Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 6/14 | Uygulama Yönetmeliği Madde 13/11

Evinizi yıktırdınız, müteahhitle sözleşme imzaladınız, kira yardımıyla kiraya çıktınız — ama aylar geçiyor, şantiyede hiçbir şey olmuyor. Müteahhit işe başlamıyor, sorduğunuzda ya “ruhsat bekliyoruz” ya da “malzeme gelmiyor” diyor. Peki bu durumda ne yapabilirsiniz? Sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir misiniz? Tapunuzu geri alabilir misiniz? Ve kira yardımı ödemeleri geri mi istenir? 6306 Sayılı Kanun’un 6/14. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11. maddesi bu soruların tamamını yanıtlamaktadır. Bu makale, fesih hakkının hangi koşullarda doğduğunu, sürecin nasıl işlediğini, fesih sonrasında tapunuza ne olacağını ve haklarınızı korumak için atmanız gereken adımları 2026 güncel hukuku ve yargı kararlarıyla birlikte ele almaktadır. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11)

Fesih Hakkının Hukuki Dayanağı

6306 Sayılı Kanun’un 6/14. maddesi, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle inşaata bir yıl içinde başlanmaması veya yapım faaliyetinin en az altı ay süreyle durması halinde hak sahiplerine sözleşmeyi feshetme hakkı tanımaktadır. Kanun bu hakkı tek taraflı bir fesih olarak değil, Başkanlık veya İdare aracılığıyla işletilen idari fesih mekanizması olarak kurgulamıştır. Yani malikler doğrudan sözleşmeyi feshedemez; çoğunluk kararıyla idareye başvurarak idari fesih sürecini başlatırlar. (K. Md. 6/14)

Bu düzenlemenin gerekçesi açıktır: Evini yıktıran, tapusunu devreden ve kiraya çıkan bir malikin müteahhidin hareketsizliği karşısında hukuki çaresizlik içinde kalması kabul edilemez. Devlet bu noktada devreye girerek sözleşmeyi resen feshederek mülkiyet haklarının iadesini sağlamaktadır.

İki Farklı Fesih Gerekçesi

Yönetmelik’in 13/11. maddesi fesih talebinin dayandırılabileceği iki ayrı gerekçeyi düzenlemiştir.

Birinci gerekçe: Bir yıl içinde inşaata başlanmaması. Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. (Y. Md. 13/11-a-1)

Bu gerekçeyle fesih talep edebilmek için üç ek koşulun da birlikte gerçekleşmiş olması şarttır: sözleşme hükümlerine göre yapım işine başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimlerin yerine getirilmiş olması; yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçenin bulunmaması; ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması. (Y. Md. 13/11-a-1)

Bu üç ek koşulun önemi şuradan kaynaklanmaktadır: Eğer malikin kendi yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması inşaatı geciktiriyorsa —örneğin tapu devri yapılmamış, imar durumu başvurusu yapılmamış ya da komşu parselden gerekli izin alınmamışsa— müteahhide karşı fesih hakkı doğmaz. Fesih hakkının doğması için gecikmenin kaynağının gerçekten müteahhit olması şarttır.

İkinci gerekçe: İnşaatın altı ay süreyle durması. Yapım işine başlanılmış olmakla birlikte, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla en az altı ay süreyle devam ettirilmemiş olması gerekir. (Y. Md. 13/11-a-2)

Bu gerekçenin uygulanmasında “projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipman” ölçütünün yorumu önem kazanmaktadır. Danıştay kararları bu konuyu netleştirmiştir: İdare, inşaatın tam olarak hangi seviyede durduğunu ya da durmanın hangi tarafa dayandığını ayrıntılı tespit etmek zorunda değildir; inşai faaliyetin durduğunun ve sahada yeterli ekip ile ekipman bulunmadığının tespiti fesih için yeterli görülmektedir. (Danıştay İDDK, E. 2022/1167)

Başvuru İçin Kaç Malikin Kararı Gerekir?

Fesih talebi bireysel olarak değil, malikler tarafından salt çoğunlukla alınan karar üzerine yapılır. Kanunun 4 Şubat 2026 tarihli değişikliğiyle üçte ikiden salt çoğunluğa indirilen bu eşik, fesih başvurusu için de geçerlidir. Yani arsa payı bazında yüzde ellinin üzerinde paya sahip maliklerin ortak kararıyla Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkili İdareye başvurulabilir. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11-b)

Fesih Başvurusu Nereye, Nasıl Yapılır?

Başvuru, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da Bakanlığın yetki devrettiği İdareye —İstanbul’da ilgili ilçe belediyesine— yapılır. Başvuruda şu belgeler yer almalıdır: (Y. Md. 13/11-b)

Salt çoğunlukla alınan fesih talep kararının tutanağı; fesih gerekçesini gösteren belgeler — anlaşma tarihini ve inşaata başlama tarihini kanıtlayan belgeler, inşaatın başlamadığına veya durduğuna ilişkin fotoğraflı tespit tutanağı; müteahhide yapılan yazışmalar; kira yardımı ödeme dökümü; tapu durumunu gösteren güncel tapu kaydı; sözleşme örneği. Başvuru ne kadar belgeyle desteklenirse idari inceleme süreci o denli hızlı ilerler.

İdari Süreç Adım Adım Nasıl İşler?

Fesih başvurusu yapıldıktan sonra Müdürlük veya İdare belirli bir prosedür izlemek zorundadır. (Y. Md. 13/11-c, d, e)

Başvurunun şekli ve içerik yönünden uygun bulunması halinde, fesih gerekçesine göre müteahhide yazılı olarak on beş gün süre verilerek müteahhitten yapım işine başlanmamasının ya da durmasının gerekçelerine ilişkin bilgi ve belge istenir. Bu aşama müteahhide savunma hakkı tanımaktadır; müteahhit geçerli bir gerekçe sunabiliyorsa — örneğin belediyenin ruhsatı eksik imzalaması, komşu parselden itiraz nedeniyle mahkeme tedbiri, mücbir sebep— bu gerekçeyi belgeli biçimde iletebildiği takdirde fesih süreci durabilir.

On beş günlük sürenin bitiminde Müdürlük veya İdare kapsamlı bir araştırma yapar: sahada yerinde inceleme yapılır, belediye, SGK ve ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapılır ve her türlü inceleme tamamlanır.

İnceleme sonucunda iki farklı tablo ortaya çıkabilir. Fesih şartlarının gerçekleşmediği anlaşılırsa, başvuruda bulunan maliklere bu bilgi bildirilir ve süreç sona erer. Fesih şartlarının gerçekleştiği tespit edilirse, müteahhide otuz gün süre verilerek inşaata başlaması ya da projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla işe devam etmesi ihtarı yapılır. Bu ihtar, son uyarı niteliğindedir ve müteahhide fiili olarak çalışmaya başlama fırsatı tanımaktadır.

Otuz günlük sürenin sonunda müteahhidin işe başlamadığı ya da devam etmediği tespit edilirse sözleşmeler, ilgililerinin muvafakati aranmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla resen feshedilmiş sayılır. Feshedildiği maliklere ve müteahhide ayrıca yazılı olarak bildirilir. (Y. Md. 13/11-e)

Resen Feshin Anlamı: Muvafakat Aranmaz

“Muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır” ifadesi son derece kritiktir. Bu, ne müteahhidin ne de maliklerin onayını gerektirdiği anlamına gelir. İdare tek taraflı olarak bu tespiti yapar ve sözleşme hukuken sona erer. Müteahhid feshi kabul etmese bile bu durum idari feshi engellemez. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11-e)

Danıştay kararları da bu yetkinin genişliğini teyit etmektedir: İdare, salt inşai faaliyetin durduğunu ve ekipman eksikliğini tespit etmekle yetinebilir; inşaatın neden durduğunu ya da kimin kusurlu olduğunu derinlemesine araştırma yükümlülüğü bulunmamaktadır. (Danıştay 6. Dairesi ve İDDK, 2022)

Fesih Sonrasında Tapuya Ne Olur?

Feshin ardından Müdürlük veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11-f)

Eğer taşınmazlar, feshedilmiş sayılan sözleşmelere dayanılarak tapuda müteahhide devredilmişse, uygulama neticesinde meydana gelen yeni taşınmazlar —henüz yeni bina yapılmamışsa, arsa ya da parseller— hak sahipliği çalışmaları gözetilerek müteahhide devir yapan eski malikleri adına resen tescil olunur. Yani tapu, müteahhitten alınır ve eski maliklerine iade edilir; bu işlem için ayrıca mahkeme kararına gerek yoktur. (K. Md. 6/14)

Bu düzenleme, müteahhidin tapuya el koyup işlem yapmama riskini ortadan kaldıran güçlü bir mali güvencedir.

Feshin Mali Sonuçları: Kim Ne Alır, Kim Ne Öder?

Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devredilen hisseler ve yapılan ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanır. Bu, iki tarafın da karşılıklı alacak ve borçlarını genel sözleşme ve borçlar hukuku çerçevesinde talep edebileceği anlamına gelir. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11-g)

Somut olarak şu tablolar ortaya çıkabilir: Müteahhit o güne kadar bir kısım inşai faaliyet yapmışsa bu işlerin bedelini talepedebilir; malikler ise müteahhide devrettikleri hisselerin değerini ya da müteahhide yapılan ödemeleri geri isteyebilir. Müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmışsa bu satışların geri alınması için ek dava süreçleri gerekebilir.

Kira Yardımları Geri İstenebilir mi?

Hayır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri talep edilemez. Bu düzenleme hem Kanun’un 6/14. maddesinde hem de Yönetmelik’in 13/11. maddesinde açıkça güvence altına alınmıştır. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11-g)

Müteahhidin tasfiyesi ya da iflası halinde de bu güvence geçerlidir; kira yardımları iade alacağına konu edilemez.

Teminat: Fesihten Sonra Müteahhidin Rücu Edilebilir Kısmı

4 Şubat 2026 değişikliğiyle müteahhit teminat oranı yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde onu olarak yeniden düzenlenmiştir. Yapı ruhsatı alınmadan önce bu teminatın İdareye verilmesi zorunludur. (Y. Md. 13/11 — Y. Md. 15/b)

Fesih gerçekleştiğinde bu teminat, maliklerin zararına mahsuben değerlendirilebilir. Teminat miktarı gerçek zararı karşılamıyorsa, maliklerin genel hükümler çerçevesinde müteahhide karşı tazminat davası açma hakkı devam eder.

Müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmışsa teminat şartı aranmaz. Bu sigortanın varlığı durumunda fesih sonrası alacaklar sigorta kapsamında karşılanabilir. (Y. Md. 13-ğ)

Müteahhidin Üçüncü Kişilere Olan Borçları ve Haciz

6306 Sayılı Kanun bu konuda da malikler lehine güçlü bir koruma sağlamıştır: Müteahhide devredilen taşınmazlar, yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmaması durumu dışında müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle haciz ve tedbirlerle kısıtlanamaz. (K. Md. 6/12)

Bu düzenleme sayesinde müteahhidin başka projelerden kaynaklanan borçları veya vergi borçları nedeniyle sizin taşınmazınıza haciz konulması engellenmektedir.

Fesih Sonrasında Sürece Nasıl Devam Edilir?

Fesih tamamlandıktan sonra malikler yeni bir dönüşüm süreci başlatma hakkına sahiptir. Salt çoğunlukla yeniden karar alarak farklı bir müteahhitle sözleşme imzalanabilir. Yeni müteahhidin de aynı yükümlülüklere —teminat, bina tamamlama sigortası, ruhsat— uyması zorunludur.

Fesih sonrasında yeniden yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayanların hisseleri, yeniden açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir. (Y. Md. 13/11-ğ)

Gerçek Hayattan Yargı Kararları

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 2022/1167 sayılı kararında İzmir Karşıyaka’da 2016 yılında yıkılan bir riskli yapı için imzalanan sözleşmelere hiç başlanmamış, maliklerin başvurusu üzerine 2019 yılında otuz günlük ihtar çekilmiş ve süre sonunda işe başlanmadığı tespit edilmesiyle sözleşmeler feshedilmiştir. Yargı bu uygulamanın Kanun’un amacına ve kamu yararına uygun olduğunu teyit etmiştir.

İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2023/777 sayılı kararında ise 2017 yılında yapı ruhsatı alınmasına rağmen inşai faaliyetin devam etmediği tespit edilmiş; Bakanlıkça çekilen ihtarlara uyulmaması üzerine sözleşmeler resen feshedilmiştir. Mahkeme, bu fesihle birlikte müteahhitler arasındaki adi ortaklığın da sona erdiğini kabul etmiştir.

Pratik Uyarılar

İnşaatsızlık süresini belgeleyin. Müteahhidin şantiyeye gidip gitmediğini, sahada ekip ve ekipman olup olmadığını düzenli aralıklarla fotoğraflı ve tarihli tutanakla kayıt altına alın. Bu belgeler hem başvurunun güçlü tutulmasını hem de olası hukuki süreçlerde kanıt tabanını oluşturur.

Bir yıllık sürenin başlangıç tarihini net biçimde tespit edin. Bu tarih, maliklerin tamamıyla anlaşmanın sağlandığı ya da salt çoğunluk kararının alındığı tarihtir. Müteahhitin “ruhsatı bekliyoruz” ya da “yıkım henüz tamamlanmadı” gibi gerekçelerini kabul etmeden önce sözleşmenin ne söylediğini inceleyin; bir avukattan sözleşme değerlendirmesi isteyin.

Müteahhide yazılı ihtar çekin. İdareye başvurmadan önce müteahhide noter aracılığıyla yapılacak bir yazılı ihtar, hem süreyi net biçimde belgeler hem de ilerideki tazminat davalarında kötü niyet delili oluşturur.

Tapu durumunu takip edin. Müteahhide arsa payı devredilmişse, fesih sonrasında tapu tescilinin gerçekten yapılıp yapılmadığını ve sahte ya da üçüncü kişilere yönelik işlemler yapılıp yapılmadığını düzenli olarak tapu kaydından takip edin.

Başvuruyu salt çoğunlukla yapmadan önce malikler arasında koordinasyonu sağlayın. Tek bir malikin bireysel başvurusu hukuki süreç başlatmaz; salt çoğunluk kararı zorunludur. Muhalif malikler varsa onları da ikna etmeye çalışmak ya da mevcut çoğunluğun durumu belgelemesi gerekir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Müteahhit fesih süreci, idare hukuku, borçlar hukuku, tapu hukuku ve gayrimenkul hukukunun iç içe geçtiği son derece teknik bir alandır. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde yürüttüğümüz kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında şunları gözlemliyoruz:

Malikler çoğu zaman başvuru dilekçesini eksik belgelerle hazırlıyor ve süreç uzuyor ya da başvuru geri çevriliyor. Bir kentsel dönüşüm avukatı, başvuruyu eksiksiz belgelerle ve hukuki gerekçeleriyle birlikte hazırlayarak ilk aşamadan itibaren süreci hızlandırır. (Y. Md. 13/11-b)

Müteahhidin on beş günlük sürede ileri sürebileceği gerekçelerin hukuki değerlendirmesi de kritik öneme sahiptir. Müteahhit mücbir sebep ya da malikin kusuru gibi gerekçeler ileri sürebilir; bu gerekçelerin haklı olup olmadığı idare aşamasında itiraz edilmezse fesih talebi reddedilebilir. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı desteğiyle bu gerekçelere karşı hukuki yanıt hazırlamak mümkündür.

Fesih sonrasında tazminat davası ve tapu tescili süreçleri de bağımsız hukuki takip gerektirir. Müteahhidin teminat bedelinin tahsili, devredilen hisselerin değerinin geri istenmesi ve varsa üçüncü kişilere yapılan satışların iptali bu süreçlerin başlıcalarıdır. Kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında bu davalarda Tuzla avukatı olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi tüm bu aşamalarda yanınızda olmaktadır.

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 6/14. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 13/11. maddesi uyarınca, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle anlaşmadan sonraki bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya yapım işinin en az altı ay süreyle durması halinde, salt çoğunlukla karar alan malikler idareye başvurarak fesih sürecini başlatabilir. Süreç; müteahhide on beş günlük bilgi isteme süresi, sahada inceleme, otuz günlük son ihtar ve şartların devamı halinde resen fesih aşamalarından oluşur. Fesih sonrasında tapular maliklere iade edilir, kira yardımları geri istenemez ve yeni müteahhitle süreç yeniden başlatılabilir. (K. Md. 6/14 — Y. Md. 13/11)

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 6/14) ve Uygulama Yönetmeliği (Md. 13/11) ile Nisan 2026 itibarıyla erişilebilen güncel hukuki kaynaklar ve yargı kararları esas alınarak hazırlanmıştır. Her somut durum farklılık gösterebileceğinden, hukuki süreçlerde uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek almanız önerilir.