1. Mimari Projeye Aykırı Yapılaşma ve Çocuk Parkının Hukuki Durumu
Yargıtay kararları, ana gayrimenkulün onaylı mimari projesinde yer almayan yapıların ortak alanlara inşa edilmesini açıkça hukuka aykırı bulmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2025/2711-2025/8491 -27.05.2025 sayılı kararında, projesinde yeşil alan olarak ayrılan ortak yerlere projeye aykırı yapı inşa edilmesinin hukuka uygun olmadığı, bu tür müdahalelerin önlenmesi ve eski hale getirme taleplerinin kabul edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Benzer şekilde, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2024/3602-2024/7608 -25.06.2024 sayılı kararda, belediye onaylı projede bulunmayan çocuk oyun alanlarının yarattığı gürültü ve projeye aykırılık durumu ele alınmış; bu alanların eski hale getirilmesine yönelik yerel mahkeme kararı onanmıştır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesi uyarınca, kat malikleri ana gayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlüdür. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/9281-2019/1209 -21.02.2019 ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2012/818-2012/3550 -05.04.2012 sayılı kararlara göre, ortak alanlarda inşaat veya tesis yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası şarttır. Ancak bu rıza olsa dahi, yapılan tesisin imar mevzuatına aykırı olmaması ve diğer kat maliklerini rahatsız edici nitelikte bulunmaması gerekir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2009/2233-2009/5222 -12.05.2009 sayılı kararda ise site yönetimi kararlarının belediyece onaylı yerleşim planını değiştiremeyeceği açıkça belirtilmiştir.
2. Gürültü Kirliliği ve Komşuluk Hukuku Kapsamında Değerlendirme
Sitede yaşanan gürültü sorunları, KMK’nın 18. maddesi çerçevesinde “birbirini rahatsız etmeme” yükümlülüğü kapsamında değerlendirilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2025/2711-2025/8491-27.05.2025 sayılı kararda, kat maliklerinin ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlü oldukları ve bu yükümlülüğe aykırılık durumunda müdahalenin önlenmesine karar verilebileceği belirtilmiştir.
Gürültüye neden olan yapıların (çocuk parkı, kreş vb.) varlığı durumunda, yargı mercileri gürültü azaltıcı önlemlerin alınmasına da hükmedebilmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2019/222-2019/3142 -06.05.2019 sayılı kararda, gürültü iletim yollarına (kapı, pencere, duvar vb.) yönelik ses yalıtım önlemlerinin alınması gerektiği ifade edilmiştir. Ayrıca, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi-2015/20739-2016/2346 -15.02.2016 sayılı kararda, yapılan bir tesisin kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyecek veya rahatsız edecek nitelikte olup olmadığının mahkemece araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.
3. İzlenecek Hukuki Süreç ve Başvuru Mercileri
Projeye aykırı çocuk parkının kaldırılması ve gürültünün önlenmesi için izlenebilecek yollar şunlardır:
Sulh Hukuk Mahkemesi: Ortak alanların projeye aykırı kullanımı ve müdahalenin önlenmesi talepli davalar, 634 sayılı Kanun’un ek 1. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2008/18125-2009/1653 -09.02.2009).
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali: Eğer park bir kurul kararına dayanıyorsa, KMK’nın 33. maddesi uyarınca bu kararın iptali için dava açılabilir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi-2024/3602-2024/7608-25.06.2024).
Belediye ve İdari Süreç: Yapı ruhsatı ve eki mimari projesinde yer almayan çocuk oyun alanları, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca izinsiz uygulama sayılır. Bu durumda ilgili belediye tarafından yapının yıktırılmasına ve idari para cezası uygulanmasına karar verilebilir (İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi-2017/695-2017/788 -30.11.2017).
Eski Hale Getirme Talebi: Onaylı mimari projeye aykırı her türlü inşaatın eski hale getirilmesi için kat maliki her zaman dava açma hakkına sahiptir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi-2017/3138-2017/9494 -15.11.2017).
Sonuç: Evinize 1 metre mesafede bulunan ve belediye projesinde yer almayan çocuk parkı, mimari projeye aykırılık teşkil etmektedir. Bu yapının kaldırılması (eski hale getirme) ve gürültünün önlenmesi (müdahalenin men’i) için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir veya belediye nezdinde İmar Kanunu kapsamında idari işlem başlatılmasını talep edebilirsiniz. Site yönetiminin koyduğu saat kuralına uyulmaması ve gürültü sorunu, KMK 18. madde uyarınca hakimin müdahalesini isteme hakkı doğurmaktadır.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Projeye aykırı ortak alan uyuşmazlıkları; mimari proje–yönetim planı–imar mevzuatı ilişkisinin, 4/5 rıza ile oybirliği ayrımının ve gürültüde objektif bilirkişi ölçümünün birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik bir alandır. Yanlış mahkeme, eksik delil veya hak düşürücü sürelerin kaçırılması, davanın esastan reddine yol açabilir.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul Anadolu Yakası (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) ve Kocaeli koridorunda (Gebze, Darıca, Çayırova) kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm hukuku alanında; müdahalenin men’i, eski hale getirme, kurul kararının iptali ve imar süreçlerinin yürütülmesinde müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Bir Tuzla kat mülkiyeti avukatı ya da Gebze gayrimenkul avukatı, doğru stratejiyi baştan belirleyerek süreci güvenle yönetir.
Detaylı bilgi ve randevu için: 2mhukuk.com/iletisim
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Projede olmayan çocuk parkı için hangi mahkemeye başvurulur?
Ortak alana projeye aykırı müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davaları, KMK Ek 1. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.Site yönetimi karar aldıysa parkı yaptırabilir mi?
Yönetim kararı, belediyece onaylı yerleşim planını ve ruhsat eki mimari projeyi değiştiremez. Ayrıca ortak alanda yapı/tesis için kural olarak kat maliklerinin 4/5’inin (yönetim planı öngörüyorsa oybirliğinin) yazılı rızası gerekir; bu rıza olsa dahi imar mevzuatına aykırılık ve rahatsızlık boyutu ayrıca değerlendirilir.Çocukların oyun sesi de gürültü sayılır mı?
Çocukların olağan oyun sesleri hoşgörü sınırında kabul edilir. Gürültünün hukuki müdahale sebebi olması için sürekli olması, tahammül sınırını ve mevzuattaki ölçüm eşiklerini aşması gerekir; bu, genellikle bilirkişi ölçümüyle belirlenir.Mahkeme parkı tamamen kaldırabilir mi, yoksa sadece önlem mi aldırır?
Projeye aykırılık tespit edilirse eski hale getirmeye (kaldırma) karar verilebilir. Gürültü yönünden ise mahkeme, soyut yasak yerine ses yalıtımı, tampon mesafe veya kullanım saati düzenlemesi gibi teknik önlemlere de hükmedebilir. Somut durumda hangisinin uygulanacağını bilirkişi incelemesi belirler.Belediyeye başvurmanın davadan farkı nedir?
Belediye/imar süreci idari niteliktedir ve ruhsatsız yapı için yıkım ile idari para cezası sağlar; Sulh Hukuk davası ise özel hukuk kapsamında müdahalenin men’i ve eski hale gee sonucu doğurur. İki yol paralel yürütülebilir ve birbirini güçlendirir.
İlgili yazı: Bina ortak alanlarında değişiklik yapılabilir mi? · Resmî mevzuat: mevzuat.gov.tr (634 sayılı KMK, 3194 sayılı İmar Kanunu).
