Meta Açıklama: Riskli yapının tahliye ve yıkım masraflarını kim öder? Malikin hisseleri oranında sorumluluğu, bir aylık ödeme süresi ve 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil.

Riskli yapı sürecinde maliklerin en çok merak ettiği konulardan biri, tahliye ve yıkım masraflarının kime ait olduğudur. Özellikle yıkımın idare tarafından yapılması halinde bu masrafların kimden ve nasıl tahsil edileceği, ciddi mali sonuçlar doğuran bir konudur. Bu yazıda tahliye ve yıkım masraflarının kimin üzerinde olduğunu ve tahsil usulünü ele alıyoruz.

Masraflar Maliklere Aittir

Kural açıktır: tahliye ve yıkım masrafları maliklerin üzerindedir. Malikler tarafından yıktırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8). Aynı şekilde Kanun da, Başkanlık veya İdare tarafından yapılan/yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masraflarının, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun’a göre tahsil edileceğini düzenler (6306 sayılı Kanun m. 5/4). Görüldüğü gibi masraf yükü, yıkımı idareye bırakan maliklerin üzerinde kalır.

Ödeme Süresi: Bir Ay

Masrafların ödenmesi için belirli bir süre tanınır. Tahliye ve yıktırma masrafları, Başkanlıkça veya İdarece maliklere yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8). Bu bir aylık süre, masrafın maliğe tebliğ edilmesinden sonra işlemeye başlar. Süresinde ödeme yapılması, ilave takip ve tahsil işlemlerinin önüne geçer.

Süresinde Ödenmezse: 6183 Sayılı Kanun

Süresinde ödenmeyen masraflar için idari tahsil süreci işler. Bir aylık süre içinde ödenmeyen masraflar; tahliye ve yıkım Başkanlıkça yapılmış/yaptırılmışsa Başkanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış/yaptırılmışsa İdarece, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8). Bu, masrafın kamu alacağı gibi takip edileceği ve gecikmesi halinde ilave yük doğurabileceği anlamına gelir. Dönüşüm sürecindeki ödeme ve vergi boyutuna dair genel bilgi için kentsel dönüşümde ödenmeyecek vergiler yazısı da incelenebilir.

Uygulamada Yıkım Masrafı Genellikle Müteahhide Devredilir

Mevzuattaki bu sorumluluk maliklere ait olsa da, uygulamada tablo çoğu zaman farklı işler. Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmelerinde; yıkım giderleri ve enkaz gelirleri gibi kalemlerin münhasıran müteahhide ait olduğu, yıkım ruhsatının alınmasından binanın fiilen yıkılmasına kadar tüm sürecin anlaşma yapılan müteahhit tarafından yürütüleceği ve yıkımın müteahhidin sorumluluğunda olduğu açıkça kararlaştırılır. Böylece yıkım masrafının maliklerin cebinden çıkmaması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sık rastlanan bir düzenlemesidir.

Bu devrin hayata geçirilmesi, çoğunlukla müteahhide verilen bir vekaletname ile sağlanır. Uygulamada arsa sahipleri, sözleşmenin imzalanmasından iskân ruhsatının alınmasına kadar geçecek süreç için müteahhide noterde düzenlenen bir vekaletname vererek; riskli yapı tespiti işlemlerini takip etme, yıkım firması ile sözleşme yapma, yıkım ruhsatını alma, yıkıma ilişkin tutanakları imzalama ve tapudaki şerh işlemlerini yürütme gibi konularda yetki tanır. Böylece yıkımla ilgili idari başvurular ve işlemler, malik yerine müteahhit tarafından yapılabilir hâle gelir.

Bununla birlikte önemli bir hukuki ayrımın altını çizmek gerekir: Yıkım masrafının müteahhide devri, yalnızca taraflar arasındaki iç ilişkide (sözleşmesel olarak) sonuç doğurur; malikin idareye karşı kamusal sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Zira mevzuat, idarece yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkım masrafından malikleri hisseleri oranında sorumlu tutar (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8; 6306 sayılı Kanun m. 5/4). Dolayısıyla müteahhit yıkımı gerçekleştirmez ve masrafı ödemezse, idare bu masrafı yine malikten tahsil eder; masrafı ödeyen malik de ödediği tutar için sözleşmeye dayanarak müteahhide rücu eder. Bu nedenle sözleşmede yıkım masrafının müteahhide ait olduğunun açıkça yazılması, malikin rücu hakkı bakımından büyük önem taşır.

Müteahhide verilecek vekaletnamenin sınırsız değil; konu, süre ve yer bakımından sınırlı biçimde düzenlenmesi arsa sahibinin yararınadır. Müteahhidin edimini yerine getirmemesi hâlinde, verilen vekaletname azilname ile geri alınabilir ve sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Müteahhitle imzalanan sözleşmenin feshi ve buna bağlı süreçler hakkında kentsel dönüşümde müteahhit sözleşmesinin idari yolla feshi yazısı incelenebilir.

Masraftan Kaçınmanın Yolu: Süresinde Hareket Etmek

Bu masrafların doğmasının en etkili önlemi, süreci idareye bırakmadan yönetmektir. Malikler, kendilerine tanınan doksan günlük süre içinde tahliye ve yıkımı bizzat gerçekleştirir ya da güçlendirme gibi bir alternatifi hayata geçirirse, resen yıkım ve buna bağlı masraf yükü doğmaz. Süreci pasif biçimde beklemek ise hem resen yıkımı hem de masraf sorumluluğunu beraberinde getirir. Mevzuatın güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi takip edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Tahliye ve yıkım masrafını kim öder? İdarece yapılan/yaptırılan tahliye ve yıkımın masrafından malikler hisseleri oranında sorumludur (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8; 6306 sayılı Kanun m. 5/4).

Masraf ne kadar sürede ödenir? Maliklere yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8).

Süresinde ödemezsem ne olur? Ödenmeyen masraflar 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre vergi dairesince veya İdarece takip ve tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8).

Masraf yükünden nasıl kaçınabilirim? Verilen süre içinde tahliye ve yıkımı bizzat yaptırmak veya güçlendirme yoluna gitmek, resen yıkım ve buna bağlı masraf yükünü önler.

Yıkım masrafı müteahhide devredilebilir mi? Evet. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yıkım masrafı ve tüm yıkım süreci müteahhide devredilir; ancak bu devir taraflar arası geçerlidir, idareye karşı malik hisseleri oranında sorumlu kalır ve ödediğinde müteahhide rücu eder (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8; 6306 sayılı Kanun m. 5/4).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Tahliye ve yıkım masraflarının doğru hesaplanması, hisseler oranında paylaşımı ve tahsil sürecinin takibi, maliklerin gereksiz mali yük altına girmesini önler. Ayrıca masrafın dayanağı olan işlemlerin usulüne uygunluğunun denetlenmesi de önemlidir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle masraf ve tahsil süreçlerinin alanında uzman bir avukatla yürütülmesi büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu  olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak tahliye ve yıkım süreçlerinde hak sahiplerine hukuki destek sunuyoruz.