Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 6/1 | Uygulama Yönetmeliği Madde 15/3

Kentsel dönüşümde komşularınızın çoğu dönüşüme karar verdi, siz ise bu karara katılmak istemiyorsunuz. Peki böyle bir durumda arsa payınız gerçekten zorla satılabilir mi, bu satış hukuken ne kadar güvenceli, size ödenecek bedel nasıl belirlenir ve bu sürece nasıl itiraz edebilirsiniz? 6306 Sayılı Kanun’un 6/1. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi bu soruların tamamını yanıtlamaktadır. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği ise bu sürecin işleyişini köklü biçimde yeniden düzenlemiştir. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/3)

Arsa Payının Zorla Satışının Hukuki Dayanağı

6306 Sayılı Kanun’un 6/1. maddesi bu yetkiyi açıkça düzenlemiştir: Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (K. Md. 6/1)

Bu düzenleme Anayasa’nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğindedir. Anayasa Mahkemesi bireysel başvurularda bu mekanizmanın anayasal sınırlar içinde kaldığını kabul etmiş; ancak azınlık maliklerinin gerçek rayiç bedeli almasının ve usul güvencelerinin eksiksiz işlemesinin bu hükmün hukuki meşruiyeti için zorunlu koşul olduğunu vurgulamıştır.

Hangi Koşullar Oluşmadan Satış Yapılamaz?

Önce riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması gerekir. Tespit itiraz aşamasındaysa ya da yargı kararıyla yürütmesi durdurulmuşsa satış sürecine geçilemez. (K. Md. 3/1 — Y. Md. 7/5)

Ardından arsa payı bazında yüzde elliden fazla çoğunlukla kentsel dönüşüm kararı, EK-12 formuyla çağrı yapılarak ve tutanakla belgelenerek alınmış olmalıdır. (Y. Md. 15/2)

Kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin karara katılmayan maliklere EK-13 formuyla, ilan panosu ve e-Devlet Kapısı aracılığıyla tebliğ edilmiş ve on beş günlük kabul süresinin dolmuş olması şarttır. (Y. Md. 15/A)

SPK lisanslı değerleme kuruluşu tarafından arsa payının rayiç değerinin tespit edilmiş ve Bedel Tespiti Komisyonu’nun bu değeri onaylamış olması da zorunludur. Satış bedeli tespit edilen rayiç değerin altında olamaz. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/A)

Arsa Payının Değeri Nasıl Tespit Edilir?

İlk aşamada SPK’ya kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşu; konumu, emsal satışları, imar durumunu ve yapı özelliklerini dikkate alarak rayiç değeri tespit eder. İkinci aşamada Bedel Tespiti Komisyonu bu değeri esas alarak taban fiyatı belirler; açık artırmada bu bedelin altında teklif verilemez. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/A)

Komisyon değerinin piyasa gerçekliğinin altında kalması halinde bağımsız bir SPK lisanslı değerleme raporu, hem idari itirazda hem de yargı sürecinde belirleyici delil işlevi görür. (Y. Md. 12)

Açık Artırma Nasıl İşler?

Rayiç değer belirlendikten sonra Müdürlük, açık artırma yeri ve zamanını tüm maliklere taahhütlü posta yoluyla tebliğ eder; tebliğ evrakının postaya verildiği tarihi izleyen onuncu günün sonunda tebligat yapılmış sayılır. Açık artırma tarihi tebliğden itibaren en az yedi gün sonrası olacak şekilde belirlenir. (Y. Md. 15/A)

Satışa konu payın üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satışa engel değildir; bu haklar satış bedelinde devam eder ve bedel bloke edilerek alacaklılara bildirim yapılır. Açık artırmada önce anlaşma sağlayan paydaşlara satış yapılır; satış gerçekleşmezse yeniden salt çoğunluk talebi aranarak işlem tekrarlanır. (Y. Md. 15/A)

Diğer Paydaşlara Satılamazsa Ne Olur?

Riskli yapılarda üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır. Üçüncü şahısların satışa katılabilmesi için salt çoğunluk kararını kabul edeceklerini yazılı beyan etmeleri ve rayiç değerin yüzde onu oranında nakit teminat vermeleri şarttır. Riskli alanlarda ise Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedel ödenmek suretiyle Hazine adına resen tescil edilebilir. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/A)

Satış İşlemine Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespitine itiraz, toplantı usulüne itiraz (EK-12 formu kullanılmamışsa veya on beş günlük ilan süresi işlenmemişse), değerleme itirazı (bağımsız SPK raporu ile) ve tebliğden itibaren 30 gün içinde YD talepli iptal davası başlıca hukuki yollardır. (K. Md. 6/9 — İYUK Md. 7, 27)

Arsa payının satışı geriye döndürülmesi son derece güç bir işlemdir. Üçüncü şahsa satıldıktan sonra dava kazanılsa bile tapu tescilinin iptali ayrı bir süreç gerektirir. Bu nedenle dava mutlaka YD talepli açılmalıdır.

Anayasal Mülkiyet Hakkı Boyutu

Anayasa Mahkemesi ve Danıştay, bu mekanizmanın anayasaya uygunluğunu şu koşullara bağlamaktadır: gerçek rayiç değerin ödenmesi, usul güvencelerinin eksiksiz işlemesi, maliklerin karar ve satış süreçleri hakkında önceden bilgilendirilmesi ve itiraz yollarının açık tutulması. Bu koşullardan birinde ciddi ihlal söz konusuysa bireysel başvuru yolu da dahil olmak üzere daha kapsamlı hukuki mekanizmalar devreye alınabilir.

Pratik Uyarılar

On beş günlük kabul süresini boşa harcamayın; tebligatı aldıktan hemen sonra bir kentsel dönüşüm avukatına danışarak usul hatalarını tespit ettirin. Bağımsız değerleme raporu yaptırmadan komisyon değerini kabul etmeyin. Toplantı usulündeki hataları —EK-12 formu, on beş günlük ilan süresi, tutanak— gözden kaçırmayın; bu hatalar kararın iptali için yeterli zemin oluşturabilir. İpotek veya hacizleriniz varsa alacaklılarınızla önceden iletişime geçin.

Neden Uzman Avukat Desteği Şarttır?

Arsa payı satış süreci, geri dönüşü son derece güç bir işlemdir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde verdiğimiz kentsel dönüşüm danışmanlığı sürecinde en sık karşılaştığımız tablo şudur: Karara katılmayan malikler on beş günlük süreyi farkında olmadan geçiriyor ve sonrasında arsa paylarının açık artırmaya çıkarıldığını öğreniyor.

Usul hatalarının tespiti, YD talepli iptal davası ve değerleme itirazı bu sürecin en kritik hukuki adımlarıdır. Tuzla ve İstanbul’un tüm ilçelerinde kentsel dönüşüm danışmanlığı veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla avukatı sıfatıyla her aşamada yanınızdadır.

Sonuç

Salt çoğunlukla alınan kentsel dönüşüm kararına on beş günlük süre içinde katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değer üzerinden açık artırmayla önce diğer paydaşlara, satış gerçekleşmezse üçüncü şahıslara satılabilir. Rayiç değerin gerçekçi tespiti, usul güvencelerinin eksiksiz işlemesi ve 30 günlük dava açma hakkının zamanında kullanılması temel güvencelerdir. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/3 — Y. Md. 15/A)