Bu yazıda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında olağanüstü toplantı çağrı usulünü, yönetimin pasif kaldığı hâllerde izlenebilecek yolları ve usulsüzlüğün sonuçlarını ele alıyoruz.

1. Olağanüstü Toplantı Çağrı Usulü ve Yasal Şartlar 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde kat malikleri kurulu her zaman toplanabilmektedir. Yargıtay kararlarında bu toplantının gerçekleştirilebilmesi için üç temel şartın varlığı aranmaktadır:

İstem Sahibi: Toplantı; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine yapılabilir (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2014/15030-2014/18635 -22.12.2014).

Çağrı Süresi: Toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce tüm kat maliklerine bildirim yapılmalıdır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/6699-2018/1134 -19.02.2018).

Bildirim Şekli: Çağrının bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de belirtilmek kaydıyla yapılması zorunludur (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2021/13206-2021/15130 -15.12.2021).

Somut olayda 35 bağımsız bölümden (34 daire ve 1 dükkan) oluşan binada 14 kat malikinin imza toplamış olması, kanunun aradığı “üçte bir” (1/3) oranındaki asgari istem şartını (yaklaşık 12 malik) karşılamaktadır (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/3141-2017/7273 -04.10.2017).

İlgili içerik: Çağrı yazısında hangi unsurların zorunlu olduğunu detaylı incelemek için Olağanüstü Genel Kurul Çağrı Yazısında Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar Nelerdir? başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

2. Mevcut Yönetimin Çağrı Yapmaması Durumunda İzlenecek Yollar 

Yargıtay kararları, yöneticinin yasal şartlar oluşmasına rağmen toplantı çağrısı yapmaktan kaçınması durumunda kat maliklerine iki temel seçenek sunmaktadır:

Toplantının Kat Maliklerince Bizzat Organize Edilmesi: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/1901-2017/6393 -11.07.2017 tarihli kararında; kat maliklerinin 1/3’ü aşan oranda imza toplayarak olağanüstü toplantı talep etmesine rağmen yönetimin toplantı yapmaktan kaçınması halinde, maliklerin mahkemeye başvurmak yerine toplantıyı bizzat kendilerinin organize edebileceği belirtilmiştir. Bu durumda maliklerin, kanunda öngörülen 15 günlük çağrı süresine ve bildirim usullerine (imza karşılığı veya taahhütlü mektup) bizzat uymaları gerekmektedir.

Hakimin Müdahalesinin Talep Edilmesi: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/3141-2017/7273-04.10.2017 tarihli kararında; kanunun aradığı 1/3 şartı gerçekleşmesine rağmen yönetimin olağanüstü toplantı talebini reddetmesi veya gereğini yapmaması durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca hakimin müdahalesinin istenebileceği vurgulanmıştır. Bu kapsamda mahkeme, olağanüstü kat malikleri kurulunu toplamak üzere ilgili yönetime veya maliklere yetki verebilmektedir.

İlgili içerik: Bu yolun şartlarını ve uygulamasını ayrıntılı olarak ele aldığımız Yönetici Toplantı Çağrısı Yapmazsa Kat Malikleri Toplantı Çağrısı Yapabilir mi? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

3. Usule Aykırılığın Sonuçları Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, alınacak kararların sakatlanmasına yol açmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2014/3185-2014/4465 -11.03.2014 tarihli kararında belirtildiği üzere, yasal koşulları yerine getirilmeyen (özellikle 15 günlük süreye ve bildirim şekline uyulmayan) toplantılarda alınan tüm kararların iptali gerekmektedir. Benzer şekilde, toplantı davetiyesinin tebliği ile toplantı tarihi arasında 15 günden az süre bulunması da iptal gerekçesidir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/3019-2018/6957 -31.10.2018).

İlgili içerik: KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesinin nasıl işlediğine dair Eski Site Yöneticisinin Karar Defterini Teslim Etmemesinin Hukuki ve Cezai Sonuçları başlıklı yazımızda da bu yola ilişkin örnek değerlendirmeler bulabilirsiniz.

Sonuç Olarak: Mevcut yönetimin çağrı yapmaması halinde, 1/3 çoğunluğu sağlayan kat malikleri, kanuni prosedürlere (15 gün önceden yazılı/taahhütlü bildirim ve gündem ilanı) bizzat uyarak toplantıyı organize edebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden hakimin müdahalesini talep ederek toplantı yapılması için yetki alabilirler.

İlgili içerik: Gündeme bağlılık ilkesi ve gündem dışı kararların geçersizliği konusunda Olağanüstü Genel Kurul Sırasında Gündeme Madde Eklenerek Yöneticinin Değiştirilmesi Geçerli midir? başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısını kimler isteyebilir?

KMK m.29/2 uyarınca olağanüstü toplantı; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin en az üçte birinin (1/3) istemi üzerine yapılabilir. Önemli bir sebebin varlığı hâlinde kurul her zaman toplanabilir.

35 bağımsız bölümlü bir binada kaç malikin imzası gerekir?

34 daire ve 1 dükkân olmak üzere toplam 35 bağımsız bölümün bulunduğu binada 1/3 oranı yaklaşık 12 maliğe karşılık gelir. Bu nedenle 14 kat malikinin imzası, kanunun aradığı asgari istem şartını fazlasıyla karşılar.

Olağanüstü toplantı çağrısı en az kaç gün önceden yapılmalıdır?

Çağrı, toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine ulaştırılmalıdır. Bu süre emredici niteliktedir; yönetim planında bu süreyi kısaltan bir hüküm bulunsa dahi kanuni süre esas alınır.

Çağrı hangi yöntemle yapılmalıdır?

Çağrı, bütün kat maliklerine imza karşılığı verilen bir belge veya taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi (gündem) açıkça belirtilerek yapılmalıdır. İlan panosuna asma, SMS veya WhatsApp gibi yöntemler olağanüstü toplantı için geçerli sayılmaz.

Yönetici çağrı yapmazsa kat malikleri toplantıyı kendileri yapabilir mi?

Evet. 1/3 çoğunluğu sağlayan kat malikleri, kanuni çağrı süresine ve bildirim usulüne bizzat uyarak toplantıyı kendileri organize edebilir. Alternatif olarak KMK m.33 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’nden hâkimin müdahalesi istenerek toplantı için yetki alınabilir.

Usulüne aykırı toplantıda alınan kararların akıbeti ne olur?

15 günlük süreye veya bildirim şekline uyulmadan ya da bazı malikler çağrı dışı bırakılarak yapılan toplantılarda alınan kararların iptali gerekir. İptal davası, kural olarak kararın öğrenilmesinden itibaren yasal süre içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Olağanüstü toplantı süreci, görünüşte basit olsa da imza oranının hesaplanmasından çağrı yönteminin geçerliliğine, gündeme bağlılık ilkesinden tebliğ sürelerine kadar birçok teknik şekil şartı içerir. Bu şartlardan herhangi birine aykırılık, toplantıda alınan tüm kararların iptaline yol açabilir. Özellikle İstanbul’un Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Kocaeli’nin Gebze, Darıca, Çayırova gibi yoğun yapılaşmanın bulunduğu bölgelerinde, çok sayıda bağımsız bölümden oluşan binalarda bu hesaplar ve usuller karmaşıklaşmaktadır.

Bir kat mülkiyeti hukuku avukatı; toplantı çağrı belgelerini ve hazirun listelerini mevzuata uygun şekilde hazırlar, 1/3 ve karar yeter sayılarını doğru tespit eder, hâkimin müdahalesi (KMK m.33) talepli dava sürecini yürütür ve usulsüz alınan kararların iptali için zamanında dava açılmasını sağlar. Tuzla merkezli 2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak, İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli bölgesinde kat malikleri kurulu toplantıları, çağrı usulü ve karar iptali davalarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.