السند القانوني: المادة 5/3 من القانون رقم 6306 | المادة 8/3أ من اللائحة التنفيذية

لقد وصل إخطار تحديد المبنى المعرض للخطر إلى مبناكم، وقد بدأت عملية الهدم الآن. ولكن كم من الوقت لديكم بالفعل؟ ماذا سيحدث عند انتهاء المدة، ومن يتحمل تكاليف الهدم، وهل يمكن قطع الكهرباء والماء عنكم؟ تتناول هذه المقالة جميع مراحل عملية الهدم، مع المدد والنتائج القانونية، وفقًا للمعلومات المحدثة لعام 2026، في إطار المادة 5/3 من القانون رقم 6306 والمادة 8/3أ من اللائحة التنفيذية. (ق. م. 5/3 – ل. ت. م. 8/3أ)

متى تبدأ عملية الهدم؟

تبدأ عملية الهدم بمجرد تأكيد تحديد المبنى المعرض للخطر. يمكن أن يصبح التحديد نهائيًا بإحدى الطريقتين التاليتين: (ق. م. 3/1 – ل. ت. م. 7/4-5)

انقضاء مدة الاعتراض البالغة 15 يومًا من تاريخ الإخطار دون استخدامها

رفض الاعتراض المقدم من قبل اللجنة الفنية

عندما يصبح التحديد نهائيًا، تطلب مديرية التحول الحضري من الإدارة إرسال الإخطارات اللازمة وهدم المبنى المعرض للخطر. وبناءً على هذا الطلب، تقوم الإدارة بإرسال إخطار الهدم والإخلاء من خلال ثلاث قنوات في نفس الوقت: (ل. ت. م. 8/2)

محضر الإخلاء والهدم يُعلّق على المبنى

يتم إرسال إشعار للملاك عبر بوابة الحكومة الإلكترونية

يُعلن في مكتب المختار المختص لمدة 15 يومًا

في اليوم الأخير لإعلان المختار، يُعتبر التبليغ قد تم لجميع أصحاب الحقوق العينية والشخصية. تبدأ فترة الهدم اعتبارًا من هذا التاريخ. تم إلغاء إلزامية التبليغ عبر البريد؛ “لم أرَ التبليغ” ليس عذرًا مقبولًا. (ق. م. 5/5 – ل. م. 8/2)

تنبيه: تابعوا بانتظام إعلان تبليغ الهدم في مكتب المختار. ابقوا إشعارات بوابة الحكومة الإلكترونية مفعلة. احسبوا يومًا بيوم متى بدأت المدة ومتى تنتهي.

كم يومًا يُمنح للمالك؟ نظام المدة التدريجي

القانون واللائحة لا يمنحان المالك 90 يومًا مباشرةً. عملية الهدم تتم بشكل تدريجي: أولًا المدة الأولى، وإذا لم يتم الهدم، فمدة إضافية. (ق. م. 5/3 – ل. م. 8/3أ)

المدة الأولى: 60 يومًا على الأقل، 90 يومًا على الأكثر

تمنح الإدارة مالكي المبنى، من أجل إخلائه وهدمه، مدة لا تتجاوز تسعين يومًا. وقد حددت اللائحة الحد الأدنى لهذه المدة أيضًا: لا يمكن أن تكون أقل من 60 يومًا. (ق. م. 5/3 – ل. م. 8/3أ)

أي أن سلطة الإدارة التقديرية تتراوح بين 60 و 90 يومًا. عمليًا، تُمنح في الغالب 60 يومًا؛ ولكن وفقًا لحجم المبنى أو عدد سكانه أو خصائص التطبيق، يمكن تمديد هذه المدة حتى 90 يومًا.

ما يجب على المالك فعله خلال هذه المدة:

إخلاء المبنى بالكامل (الأشخاص والممتلكات)

إلغاء اشتراكات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي

الحصول على رخصة الهدم

تنفيذ الهدم أو طلب تنفيذه

الفترة الثانية: مهلة إضافية 30 يومًا

إذا تبين للإدارة، عند التحقق في الموقع بعد انتهاء الفترة الأولى، أن المالكين لم يهدموا المبنى، تُمنح مهلة إضافية لا تقل عن ثلاثين يومًا، مع الإشارة إلى أن “المبنى سيهدم من قبل السلطات الإدارية”. (م. 5/3 من القانون — م. 8/3أ من اللائحة)

هذه المهلة الإضافية منصوص عليها في القانون على أنها “مرة واحدة فقط”. أي لا توجد مهلة إضافية ثانية.

المدة القصوى الإجمالية: 90 يومًا (الأولى) + 30 يومًا (إضافية) = 120 يومًا

ولكن في التطبيق العملي، السيناريو الأكثر شيوعًا هو 60 + 30 = 90 يومًا.

كيف يتم الحصول على رخصة الهدم؟

إذا رغب المالك في هدم المبنى بنفسه، فمن الضروري الحصول على رخصة هدم. تُصدر رخصة الهدم في غضون ستة أيام عمل بناءً على طلب أحد المالكين أو أكثر أو وكيلهم، بتقديم المستندات التالية: (م. 8/3ب من اللائحة)

وثيقة من المؤسسات المعنية تثبت إخلاء المبنى أو تسجيل الإخلاء بمحضر من قبل الإدارة

وثائق من المؤسسات المعنية تفيد بقطع خدمات الكهرباء والماء والغاز الطبيعي

هام: لا يُشترط موافقة المالكين الآخرين لإصدار رخصة الهدم. يكفي طلب مالك واحد. (م. 8/3ب من اللائحة)

في المباني التي يتجاوز ارتفاعها 21.50 مترًا، من الإلزامي أيضًا تعيين مسؤول فني ثابت مشرف على الهدم كمسؤول عن الهدم.

ماذا يحدث عند انتهاء المهلة؟ سلسلة العقوبات التدريجية

إذا لم يتم تنفيذ الهدم على الرغم من انتهاء المهلة الثانية، فإن القانون واللائحة يفعّلان عقوبات متتالية:

1. قطع الخدمات (م.ق 4/3 — م.ل 8/3ج)

تطلب الإدارة من المؤسسات والجهات ذات الصلة عدم توفير الكهرباء والماء والغاز الطبيعي للمبنى المعرض للخطر، ووقف الخدمات القائمة. من الإلزامي على المؤسسات والجهات ذات الصلة تلبية هذا الطلب. تهدف هذه الخطوة إلى تسريع الإخلاء بجعل المبنى غير صالح للسكن فعليًا.

2. الإبلاغ إلى السلطة المدنية والهدم الإداري (م.ق 5/3 — م.ل 8/3ç)

يتم إبلاغ السلطة المدنية بالمباني الخطرة التي لم يقم أصحابها بهدمها. تتم إجراءات إخلاء المباني وهدمها من قبل الإدارة، أو يتم ترتيبها من قبلها، بدعم من قوات إنفاذ القانون الذي توفره السلطات المدنية.

3. إخطار كتابي من الرئاسة إلى الإدارة (م.ق 5/4 — م.ل 8/4)

يتم إبلاغ الإدارة كتابيًا من قبل الرئاسة بضرورة هدم المباني الخطرة التي لم تُهدم في الموعد المحدد، وتقوم الإدارة بهدم هذه المباني أو تتولى أمر هدمها. في حال اقتضت الحاجة، يمكن للرئاسة أن تقوم بأعمال وإجراءات الهدم بنفسها.

4. الإخلاء القسري (م.ق 5/4 — م.ل 8/5)

في حال منع الإخلاء؛ إذا طُلب ذلك من قبل الرئاسة/الإدارة، يتم الإخلاء بناءً على إذن كتابي يصدر عن الحاكم المدني، وبواسطة قوة إنفاذ القانون الكافية، عن طريق فتح الأبواب/المناطق المغلقة أو جعلها تُفتح.

من يتحمل تكاليف الهدم؟

يتم تحصيل كافة تكاليف الهدم الذي تقوم به الإدارة من المالكين. نظرًا لعدم قيام المالكين بالهدم، يكون المالكين مسؤولين عن تكاليف عمليات الهدم التي تقوم بها الإدارة أو الرئاسة بنسبة حصصهم. (المادة 5/4 من القانون — المادة 8/8 من اللائحة)

تُدفع التكاليف من قبل الرئاسة أو الإدارة خلال شهر واحد من تاريخ إبلاغ المالكين. تُحصّل التكاليف غير المدفوعة في الوقت المحدد بالطرق التالية:

إذا تم الهدم من قبل الرئاسة ← بناءً على إبلاغ الرئاسة لمصلحة الضرائب بواسطة مصلحة الضرائب

إذا تم الهدم من قبل الإدارة ← بواسطة الإدارة وفقًا لأحكام القانون رقم 6183 بشأن إجراءات تحصيل المستحقات العامة

هذا يعني أن الدولة، شأنها شأن المطالبات الضريبية، يمكنها تحصيلها عن طريق التنفيذ والحجز والمتابعة. (المادة 8/8 من اللائحة)

تترتب مسؤولية جنائية على من يعرقل الهدم. ضد من يعرقل أعمال وإجراءات الكشف والإخلاء والهدم، يتم تقديم شكوى جنائية إلى النيابة العامة وفقًا لأحكام قانون العقوبات التركي ذات الصلة. أما بالنسبة للموظفين العموميين الذين لا يؤدون واجباتهم، فتطبق عليهم أحكام العقوبات والتأديب. (المادة 8/3 من القانون — المادة 8/6 من اللائحة)

هل يمنع الرهن العقاري أو الحجز الهدم؟

لا. إن وجود رهن عقاري أو حجز أو حق انتفاع على المبنى المحفوف بالمخاطر لا يمنع هدمه. ووفقاً للقانون، فإن جميع القيود التي تمنع أو تقيد الحقوق العينية والشخصية وحق التنازل الموجودة في سجل المباني الخطرة، بعد هدم المبنى الخطر، تستمر على الحصص؛ ولا تعني التنازل عن الحقوق. (م.ق 6/1)

هل يمكنك إيقاف المدة؟ السبل القانونية

من الصعب للغاية إيقاف عملية الهدم فعليًا. يمكن رفع دعوى إبطال ضد قرار الهدم في المحكمة الإدارية خلال 30 يومًا من تاريخ التبليغ، وذلك وفقًا للمادة 6/9 من القانون رقم 6306. (م.ق 6/9 – م.إ.د.إ 7)

لكن رفع الدعوى لا يوقف الهدم بمفرده. لإيقاف الهدم، من الضروري الحصول على قرار وقف التنفيذ (YD) من المحكمة. إذا أصدرت المحكمة قرار وقف التنفيذ، تتوقف إجراءات الهدم والإخلاء؛ وإذا لم تصدره، فلا يوجد أي عائق أمام عملية الهدم الإدارية حتى لو استمرت الدعوى. (م.إ.د.إ 27)

بديل التعزيز قد يؤثر على المدة أيضًا. إذا اختار المالكون خيار التعزيز خلال فترة الهدم، يجب عليهم التأكد من أن التعزيز ممكن من الناحية الفنية، والحصول على موافقة خطية من 4/5 من مالكي الوحدات، وإعداد المشروع والحصول على الترخيص. الحصول على ترخيص التعزيز يوقف عملية الهدم. (م.ل 8/7)

متى يجب على المستأجرين الانتقال؟

لا تشمل مدة الهدم الملاك فقط، بل تشمل أيضًا المستأجرين والمستفيدين من الحقوق العينية المحدودة المقيمين في المبنى. يجب على المستأجرين أيضًا إخلاء المباني خلال المدة المحددة. (م.ق 5/1 – م.ل 17/1)

الملاك ملزمون بتقديم إخطار الإخلاء لمستأجريهم. في حال عدم قيام المالك بهذا الإخطار، يتم الإخطار من قبل الإدارة. إذا لم يقم المستأجرون بإخلاء العقار خلال المدة المحددة، فسيتم تطبيق إجراء الإخلاء القسري عليهم أيضًا.

دعم حكومي للمستأجرين: يتم تقديم مساعدة نقل لمرة واحدة للمستأجرين الذين يخلون العقار بالتراضي. وفقًا لأرقام عام 2026 المحدثة، يتراوح هذا الدعم في إسطنبول بين 18.000 و 21.000 ليرة تركية. (م. ق. 5/1 — م. ل. 16/3)

ملخص العملية: الجدول الزمني

تحذيرات عملية: أخطاء حاسمة ترتكب في العملية

لا تفوتوا قنوات الإخطار. يعتبر الإخطار قد تم في آخر يوم من إعلان المخاتير وتبدأ الفترات من تلك اللحظة. ابقوا إشعارات e-Devlet مفتوحة. (مادة القانون 5/5 — مادة اللائحة 8/2)

احصلوا على ترخيص الهدم مبكرًا. لا تنتظروا انتهاء المدة؛ يصدر الترخيص في غضون ستة أيام عمل عند جاهزية جميع الوثائق. البدء المبكر يسرّع عملية طلب مساعدة الإيجار ويزيل خطر الهدم الإداري المحتمل. (مادة اللائحة 8/3ب)

لا تستخفوا بتكاليف الهدم الإداري. قد تكون تكلفة الهدم الإداري لمبنى سكني كبير مرتفعة جدًا. يمكن تحصيل هذه التكاليف من كل مالك عن طريق التنفيذ، بنسبة حصته في الأرض. (مادة اللائحة 8/8)

محاولة العرقلة تؤدي إلى عواقب وخيمة. عرقلة الإخلاء، أو عدم فتح الباب، أو تهديد الفريق الفني، يشكل جريمة بموجب قانون العقوبات التركي، ويمكن الدخول بالقوة بدعم من قوات الأمن. (مادة القانون 8/3 — مادة اللائحة 8/6)

إذا كنتم سترفعون دعوى إلغاء، فلا تنسوا طلب وقف التنفيذ. رفع الدعوى وحده لا يوقف الهدم. إذا تم الهدم قبل صدور قرار بوقف التنفيذ، فلن يعود المبنى المهدم حتى لو كسبتم الدعوى. (مادة قانون الإجراءات الإدارية 27)

لا تؤجلوا طلب مساعدة الإيجار. للاستفادة من مساعدة الإيجار التي يجب التقدم بطلب للحصول عليها في غضون عام واحد من تاريخ الإخلاء، فضلوا الإخلاء عن طريق الاتفاق. (مادة اللائحة 16/4)

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

عملية هدم المباني الخطرة هي عملية معقدة تتكون من فترات قصيرة متتالية وقرارات يصعب التراجع عنها. بصفتنا مكتب 2M للمحاماة، نلاحظ في عملية الاستشارات التي نقدمها في مجال قانون التحول الحضري في جميع مناطق إسطنبول، وخاصة توزلار، ما يلي:

المهل قصيرة ومتتالية للغاية. 15 يومًا للاعتراض على التحديد، 30 يومًا لدعوى الإلغاء، 60-90 يومًا لعملية الهدم… إن معرفة الخطوة التي يجب اتخاذها ومتى خلال هذه الفترات، يمكن إدارته بأمان أكبر بكثير بدعم من محامي التحول الحضري.

قرار وقف التنفيذ له أهمية حيوية. رفع دعوى الإلغاء بطلب وقف التنفيذ، وتقديمها بأسباب صحيحة وموافقة المحكمة على هذا الطلب، يتطلب خبرة قانونية. يساعدك محامي التحول الحضري في إسطنبول في هذه العملية على صياغة كل من الالتماس والمبررات الفنية بشكل صحيح.

يجب تقييم خيار التعزيز بشكل صحيح. إن اختيار مسار التعزيز أثناء فترة الهدم يتطلب شروطًا فنية وقانونية جادة. إن تقييم ما إذا كان هذا الخيار مناسبًا لك مسبقًا من خلال الحصول على استشارة التحول الحضري يمنع فقدان الحقوق.

التمثيل ضروري في دعاوى المصاريف والتعويضات. إن الاعتراض على تحصيل المصاريف بعد الهدم الذي قامت به الإدارة أو المطالبة بتعويض بسبب الهدم غير القانوني لا يمكن متابعته بفعالية إلا من خلال محامٍ متخصص.

إدارة استراتيجية لعملية المساعدة الإيجارية والاتفاق. لتحقيق التوافق قبل الهدم، وتقديم طلب الحصول على مساعدة إيجارية، والتفاوض على أفضل شروط الاتفاق للمبنى الجديد في توزلا وعموم إسطنبول، يمكنكم التواصل مع مكتب المحاماة 2M Hukuk الذي يقدم استشارات التحول الحضري. من خلال الخدمة التي نقدمها بصفتنا محامي توزلا، لحماية حقوقكم ن نحن بجانبكم.

الخلاصة

في إطار المادة 5/3 من القانون رقم 6306 والمادة 8/3أ من اللائحة التنفيذية، يُمنح مالك المبنى المحفوف بالمخاطر فترة أولى للهدم تتراوح بين 60 إلى 90 يومًا، وإذا لم يتم الهدم، تُمنح مهلة إضافية مدتها 30 يومًا. المدة القصوى الإجمالية هي 120 يومًا. عند انتهاء المدة، يتم قطع خدمات الكهرباء والماء والغاز على التوالي، ويتم إخطار السلطة المدنية، ويتم تنفيذ الهدم الإداري بدعم من قوات الأمن؛ بينما تُحصّل جميع التكاليف من المالكين عن طريق التنفيذ القضائي بنسبة حصصهم. لا يمكن وقف عملية الهدم إلا بقرار وقف التنفيذ الصادر عن المحكمة. (المادة 5/3 من القانون — المادة 8/3أ من اللائحة)

تم إعداد هذه المقالة بالاستناد إلى القانون رقم 6306 (المادة 5/3) ولائحة التنفيذ (المادة 8/3أ) والمصادر الرسمية لرئاسة التحول الحضري والبيانات المفتوحة المحدثة اعتبارًا من أبريل 2026. نظرًا لأن كل حالة ملموسة قد تختلف، يُنصح بطلب الدعم من محامٍ متخصص في التحول الحضري في الإجراءات القانونية.