Yönetim planı, bir sitenin ya da apartmanın “anayasası”dır. Yönetici bu metinle ve onaylı mimari projeyle sınırlı bir yetki alanına sahiptir; bu sınırı aşan izinler, ortak alana müdahaleler veya plana aykırı uygulamalar hem geçersiz sayılır hem de yöneticiyi şahsen sorumlu kılar. 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ise yönetim planı değişikliklerinde önemli bir kolaylık getirdi. Bu yazıda yönetim planının bağlayıcılığını, yöneticinin idari tasarruflarının sınırlarını, güncel mevzuat değişikliğini ve aykırılıklara karşı başvurulabilecek hukuki yolları Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.

Kısa Özet

Yönetim planı, tüm kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici/denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir (KMK m. 28).

Hâkim, uyuşmazlıkta kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla öncelikle yönetim planına başvurur.

Yönetici, plana ve onaylı projeye aykırı izin veremez; verse de bu, plan hükmünü ortadan kaldırmaz. Ortak alana yetkisiz müdahaleden şahsen sorumludur (KMK m. 35, 38).

2026 değişikliği (7579 s. Kanun): Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk 4/5’ten 2/3’e indirildi; plandaki aykırı hükümler uygulanmaz. Adi (tek parsel) yapılarda m. 28’deki 4/5 kuralı sürmektedir.

Aykırılıkta her kat maliki KMK m. 33 uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir.

1. Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Bağlayıcılığı (KMK m. 28)

KMK m. 28 uyarınca yönetim planı; anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Plan ve sonradan yapılan değişiklikler yalnızca mevcut malikleri değil, onların külli ve cüzi haleflerini (sonradan malik olanları) ve yönetici/denetçileri de bağlar. Plan, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; tapudaki bu kayıt nedeniyle kimse yönetim planını “bilmiyordum” diyemez.

Kat mülkiyeti hukukunun hiyerarşisinde yönetim planı, kanun hükmü ile kat malikleri kurulu kararı arasında yer alır: Yani plan, kurul kararlarının üzerindedir. Tapuda geçerli bir yönetim planı varken, kat malikleri kurulu kararıyla plana aykırı bir yönetim tarzı benimsenemez.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2002/18-551, K. 2002/568, T. 26.06.2002Kuruluşta düzenlenip imzalanan yönetim planı, bütün kat maliklerini ve onların külli/cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir; sonradan malik olan kişi “karara katılmadım” diyerek plan hükümlerine karşı çıkamaz. Planın bir hükmünün değiştirilmesi veya iptali yetkisi ise (yasaya aykırılık yoksa) kat malikleri kuruluna aittir.

2. Uyuşmazlıkta Hâkim Öncelikle Yönetim Planına Bakar

Yönetim planı yöntemince iptal edilmedikçe veya kat mülkiyeti sona ermedikçe geçerliliğini korur. Bir hüküm hak ve özgürlüklerle gerilim içinde olsa bile, yargı kararıyla iptal edilmediği sürece kat maliklerini bağlamaya devam eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/176, K. 2011/318, T. 18.05.2011Yönetim planında bağımsız bölümlerin “yalnızca mesken olarak kullanılacağı” açıkça düzenlenmişse, bu sınırlama hem bizzat oturma hem de kiraya verme bakımından geçerlidir; plandaki sınırlayıcı hüküm, iptal edilmediği sürece bağlayıcıdır.

3. Yöneticinin Yetki Sınırı: Plan ve Onaylı Proje (KMK m. 35 ve 38)

KMK m. 35, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceğini ve yöneticinin plana uygun hareket edeceğini; m. 38 ise yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu düzenler. Bu iki hüküm, yöneticinin idari tasarruflarının çerçevesini çizer.

a) Plan hükümlerine uyma zorunluluğu

Yönetici, yönetim planındaki yasaklayıcı veya düzenleyici hükümlere aykırı izinler veremez. Yöneticinin geçmişte fiilen verdiği usulsüz izinler (örneğin ortak alanın belirli bir kullanıma açılması), yönetim planındaki hükmü ortadan kaldırmaz; plan yürürlükte kaldığı sürece bu tür izinler kazanılmış hak doğurmaz.

b) Projeye aykırılık yasağı ve ortak alana müdahale

Yöneticinin anataşınmazın korunması için alacağı tedbirler, onaylı mimari projeye aykırı değişiklikleri kapsayamaz. Kat malikleri kurulunun açık kararı ya da yetkisi olmaksızın ortak alanlara müdahale eden (reklam/tabela panosu asan, tesis kuran vb.) yönetici, bu işlemlerden şahsen sorumlu olur; müdahalenin men’i ve eski hâle getirme istenebilir.

c) “Tip proje” uygulaması

Yönetim planında belirli bir tadilatın (örneğin balkon kapatma) belirli bir “tip projeye” uygun yapılması öngörülmüşse, yöneticinin veya kat malikinin bu sistemin dışına çıkması (örneğin öngörülen sürgülü sistem yerine katlanır cam uygulaması) plan ihlali sayılır ve eski hâle getirme yaptırımıyla karşılaşabilir.

Özetle: Yönetici; kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararıyla kendisine verilen görevleri yerine getirir. Bu kaynaklarda kendisine verilmeyen bir işi yapamaz. Sınırı aşan idari tasarruflar, KMK m. 38 anlamında vekâlet görevinin kötüye kullanılması niteliğindedir.

4. Yönetim Planı Değişikliği: Çoğunluk Oranları ve 2026 Değişikliği

Yönetim planı değişiklikleri kat malikleri kurulunun iradesine bağlıdır ve nitelikli çoğunluk aranır. Oranlar, yapının türüne göre farklılaşır:

2026 Güncel Değişikliği (7579 sayılı Kanun): 7 Mayıs 2026’da kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli (No. 33261) Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle, KMK m. 70’in birinci ve ikinci fıkralarındaki “beşte dördünün” ibareleri “üçte ikisinin” şeklinde değiştirildi ve maddeye “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” fıkrası eklendi. Böylece toplu yapılarda (ve geçici yönetime ilişkin plan hükümlerinde) yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk 2/3’e indirildi; yönetim planındaki daha ağır/aykırı kısıtlayıcı hükümler kanuni oran karşısında geçersiz kılındı. Kanun metnine 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’den ulaşılabilir.

Önemli ayrım: Bu 2/3’lük indirim toplu yapılara (m. 70) özgüdür. Tek parsel/tek binadan oluşan adi kat mülkiyetinde, m. 28’deki 4/5 çoğunluk kuralı yürürlüktedir. “Artık her yerde 2/3 yeterli” yönündeki genel algı bu yönüyle eksiktir.

Kanunun emredici hükmü, yönetim planındaki daha ağırlaştırıcı şartları dahi geçersiz kılabilir. Nitekim Yargıtay, yönetim planında değişiklik için “oybirliği” şartı bulunsa bile, kanunun öngördüğü nitelikli çoğunluk kuralının uygulanacağını kabul etmektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/11838Yönetim planında değişiklik için oybirliği öngörülmüş olsa dahi, KMK’nın öngördüğü nitelikli çoğunluk (o dönem için 4/5) kuralının uygulanacağı; plandaki daha ağır şartın kanuni kuralı bertaraf edemeyeceği kabul edilmiştir.

5. Değişiklikte Usul: Elden İmza Değil, Kurul Kararı

Nitelikli çoğunluğun sağlanması tek başına yeterli değildir; değişikliğin usulüne uygun yapılması da şarttır. Yönetim planı değişikliği, kapı kapı dolaşılarak elden imza toplama yöntemiyle değil, kat maliklerinin bir araya gelip konuyu müzakere ettiği bir kurul toplantısında karara bağlanmalıdır. Aksi hâlde, tapuya tescil edilmiş olsa dahi iptali gerekir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/13565Yönetim planında yapılacak değişikliklerin, kat malikleri kurulunda tartışılmadan doğrudan yeni yönetim planı olarak tapuya tescil edilmesi hatalı bulunmuştur; değişikliğin usulüne uygun biçimde kurulda görüşülüp karara bağlanması gerekir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2022/3450, K. 2022/3790, T. 08.04.2022Hâkimin müdahalesiyle yönetim planının değiştirilebilmesi için, davaya konu hükmün kanuna/emredici hükümlere aykırı olması gerekir. Böyle bir aykırılık yoksa hâkim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek planı değiştiremez veya yeni hüküm ekleyemez.

6. Aykırılıklara Karşı Hukuki Yollar (KMK m. 33)

Yönetim planına aykırı bir uygulama söz konusu olduğunda kat maliklerinin başlıca hakları şunlardır:

Hâkimin müdahalesi (KMK m. 33): Her kat maliki, plana aykırı hareket edilmesi hâlinde sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini ve aykırılığın giderilmesini isteyebilir.

İptal davası: Yönetim planının emredici hükümlere aykırı maddeleri için her zaman iptal istenebilir. Ancak mahkeme hakkaniyet ya da sübjektif değerlendirmeyle değil, yalnızca kanunun emredici hükümlerine dayanarak iptale karar verebilir.

Husumet: Bu davalar yöneticiliğe veya Tapu Müdürlüğü’ne değil, hakları doğrudan etkilenecek tüm kat maliklerine karşı açılır.

Süre: Kanunda aranan nitelikli çoğunluk sağlanmadan alınan yönetim planı değişikliği kararları mutlak butlanla hükümsüz sayıldığından, bunların iptali hak düşürücü süreye tabi değildir.

7. Emsal Kararlar Tablosu

Aşağıdaki kararlar, yönetim planının bağlayıcılığı ve değişiklik usulüne ilişkin çerçeveyi gösterir. Yayın/dava öncesinde her künyenin güncel metniyle teyidi önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yönetici, yönetim planına aykırı olarak ortak alana tabela/tesis izni verebilir mi?

Hayır. Yönetici, plana ve onaylı projeye aykırı izin veremez. Kat malikleri kurulunun açık kararı veya yetkisi olmadan ortak alana yapılan müdahalelerden yönetici şahsen sorumlu olur; müdahalenin men’i ve eski hâle getirme istenebilir. Yöneticinin verdiği usulsüz izin, plan hükmünü ortadan kaldırmaz.

2026’da yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk değişti mi?

Evet. 7579 sayılı Kanun’la (22 Mayıs 2026 Resmî Gazete) KMK m. 70’te toplu yapılar için aranan 4/5 çoğunluk 2/3’e indirildi ve plandaki aykırı hükümlerin uygulanmayacağı düzenlendi. Ancak tek parsel/tek binadan oluşan adi kat mülkiyetinde m. 28’deki 4/5 kuralı yürürlüktedir.

Yönetim planı değişikliği için elden imza toplamak yeterli mi?

Hayır. Nitelikli çoğunluk sağlansa bile değişiklik, kat malikleri kurulunda müzakere edilerek karara bağlanmalıdır. Elden imza toplanarak yapılan ve kurulda tartışılmayan değişiklik, tapuya tescil edilmiş olsa dahi iptale tabidir.

Yönetim planındaki bir hüküm haksız/ağır geliyorsa hâkim değiştirebilir mi?

Hâkim, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek planı serbestçe değiştiremez. Müdahale ancak ilgili hükmün kanunun emredici kurallarına açıkça aykırı olması hâlinde mümkündür; sübjektif hakkaniyet değerlendirmesiyle iptal verilemez.

Yönetim planına aykırılıkta hangi mahkemeye başvurulur?

KMK m. 33 uyarınca her kat maliki, aykırılığın giderilmesi için anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. İptal davaları ise yöneticiliğe değil, hakları etkilenen tüm kat maliklerine karşı açılır.

Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz

Resmî kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) · 7579 sayılı Kanun (22.05.2026 Resmî Gazete)

Yönetim Planının Değiştirilmesi: Yargı Kararları Işığında Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar

KMK 34. Madde: Yönetici Seçiminde Sayı ve Arsa Payı (Çifte) Çoğunluk

• Site Yöneticisinin Değiştirilmesi ve Yeni Yönetici Atanması İçin İzlenecek Hukuki Yollar

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Yönetim planına aykırılık davaları; planın bağlayıcılığı, yöneticinin yetki sınırı, doğru çoğunluk oranı (adi yapıda 4/5, toplu yapıda 2/3), usul (kurulda müzakere) ve husumetin doğru kurulması gibi teknik ayrımlara dayanır. 2026 değişikliğinin hangi yapıya uygulanacağının doğru belirlenmesi ve emredici hükümlere dayalı iptal talebinin isabetli kurgulanması, davanın kaderini etkiler.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, yönetim planı değişikliği ve iptali ile yöneticinin idari tasarruflarına karşı açılacak davalar konusunda; İstanbul geneli, özellikle Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman ve site sakinleri ile yönetimlerine destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir