Hayır. Bir binada riskli yapı tespiti kesinleşmeden, kat malikleri salt çoğunlukla (oyların yarıdan fazlasıyla) binayı yıkıp yeniden yaptırma veya müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama kararı alamaz. Riskli yapı süreci işletilmemişse bina, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir ve KMK m.45 gereği bu nitelikteki kararlar tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. 6306 sayılı Kanun’un getirdiği kolaylaştırılmış nisap (artık 2/3 değil, salt çoğunluk) yalnızca riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra devreye girer.

Bu yazıda; 2023 (7471 sayılı Kanun) ve 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişiklikleri sonrası güncel hukuki tabloyu, ilgili kanun ve uygulama yönetmeliği maddeleriyle birlikte ele alıyoruz.

1. Sorunun Özü: Hangi Kanun Uygulanır?

Kentsel dönüşümde karar nisabı tartışmasının kilidi tek bir soruda saklıdır: Bina hakkında kesinleşmiş bir riskli yapı tespiti var mı, yok mu?

Riskli yapı tespiti YOKSA: Taşınmaz tümüyle Kat Mülkiyeti Kanunu rejimindedir. Yıkıp yeniden yapma ve müteahhit seçimi gibi kararlar oybirliği ister.

Riskli yapı tespiti VARSA (kesinleşmişse): 6306 sayılı Kanun’un özel hükümleri ve kolaylaştırılmış salt çoğunluk nisabı devreye girer.

Pratikte hatalı uygulamaların neredeyse tamamı, riskli yapı süreci hiç işletilmeden “nasılsa çoğunluk var” denilerek müteahhitle sözleşme imzalanmasından kaynaklanır. Bu, hukuken sakat bir yoldur.

2. Riskli Yapı Tespiti YOKSA: KMK m.45 ve Oybirliği Zorunluluğu

Kat mülkiyeti kurulu olan ve fiilen ayakta duran bir binada, taşınmazın aynına ilişkin kararlar 634 sayılı Kanun’a tabidir.

KMK m.45 uyarınca anataşınmazın yıkılarak yeniden yapılması, bir hakla kayıtlanması veya benzeri önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile alınacak kararla mümkündür. Binayı yıkıp yeniden inşa etmek ve hangi müteahhitle, hangi yöntemle yenileneceğini belirlemek, niteliği gereği “olağanüstü/önemli yönetim işi” sayılır.

Paylı mülkiyet bakımından da sonuç aynıdır: TMK m.692 uyarınca olağanüstü tasarruf niteliğindeki yapı işleri tüm paydaşların kabulüne bağlıdır.

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı bu yöndedir:

Yargıtay 20. HD, 06.12.2018, E. 2017/2398, K. 2018/7959: Anagayrimenkulün yıkılıp yeniden yapılması ve müteahhit seçimi “önemli yönetim işi” olup KMK m.45 gereği oybirliği gerektirir.

Yargıtay 20. HD, 03.04.2018, E. 2017/3116, K. 2018/2580: Bina riskli yapı olarak tespit edilmemiş ve mevcutsa, yeniden yapım kararı için KMK m.45 uyarınca oybirliği zorunludur.

Riskli yapı tespiti olmayan bir binada salt çoğunlukla alınan müteahhit sözleşmesi kararı, diğer maliklerin mülkiyet hakkına müdahale teşkil eder ve geçersizdir.

3. 2023 Değişikliği: “2/3 Çoğunluk” Tarihe Karıştı, Salt Çoğunluk Dönemi

Bu, eski içerikleri güncellerken en sık gözden kaçan noktadır.

6306 sayılı Kanun yürürlüğe girdiğinde, riskli yapılarda karar yeter sayısı arsa payının 2/3’ü idi. Ancak 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun (RG 09.11.2023) ile bu oran düşürülmüştür.

Güncel 6306 m.6 metni artık “2/3” değil; “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” ifadesini kullanmaktadır. Yani:

Eski nisap: arsa payının 2/3’ü

Güncel nisap: arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası — P+1)

Burada kritik bir ayrıntı vardır: Bu “salt çoğunluk”, toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğudur. Bu yönüyle KMK m.30’daki “sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla” ölçütüyle örtüşür.

Dolayısıyla, kentsel dönüşüm metinlerinde hâlâ “2/3 çoğunluk” ifadesi geçiyorsa, bu 2023 öncesi mevzuata aittir ve güncellenmelidir.

4. 2026 Değişikliği: Toplantı Usulü Geri Döndü, “Yıkım Şartı” Kalktı

04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile karar alma sürecinde iki önemli yenilik gelmiştir.

a) Toplantı çağrısı yeniden zorunlu hale geldi

Bir dönem 6306 kapsamında toplantı çağrısı ve şekil şartı aranmıyordu; bu da maliklerin habersiz bırakıldığı toplantılara yol açıyordu. Yeni düzenleme ile toplantı usulü geri dönmüştür:

Maliklerden en az birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır.

Çağrı, Yönetmelik ekindeki EK-12 formu doldurularak yapılır.

Çağrı; ilgili muhtarlıkta veya yapı henüz yıkılmamışsa bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün ilan edilmek suretiyle ya da noter vasıtasıyla bildirilir.

Maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantı tutanağı, dosyada bulunması gereken belgeler arasına alınmıştır (Yönetmelik m.15/A’daki değişiklik).

b) “Önce yıkım” şartı, riskli yapı parselleri için kaldırıldı

En çok dikkat gerektiren değişiklik budur. Güncel Yönetmelik m.15(2), riskli yapıların bulunduğu parsellerde; “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” ve maliklerin paydaş olup olmadığına bakılmaksızın:

parsellerin tevhidine,

ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemlerine,

yeniden bina yaptırılmasına,

payların satışına,

kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle değerlendirmeye,

hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebileceğini düzenlemektedir. Bu hüküm, 7471 sayılı Kanun ile 6306 m.6’ya eklenen anlayışın yönetmeliğe yansımasıdır.

c) Diğer değişiklikler

Tapu belirtmesi (m.8/9): Riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra, parselin hâlâ 6306 kapsamında olduğuna dair beyanlar hanesine belirtme düşülmesi zorunlu hale gelmiştir.

Açık artırma ve satış (m.15/A): Karara katılmayan maliklere tebligat ve hisselerinin satışı usulü detaylandırılmıştır.

Kira yardımı (m.16) ve teminat oranına ilişkin Geçici m.5 düzenlemeleri eklenmiştir.

5. Eski Yargıtay İçtihatları Hâlâ Geçerli mi?

Burada içtihat ile güncel mevzuat arasında dikkatle yönetilmesi gereken bir gerilim doğmaktadır.

Önceki dönem Yargıtay kararları, özel nisabın uygulanabilmesi için yapının yıkılmış ve kat mülkiyetinin/irtifakının sona ermiş olmasını arıyordu:

Yargıtay 20. HD, 20.11.2017, E. 2017/3337, K. 2017/9610: 2/3 kuralı, ancak yapı yıkılıp kat mülkiyeti/irtifakı sona erdikten sonra uygulanabilir.

Yargıtay 5. HD, 20.05.2025, E. 2025/2632, K. 2025/7778: Tapuda riskli yapı şerhi olsa dahi, toplantı tarihinde bina fiilen yıkılmamış ve kat mülkiyeti devam ediyorsa, yeniden yapım kararı için oybirliği şarttır.

Ancak 04.02.2026 Yönetmelik değişikliği, riskli yapı parselleri bakımından “önce yıkım” şartını açıkça kaldırmıştır. Bu durumda iki ihtimal öne çıkar:

Riskli yapı tespiti VARSA: Güncel mevzuat, yıkımı beklemeden salt çoğunlukla karar alınmasına imkân tanır. Yine de, bu noktada mülkiyet hakkına müdahale ve usule (toplantı çağrısı, tebligat) uyum, açılacak iptal davalarında belirleyici olacaktır. Yönetmelikteki bu yeni hükmün, yargı önünde ve idari yargıda (Danıştay) ileride farklı yorumlanması da mümkündür.

Riskli yapı tespiti YOKSA: Yukarıdaki tartışmanın hiçbiri uygulanmaz. Bu halde tek geçerli ölçüt KMK m.45 oybirliğidir ve eski içtihatların temel mantığı aynen geçerlidir.

Özet: “Yıkım şartı” tartışması yalnızca riskli yapı tespiti yapılmış binalar için anlamlıdır. Tespit hiç yoksa, oran/yıkım tartışmasına dahi gelinmeden oybirliği zorunludur.

6. Riskli Yapı Tespiti Olmadan Alınan Çoğunluk Kararının Akıbeti

Riskli yapı süreci işletilmeden, bina ayaktayken salt çoğunlukla alınan “yeniden inşa + müteahhit sözleşmesi” kararı hukuken sakattır:

Yargıtay 20. HD, 27.11.2018, E. 2017/3178, K. 2018/7601: Oybirliği gereken kararların çoğunlukla alınması halinde, karar KMK m.33 uyarınca mutlak butlanla hükümsüzdür.

Yargıtay 6. HD, 01.11.2022, E. 2022/2693, K. 2022/5086: 6306’ya uygun bir riskli yapı süreci işletilmeden salt çoğunlukla yapılan müteahhitlik sözleşmeleri, TMK m.692 karşısında geçersizdir.

Pratik sonuç: Bu tür sözleşmelere dayanılarak yapılan tahliye, yıkım ve inşaat işlemleri, sonradan açılacak iptal/butlan davalarıyla geri dönülmesi güç hukuki ve mali risklere yol açar.

7. İstisnalar: Riskli Alan ve Güçlendirme Kararları

Riskli alan ilanı: Cumhurbaşkanı/Bakanlar Kurulu kararıyla “riskli alan” ilan edilen bölgelerde, salt çoğunlukla yeniden yapım kararı verilebilir. Bu, münferit “riskli yapı tespiti”nden farklı bir idari statüdür.

Güçlendirme: 6306 uygulaması yapılmayan hallerde, yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilirse, kat maliklerinin rızası aranmaksızın onarım yapılabilir (krş. Yargıtay 20. HD, 17.09.2019, E. 2019/2423, K. 2019/4926). Güçlendirme kararının nisabı konusunda doktrinde tartışma mevcuttur.

8. Sonuç

İncelenen mevzuat ve içtihat ışığında:

Riskli yapı tespiti kesinleşmeden kat malikleri salt çoğunlukla yeniden inşa veya müteahhit sözleşmesi kararı alamaz; bu aşamada KMK m.45 uyarınca oybirliği şarttır.

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde uygulanacak nisap artık 2/3 değil, salt çoğunluktur (7471 sayılı Kanun, RG 09.11.2023).

04.02.2026 Yönetmelik değişikliği ile riskli yapı parsellerinde “önce yıkım” şartı kalkmış; buna karşılık EK-12 ile toplantı çağrısı zorunluluğu geri gelmiştir.

Tespit olmadan alınan çoğunluk kararları mutlak butlanla sakat olup iptale tabidir.

Sürecin doğru yürütülmesi, hem dönüşümün hızlanması hem de iptal/butlan davalarıyla geri dönülmesi açısından kritiktir.

9. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kentsel dönüşümde karar için kaç oy gerekir? Riskli yapı tespiti kesinleşmiş binalarda, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) yeterlidir. Eski 2/3 oranı 2023’te kaldırılmıştır.

Riskli yapı tespiti olmadan müteahhitle sözleşme yapılır mı? Hayır. Tespit yoksa bina KMK rejimindedir ve yıkıp yeniden yapma/müteahhit kararı oybirliği gerektirir.

2/3 çoğunluk hâlâ geçerli mi? Hayır. 7471 sayılı Kanun (09.11.2023) ile nisap salt çoğunluğa indirilmiştir. “2/3” ifadesi içeren metinler güncel değildir.

Binanın yıkılmış olması şart mı? 04.02.2026 Yönetmelik değişikliği ile riskli yapı parsellerinde “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” salt çoğunlukla karar alınabilir. Ancak bu, yalnızca riskli yapı tespiti yapılmış binalar için geçerlidir.

Toplantıya çağrılmadan karar alınabilir mi? 04.02.2026 sonrası, maliklerden birinin istemiyle EK-12 formu ile tüm maliklerin toplantıya çağrılması ve çağrının 15 gün ilan edilmesi/noterden tebliği gerekir.

Çoğunluğa katılmayan malikin durumu ne olur? Karara katılmayan malike teklif tebliğ edilir; süresinde kabul edilmezse arsa payı, Yönetmelik m.15/A’daki açık artırma usulüyle satışa konu olabilir.

Neden Uzman Kentsel Dönüşüm Avukatı Desteği Gerekli?

Kentsel dönüşüm mevzuatı, yukarıda gördüğümüz üzere kısa aralıklarla (2023 ve 2026 değişiklikleri) köklü biçimde değişmekte; karar nisabı, toplantı usulü, tebligat ve satış prosedürleri her değişiklikte yeniden şekillenmektedir. Süreçteki en küçük usul hatası — örneğin riskli yapı tespiti kesinleşmeden karar alınması, EK-12 ile toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması veya karara katılmayan malike tebligatın eksik bırakılması — sonradan açılacak iptal ve butlan davalarıyla tüm dönüşüm sürecinin geri dönmesine yol açabilir. Bu nedenle sürecin baştan doğru kurgulanması, çoğu zaman sonradan hata düzeltmekten çok daha az maliyetlidir.

Bir kentsel dönüşüm avukatı süreçte şu konularda destek sağlar:

Riskli yapı tespiti ve itiraz süreci: Tespit raporunun değerlendirilmesi, kesinleşmeye veya tespite itiraza ilişkin stratejinin belirlenmesi.

Toplantı ve karar süreci: EK-12 çağrısı, toplantı tutanağı, salt çoğunluk hesabı ve karara katılmayan maliklere tebligatın usulüne uygun yürütülmesi.

Müteahhit (kat karşılığı inşaat) sözleşmesi: Tahliye, teslim süresi, kira yardımı, gecikme cezası ve fesih şartlarının malik lehine düzenlenmesi ve müzakeresi.

Azınlık maliklerin hakları: Açık artırma yoluyla pay satışı, rayiç bedel ve hisse satışına itiraz süreçleri.

İdari ve adli uyuşmazlıklar: Riskli alan/riskli yapı kararlarına karşı idari yargı yolları ile kat mülkiyetinden kaynaklanan davaların takibi.

Tuzla merkezli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku alanında hem malik ve hak sahiplerine hem de kurumsal yatırımcı ve müteahhitlere danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, Tuzla kentsel dönüşüm avukatı ve Küçükçekmece kentsel dönüşüm avukatı arayışında olan malik ve yatırımcılar; riskli yapı tespiti, salt çoğunluk kararları, müteahhit sözleşmesi müzakereleri ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için ofisimizden randevu alabilir. İstanbul’un Tuzla, Küçükçekmece, Pendik, Kartal ve çevre ilçelerindeki kentsel dönüşüm dosyalarınızda, sürecin her aşamasında güncel mevzuata uygun hukuki destek sağlıyoruz.

Kentsel dönüşüm sürecinizde tek bir usul hatası yıllar sürebilir. Riskli yapı, kat karşılığı inşaat ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarınız için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile iletişime geçerek dosyanıza özel hukuki değerlendirme alabilirsiniz.