Binanız tek başına sağlam olsa bile, bulunduğunuz blok riskli alan ya da rezerv yapı alanı ilan edilirse; parseliniz imar adası bazında uygulamaya, hatta resen tevhide dâhil edilebilir. Bu, kentsel dönüşümün mülkiyet hakkına en ağır müdahale ihtimalidir. Bu makale, ilanın nasıl yapıldığını, sonuçlarını ve tek gerçek savunma zemini olan idari yargıda iptal davası + yürütmenin durdurulması yolunu 2026 güncel mevzuatıyla ele alır.

Kentsel dönüşümü çoğu kişi “riskli bina” ölçeğinde düşünür: binam riskli çıkarsa yıkılır, çıkmazsa dokunulmaz. Oysa 6306 sayılı Kanun’un iki farklı ve çok daha geniş kapsamlı aracı vardır: riskli alan ve rezerv yapı alanı. Bu statüler ilan edildiğinde uygulama artık tek binaya değil, tüm imar adasına yayılır; idarenin yetkileri genişler ve tek tek parsel maliklerinin “hayır” deme gücü ciddi biçimde daralır. İşin iyi tarafı şu: her iki statü de birer idari işlemdir ve idari işlem, süresinde açılacak bir iptal davasıyla yargı denetimine tabidir.

Üç Kavram, Üç Farklı Rejim: Riskli Yapı — Riskli Alan — Rezerv Yapı Alanı

Haklarınızı doğru kullanmanın ilk şartı, hangi rejimin içinde olduğunuzu bilmektir. Üç kavramın tanımı ve doğurduğu sonuçlar birbirinden köklü biçimde ayrılır K. m.2:

Kısaca: riskli yapı sizi yalnızca kendi parselinizde bağlar. Riskli alan ve rezerv yapı alanı ise sizi, komşu parsellerle birlikte bir bütünün parçası hâline getirir. Ayrı parselde müstakil malik olmanın koruyucu etkisi, işte tam da bu iki statüde zayıflar.

Riskli Alan Nasıl İlan Edilir?

Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın (AFAD) görüşü alınarak belirlenen ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır K. m.2. 2023 değişikliğiyle (7471 s. K.) süreç yeni kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı eksenine oturtulmuş ve idarenin resen belirleme yetkisi güçlendirilmiştir.

İlanın hukuken hüküm doğurduğu an, kararın Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihtir. Bu tarih, aynı zamanda dava açma süresinin de başlangıcıdır ve bu yüzden hayati önemdedir (aşağıda 6. bölüm).

İlanın Sonuçları: İmar Adası Bazında Uygulama ve Resen Tevhid

Riskli alan veya rezerv yapı alanında, riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olunup olunmadığına bakılmaksızın parsellerin tevhidine, münferit ya da birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir K. m.6/1 Y. m.15/2. 7471 sayılı Kanun’la eski 2/3 (üçte iki) şartı salt çoğunluğa (P+1) indirilmiştir.

Bu statülerde devreye giren, riskli yapıya göre çok daha ağır dört yetki şunlardır:

İmar adası bazında bütüncül uygulama: Dönüşüm tek parsel değil, ada ölçeğinde kurgulanır; parseliniz projenin bir “parçası” olarak değerlendirilir.

Resen tevhid, ifraz, terk, ihdas ve tescil: Yıkılıp arsa hâline gelen taşınmazlarda bu işlemlerde maliklerin muvafakati aranmaz; ipotek ve şerhler engel oluşturmaz K. m.6/1.

Uygulama alanında geçici Hazine tescili ve acele kamulaştırma: Uygulama bütünlüğü için idareye tanınan bu yetkiler, öğretide mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale riski yönünden en çok eleştirilen düzenlemelerdir K. m.6/A.

Altyapı hizmetlerinin durdurulması: 2023 değişikliğiyle “bu Kanun kapsamında bulunan alanlardaki” yapılar bakımından elektrik, su ve doğalgazın durdurulabilmesinin önü açılmıştır.

Kritik Ayrım

Salt çoğunluk, kural olarak bir parselin kendi paydaşları arasında işleyen bir orandır. Ancak alan/ada bazlı uygulamada bu koruma zayıflar: parseliniz, ada bütünlüğü içinde değerlendirilerek uygulamaya çekilebilir. Bu nedenle “ben ayrı parseldeyim, bana dokunamazlar” varsayımı riskli alan/rezerv statüsünde geçerli değildir. Somut durumu, ilan sınırının parselinizi kapsayıp kapsamadığına göre değerlendirmek gerekir.

Rezerv Yapı Alanı: Farkı ve Malik Talebiyle İlanın Şartı

Rezerv yapı alanı, dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen alanları ifade eder; her zaman “riskli” olmak zorunda değildir. Çoğu zaman riskli alan hak sahiplerinin nakledileceği yeni yerleşim bölgeleri olarak işlev görür. 2023 sonrası tanım genişlemiş, mevcut kentsel ve kırsal alanları da kapsar hâle gelmiştir — bu genişleme öğretide mülkiyet güvencesi yönünden tartışmalıdır.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin kendi taşınmazlarını rezerv yapı alanı ilan ettirebilmesi için, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat etmeleri veya aynı miktarın değerini dönüşüm projeleri özel hesabına gelir kaydettirmeleri gerekir K. m.3/7. Bu şart, Anayasa Mahkemesi’nin 2014 ve 2017 yıllarındaki iptal kararlarının ardından bu şekilde düzenlenmiştir.

Mülkiyet Hakkı ve Ölçülülük: Neden Bu Kadar Tartışmalı?

Riskli alan ve m.6/A uygulaması, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale ettiği için Anayasa’nın 35. maddesi ve ölçülülük ilkesi ekseninde yoğun biçimde tartışılır. İstanbul Barosu, 7471 sayılı değişikliği; karar yeter sayısının salt çoğunluğa indirilmesi, muvafakat aranmaksızın resen uygulama ve tebligat/yargı usulündeki kısıtlamalar yönünden mülkiyet, barınma ve etkili başvuru haklarının ihlali olarak nitelemiştir. Öğretide de, risksiz yapıların riskli yapı rejimine tabi tutulmasının ölçülülüğe aykırı olacağı; Anayasa Mahkemesi’nin geçmiş iptal gerekçelerinin m.6/A yönünden de geçerli olduğu savunulmaktadır.

Bu tartışmalar sizin için soyut değildir: iptal davanızda “kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasında adil denge kurulmadığı”, “gereklilik-elverişlilik-orantılılık ölçütlerinin karşılanmadığı” gibi somut hukuka aykırılık gerekçeleri olarak kullanılabilir.

Savunma Zemini: İdari Yargıda İptal Davası ve Yürütmenin Durdurulması

Riskli alan ve rezerv yapı alanı kararları birer idari işlem olduğundan, bunlara ve bunlara dayanan uygulama işlemlerine karşı iptal davası açılabilir. Ancak süreler hak düşürücüdür; kaçırılırsa hem itiraz hem dava yolu kapanır.

a) Riskli alan / rezerv yapı alanı kararına karşı

Görevli mahkeme: Kararı veren merci Cumhurbaşkanı olduğundan, ilk derece mahkemesi olarak Danıştay‘da dava açılır Danıştay K. m.24.

Süre: Karar Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihten itibaren 30 gün. Kanun’a eklenen düzenleme uyarınca, sonraki uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararının kendisine karşı yeniden dava açılamaz; bu yüzden ilan anı kaçırılmamalıdır.

İvedi yargılama: Bu davalar İdari Yargılama Usulü Kanunu m.20/A kapsamında ivedi yargılamaya tabidir; savunma süreleri kısadır, süreç hızlı işler İYUK m.20/A.

b) Uygulama işlemlerine karşı (tevhid, kamulaştırma, satış, değer tespiti)

Ada bazlı tevhid, acele kamulaştırma, arsa payı satışı, SPK lisanslı değerleme raporuna dayalı bedel tespiti gibi her bir işlem ayrı ayrı idari işlemdir; menfaati ihlal edilen malik, tebliğ/öğrenmeden itibaren 30 gün içinde yer bakımından yetkili idare mahkemesinde iptal davası açabilir.

Karara katılmayan malikin payının açık artırmayla satışına ve değer tespitine karşı da bu yol açıktır; bağımsız değerleme raporuyla rayiç bedele itiraz stratejinizi güçlendirir.

c) Yürütmenin durdurulması (YD) — süreci fiilen durduran karar

İptal davası açılmış olması, tek başına yıkımı veya uygulamayı durdurmaz. Bu nedenle dava mutlaka YD talepli açılmalıdır. YD için iki koşul aranır: işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız bir zararın doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması İYUK m.27.

Yargı Kararı — UYAP’tan teyit ediniz

6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde yer alan “bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez” hükmü, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli, 2012/87 E. ve 2014/41 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir; böylece kentsel dönüşüm davalarında YD kararı verilmesinin önü açılmıştır. Ayrıca Danıştay 14. Dairesi’nin 27.02.2018 tarihli, 2015/3787 E. ve 2018/932 K. sayılı kararında, riskli yapı tespiti üzerine tesis edilen işlemlerin iptalinde eski malikin güncel ve meşru menfaatinin bulunduğu kabul edilmiştir. Bu kararlar açık kaynaklardan derlenmiş olup, dilekçede kullanmadan önce UYAP İçtihat / Danıştay ve Anayasa Mahkemesi resmî veri tabanlarından bizzat teyit edilmelidir.

Adım Adım Yol Haritası

İlan sınırını ve tarihini teyit edin. Parselinizin hangi riskli alan/rezerv ilanı kapsamında olduğunu ve Resmî Gazete yayım tarihini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın resmî sayfasından ve muhtarlıktan doğrulayın. 30 günlük süre bu tarihte başlar.

Tapu ve takyidat kaydını çıkarın. Beyanlar hanesinde “riskli yapı” veya “6306 kapsamındadır” belirtmesi var mı; parseliniz müstakil mi, hisseli mi?

Süreyi kaçırmadan YD talepli iptal davası hazırlığına girin. Riskli alan/rezerv kararı için Danıştay; uygulama işlemleri için yer bakımından yetkili idare mahkemesi.

Usul denetimi yapın. EK-12 toplantı çağrısı, 15 günlük ilan, tutanak, tebligat ve salt çoğunluğun hisse oranında doğru hesabı — 04.02.2026 yönetmeliği bu evrakları zorunlu kıldığından, eksiklik iptal sebebi oluşturabilir.

Değer tespitine bağımsız raporla itiraz edin. Payınızın satışı gündeme gelirse, SPK lisanslı bağımsız bir değerleme raporu, rayiç bedel itirazınızın temelidir.

Bilgi ve delilleri tek dosyada toplayın. Belediye yazışmaları, imar durumu, tebligat evrakı ve ilan belgeleri, hem YD hem esas incelemesinde belirleyicidir.

Süre Uyarısı

Kentsel dönüşümde en sık yaşanan hak kaybı, 30 günlük hak düşürücü sürenin — çoğu zaman tebligatın e-Devlet/muhtarlık ilanıyla yapılması nedeniyle fark edilmeden — geçirilmesidir. İlanı öğrendiğiniz an bir kentsel dönüşüm avukatına danışıp süreyi hesaplatmanız kritik önemdedir.

Sık Sorulan Sorular

Binam sağlam; riskli değil. Yine de alan ilanına dâhil edilebilir miyim?

Evet, olabilir. Riskli yapı statüsü parsel bazlıdır, ama riskli alan ve rezerv yapı alanı ada/bölge bazlıdır. Parseliniz ilan sınırı içindeyse, binanız tek başına sağlam olsa dahi imar adası bazında uygulamaya çekilebilir. Bu nedenle önce ilan sınırının parselinizi kapsayıp kapsamadığını teyit etmek gerekir. Risksiz yapıların riskli yapı rejimine tabi tutulması ölçülülük yönünden tartışmalıdır ve iptal davanızda gerekçe olarak öne sürülebilir.Riskli alan kararına karşı hangi mahkemede, ne kadar sürede dava açarım?

Riskli alan ve rezerv yapı alanı kararları Cumhurbaşkanı kararı niteliğinde olduğundan, ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da dava açılır (Danıştay Kanunu m.24). Süre, kararın Resmî Gazete’de yayımından itibaren 30 gündür ve bu süre hak düşürücüdür. Davaların İYUK m.20/A uyarınca ivedi yargılamaya tabi olduğunu, sürelerin kısaldığını unutmayın.İptal davası açarsam yıkım ve uygulama durur mu?

Dava açmış olmanız tek başına uygulamayı durdurmaz. Süreci fiilen durdurmak için dava mutlaka yürütmenin durdurulması (YD) talepli açılmalıdır. YD için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç/imkânsız zarar doğması koşulları aranır (İYUK m.27). Anayasa Mahkemesi’nin 2014 tarihli iptal kararından sonra bu davalarda YD verilebilmektedir.Karara katılmazsam payım zorla satılır mı?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malike EK-12/EK-13 usulüyle bildirim yapılır; 15 gün içinde teklif kabul edilmezse arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Satılamazsa riskli alanlarda Başkanlık/İdare/TOKİ rayiç bedeli ödeyerek satın alabilir. Bu aşamada değer tespitine itiraz ve usul hatalarına dayalı iptal davası temel savunma araçlarınızdır. Konunun ayrıntısı için “Kentsel Dönüşüme Katılmak İstemiyorum — Hissem Zorla Satılabilir mi?” yazımıza bakabilirsiniz.Riskli alan ile rezerv yapı alanı arasındaki fark nedir?

Riskli alan; zemin veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan, dönüştürülmesi gereken mevcut bölgedir. Rezerv yapı alanı ise dönüşümde kullanılmak üzere belirlenen, çoğu zaman hak sahiplerinin nakledileceği yeni yerleşim alanıdır ve her zaman riskli olmak zorunda değildir. Her ikisi de Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir ve Danıştay denetimine tabidir.04.02.2026 yönetmelik değişikliği bu süreçte neyi değiştirdi?

Değişiklik çoğunluk oranını (salt çoğunluk) değiştirmedi; toplantıya çağrı, tebligat ve çoğunluğun tespiti gibi usul kurallarını yeniden düzenledi. Artık malik toplantısı EK-12 formuyla çağrılmakta, tutanak zorunlu evrak hâline gelmekte ve pay satışı tamamlanmadan yapı ruhsatı verilmemektedir. Bu usul kuralları, iptal davalarında dayanılabilecek yeni denetim noktaları yaratmıştır.

Riskli Alan Dosyalarında Uzman Avukat Desteği

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dosyaları; kısa hak düşürücü süreler, Danıştay ve idare mahkemesi arasında bölünen görev/yetki kuralları, ivedi yargılama usulü ve yürütmenin durdurulması stratejisiyle, tek bir hatanın telafisi güç sonuçlar doğurduğu süreçlerdir. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak, “ilan/tespitin okunması”ndan “iptal davası ve YD talebi”ne, oradan “değer tespitine itiraz ve pay satışına karşı savunma”ya kadar süreci uçtan uca yönetiyoruz.

İstanbul Anadolu Yakası ağırlıklı olmak üzere kentsel dönüşüm ve gayrimenkul hukuku dosyalarında aktif hukuki destek sunuyoruz:

TuzlaPendikKartalMaltepeGebzeDarıcaKocaeli

Dosyanızdaki ilan tarihini ve süreleri kaybetmeden değerlendirmek için kentsel dönüşüm danışmanlığı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar ve İlgili İçerikler

Resmî / Birincil Kaynaklar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (konsolide metin) — mevzuat.gov.tr

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği ve 04.02.2026 tarihli, 33158 sayılı değişiklik — resmigazete.gov.tr

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — kentseldonusum.gov.tr / csb.gov.tr

İçtihat teyidi için: Danıştay ve Anayasa Mahkemesi resmî karar veri tabanları, UYAP İçtihat.

2M Hukuk — İlgili Makaleler

• Kentsel Dönüşüm — Genel Rehber ve Danışmanlık
• Kentsel Dönüşüme Katılmak İstemiyorum — Hissem Zorla Satılabilir mi?
• Riskli Yapıda Kiracı veya Malik Olarak Haklarınız
• Kat Karşılığı mı Taahhüt mü? Doğru Model Seçimi
• Kentsel Dönüşümde Vergi ve Harç Muafiyetleri