construction de réserves et les structures à risque. Avant la fin de la démolition accepté qu’il puisse être pris. Ainsi, le développement de projets, la sélection des entrepreneurs et les étapes de préparation des licences peuvent être effectivement proposés.. Règlement de mise en œuvre m. 15/2 ; M. 15/A/1

2. Notification des offres et conditions préalables à la transition vers la licence aux propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision

L’une des erreurs dans la pratique est de penser que le stade du projet et de la licence peut être démarré directement après la prise de la décision de la majorité absolue. Toutefois, lorsque la loi et la réglementation sont évaluées ensemble, Proposition Notification de la proposition contenant les termes de la décision et de l’accord pris aux propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision obligatoire. Cette notification estpar notification électronique à ceux qui signalent l’adresse de notification électronique à l’APU ; Pour ceux qui ne le notifient pas, il est fait par l’intermédiaire d’un notaire public ou en l’annonçant pour une période de quinze jours dans le bureau du chef concerné. Le propriétaire qui n’est pas d’accord avec la décision, Dans les quinze jours à compter de la date à laquelle la notification est faite ou réputée avoir été faite Il est possible de revoir et d’accepter l’offre.. Loi n° 6306 m. 6/1 ; Règlement de mise en œuvre m. 15/2

Plus important encore, avant la demande de permis de construire, cette proposition doit avoir été dûment notifiée aux propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision, et si l’autorité a été déléguée à la vente des actions de ces propriétaires, une demande a été déposée auprès de l’administration. la direction ou l’administration, lors de l’examen préliminaire du dossier de vente si la majorité absolue est atteinte et que les procédures de notification sont terminées. évalue; La lettre contenant ces problèmes est ensuite envoyée à l’administration qui délivrera le permis de construire. En d’autres termes, seuls les projets architecturaux ne suffisent pas à passer la phase de licence dans la pratique ; Décision majoritaire + notification d’enchères + demande concernant le processus de vente est important ensemble. Règlement de mise en œuvre m. 15/4

3. Préparation de projets architecturaux, statiques et techniques

L’épine dorsale technique du processus de licence, concernant la nouvelle structure. Préparation de projets architecturaux, statiques, électriques, mécaniques, terrestres et autres Crée ces projets doit être préparé par des architectes et des ingénieurs autorisés; Il doit tenir compte de tous les paramètres techniques et juridiques tels que le plan de zonage, les notes de plan, les distances de traction, le précédent, le nombre d’étages, la fonction d’utilisation, les règles d’incendie et de tremblement de terre. Planification et préparation des projets à faire dans des projets de transformation urbaine, non seulement à l’échelle du colis, mais aussi si nécessaire. Stage, nom ou intégrité de l’application Peut également être effectué sur la base. Loi n° 6306 m. 6/1, m. 6/5-a, ç ; Règlement de mise en œuvre m. 13/6, m. 18

Si la demande est effectuée dans la zone à risque ou dans la zone de structure de la réserve, planifiez des propositions dans la plupart des cas Avec le projet de conception urbaine est préparé; Dans les parcelles où il existe des structures à risque, si le ministère ou la présidence demande, un projet de conception urbaine peut être nécessaire. Dans les propositions de plan préparées par les municipalités de district situées à l’intérieur des frontières de la municipalité métropolitaine, l’avis de la municipalité métropolitaine pertinente est pris ; Mairie Dans les quinze jours S’il ne donne pas d’avis, l’opinion appropriée est réputée avoir été donnée. Dans le domaine de l’application Zones relevant du champ d’application de la zone protégée ou de la loi n° 2863 Le cas échéant, l’opinion du ministère de la Culture et du Tourisme est prise et cette opinion dans trente jours à donner. Avec ces aspects, le processus de conception du projet n’est pas seulement un dessin architectural, mais aussi une étape de préparation qui porte également la dimension du droit de la planification.. Règlement de mise en œuvre m. 18/3-5

4. Application du permis de construction et nature juridique de la licence

Afin de construire un nouveau bâtiment en ligne avec les projets préparés, Un permis de construire est requis. Le permis de construction est la procédure administrative de base qui montre que le nouveau bâtiment est accepté par l’administration qu’il est conforme à la fois à la législation de zonage et aux décisions prises dans le cadre de la transformation urbaine. En matière de nouvelles demandes à présenter dans des colis avec des structures à risque, la loi Toutes sortes de permis et de licences liés à la démolition, à la démolition et à la construction, ainsi que les transactions telles que Tawhid, Allotment, Correction sur le terrain, Division, Création, Abandon, enregistrement et transactions similaires, peuvent être prises en fonction de la décision prise par les parties prenantes au prorata de leurs actions. accepte clairement. Ce règlement supprime la compréhension classique de l’unanimité dans le domaine de la transformation et permet au processus de licence de procéder à la décision majoritaire.. Loi n° 6306 m. 6/1

Le même principe a été préservé en termes de réglementation. En particulier, afin de pouvoir demander un permis de construire, il doit être démontré à l’administration que l’offre a été notifiée aux propriétaires qui n’acceptent pas la décision et que la demande a été faite pour la vente de leurs actions. Par conséquent, la demande de licence ne concerne pas seulement les pièces jointes aux projets, mais également avec des documents juridiques montrant que la décision majoritaire et les conditions préalables au processus de vente sont terminées. doit être pris en charge. Règlement de mise en œuvre m. 15/4

Il existe également une disposition spéciale importante ici : conformément au règlement ajouté à la loi n° 6306, Bâtiments à construire ou à construire par la présidencePour autant que les plans de zonage soient attribués à cette fin, non contraires au plan de zonage et à la législation, la responsabilité scientifique est assumée par la présidence et la propriété est documentée, Başkaca Belge Istenmeksizin Müracaat Tarihinden Itibaren Otuz Gün Içinde Avan Projeye Göre Yapı Ruhsatı donné; Même après l’achèvement Permis d’occupation des bâtiments dans les trente jours édité. Cette disposition ne concerne pas la médecine générale, mais plus particulièrement les pratiques menées par la présidence et prévoit un régime spécial qui accélère le processus d’octroi de licences.. Loi n° 6306 Annexe m. 2

5. Recevoir une garantie d’achèvement et d’achèvement de la part de l’entrepreneur

Le sujet, qui est souvent négligé au stade de la licence, mais qui est vital pour les propriétaires, collatéral de l’entrepreneur. La loi et le règlement stipulent que l’entrepreneur, qui effectue les travaux de construction, sera soumis à certains mécanismes d’assurance lors de la phase de licence. Conformément à la loi, l’entrepreneur en construction qui effectue les travaux de construction des projets dans le cadre de la présente loi, Avant l’obtention du permis de construiredont la portée et les conditions sont déterminées par l’administration compétente. Il est obligatoire d’avoir une assurance d’achèvement des bâtiments ou de fournir d’autres garanties et conditions déterminées par la présidence. Loi n° 6306 m. 8/6

Le règlement, quant à lui, incarnait davantage le régime collatéral. Si la demande est faite par des personnes morales de droit réel ou privé dans les parcelles où il existe des structures à risque, le contractant qui effectue les travaux de construction Avant d’obtenir le permis de construire, il est obligatoire de donner la garantie à l’administration au taux de 6 pour cent du coût approximatif du bâtiment. Mais Dans une seule parcelle, dans les bâtiments avec un maximum de deux étages autres qu’un sous-sol et une surface totale de construction de bâtiments ne dépasse pas 500 mètres carrés., si le propriétaire de la parcelle construit sa propre structure et si le titre de propriété est noté sur le fait de ne pas vendre à des tiers avant la fin de la construction, cette garantie n’est pas requise. Les valeurs spécifiées dans la loi n° 4734 sont acceptées en garantie ; Le projet est terminé conformément au contrat et aux spécifications et la garantie est retournée lorsqu’un permis d’occupation du bâtiment est reçu. Dans le cas contraire, la garantie peut être convertie en espèces et affectée à la réalisation du projet.. Règlement de mise en œuvre m. 13/9-C, Ç, D, E, F, ğ

Ce règlement est l’un des outils d’assurance les plus élémentaires des propriétaires contre le risque de « l’entrepreneur a commencé mais est resté inachevé » dans la pratique.

6. Évacuation, démolition et licence de démolition de l’ancien bâtiment

Alors que le processus de licence pour le nouveau bâtiment progresse réellement, l’évacuation et la démolition de l’ancien bâtiment doivent être dûment terminées. Il est essentiel d’évacuer et de démolir par les propriétaires une démolition dans des structures à risque ; Selon la loi, les propriétaires Pas plus de quatre-vingt-dix jours Une période est donnée, et si le bâtiment n’est pas démoli dans ce délai, il est indiqué que l’évacuation et la démolition seront faites par les autorités administratives. Si la démolition n’a pas lieu dans ce délai, l’évacuation et la démolition sont faites par l’administration et, si nécessaire, avec le soutien de l’autorité locale.. Loi n° 6306 m. 5/3-4

Le règlement introduit également une réglementation détaillée en matière de licence de démolition. Dans les bâtiments à risque, en cas d’application par un ou plusieurs des propriétaires d’immeubles ou leurs mandataires, Soumission de documents montrant que le bâtiment à démolir a été évacué et que les services d’électricité, d’eau et de gaz naturel sont fermés. ou il est déterminé par l’administration qu’ils ont effectivement été fermés et Détermination de la science statique responsable de la démolition dans les bâtiments d’une hauteur de plus de 21,50 mètres à condition que le consentement du propriétaire Licence de démolition dans les six jours ouvrables édité. C’est un moment extrêmement important dans la pratique.. Règlement de mise en œuvre m. 8/3-b

Dans la zone risquée et les zones de construction de la réserve, dans la forme et les conditions stipulées dans l’accord avec la majorité absolue des propriétaires, une licence de démolition peut être délivrée par l’administration à la demande d’un ou plusieurs des entrepreneurs ou propriétaires.. Règlement de mise en œuvre m. 17/2

7. Cadre juridique des activités de construction et de construction

Une fois la démolition terminée et le permis de construire obtenu, l’entrepreneur commence la construction conformément à la licence et aux projets approuvés. La légitimité légale de la production à faire à ce stade ne provient pas seulement du contrat privé, mais aussi Projet approuvé + licence + système d’inspection des bâtiments et régime de garantie provient de l’ensemble. Législation sur la transformation urbaine, biens immobiliers des propriétaires Peut être réévalué par un forfait, un partage de revenus ou d’autres méthodes. accepté ; La présidence a donné à l’administration et à ceux qui exécutent la demande de pouvoir faire la construction, de déterminer les actions foncières, d’effectuer le titre de propriété des transactions d’office et d’exécuter le projet si nécessaire.. Loi n° 6306 m. 6/1, m. 6/5 ; Règlement de mise en œuvre m. 13/5-8

Pour cette raison, le processus de construction n’est pas seulement une activité d’entrepreneur ; En particulier dans les grands projets, l’acquisition de terrains, le tawhid, la servitude de plancher, la distribution de sections indépendantes et les calculs de droits peuvent également être effectués simultanément.

8. Contrôle technique et administratif du processus de construction

constructions réalisées dans le cadre de la transformation urbaine, Une activité de marché publiée Il n’est pas conçu comme une application axée sur l’intérêt public, qui est soumise à un contrôle constant. Alors que les organismes d’inspection des bâtiments auditent en termes de conformité avec le projet, les normes de matériaux, la sécurité des systèmes de transporteurs et la sécurité des bâtiments ; L’administration et la direction compétente servent également de surveillance en termes de licence, de vente, de taux de progression, de contrat, de garantie et de mise en œuvre. La loi réglemente que de nombreux travaux et transactions à effectuer dans les zones de transformation peuvent être effectués d’office par la présidence, Tokİ ou l’administration ; Le règlement a également confirmé le rôle actif de l’administration en termes de travaux et d’opérations dans le domaine d’application.. Loi n° 6306 m. 6/1, m. 6/5, m. 8/2 ; Règlement de mise en œuvre m. 13/6, m. 15

En particulier, le fait que l’entrepreneur puisse vendre les sections indépendantes qui ont leur part à des tiers est lié au taux d’avancement de la construction. Selon le règlement, l’entrepreneur demande à l’administration de permettre la vente de sections indépendantes qui ont leur part ; L’administration est la détection sur site ou en contrôlant le système d’inspection des bâtiments. Détermine le taux d’achèvement de la construction Et ce ratio moins de 10 % Peut permettre la vente de la part de l’entrepreneur. Les sections indépendantes de l’entrepreneur ne peuvent être vendues sans la lettre d’administration. Si l’entrepreneur souhaite vendre à un taux égal ou supérieur au taux d’achèvement de la construction, Le consentement de tous les propriétaires est requis. Cette règle vise à empêcher les droits des propriétaires d’être endommagés par les premières ventes du projet.. Loi n° 6306 m. 6/13 ; Règlement de mise en œuvre m. 13/10

9. Achèvement de la construction, du permis d’occupation et de l’occupation

Lorsque le processus de construction est terminé, la prochaine étape consiste à rendre la structure légalement utilisable. Permis d’occupation des bâtiments, c’est-à-dire avec le nom dans l’application Votre règlement est pris. Le règlement est un document administratif extrêmement important montrant que le bâtiment a été achevé conformément à la licence, au projet approuvé et à la législation technique. Les rapports d’inspection des bâtiments doivent être positifs, il n’y a pas de production contraire au projet et les documents techniques nécessaires doivent être complétés. En pratique, la livraison effective de sections indépendantes est souvent liée à la post-occupation ; Parce que l’utilisation légale du bâtiment et des transactions ultérieures en copropriété sans règlement peut causer de graves problèmes.

dans des pratiques spéciales menées par la présidence, à compter de la date de la demande Licence de construction dans les trente jours et après l’achèvement Permis d’occupation des bâtiments dans les trente jours La disposition spéciale envisageant. Loi n° 6306 Annexe m. 2

Le règlement est également achevé conformément aux dispositions du contrat et aux spécifications du projet ou des travaux de construction. Après avoir obtenu le permis d’occupation des bâtiments Il réglemente clairement que la garantie sera retournée à la personne concernée. Cela montre que le règlement n’est pas seulement un seuil technique mais aussi un seuil qui a des conséquences financières et juridiques.. Règlement de mise en œuvre m. 13/9-E

10. Transition vers la servitude du plancher, la copropriété et l’étape de livraison

Le processus de licence et de construction n’est pas considéré comme terminé uniquement avec l’achèvement de la construction approximative et fine. Le principal résultat juridique apparaît lorsque les sections nouvellement indépendantes de la nouvelle structure sont correctement établies et enregistrées au nom des titulaires de droits. la loi, d’office de l’ancienne copropriété ou servitude de copropriété, d’office dans les immeubles qui sont devenus des terres après la démolition ; Il permet ensuite la création de condominiums servitude et de copropriété pour de nouveaux immeubles. En règle générale, les anciens droits et annotations réels et personnels du titre de propriété continuent sur les actions ; Au stade de la nouvelle servitude de plancher et de la propriété en copropriété, ces droits sont Seul le propriétaire obligé tombera sur les sections indépendantes qui tomberont. viable. Loi n° 6306 m. 6/1

Le règlement stipule également que le bâtiment à construire sur la base de la construction en échange de l’appartement ou du contrat de cession en échange de l’appartement, délivré entre le propriétaire du terrain et l’entrepreneur. Service de servitude au sol ou en copropriétépeut être faite par la présidence, Tokiİ ou l’administration sur demande; Il réglemente que le projet architectural et le plan de gestion approuvés par l’administration seront pris comme base dans les transactions de titre de propriété et que la signature du propriétaire ne pourra pas être demandée dans ces documents. Cette étape complète la dimension de la loi sur les actes de propriété de la licence et du processus de construction.r.#atfp_close_translate_span# Règlement de mise en œuvre m. 15/12

11. Le point le plus critique dans la pratique : Le processus de licence n’est pas seulement un processus technique mais aussi juridique.

Licence et processus de construction en transformation urbaine se résument souvent comme « le projet a été dessiné, la licence a été obtenue, le bâtiment a été construit » ; Cependant, la législation a établi une structure beaucoup plus détaillée. Dans ce processus absolute majority decision, , Notification de proposition aux propriétaires qui ne sont pas d’accord avec la décision, , Demande de vente d’actions, , Coverage or building completion insurance, , licence de démolition, , Ventes avec autorisation administrative, , Contrôle d’inspection des bâtiments, , règlement, , Service de servitude au sol et condominium tels que les anneaux sont interconnectés. Une carence dans l’un de ces anneaux peut apparaître comme une annulation de licence, un problème d’enregistrement, un litige contractuel ou un retard de projet dans les étapes suivantes. Pour cette raison, le processus de licence et de construction est la zone de transformation urbaine la plus soigneusement gérée.. Loi n° 6306 m. 5, M. 6, M. 6/13, m. 8/6, Annexe M. 2 ; Règlement de mise en œuvre m. 8, M. 13, M. 15, M. 15/a, m. 17, m. 18

Foire aux questions

Kentsel dönüşümde inşaat ruhsatı alınmadan inşaata başlanabilir mi?

Hayır, kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni yapılar için ilgili belediyeden veya yetkili idareden inşaat ruhsatı alınmadan inşaata başlanması mümkün değildir. İnşaat ruhsatı, yapılacak yapının imar planına, şehircilik ilkelerine ve teknik mevzuata uygun olduğunu gösteren resmi izin belgesidir. Ruhsat başvurusu sırasında mimari proje, statik proje, zemin etüdü raporu, yapı denetim sözleşmesi ve diğer teknik belgelerin idareye sunulması gerekir. Bu belgeler incelendikten sonra uygun bulunması halinde ruhsat düzenlenir ve ancak bu aşamadan sonra inşaat faaliyetleri başlatılabilir.

Kentsel dönüşümde müteahhit bağımsız bölümleri inşaat bitmeden satabilir mi?

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitin bağımsız bölümleri satabilmesi belirli şartlara bağlıdır. Mevzuata göre müteahhit, kendisine düşen bağımsız bölümleri ancak inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak satışa çıkarabilir ve çoğu durumda idarenin yazılı izninin bulunması gerekir. İnşaatın ilerleme oranı yapı denetim sistemi veya idarenin yerinde incelemesi ile tespit edilir. Bu düzenleme, henüz başlanmamış veya çok erken aşamadaki projelerde yapılan satışların arsa sahipleri ve alıcılar açısından risk oluşturmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.

Riskli bina yıkılmadan yeni proje için ruhsat alınabilir mi?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında çoğu durumda eski yapının yıkılmasının ardından yeni yapı için ruhsat alınır. Ancak uygulamada proje hazırlığı, müteahhit seçimi ve mimari projelerin hazırlanması yıkım tamamlanmadan önce başlatılabilir. Bu durum projelerin daha hızlı ilerlemesini sağlar. Yine de yeni binanın fiilen inşa edilebilmesi için yapı ruhsatının alınmış olması zorunludur ve bu ruhsat genellikle yıkım süreci tamamlandıktan sonra düzenlenir.

Kentsel dönüşümde yapı denetimi nasıl yapılır?

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan binalar hem yapı denetim kuruluşları hem de ilgili idareler tarafından denetlenir. Yapı denetim firmaları, projeye uygunluk, kullanılan malzemelerin kalitesi, statik güvenlik ve mühendislik standartları açısından inşaatın tüm aşamalarını kontrol eder. Ayrıca belediyeler ve ilgili kamu kurumları da ruhsat, proje ve uygulama süreçlerini denetleyerek yapının mevzuata uygun şekilde yapılmasını sağlar. Bu çok katmanlı denetim sistemi sayesinde yeni yapıların deprem güvenliği ve teknik standartlara uygunluğu garanti altına alınır.

İnşaat tamamlandıktan sonra iskan almak neden önemlidir?

İnşaat tamamlandıktan sonra alınan yapı kullanma izin belgesi (iskan), binanın ruhsata ve onaylı projelere uygun şekilde tamamlandığını gösteren resmi belgedir. İskan alınmadan binanın hukuken kullanılması ve kat mülkiyetine geçilmesi çoğu zaman mümkün değildir. Ayrıca elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelik işlemlerinin yapılabilmesi için de iskan belgesi büyük önem taşır. Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde inşaatın tamamlanmasının ardından iskan işlemlerinin eksiksiz şekilde gerçekleştirilmesi gerekir.

Why is expert lawyer support needed in urban transformation?

Les projets de transformation urbaine ne sont pas seulement un processus de construction ; en même temps Droit des registres fonciers, droit des contrats, droit du zonage et droit administratif Il s’agit d’un processus juridique complexe qui concerne ensemble les domaines. Les décisions à prendre entre les propriétaires, les contrats de construction en échange d’un appartement avec l’entrepreneur, des processus de licence et de projet, le partage de sections indépendantes et les transactions sur les titres de propriété ont de graves conséquences juridiques. Pour cette raison, l’obtention d’un soutien juridique dès le début du processus est d’une grande importance pour prévenir de futurs litiges.

Parmi les problèmes les plus courants dans les projets de transformation urbaine Contrats incomplètement préparés, retards induits par les entrepreneurs, sections indépendantes de partage des litiges, erreurs dans les transactions de titres de propriété et projets non terminés existe. Afin de prévenir de tels risques, en particulier les contrats de construction en échange d’appartements et de contrats de transformation urbaine devraient être préparés ou examinés par un avocat expert.

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