Yasal Dayanak: 6306 Sayılı Kanun Madde 6/1 | Uygulama Yönetmeliği Madde 15/2

20 daireli bir apartmanda on beş kişi dönüşüme “evet” dedi, beş kişi “hayır.” Peki bu durumda dönüşüm süreci başlar mı? Beş kişinin itirazı projeyi durdurabilir mi? 6306 Sayılı Kanun’un 6/1. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2. maddesi bu soruları net biçimde yanıtlamaktadır. Öte yandan 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği, daha önce aranan üçte iki çoğunluk eşiğini kaldırarak tüm bu işlemlerde salt çoğunluğu yeterli saymıştır. Bu makale, yeni düzenlemenin ne anlama geldiğini, toplantı sürecinin nasıl işlediğini, salt çoğunluğun hangi kararları kapsadığını ve azınlık maliklerinin haklarını koruyan güvenceleri 2026 güncel mevzuatıyla ayrıntılı biçimde ele almaktadır. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/2)

2026 Öncesi: Üçte İki Çoğunluk Neden Sorun Yaratıyordu?

Kanunun ilk halinde ve 2023 değişikliklerine kadar geçerli olan düzenlemede riskli yapılarda dönüşüm kararı için hisseleri oranında maliklerinin en az üçte iki çoğunluğunun onayı aranıyordu. Bu eşiğin uygulamada ciddi sorunlara yol açtığı görüldü: Tek bir inatçı malik ya da küçük bir azınlık grubu, arsaları oranında yüzde otuz üzeri paya sahipse, binlerce kişiyi etkileyen dönüşüm projelerini fiilen bloke edebiliyordu. Anayasa Mahkemesi de üçte iki çoğunluk koşuluna ilişkin bireysel başvurularda mülkiyet hakkı dengesini yakından incelemiş; bu süreçte azınlık maliklerinin yeterli güvenceyle korunmasının önemi vurgulanmıştı.

4 Şubat 2026 Değişikliği: Salt Çoğunluk İlkesi

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2. maddesi köklü biçimde yeniden düzenlendi. (Y. Md. 15/2 — RG. 04.02.2026/33158)

Yeni düzenlemeye göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde şu işlemlere ilişkin kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilecektir: parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirilerek ya da imar adası bazında uygulama yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirme. (Y. Md. 15/2)

Salt çoğunluk ne demektir? Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu, arsa paylarının yüzde ellisini aşan çoğunluktur. Yani yüzde elli artı bir oranında arsa payına sahip maliklerin kararı, tüm malikleri bağlayıcı nitelik taşır. Bu hesap malik sayısına değil, arsa payı büyüklüğüne göre yapılır.

Pratik bir örnekle açıklamak gerekirse: 10 daireli bir apartmanda her dairenin eşit arsa payına sahip olduğunu varsayalım. Her malikin payı yüzde on olduğuna göre salt çoğunluk için en az 6 malikin (arsa paylarının toplamı yüzde altmış) onayı gerekir. Eğer arsa payları eşit değilse büyük paylı maliklerin az sayıda olmasına karşın çoğunluğu oluşturması mümkündür.

Toplantıya Çağrı Zorunluluğu: 2026’nın Getirdiği Yenilik

4 Şubat 2026 değişikliğinin getirdiği en önemli usul yeniliği, toplantı zorunluluğunun yeniden hayata geçirilmesidir. Önceki uygulamada toplantı yapılmaksızın salt çoğunluk imzasıyla karar alınabilirken, yeni düzenlemeyle maliklerden en az birinin istemi üzerine tüm maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu hale getirilmiştir. (Y. Md. 15/2)

Toplantı çağrısı Yönetmelik’in ekinde yer alan EK-12 formu kullanılarak yapılır. Çağrı şu kanallar aracılığıyla maliklere ulaştırılır: ilgili muhtarlıkta ilan, riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısındaki duyuru panosunda ilan — her iki durumda on beş gün süreyle —, ya da noter vasıtasıyla bireysel tebligat. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde ilanın son günü tüm maliklere tebliğ yapılmış sayılır; bu gün toplantının yapılması için gereken sürenin başlangıcını oluşturur. (Y. Md. 15/2)

Toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğunun katılımıyla yapılır. Toplantıda karar da yine salt çoğunlukla alınır ve tutanağa bağlanır. Tutanağın imzalanması, kararın geçerlilik koşullarından biridir.

Riskli Alanlar ve Rezerv Yapı Alanları İçin Farklı Kural

Yönetmelik’in 15/2. maddesi riskli yapıların bulunduğu parsellerle birlikte riskli alanları ve rezerv yapı alanlarını da kapsar; ancak bu iki alan için karar alma usulü biraz farklı işler. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, yapıların henüz yıkılmamış olması yeni kararlar alınmasına engel teşkil etmez; salt çoğunlukla karar alınabilir. Riskli yapı parseli için ise tüm maliklerin toplantıya çağrılması zorunluluğu aynen geçerlidir. (Y. Md. 15/2)

Salt Çoğunlukla Alınan Kararın Kapsamı Nedir?

Yönetmelik’in 15/2. maddesi çerçevesinde salt çoğunlukla alınabilecek kararlar oldukça geniş bir kapsama sahiptir ve dönüşüm sürecinin tamamını yönetebilecek niteliktedir. Bu kararlar arasında şunlar sayılabilir: yeni bina yaptırılması ve müteahhit seçimi, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı sözleşmesinin esaslarının belirlenmesi, parsellerin birleştirilmesi ya da bölünmesi, payların satışı, imar hakkının aktarılması. (Y. Md. 15/2)

Ancak riskli yapı dönüşümünde salt çoğunluğun yeterli olmadığı alanlar da mevcuttur. Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazın tamamen satışına karar verilmesi halinde bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı ya da ilgili kuruluşlarına, İdare’ye veya TOKİ’ye teklif edilmesi zorunludur. Ayrıca birden fazla parselin tevhit edilmesi veya imar hakkının başka bir parsele aktarılması işlemlerinde de salt çoğunluk yeterli olmakla birlikte bu işlemlerde boş parsel söz konusuysa boş parsel malikleri için oybirliği aranmaya devam etmektedir. (Y. Md. 15/2, 15/5, 15/8)

Güçlendirme Kararında Salt Çoğunluk Yeterli mi?

Hayır. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerin güçlendirme yolunu seçmesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/2. maddesi devreye girer ve güçlendirme kararı için 4/5 nitelikli çoğunluk aranır. Güçlendirme kararı, 6306 Kanunu’nun 15/2. maddesi kapsamında değil, KMK’nın özel hükmü kapsamında alınır; bu nedenle salt çoğunluk güvencesinden yararlanamaz. (KMK Md. 19/2 — Y. Md. 8/7)

Karara Katılmayan Maliklere Ne Yapılır?

Salt çoğunlukla alınan karar, karara katılmayan maliklere tebliğ edilir. Tebligat, Yönetmelik ekindeki EK-13 formu kullanılarak yapılır ve Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla, ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilmesinin yanı sıra bütün maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden de bildirilir. (Y. Md. 15/3 — Y. Md. 15/A)

Bildirimde karara katılmayan malike şunlar açıkça belirtilir: kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin kendisine bildirildiği, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde kararı kabul etmesi gerektiği, bu süre içinde kabul etmemesi halinde arsa payının Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacağı ve riskli yapılarda satış gerçekleştirilememesi halinde işlemlerin devam edeceği.

Azınlık Malikler İçin Usul Güvenceleri

4 Şubat 2026 değişikliği salt çoğunluk ilkesini getirirken azınlık maliklerini koruyacak bazı usul güvenceleri de düzenlenmiştir. Bu güvenceler önemlidir: kararın ve teklifin noter ya da elektronik yolla maliklere tebliği; on beş günlük itiraz süresi; rayiç değerden aşağı olmamak üzere arsa payı bedeli ödenerek arsa payının satışı; pay satışına itiraz hakkı. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/A)

Azınlık maliklerinin kararın hukuka aykırı olduğunu düşünmesi halinde tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açma hakkı saklıdır. Toplantı çağrısının usulüne aykırı yapılması, kararın salt çoğunlukla alınmamış olması ya da arsa payı hesabında hata bulunması bu davanın temel gerekçeleri olabilir. (K. Md. 6/9 — İYUK Md. 7)

Değerleme: Kararın Temel Taşı

Kanun’un 6/1. maddesi, oybirliğiyle karar alınamaması halinde riskli yapının değerinin önce SPK’ya kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirileceğini ve bu değer gözetilerek toplantı kararının alınacağını düzenlemektedir. (K. Md. 6/1)

Değerleme raporu iki kritik işlev üstlenir: maliklerin karar öncesinde taşınmazlarının piyasa değerini bilmesini sağlar ve daha sonra karara katılmayan malikler için arsa payı satış bedelinin tespitinde temel oluşturur. Bağımsız değerleme raporu ile kıymet takdir komisyonu değeri arasında ciddi bir uçurum varsa bu farklılığa itiraz edilebilir. (Y. Md. 12)

Yapı Ruhsatı Başvurusu: 2026’nın Getirdiği Usul Düzeni

2026 değişikliğinden önce yapı ruhsatı başvurusu için pay satışı işlemlerinin tamamlanmış olması gerekmiyordu. Yeni düzenlemeyle salt çoğunlukla alınan kararın yeterince belgelenmesi ve pay satışı işlemlerinin başlatılmış olması zorunluluğu getirilmiştir. İdareye yapılacak yapı ruhsatı başvurusunda, maliklerin toplantıya davet edildiğine dair evraklar ile toplantı yapıldığına ve kararın salt çoğunlukla alındığına dair tutanak da başvuru belgelerine eklenmek zorundadır. (Y. Md. 15/2)

Pratik Uyarılar

Salt çoğunluk hesabının arsa payı üzerinden yapıldığını kesinlikle aklınızda tutun. Malik sayısı değil, arsa payı belirleyicidir. Arsa payı küçük ama kalabalık bir azınlık grubu salt çoğunluğa ulaşamayabilir; arsa payı büyük ama az sayıda malik kendi başına çoğunluğu oluşturabilir.

Toplantı çağrısını EK-12 formuyla usulüne uygun yapın. Usulsüz toplantı çağrısına dayanan kararlar, ileride iptal davasıyla kolaylıkla bozulabilir. Muhtarlıkta ya da binada on beş günlük ilan süresine titizlikle uyun; ilanın başlangıç ve bitiş tarihlerini tutanakla belgeleyin.

Değerleme raporunu karar öncesinde hazırlatın. Salt çoğunluğa ulaşıldığında bile azınlık maliklerinin “değer yanlış tespit edildi” itirazı süreci uzatabilir. Bağımsız SPK lisanslı değerleme raporu, bu itirazın önüne geçer ve arsa payı satış bedelini güvence altına alır.

Kararın içeriğini mümkün olduğunca ayrıntılı tutun. Müteahhit adı, proje esasları, teslim takvimi ve hak sahipliğine ilişkin şartların toplantı tutanağında açıkça yer alması, ilerideki anlaşmazlıkları azaltır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Salt çoğunlukla dönüşüm kararı alınması, süreci hukuken başlatır; ancak bu aşamada yapılan usul hataları tüm projeyi çökertebilir. 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak Tuzla başta olmak üzere İstanbul genelinde verdiğimiz kentsel dönüşüm danışmanlığı sürecinde şunları gözlemliyoruz:

4 Şubat 2026 değişikliği yeni bir hukuki denklemi getirmiştir; ne çoğunluk olan malikler ne de azınlıkta kalan malikler yeni usul kurallarını çoğu zaman tam olarak bilmektedir. EK-12 toplantı çağrısının nasıl yapılacağı, on beş günlük ilan süresinin nasıl hesaplanacağı, tutanağın hangi şekil şartlarını taşıması gerektiği gibi usul meselelerinde yapılan hatalar, ilerideki iptal davalarında azınlık maliklerinin elini güçlendirmektedir. Bir kentsel dönüşüm avukatı desteğiyle bu usul eksiklikleri baştan önlenir.

Arsa payı hesabı, değerleme ve müteahhit sözleşmesinin şartları birlikte ele alındığında süreç son derece karmaşıklaşmaktadır. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı olarak hem çoğunluk maliklerinin karar sürecini sağlam bir hukuki zemine oturtmasında hem de azınlık maliklerinin haklarını koruyarak gerçek rayiç bedeli almasında hukuki destek sağlıyoruz.

Salt çoğunluk kararına dayalı pay satışı sürecine müteahhit veya yeni alıcılarla birlikte girilmesi durumunda sözleşme şartlarının titizlikle müzakere edilmesi gerekir. Kentsel dönüşüm danışmanlığı kapsamında bu müzakerelerde yanınızda bulunarak haklarınızı koruyan ve geliştiren sözleşme hükümlerini birlikte kurgulamanız mümkündür. Tuzla avukatı olarak hizmet veren 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, sürecin her aşamasında İstanbul genelinde hukuki destek sunmaktadır.

Sonuç

6306 Sayılı Kanun’un 6/1. maddesi ve 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle hayata geçen Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2. maddesi çerçevesinde riskli yapılarda kentsel dönüşüm kararı artık arsa payı bazında salt çoğunluk ile alınabilmektedir. Tüm maliklerin toplantıya çağrılması, kararın EK-12 formuyla usulüne uygun ilanı ve tutanağa bağlanması zorunludur. Karara katılmayan malikler on beş günlük süre içinde kararı kabul etmezse arsa payları rayiç değer üzerinden açık artırmaya çıkarılabilir. Azınlık maliklerinin 30 günlük dava açma ve değerlemeye itiraz hakları ise her zaman açıktır. (K. Md. 6/1 — Y. Md. 15/2)

Bu makale 6306 Sayılı Kanun (Md. 6/1), Uygulama Yönetmeliği (Md. 15/2) ve 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği esas alınarak hazırlanmıştır. Her somut durum farklılık gösterebileceğinden, hukuki süreçlerde uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek almanız önerilir.