في هذا المقال، نتناول إجراءات دعوة الاجتماع الاستثنائي في ضوء القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات وسوابق محكمة الاستئناف، والطرق التي يمكن اتباعها في حالات تقاعس الإدارة، ونتائج المخالفات.

1. إجراءات دعوة الاجتماع الاستثنائي والشروط القانونية 

وفقًا للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 634 بشأن ملكية الوحدات، يمكن لمجلس ملاك الوحدات الاجتماع في أي وقت في حال ظهور سبب مهم. في قرارات محكمة الاستئناف، يُطلب توافر ثلاثة شروط أساسية لعقد هذا الاجتماع:

صاحب الطلب: يمكن عقد الاجتماع بناءً على طلب المدير، أو المدقق، أو ثلث ملاك الوحدات (قرار محكمة الاستئناف، الدائرة المدنية الثامنة عشرة – 2014/15030-2014/18635 – 22.12.2014).

مدة الدعوة: يجب إخطار جميع ملاك الوحدات قبل 15 يومًا على الأقل من التاريخ المطلوب للاجتماع (قرار محكمة الاستئناف، الدائرة المدنية العشرون – 2017/6699-2018/1134 – 19.02.2018).

شكل الإخطار: يجب أن تتم الدعوة بوثيقة موقعة من جميع ملاك الوحدات أو برسالة مسجلة مع إشعار بالاستلام، مع ضرورة ذكر سبب الاجتماع (قرار محكمة الاستئناف، الدائرة المدنية الخامسة – 2021/13206-2021/15130 – 15.12.2021).

في الحالة المحددة، فإن جمع توقيعات 14 مالكًا للوحدات في مبنى يتكون من 35 قسمًا مستقلاً (34 شقة ومتجر واحد) يفي بالحد الأدنى لشرط الطلب المطلوب بموجب القانون، وهو نسبة “الثلث” (1/3) (حوالي 12 مالكًا) (قرار محكمة الاستئناف، الدائرة المدنية العشرون – 2017/3141-2017/7273 – 04.10.2017).

محتوى ذو صلة: للاطلاع بالتفصيل على العناصر الإلزامية في خطاب الدعوة، يمكنكم مراجعة مقالنا بعنوان ما هي العناصر الإلزامية التي يجب أن توجد في خطاب دعوة الجمعية العامة الاستثنائية؟.

2. السبل التي يجب اتباعها في حال عدم قيام الإدارة الحالية بالدعوة 

توفر قرارات محكمة النقض لأصحاب العقارات خيارين أساسيين في حال امتناع المدير عن توجيه دعوة للاجتماع، رغم توافر الشروط القانونية:

تنظيم الاجتماع من قبل أصحاب العقارات بأنفسهم: في قرار الدائرة المدنية العشرين بمحكمة النقض رقم 2017/1901-2017/6393 بتاريخ 11.07.2017؛ ذكر أنه في حال جمع أصحاب العقارات توقيعات تزيد عن الثلث وطلبوا اجتماعًا استثنائيًا، ولكن الإدارة امتنعت عن عقد الاجتماع، يمكن للملاك تنظيم الاجتماع بأنفسهم بدلاً من اللجوء إلى المحكمة. في هذه الحالة، يجب على الملاك الالتزام شخصيًا بمدة الدعوة البالغة 15 يومًا المنصوص عليها في القانون، وإجراءات الإخطار (مقابل توقيع أو بريد مسجل).

طلب تدخل القاضي: في قرار الدائرة المدنية العشرين بمحكمة النقض رقم 2017/3141-2017/7273 بتاريخ 04.10.2017؛ تم التأكيد على أنه في حال رفضت الإدارة طلب عقد اجتماع استثنائي أو لم تتخذ الإجراءات اللازمة لذلك، رغم تحقق شرط الثلث الذي يطلبه القانون، فيمكن طلب تدخل القاضي بموجب المادة 33 من قانون ملكية الطوابق. وفي هذا السياق، يمكن للمحكمة منح الصلاحية للإدارة المعنية أو للملاك لعقد جمعية ملاك الطوابق الاستثنائية.

محتوى ذو صلة: يمكنك مراجعة مقالنا بعنوان هل يمكن للملاك المشتركين الدعوة إلى اجتماع إذا لم يدعُ المدير؟ والذي تناولنا فيه شروط وتطبيق هذا المسار بالتفصيل.

3. نتائج مخالفة الإجراءات يؤدي عدم إجراء الدعوة للاجتماع وفقًا للإجراءات الصحيحة إلى بطلان القرارات المتخذة. كما ورد في قرار الدائرة الثامنة عشرة للقانون بالمحكمة العليا – رقم 2014/3185-2014/4465 بتاريخ 11.03.2014، يجب إلغاء جميع القرارات المتخذة في الاجتماعات التي لم تستوفِ الشروط القانونية (خاصة عدم الالتزام بمدة 15 يومًا وشكل الإخطار). وبالمثل، فإن وجود مدة أقل من 15 يومًا بين تاريخ تسليم دعوة الاجتماع وتاريخ الاجتماع هو أيضًا سبب للإلغاء (الدائرة العشرون للقانون بالمحكمة العليا – رقم 2017/3019-2018/6957 بتاريخ 31.10.2018).

محتوى ذو صلة: يمكنكم أيضًا العثور على تقييمات نموذجية بخصوص هذا المسار في مقالنا بعنوان النتائج القانونية والجنائية لعدم تسليم مدير الموقع السابق لسجل القرارات، والذي يتناول كيفية عمل تدخل القاضي ضمن نطاق المادة 33 من قانون ملكية الطوابق.

في الختام: في حال عدم قيام الإدارة الحالية بالدعوة، يمكن للملاك المشتركين الذين يؤمنون أغلبية الثلث، تنظيم الاجتماع بأنفسهم بالالتزام بالإجراءات القانونية (إخطار كتابي/مسجل قبل 15 يومًا وإعلان جدول الأعمال)، أو يمكنهم الحصول على إذن لعقد الاجتماع بطلب تدخل القاضي من محكمة الصلح المدنية.

محتوى ذو صلة: بخصوص مبدأ الالتزام بجدول الأعمال وبطلان القرارات خارج جدول الأعمال، يمكنكم الاطلاع على مقالنا المعنون بـ هل يجوز تغيير المدير بإضافة بند إلى جدول الأعمال خلال اجتماع الجمعية العمومية غير العادي لملاك الوحدات المستقلة؟.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

من يمكنه طلب اجتماع مجلس ملاك الوحدات المستقلة غير العادي؟

وفقًا للمادة 29/2 من قانون ملكية الوحدات العقارية، يمكن عقد اجتماع استثنائي بناءً على طلب المدير، أو المدقق، أو ما لا يقل عن ثلث (1/3) ملاك الوحدات المستقلة. في حال وجود سبب مهم، يمكن للمجلس أن يجتمع في أي وقت.

كم عدد توقيعات الملاك المطلوبة في مبنى يضم 35 وحدة مستقلة؟

في مبنى يضم 35 وحدة مستقلة، تتألف من 34 شقة ومتجر واحد، يمثل نسبة 1/3 حوالي 12 مالكًا. لذلك، فإن توقيع 14 مالكًا للوحدات المستقلة يلبي بسهولة الشرط الأدنى للطلب الذي يتطلبه القانون.

قبل كم يوم على الأقل يجب توجيه دعوة الاجتماع غير العادي؟

يجب إرسال الدعوة إلى جميع ملاك الوحدات المستقلة قبل 15 يومًا على الأقل من التاريخ المطلوب للاجتماع. هذه المدة إلزامية؛ حتى لو كان هناك بند في خطة الإدارة يقلل هذه المدة، فإن المدة القانونية هي المعتبرة.

بأي طريقة يجب توجيه الدعوة؟

يجب توجيه الدعوة عن طريق وثيقة تسلم لجميع ملاك الوحدات المستقلة مقابل توقيع، أو عن طريق رسالة مسجلة، مع تحديد سبب الاجتماع (جدول الأعمال) بوضوح. لا تعتبر طرق مثل التعليق على لوحة الإعلانات، أو الرسائل النصية القصيرة (SMS)، أو الواتساب (WhatsApp) صالحة للاجتماع غير العادي.

إذا لم يقم المدير بتوجيه الدعوة، فهل يمكن لملاك الوحدات المستقلة عقد الاجتماع بأنفسهم؟

نعم. يمكن لملاك العقار الذين يشكلون أغلبية الثلث (1/3) تنظيم الاجتماع بأنفسهم، مع الالتزام شخصيًا بالمدة القانونية للدعوة وطريقة الإشعار. بدلاً من ذلك، يمكن طلب تدخل القاضي من محكمة الصلح المدنية وفقًا للمادة 33 من قانون ملكية العقارات (KMK) للحصول على إذن لعقد الاجتماع.

ما هو مصير القرارات المتخذة في اجتماع غير قانوني؟

يجب إلغاء القرارات المتخذة في الاجتماعات التي لا تلتزم بمدة الـ 15 يومًا أو شكل الإشعار، أو التي يتم فيها استبعاد بعض الملاك من الدعوة. ترفع دعوى الإلغاء، كقاعدة عامة، في محكمة الصلح المدنية خلال المدة القانونية اعتبارًا من تاريخ العلم بالقرار.

لماذا دعم المحامي المتخصص ضروري؟

على الرغم من أن عملية الاجتماع الاستثنائي تبدو بسيطة، إلا أنها تتضمن العديد من المتطلبات الشكلية الفنية، بدءًا من حساب نسبة التوقيع وصلاحية طريقة الدعوة، وصولًا إلى مبدأ الالتزام بجدول الأعمال ومواعيد الإبلاغ. أي مخالفة لأي من هذه الشروط قد تؤدي إلى إلغاء جميع القرارات المتخذة في الاجتماع. خاصة في المناطق ذات الكثافة العمرانية العالية مثل توزلا، بنديك، كارتال، مالتبه في إسطنبول، وجبزي، داريجا، تشايروفا في كوجايلي، تصبح هذه الحسابات والإجراءات معقدة في المباني التي تتكون من العديد من الأقسام المستقلة.

يقوم محامي قانون ملكية العقارات بـ؛ إعداد وثائق دعوة الاجتماع وقوائم الحضور بما يتوافق مع اللوائح، وتحديد نصاب الثلث (1/3) ونصاب اتخاذ القرار بشكل صحيح، وإدارة عملية الدعوى التي تتطلب تدخل القاضي (المادة 33 من قانون ملكية العقارات) وضمان رفع الدعاوى في الوقت المناسب لإلغاء القرارات المتخذة بشكل غير قانوني. بصفتنا مكتب 2M القانوني للمحاماة ومقره توزلا، نقدم خدمات الاستشارات القانونية ومتابعة القضايا في اجتماعات مجلس ملاك العقارات، وإجراءات الدعوة، ودعاوى إلغاء القرارات في الجانب الآسيوي من إسطنبول ومنطقة كوجايلي.