Procédure de constat d’un bâtiment à risque : guide de l’article 3 de la loi n° 6306 (2026)

En matière de transformation urbaine, tout commence par un seul document : le rapport de constat d’un bâtiment à risque. Si ce rapport n’a pas été établi conformément à la procédure, la décision de démolition, la décision prise à la majorité absolue, la vente des quotes-parts et même le permis de construire délivrés par la suite peuvent se trouver privés de fondement juridique. Ce guide explique, étape par étape, qui peut faire réaliser le constat d’un bâtiment à risque et comment, la règle du rapport unique, les délais de recours administratif et contentieux, ainsi que les conséquences d’un refus d’accès pour le constat, dans le cadre de l’article 3 de la loi n° 6306 et de son règlement d’application.

Qu’est-ce qu’un bâtiment à risque ? Définition légale

Selon l’article 2 de la loi n° 6306, un bâtiment à risque est un bâtiment, situé à l’intérieur ou à l’extérieur d’une zone à risque, dont la durée de vie économique est achevée ou dont il est établi, sur la base de données scientifiques et techniques, qu’il présente un risque d’effondrement ou de dommages graves.

Cette définition comporte deux aspects, tous deux sources de discussion en pratique : le fait d’avoir « achevé sa durée de vie économique » ne constitue pas, à lui seul, un critère suffisant ; pour qu’un bâtiment soit qualifié de bâtiment à risque, il faut un constat fondé sur des données scientifiques et techniques. Un immeuble âgé de 50 ans n’est donc pas automatiquement un bâtiment à risque ; inversement, un bâtiment qui paraît récent peut être qualifié de bâtiment à risque si son système porteur est insuffisant.

Quels bâtiments peuvent faire l’objet d’un constat et lesquels ne le peuvent pas ?

L’article 7/1 du Règlement d’application limite la catégorie des bâtiments susceptibles de faire l’objet d’un constat de risque. Cette distinction est, en pratique, la cause du rejet de nombreuses demandes.

Pour les bâtiments exclus de ce champ, ce n’est pas la loi n° 6306 mais la législation urbanistique qui s’applique ; pour les bâtiments abandonnés ou devenus dangereux au point de devoir être démolis, l’article 39 de la loi n° 3194 sur l’urbanisme s’applique. Il s’agit donc d’un régime totalement différent : une décision de démolition peut être prise, mais les droits tels que l’aide au loyer, l’aide aux intérêts et les exonérations fiscales prévus par la loi n° 6306 ne naissent pas.

Qui peut demander le constat et qui en paie les frais ?

En principe, le constat d’un bâtiment à risque relève de l’initiative du propriétaire du bâtiment. Selon la réglementation, le constat est d’abord fait réaliser par les propriétaires du bâtiment ou leurs représentants légaux, à leurs propres frais (loi, art. 3/1 ; Règlement, art. 7/2-a). La demande est effectuée via le système informatique électronique.

L’unanimité n’est pas requise — un seul propriétaire suffit

C’est l’une des idées fausses les plus fréquentes en pratique. L’unanimité de tous les propriétaires n’est pas requise pour demander le constat : n’importe lequel des propriétaires peut, seul, demander le constat de bâtiment à risque. Autrement dit, le propriétaire d’un seul appartement peut engager la procédure de constat pour l’ensemble de l’immeuble.

Situations particulières

• En l’absence de servitude d’étage ou de copropriété : le constat du bâtiment effectivement présent sur le terrain est demandé par le titulaire de la quote-part du terrain qui est propriétaire du bâtiment.
• Si le bâtiment situé sur le terrain appartient à une autre personne et que cette situation est mentionnée au registre foncier : le constat est demandé par la personne au profit de laquelle l’annotation a été inscrite.

Constat d’office par l’administration

La procédure ne dépend pas exclusivement d’une demande des propriétaires. La Présidence ou l’Administration compétente peut accorder un délai aux propriétaires pour faire réaliser le constat de bâtiment à risque ; si les propriétaires ne le font pas dans ce délai, le constat est réalisé d’office par la Présidence ou l’Administration. La Présidence peut également accorder un délai aux administrations concernées afin qu’elles procèdent au constat.

Lorsque le constat est réalisé par la Présidence ou l’Administration parce que les propriétaires ne l’ont pas fait, les propriétaires sont responsables des frais proportionnellement à leurs quotes-parts. Les frais doivent être payés dans un délai d’un mois suivant la notification. Les sommes impayées dans ce délai sont recouvrées conformément à la loi n° 6183 relative au recouvrement des créances publiques : par l’administration fiscale sur notification de la Présidence lorsque le constat a été réalisé par celle-ci, et par l’Administration lorsque le constat a été réalisé par cette dernière (Règl. art. 7/2-b).

Quelles institutions et quels organismes peuvent réaliser le constat ?

Le constat d’un bâtiment à risque ne peut pas être réalisé par n’importe quel ingénieur ou entreprise. L’article 6/1 du Règlement confère cette compétence à trois catégories : la Présidence, l’Administration et les institutions et organismes agréés par la Présidence.

Institutions et organismes pouvant être agréés (Règl. art. 6/1-c)

1. Institutions et organismes publics
2. Universités
3. Sociétés dont au moins quarante pour cent du capital appartient à des institutions et organismes publics
4. Organisations de la société civile actives dans les domaines de la protection contre les séismes, de la réduction des dommages causés par les séismes et du développement du génie parasismique
5. Organismes de contrôle des constructions et laboratoires ayant obtenu l’autorisation du ministère conformément à la loi n° 4708 sur le contrôle des constructions
6. Institutions et organismes ayant enregistré leur bureau auprès des chambres des ingénieurs civils, géologues et géophysiciens conformément à la loi n° 6235

Les institutions et organismes agréés peuvent réaliser des constats de bâtiments à risque sur l’ensemble du territoire national sans limitation géographique. Pour chaque constat, la désignation d’au moins un ingénieur civil est obligatoire ; selon les besoins, plusieurs ingénieurs civils ainsi qu’un ingénieur géologue ou géophysicien peuvent également être désignés (Règl. art. 6/3).

Comment le constat est-il réalisé techniquement ? (principes de l’Annexe 2)

Les bâtiments à risque sont identifiés conformément aux « Principes relatifs au constat des bâtiments à risque » figurant à l’Annexe 2 du Règlement d’application. Cela signifie que le rapport ne repose pas sur une appréciation arbitraire, mais sur une méthode normalisée — et, lorsqu’une annulation du rapport est demandée, la violation de ces principes constitue l’un des fondements les plus solides.

Opérations réalisées sur place

1. Prélèvement de carottes : des échantillons sont prélevés sur les poteaux porteurs afin de déterminer la résistance à la compression du béton.
2. Détermination des armatures : la disposition, le diamètre et l’espacement des aciers dans les éléments porteurs sont mesurés ; l’enrobage est contrôlé.
3. Relevé et examen du système statique : le système porteur existant est comparé au projet ; les interventions ultérieures telles que la coupe de poteaux ou la suppression de voiles sont identifiées.
4. Évaluation du sol : selon les besoins, un ingénieur géologue ou géophysicien est désigné afin d’examiner les caractéristiques du sol de la parcelle (ce n’est pas obligatoire pour chaque constat ; Règl. art. 6/3).
5. Analyse du comportement sismique : les données recueillies servent à calculer le comportement de la structure sous l’effet des charges sismiques.

Contenu obligatoire du rapport

Conformément à l’article 7/3 du Règlement, dans le rapport de constat d’un bâtiment à risque, la présence de l’adresse du bâtiment figurant dans la Base nationale des données d’adresses ainsi que de son code bâtiment est obligatoire. L’absence ou l’inexactitude de ces informations peut entraîner le renvoi ou l’annulation du rapport — en particulier lorsqu’il existe plusieurs bâtiments sur une même parcelle, car c’est ce code qui permet d’identifier le bâtiment ayant effectivement fait l’objet du constat.

Règle du rapport unique : combien de rapports peuvent être établis pour un bâtiment ?

L’article 7/3 du Règlement pose une règle claire afin d’éviter les abus : un seul rapport de constat de bâtiment à risque peut être établi pour chaque bâtiment. Lorsqu’ils reçoivent une demande de constat, les institutions et organismes agréés doivent vérifier, via le système informatique électronique, si un rapport a déjà été établi pour ce bâtiment.

Les trois exceptions à la règle

1. la nécessité d’établir un nouveau rapport à la suite d’un recours ou d’une décision judiciaire,
2. le constat que le rapport a été établi contrairement à la réalité,
3. la survenance d’un événement concret, autre qu’une intervention intentionnelle, susceptible d’affecter le niveau de risque du bâtiment (par exemple un séisme, une explosion, un incendie ou un glissement de terrain).

Quand l’enregistrement du bâtiment est-il supprimé ?

Le même paragraphe prévoit également des délais pour les enregistrements ouverts mais non finalisés dans le système. Après la création de l’enregistrement du bâtiment dans le système informatique électronique, si le constat de bâtiment à risque :

• n’est pas réalisé dans un délai de deux mois, l’enregistrement est supprimé à la demande de l’un quelconque des propriétaires,
• n’est pas réalisé dans un délai de six mois, l’enregistrement est supprimé d’office par la Présidence,

du système informatique électronique. Cette règle empêche qu’un propriétaire ayant engagé la procédure puis l’ayant laissée inachevée puisse bloquer indéfiniment les autres propriétaires.

Que se passe-t-il si l’accès pour le constat est refusé ? Mon voisin n’ouvre pas la porte

Le constat d’un bâtiment à risque nécessite l’accès aux éléments porteurs de l’immeuble et, lorsque cela est nécessaire, à l’intérieur des parties indépendantes. Si l’un des propriétaires refuse d’ouvrir la porte, la procédure ne s’arrête pas.

Conformément à l’article 3/1 de la loi et au Règlement d’application, lorsque le constat est empêché par des situations telles que le refus de permettre l’accès au bâtiment ou à la partie indépendante, le fait de verrouiller ou de ne pas ouvrir les portes, de menacer les personnes venues procéder au constat ou d’employer la force ou la violence :

1. la Présidence ou l’Administration demande au chef de l’administration locale une autorisation écrite ainsi qu’un effectif suffisant des forces de l’ordre,
2. sur la base de cette autorisation écrite, le constat est réalisé d’office avec l’assistance des forces de l’ordre, si nécessaire en ouvrant ou en faisant ouvrir les portes fermées.

Approbation du rapport, mention au registre foncier et notification

Recours : 15 jours et commission technique

Après le constat d’un bâtiment à risque, l’étape la plus critique pour les propriétaires est le délai de recours.

Les recours formés hors délai ainsi que ceux introduits par des personnes autres que le propriétaire, ses héritiers ou son représentant légal ne sont pas examinés. L’autorité compétente vérifie d’office les conditions de délai et de qualité pour agir.

Que contrôle la commission technique ?

L’article 10/7 du Règlement contient à la fois un avantage et un risque pour le propriétaire qui forme un recours :

• Avantage : la commission technique n’est pas liée par les seuls motifs indiqués dans la requête de recours ; elle vérifie l’ensemble du rapport sur le plan technique et contrôle sa conformité aux principes de l’Annexe 2. Elle peut donc relever elle-même une lacune que vous n’avez pas identifiée dans votre requête.
• Risque : la décision finale est prise en fonction de l’état et des caractéristiques du bâtiment à la date du constat de risque. Un renforcement ou une réparation effectué après le constat ne modifie pas le résultat de cette appréciation.
• Une seule chance : lorsqu’un rapport de constat de bâtiment à risque a déjà été examiné et tranché par la commission technique, un recours formé ultérieurement par un autre propriétaire ne donne pas lieu à un nouvel examen. Si l’un des propriétaires dépose une requête faible et qu’elle est rejetée, les autres propriétaires ne pourront pas obtenir un second examen de la même expertise par la commission — il est donc essentiel que le recours soit préparé conjointement et de manière coordonnée par les propriétaires.

Si des lacunes sont relevées dans le rapport, celui-ci est renvoyé à l’organisme agréé afin d’être corrigé ; cet organisme doit remédier aux lacunes dans un délai de trente jours (Règl. art. 7/9). Toutes les décisions de la commission sont communiquées à l’Administration qui a réalisé le constat, tandis que le propriétaire requérant ne reçoit que la décision finale.

Action en annulation : 30 jours et demande de suspension de l’exécution

En cas de rejet du recours, la voie suivante est le contentieux administratif. Conformément à l’article 6/9 de la loi n° 6306, une action peut être intentée contre les actes administratifs pris dans le cadre de cette loi dans les 30 jours suivant leur notification.

Dans sa version initiale, la loi prévoyait qu’aucune suspension de l’exécution ne pouvait être prononcée dans ces affaires ; toutefois, la Cour constitutionnelle a annulé cette disposition. Aujourd’hui, il est possible de demander la suspension de l’exécution dans les actions engagées contre un constat de bâtiment à risque.

Après la décision définitive : évacuation et démolition

Lorsque le constat de bâtiment à risque n’est pas contesté dans le délai ou lorsque le recours est rejeté, le constat devient définitif. À partir de cette étape :

• Notification : la notification relative à l’évacuation et à la démolition est effectuée, pour les bâtiments à risque au moyen du procès-verbal Annexe 7/A et, pour les zones à risque et les zones de réserve de construction, au moyen du procès-verbal Annexe 7/B, par affichage sur le bâtiment, notification aux propriétaires via e-Devlet et affichage pendant 15 jours auprès du muhtar. Le dernier jour de l’affichage vaut notification (Règl. art. 8/2).
• Délai de démolition : l’Administration demande aux propriétaires d’évacuer et de démolir le bâtiment en leur accordant un délai ne pouvant excéder quatre-vingt-dix jours (Règl. art. 8/3-a). Attention : il ne s’agit pas d’un délai minimal, mais d’une limite maximale que l’administration ne peut dépasser — le délai accordé peut donc être inférieur à 90 jours.
• Permis de démolition : sur présentation des documents attestant l’évacuation du bâtiment et la coupure des services d’électricité, d’eau et de gaz naturel, le permis est délivré, à la demande d’un ou plusieurs propriétaires, dans un délai de six jours ouvrés sans qu’il soit nécessaire d’obtenir le consentement des autres propriétaires. Pour les bâtiments d’une hauteur supérieure à 21,50 m, il faut en outre désigner le responsable technique statique chargé de la démolition (Règl. art. 8/3-b).
• Coupure des réseaux : si la démolition n’est pas effectuée dans le délai accordé, les organismes concernés sont saisis afin que l’électricité, l’eau et le gaz naturel ne soient plus fournis au bâtiment à risque ; cette demande doit obligatoirement être exécutée (Règl. art. 8/3-c).
• Assistance des forces de l’ordre : les bâtiments non démolis dans le délai sont signalés au chef de l’administration locale ; l’évacuation et la démolition sont effectuées avec l’assistance des forces de l’ordre mise à disposition par l’autorité administrative. Si l’évacuation est empêchée par le verrouillage des portes, des menaces ou l’emploi de la force, une autorisation écrite du chef de l’administration locale est obtenue et l’évacuation est réalisée d’office, si nécessaire en faisant ouvrir les portes fermées (Règl. art. 8/3-ç et 8/5).
• Frais : les propriétaires sont responsables, proportionnellement à leurs quotes-parts, des frais d’évacuation et de démolition engagés par la Présidence ou l’Administration ; ces frais doivent être payés dans le mois suivant la notification et, à défaut, sont recouvrés conformément à la loi n° 6183 (Règl. art. 8/8).
• Radiation de la mention : après la démolition, la mention « bâtiment à risque » inscrite au registre foncier du bien devenu terrain est radiée à la demande des intéressés ou sur notification de la Présidence/de l’Administration. Même après cette radiation, les opérations à effectuer sur la parcelle continuent d’être menées dans le cadre de la loi (Règl. art. 8/9).
• Signalement pénal : un procès-verbal est établi à l’encontre de ceux qui empêchent les opérations de constat, d’évacuation ou de démolition, et un signalement est adressé au parquet de la République conformément au Code pénal turc (Règl. art. 8/6).

Le renforcement est-il possible à la place de la démolition ?

Même après que le constat de bâtiment à risque est devenu définitif, la démolition n’est pas l’unique option. L’article 6/8 de la loi n° 6306 et l’article 8/7 du Règlement d’application offrent aux propriétaires la possibilité d’un renforcement. La Cour constitutionnelle a également reconnu que la loi ne prévoit pas la démolition comme solution unique et que les propriétaires souhaitant renforcer leurs bâtiments à risque situés en dehors des zones à risque et des zones de réserve de construction peuvent utiliser cette possibilité.

Les quatre conditions requises pour un renforcement

1. Rapport de faisabilité technique : la possibilité technique du renforcement doit être constatée par des ingénieurs civils agréés ou des organismes de contrôle des constructions. Une simple affirmation ne suffit pas ; un document concret au niveau d’un avis technique est nécessaire.
2. Décision à la majorité des 4/5 : conformément à l’article 19/2 de la loi sur la copropriété, une décision des quatre cinquièmes des copropriétaires est nécessaire. Une décision de renforcement prise à la majorité absolue (50 % + 1) n’est pas valable.
3. élaboration d’un projet de renforcement,
4. obtention d’un permis. Des travaux de renforcement commencés sans permis entraînent à la fois des sanctions administratives et l’irrégularité de la procédure.

Ces quatre conditions doivent toutes être remplies dans le délai accordé aux propriétaires pour faire démolir le bâtiment à risque ; les demandes déposées après l’expiration de ce délai ne sont pas admises. Une fois les travaux de renforcement achevés dans le délai fixé par l’administration ayant délivré le permis, une demande est adressée à la Direction afin de faire supprimer la mention de bâtiment à risque du registre foncier (Règl. art. 8/7).

6/A : régime de constat d’office et d’urgence

En dehors de la procédure ordinaire décrite ci-dessus, il existe un second régime qui fonctionne beaucoup plus rapidement. L’article 6/A, ajouté en 2019 par l’article 25 de la loi n° 7181, permet à la Présidence de mener d’office, sans rechercher le consentement des propriétaires ni des autres intéressés, la transformation dans les zones comprenant des bâtiments présentant un danger tel qu’ils doivent être démolis, ainsi que dans les zones où se trouvent des bâtiments qui se sont effondrés spontanément, ont subi de graves dommages ou risquent d’en subir en raison d’un glissement de terrain, d’un éboulement, d’une inondation, d’une chute de rochers, d’un incendie, d’une explosion ou de causes similaires.

En 2022, ce régime a été élargi par l’article 27 de la loi n° 7410 : les bâtiments dont la Présidence ou l’Administration constate, en raison de l’état dangereux du terrain ou des dommages et dégradations subis par le bâtiment, qu’ils doivent être évacués et démolis d’urgence sont directement considérés comme des bâtiments à risque.

Annexes du Règlement : à quoi sert chaque formulaire ?

Dans les échanges relatifs à la transformation urbaine, des expressions telles que « procès-verbal Annexe 6 », « formulaire Annexe 8 » ou « convocation Annexe 12 » sont utilisées en permanence, alors que de nombreux propriétaires ignorent leur signification. Pourtant, l’utilisation de la mauvaise annexe ou l’absence d’utilisation de l’annexe requise peut constituer un motif d’annulation de l’acte. Le tableau ci-dessous présente la liste complète des annexes du Règlement d’application et leur fondement.

Les 8 erreurs les plus fréquentes lors du constat d’un bâtiment à risque

1. Évacuer le bâtiment avant le constat. Cela peut créer un risque de qualification comme bâtiment abandonné ; le bénéfice de la loi n° 6306 et les droits financiers qui en découlent peuvent être perdus.
2. Calculer le délai de recours à compter de la date de notification. Le délai commence à courir le dernier jour de l’affichage auprès du muhtar ; un mauvais calcul peut faire perdre les 15 jours.
3. Penser que le délai pour agir en justice est de 60 jours. L’article 6/9 de la loi n° 6306 réduit ce délai à 30 jours.
4. Ne pas demander la suspension de l’exécution. La démolition peut intervenir pendant la procédure et l’action peut devenir sans objet.
5. Essayer d’obtenir un nouveau rapport parce que le premier ne convient pas. La règle du rapport unique ne le permet pas ; la voie correcte consiste à former un recours puis, si nécessaire, à saisir le juge.
6. Former un recours désordonné ou dépourvu de motifs techniques. Une affirmation abstraite ne produit pas de résultat devant la commission technique ; en outre, après le rejet du recours formé par un propriétaire, un recours d’un autre propriétaire contre le même rapport ne donne pas lieu à un nouvel examen. Le recours doit être préparé de manière coordonnée et accompagné d’un avis technique.
7. Prendre une décision de renforcement à la majorité absolue. L’article 19/2 de la loi sur la copropriété exige une majorité des 4/5 ; une décision prise avec une majorité insuffisante est invalide.
8. Travailler avec un organisme non agréé. Le rapport n’est pas approuvé, ce qui entraîne une perte de temps et d’argent.

Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

La plupart des propriétaires à la recherche d’un avocat spécialisé dans les bâtiments à risque à Istanbul ou d’un conseil en droit de la transformation urbaine arrivent avec une notification en main et une question : « combien de jours me reste-t-il ? ». La procédure de constat d’un bâtiment à risque est une chaîne entièrement structurée autour de délais impératifs : 15 jours pour le recours, 30 jours pour l’action en justice, délai de démolition pouvant aller jusqu’à 90 jours, et affichage de deux jours dans le régime de l’article 6/A. Un délai manqué à n’importe quel maillon de cette chaîne peut fermer les voies de défense aux étapes suivantes.

Les points où l’assistance d’un avocat fait la différence

• Contrôle des délais et de la qualité pour agir : déterminer correctement qui doit former le recours, auprès de quelle autorité et jusqu’à quelle date.
• Traduction des objections techniques en argumentation juridique : exposer les insuffisances relatives au nombre de carottes, à l’étude de sol ou à la méthode de calcul d’une manière susceptible de convaincre la commission technique et le tribunal administratif.
• Stratégie de suspension de l’exécution : obtenir une décision avant que la démolition n’ait lieu.
• Évaluation de la voie du renforcement : mettre en place dans les délais la majorité des 4/5, le rapport technique et la procédure de permis.
• Négociation après le constat : décision à la majorité absolue, procédure de convocation Annexe 12, choix de l’entrepreneur et contrat de construction en contrepartie de quote-part de terrain.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk intervient en qualité d’avocat en transformation urbaine à Istanbul, d’avocat chargé des recours contre les constats de bâtiments à risque, d’avocat immobilier à Tuzla et d’avocat en droit de l’urbanisme, en accompagnant la procédure de bout en bout, du constat du bâtiment à risque jusqu’au permis d’occupation. Notre bureau principal se trouve à Tuzla ; nous intervenons particulièrement sur le terrain sur la rive asiatique et dans l’axe Kocaeli, et assurons le conseil et le suivi contentieux sur dossier dans l’ensemble d’Istanbul.

Questions fréquentes

Sources officielles et législation

• Loi n° 6306 relative à la transformation des zones exposées aux risques de catastrophe — mevzuat.gov.tr
• Règlement d’application de la loi n° 6306 — texte consolidé
• Texte officiel intégral du Règlement d’application (PDF) et ses annexes — csb.gov.tr
• Présidence de la transformation urbaine — procédure relative aux bâtiments à risque
• Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement climatique — liste des institutions et organismes agréés
• Portail e-Devlet — Web Tapu, bâtiments à risque et opérations relatives à l’aide au loyer
• Journal officiel — numéro 33158 du 04.02.2026
• Loi n° 634 sur la copropriété (art. 19/2 pour le renforcement)
• Loi n° 3194 sur l’urbanisme (art. 32 pour les bâtiments abandonnés)