هل يمكن لأصحاب الطوابق إبرام عقد مع المقاول بأغلبية مطلقة فقط دون تحديد المبنى الخطير؟ (محدث 2023–2026)
لا. قبل الانتهاء من تحديد المبنى الخطر في مبنى ما، لا يمكن لمالكي الوحدات السكنية بأغلبية بسيطة (أكثر من نصف الأصوات) اتخاذ قرار بهدم المبنى وإعادة بنائه أو توقيع عقد بناء مقابل حصة مع مقاول. إذا لم يتم تفعيل عملية المبنى الخطر، فإن المبنى يخضع للقانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات السكنية (KMK)، وبموجب المادة 45 من قانون ملكية الوحدات السكنية، تتطلب مثل هذه القرارات إجماع جميع مالكي الوحدات السكنية. النصاب القانوني الميسر الذي جاء به القانون رقم 6306 (لم يعد ثلثيْن، بل أغلبية بسيطة) يدخل حيز التنفيذ فقط بعد الانتهاء من تحديد المبنى الخطر.
في هذه المقالة؛ نتناول الوضع القانوني الحالي بعد تعديلات اللائحة المؤرخة 04.02.2026 والقانون رقم 7471 لعام 2023، بالإضافة إلى مواد القانون ولائحة التطبيق ذات الصلة.
1. جوهر المشكلة: أي قانون يتم تطبيقه؟
مفتاح النقاش حول نصاب اتخاذ القرار في التحول الحضري يكمن في سؤال واحد: هل يوجد تحديد نهائي لمبنى خطر بخصوص المبنى أم لا؟
إذا لم يكن هناك تحديد لمبنى خطر: يكون العقار بالكامل تحت نظام قانون ملكية الوحدات السكنية. القرارات مثل الهدم وإعادة البناء واختيار المقاول تتطلب الإجماع.
إذا كان هناك تحديد لمبنى خطر (وكان نهائياً): تدخل الأحكام الخاصة للقانون رقم 6306 ونصاب الأغلبية البسيطة الميسر حيز التنفيذ.
في الممارسة العملية، فإن جميع التطبيقات الخاطئة تقريباً، تنجم عن توقيع عقد مع مقاول دون تفعيل عملية المبنى الخطر على الإطلاق، مع القول “بما أن هناك أغلبية”. هذا طريق غير سليم قانونياً.
2. إذا لم يكن هناك تحديد لمبنى خطر: المادة 45 من قانون ملكية الوحدات السكنية وضرورة الإجماع
في مبنى يخضع لنظام ملكية الوحدات السكنية ولا يزال قائماً بالفعل، تخضع القرارات المتعلقة بذات العقار للقانون رقم 634.
وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق (KMK)، فإن هدم العقار الرئيسي وإعادة بنائه، أو تقييده بحق، أو ما شابه ذلك من أعمال الإدارة الهامة لا يمكن أن يتم إلا بقرار يتخذ بالإجماع من قبل جميع مالكي الوحدات. يُعتبر هدم المبنى وإعادة بنائه وتحديد المقاول الذي سيتولى التجديد والطريقة التي سيتم بها ذلك، بطبيعته، “عملًا إداريًا غير عادي/مهم”.
وفيما يتعلق بالملكية المشتركة، فإن النتيجة هي نفسها: وفقًا للمادة 692 من القانون المدني التركي (TMK)، فإن أعمال البناء ذات الطبيعة التصرفية الاستثنائية تتوقف على موافقة جميع الشركاء.
النهج المستقر لمحكمة الاستئناف العليا هو في هذا الاتجاه:
محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 20، 06.12.2018، رقم الملف: 2017/2398، رقم القرار: 2018/7959: إن هدم العقار الرئيسي وإعادة بنائه واختيار المقاول هو “عمل إداري مهم” ويتطلب إجماعًا وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق (KMK).
محكمة الاستئناف العليا، الدائرة 20، 03.04.2018، رقم الملف: 2017/3116، رقم القرار: 2018/2580: إذا لم يتم تحديد المبنى على أنه مبنى خطر وكان قائمًا، فإن الإجماع إلزامي لقرار إعادة البناء وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق (KMK).
في مبنى لم يتم تحديده كمبنى خطر، فإن قرار عقد المقاول الذي يتخذ بالأغلبية المطلقة، يشكل تدخلاً في حق الملكية للمالكين الآخرين وهو باطل.
3. تعديل 2023: “أغلبية الثلثين” أصبحت من الماضي، عصر الأغلبية المطلقة
هذه هي النقطة التي غالبًا ما يتم تجاهلها عند تحديث المحتوى القديم.
عندما دخل القانون رقم 6306 حيز التنفيذ، كان النصاب القانوني لاتخاذ القرار في المباني الخطرة ثلثي حصة الأرض. لكن بالقانون رقم 7471 بتاريخ 07/11/2023 (الجريدة الرسمية 09.11.2023) تم تخفيض هذه النسبة.
نص المادة 6 من القانون رقم 6306 لم يعد يستخدم تعبير “2/3″؛ بل يستخدم تعبير “الأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم”. أي:
النصاب القديم: ثلثي حصة الأرض
النصاب الحالي: الأغلبية المطلقة لحصة الأرض (أكثر من النصف — P+1)
هنا توجد تفصيلة حرجة: هذه “الأغلبية المطلقة”، ليست للمشاركين في الاجتماع، بل هي الأغلبية المطلقة لجميع الملاك بنسبة حصصهم. وبهذا الجانب، تتوافق مع معيار “أكثر من النصف من حيث العدد وحصة الأرض” في المادة 30 من قانون ملكية الشقق.
لذلك، إذا كانت عبارة “أغلبية 2/3” لا تزال تُذكر في نصوص التحول الحضري، فإن هذا يعود إلى التشريع الذي سبق عام 2023 ويجب تحديثه.
مع “لائحة تعديل اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306” المنشورة في الجريدة الرسمية رقم 33158 بتاريخ 04.02.2026 ، جاءت ابتكاران مهمان في عملية اتخاذ القرار.
أ) أصبحت دعوة الاجتماع إلزامية مرة أخرى
لفترة من الزمن، لم يكن اشتراط دعوة الاجتماع والشكل المطلوب له ضروريًا ضمن نطاق القانون 6306؛ مما كان يؤدي إلى عقد اجتماعات دون إبلاغ الملاك. مع التنظيم الجديد، عادت إجراءات الاجتماع:
يتم دعوة جميع الملاك إلى الاجتماع بناءً على طلب واحد على الأقل من الملاك.
تتم الدعوة عن طريق ملء النموذج الملحق رقم 12 باللائحة.
يتم الإشعار عن طريق الإعلان لمدة 15 يومًا في المخترة المعنية أو على باب المبنى/لوحة الإعلانات إذا لم يتم هدم المبنى بعد، أو عن طريق الكاتب العدل.
أُضيفت وثائق دعوة المالكين للاجتماع ومحضر الاجتماع إلى الوثائق التي يجب أن تكون موجودة في الملف (تعديل في المادة 15/أ من اللائحة).
ب) أُلغي شرط “الهدم أولاً” لقطع الأراضي التي تضم مبانٍ خطرة
هذا هو التعديل الذي يتطلب أكبر قدر من الاهتمام. تنص المادة 15(2) من اللائحة الحالية، في قطع الأراضي التي تحتوي على مبانٍ خطرة؛ على أنه “دون اشتراط أن تكون المباني قد هُدمت” ودون النظر إلى ما إذا كان الملاك شركاء أم لا:
التقييم بنظام المقاسمة بالأسهم أو تقاسم الإيرادات وبطرق أخرى،
تنص على أنه يمكن اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة للشركاء بنسبة حصصهم. هذا الحكم هو انعكاس للفهم المضاف إلى المادة 6 من القانون رقم 6306 بموجب القانون رقم 7471، في اللائحة.
ج) تعديلات أخرى
بيان السجل العقاري (م.8/9): بعد إلغاء قيد المبنى الخطر، أصبح من الإلزامي إضافة إشارة في خانة التصريحات بأن قطعة الأرض لا تزال ضمن نطاق القانون رقم 6306.
المزاد العلني والبيع (م.15/أ): تم تفصيل إجراءات إبلاغ المالكين الذين لم يشاركوا في القرار وبيع حصصهم.
أُضيفت أحكام المادة المؤقتة 5 المتعلقة بالمساعدة الإيجارية (م.16) ونسبة الضمان.
5. هل اجتهادات محكمة النقض القديمة ما زالت سارية؟
هنا ينشأ توتر يجب إدارته بعناية بين الاجتهاد القضائي والتشريعات الحالية.
كانت قرارات محكمة النقض في الفترة السابقة تشترط أن يكون المبنى قد هُدم وأن تكون ملكية الطوابق/الارتفاق قد انتهت لكي يمكن تطبيق النصاب الخاص:
محكمة النقض، الدائرة العشرون، 20.11.2017، رقم الأساس 2017/3337، رقم القرار 2017/9610: لا يمكن تطبيق قاعدة الثلثين إلا بعد هدم المبنى وانتهاء ملكية الطوابق/الارتفاق.
محكمة النقض، الدائرة الخامسة، 20.05.2025، رقم الأساس 2025/2632، رقم القرار 2025/7778: حتى لو كان هناك قيد على سند الملكية بوجود مبنى خطر، ولم يكن المبنى قد هُدم فعليًا في تاريخ الاجتماع وكانت ملكية الطوابق مستمرة، فإن الإجماع شرط لقرار إعادة الإنشاء.
ولكن تعديل اللائحة بتاريخ 04.02.2026 ألغى بوضوح شرط “الهدم أولاً” فيما يتعلق بقطع أراضي المباني الخطرة. في هذه الحالة، يبرز احتمالان:
إذا كان هناك تحديد مبنى خطر: تسمح التشريعات الحالية باتخاذ قرار بالأغلبية المطلقة دون انتظار الهدم. ومع ذلك، في هذه النقطة، سيكون التدخل في حق الملكية والامتثال للإجراءات (دعوة الاجتماع، التبليغ) حاسمًا في دعاوى الإلغاء التي سترفع. ومن الممكن أيضًا تفسير هذا الحكم الجديد في اللائحة بشكل مختلف في المستقبل أمام القضاء وفي القضاء الإداري (مجلس الدولة).
إذا لم يكن هناك تحديد مبنى خطر: لا ينطبق أي من النقاشات المذكورة أعلاه. في هذه الحالة، المعيار الوحيد الصحيح هو الإجماع وفقًا للمادة 45 من قانون ملكية الطوابق، ويظل المنطق الأساسي للسوابق القضائية القديمة ساريًا كما هو.
ملخص: نقاش “شرط الهدم” له معنى فقط للمباني التي تم تحديدها على أنها خطرة. إذا لم يكن هناك أي تحديد، فإن الإجماع ضروري حتى دون الوصول إلى نقاش النسبة/الهدم.
6. مصير قرار الأغلبية المتخذ دون تحديد مبنى خطر
إن قرار “إعادة بناء + عقد مقاول” المتخذ بالأغلبية المطلقة بينما المبنى قائم ودون تفعيل عملية المبنى الخطر، باطل قانونًا:
محكمة الاستئناف العليا (الدائرة العشرون)، 27.11.2018، رقم الأساس: 2017/3178، رقم القرار: 2018/7601: في حال اتخاذ القرارات التي تتطلب الإجماع بالأغلبية، يكون القرار باطلاً بطلاناً مطلقاً بموجب المادة 33 من قانون ملكية الطوابق (KMK).
محكمة الاستئناف العليا (الدائرة السادسة)، 01.11.2022، رقم الأساس: 2022/2693، رقم القرار: 2022/5086: إن عقود المقاولات المبرمة بالأغلبية فقط، دون تطبيق عملية بناء محفوفة بالمخاطر تتوافق مع القانون رقم 6306، تكون باطلة بموجب المادة 692 من القانون المدني التركي (TMK).
النتيجة العملية: تؤدي إجراءات الإخلاء والهدم والبناء التي تتم بناءً على مثل هذه العقود، إلى مخاطر قانونية ومالية يصعب التراجع عنها من خلال دعاوى الإلغاء/البطلان التي قد تُرفع لاحقًا.
7. الاستثناءات: قرارات المناطق الخطرة والتعزيز
إعلان منطقة خطرة: بقرار من رئيس الجمهورية/مجلس الوزراء، في المناطق المعلنة “منطقة خطرة”، يمكن اتخاذ قرار إعادة البناء بالأغلبية فقط. هذا وضع إداري يختلف عن “تحديد مبنى خطر” فردي.
التعزيز: في الحالات التي لا يتم فيها تطبيق القانون 6306، إذا قررت المحكمة أن تعزيز المبنى ضروري، يمكن إجراء الإصلاحات دون الحاجة لموافقة مالكي الطوابق (راجع محكمة الاستئناف العليا (الدائرة العشرون)، 17.09.2019، رقم الأساس: 2019/2423، رقم القرار: 2019/4926). يوجد خلاف فقهي بشأن نصاب قرار التعزيز.
8. الخلاصة
في ضوء التشريعات والسوابق القضائية التي تم فحصها:
قبل الانتهاء من تحديد المبنى الخطر، لا يمكن لمالكي الطوابق اتخاذ قرار بإعادة البناء أو عقد مقاولات بالأغلبية فقط؛ في هذه المرحلة، الإجماع شرط بموجب المادة 45 من قانون ملكية الطوابق (KMK).
عند الانتهاء من تحديد المبنى الخطر، النصاب الذي سيُطبق لم يعد 2/3، بل الأغلبية المطلقة (القانون رقم 7471، الجريدة الرسمية 09.11.2023).
مع تعديل اللائحة بتاريخ 04.02.2026، تم إلغاء شرط “الهدم أولاً” في قطع الأراضي ذات المباني الخطرة؛ وفي المقابل، عادت ضرورة دعوة للاجتماع بموجب الملحق-12.
القرارات المتخذة بالأغلبية دون تحديد (كشف) تكون باطلة بطلاناً مطلقاً وتخضع للإلغاء.
إن تنفيذ العملية بشكل صحيح أمر بالغ الأهمية من حيث تسريع التحول وتجنب التراجع عنه بدعاوى الإلغاء/البطلان.
9. الأسئلة المتكررة (FAQ)
كم عدد الأصوات المطلوبة لاتخاذ قرار في التحول الحضري؟ في المباني التي تم تأكيد تحديد كونها خطرة، تكفي الأغلبية المطلقة (أكثر من النصف) من أسهم الملاك. تم إلغاء نسبة 2/3 القديمة في عام 2023.
هل يمكن إبرام عقد مع مقاول دون تحديد المبنى كخطر؟ لا. إذا لم يكن هناك تحديد، فإن المبنى يخضع لنظام قانون ملكية الطوابق (KMK) وقرار الهدم وإعادة البناء/المقاول يتطلب الإجماع.
هل لا تزال أغلبية 2/3 سارية؟ لا. بموجب القانون رقم 7471 (09.11.2023)، تم تخفيض النصاب إلى الأغلبية المطلقة. النصوص التي تحتوي على عبارة “2/3” ليست محدثة.
هل يشترط أن يكون المبنى قد هُدم؟ مع تعديل اللائحة بتاريخ 04.02.2026، في قطع الأراضي ذات المباني الخطرة، يمكن اتخاذ القرار بالأغلبية المطلقة “دون اشتراط هدم المباني”. ولكن هذا يسري فقط على المباني التي تم تحديد كونها خطرة.
هل يمكن اتخاذ قرار دون دعوة إلى اجتماع؟ بعد 04.02.2026، يجب دعوة جميع الملاك إلى اجتماع بناءً على طلب أحد الملاك باستخدام نموذج الملحق-12، ويجب الإعلان عن الدعوة لمدة 15 يومًا / تبليغها عن طريق كاتب العدل.
ما هو مصير المالك الذي لم يشارك في الأغلبية؟ يتم تبليغ المالك الذي لم يشارك في القرار بالعرض؛ إذا لم يتم قبول العرض في المدة المحددة، فإن حصته من الأرض قد تخضع للبيع بطريقة المزاد العلني المنصوص عليها في المادة 15/أ من اللائحة.
لماذا يعتبر دعم محامي التحول الحضري المتخصص ضروريًا؟
يتغير تشريع التحول الحضري، كما رأينا أعلاه، بشكل جذري على فترات قصيرة (تعديلات 2023 و 2026)؛ حيث يتم إعادة تشكيل نصاب القرار، وإجراءات الاجتماعات، وإجراءات التبليغ والبيع مع كل تعديل. أصغر خطأ إجرائي في العملية — على سبيل المثال، اتخاذ قرار قبل الانتهاء من تحديد المبنى الخطير، أو عدم استدعاء الاجتماع بشكل صحيح باستخدام الملحق-12، أو ترك الإخطار ناقصًا للمالك الذي لم يشارك في القرار — يمكن أن يؤدي إلى عكس عملية التحول بأكملها من خلال دعاوى الإلغاء والبطلان التي تُرفع لاحقًا. ولهذا السبب، فإن التخطيط الصحيح للعملية من البداية يكون في كثير من الأحيان أقل تكلفة بكثير من تصحيح الأخطاء لاحقًا.
يقدم محامي التحول الحضري الدعم في العملية بخصوص المسائل التالية:
تحديد المبنى الخطير وعملية الاعتراض: تقييم تقرير التحديد، وتحديد الاستراتيجية المتعلقة بالبت النهائي أو الاعتراض على التحديد.
عملية الاجتماع والقرار: دعوة الملحق-12، محضر الاجتماع، حساب الأغلبية المطلقة، وتنفيذ الإخطار بشكل صحيح للمالكين الذين لم يشاركوا في القرار.
عقد المقاول (البناء مقابل حصة من الشقق): تنظيم وتفاوض شروط الإخلاء، مدة التسليم، مساعدة الإيجار، غرامة التأخير، وشروط الفسخ لصالح المالك.
حقوق المالكين الأقلية: بيع الحصة بالمزاد العلني، القيمة السوقية، وعمليات الاعتراض على بيع الحصة.
النزاعات الإدارية والقضائية: متابعة الدعاوى الناشئة عن ملكية الطوابق عبر طرق القضاء الإداري ضد قرارات المناطق الخطرة/المباني الخطرة.
مكتب 2M القانوني للمحاماة ومقره توزلا، يقدم خدمات استشارية ومتابعة دعاوى في مجال التحول الحضري وقانون العقارات لأصحاب الملكية والحقوق، وكذلك للمستثمرين من الشركات والمقاولين. يمكن لأصحاب الملكية والمستثمرين الذين يبحثون عن محامي تحول حضري في إسطنبول، ومحامي تحول حضري في توزلا، ومحامي تحول حضري في كوتشوك تشكمجة؛ حجز موعد من مكتبنا لتحديد المباني الخطرة، وقرارات الأغلبية المطلقة، ومفاوضات عقود المقاولين، ونزاعات ملكية الطوابق. في ملفات التحول الحضري الخاصة بكم في توزلا، كوتشوك تشكمجة، بنديك، كارتال والمناطق المحيطة بها في إسطنبول، نقدم دعمًا قانونيًا يتوافق مع التشريعات الحالية في كل مرحلة من مراحل العملية.
خطأ إجرائي واحد في عملية التحول الحضري قد يستغرق سنوات. لنزاعاتكم المتعلقة بالمباني الخطرة، والبناء مقابل الطوابق، ونزاعات ملكية الطوابق، يمكنكم التواصل مع مكتب 2M القانوني للمحاماة للحصول على تقييم قانوني خاص بملفكم.
