İçindekiler

1. “Paydaşlar Arasında Satış” Tam Olarak Ne Demek?

Ortaklığın giderilmesi davasında satışın paydaşlar arasında yapılması, taşınmazın yalnızca mevcut paydaşların katılabileceği sınırlı artırma yoluyla satılması anlamına gelir. Bu yöntem, taşınmazın genel açık artırmada üçüncü kişilere de satılabilmesinden farklıdır ve pratikte iki sonucu vardır: taşınmaz aile veya paydaş çevresi dışına çıkmaz, buna karşılık rekabet daralacağı için satış bedeli genellikle daha düşük oluşur.

TMK m. 699/3’teki sistem üç kademelidir. Öncelik aynen bölüşmededir. Aynen bölüşme mümkün değilse veya taşınmaz önemli değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için ise bütün paydaşların rızası gerekir.

2. TMK m. 699/3: Oybirliği Şartı

Kanun metni açıktır: satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Yargıtay bu kuralı istikrarlı biçimde uygulamaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 09.11.2023 tarihli, E. 2023/4885, K. 2023/5476 sayılı kararında, dava konusu taşınmaz satışının paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızasının gerektiği belirtilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 09.09.2013 tarihli, E. 2013/9589, K. 2013/11180 sayılı kararında da, tüm taraflar satışın taraflar arasında yapılması hususunda ittifak etmedikleri için satışın genel açık artırma suretiyle yapılmasına karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Aynı ilke Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2010 tarihli, E. 2009/9528, K. 2010/2592 sayılı kararında ve 14. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2014 tarihli, E. 2014/479, K. 2014/3285 ile 07.04.2014 tarihli, E. 2014/1795, K. 2014/4593 sayılı kararlarında yinelenmiştir.

Bu kuralın dört pratik sonucu vardır:

• Pay çoğunluğu yeterli değildir. Payların yüzde doksanına sahip olmak sonucu değiştirmez.
• Mahkeme kararıyla bir paydaşın rızası ikame edilemez. Hâkim, rıza vermeyen paydaşın yerine geçemez.
• Davacının talebi tek başına yeterli değildir.
• Rıza göstermeyen tek bir paydaş dahi genel açık artırma sonucunu doğurabilir.

3. Mahkeme Rızayı Kendiliğinden Varsayabilir mi?

Hayır. Mahkeme, tarafların sessiz kalmasını veya yalnızca satışa itiraz etmemesini otomatik olarak paydaşlar arası satış rızası biçiminde değerlendiremez. Hüküm kurulmadan önce tüm paydaşların bu konudaki iradesinin açıklığa kavuşturulması gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 21.12.2015 tarihli, E. 2014/14951, K. 2015/11836 sayılı kararında izlenecek yol somut biçimde ortaya konmuştur: davacıya ve diğer paydaşlara bu hususta rızalarının olup olmadığı sorulmalı; muvafakat ettikleri takdirde paydaşlar arasında, muvafakat etmedikleri takdirde genel açık artırma suretiyle satışa karar verilmelidir.

4. Hüküm Fıkrasındaki “Paydaşlar Arasında” İbaresi Neden Bozma Sebebi?

Rıza konusu yalnızca gerekçede değil, hüküm fıkrasında da doğru yansıtılmalıdır. Tüm paydaşların rızası yokken hükümde “paydaşlar arasında satış” ifadesine yer verilmesi bozma nedenidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 24.11.2016 tarihli, E. 2015/5649, K. 2016/9770 sayılı kararında, rıza bulunmaması nedeniyle hüküm fıkrasındaki “paydaşlar arasında” kelimelerinin çıkarılıp yerine “genel” ibaresinin yazılmasına karar verilmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2010 tarihli kararında ise, taşınmazın umum arasında açık artırma usulüyle satışına karar verilmesi gerekirken paydaşlar arasında satışa hükmedilmesi hatalı bulunarak karar bozulmuştur.

Bu nedenle karar tebliğ edildiğinde ilk kontrol edilmesi gereken noktalardan biri hüküm fıkrasının bu ibaresidir. Satışın kapsamı, taşınmazın kime satılacağını ve hangi bedelle satılacağını doğrudan belirler.

5. Oybirliği Şartı Değişti mi?

TMK m. 699/3 bakımından hayır. Güncel Yargıtay kararlarında bu maddedeki oybirliği şartının kaldırıldığı veya yumuşatıldığı görülmemektedir. 2022 ve 2023 tarihli kararlarda, mahkemenin tüm paydaşların açık rızası bulunmadan taşınmazın hissedarlar arasında satılmasına karar veremeyeceği açıkça vurgulanmıştır.

Ancak burada durulmamalıdır. 2026 yılında, satış aşamasını düzenleyen İcra ve İflâs Kanunu’nda yapılan değişiklikle, belirli taşınmazlar bakımından kimsenin rızası aranmayan ayrı bir mirasçılara özel artırma usulü getirilmiştir. TMK m. 699/3 ile bu yeni düzenleme farklı aşamalara ilişkindir ve birbirinin yerine geçmez.

6. 2026’nın Kritik Değişikliği: 7589 Sayılı Kanun ve İİK m. 114

Yeni düzenlemeye göre; tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.

Düzenlemenin amacı açıktır: taşınmazın ilk artırmada muhammen kıymetin yarısı üzerinden aile dışındaki bir kişiye satılmasını önlemek. Ancak sonucu abartmamak gerekir. İlk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırmada genel usule dönülür ve artırma herkese açık hâle gelir. Bu nedenle taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine geçeceği söylenemez.

7. Yeni Kuralın Üç Şartı

Bu özel artırma usulü her dosyada uygulanmaz. Üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

İkinci şart uygulamada belirleyici olacaktır. Miras kalan taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını bir yatırımcıya veya komşuya devretmesi sık görülen bir durumdur. Böyle bir devir yapıldığında, geriye kalan mirasçılar bu korumadan yararlanamaz. Payını devretmeyi düşünen mirasçıların, bu devrin diğer mirasçılar üzerindeki etkisini bilmesi gerekir.

8. Yüzde Yüz Eşiği ve Kıymet Takdirinin Artan Önemi

Yeni usulün ikinci ayağı teklif eşiğidir. Genel kurala göre elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde ellisini geçmesi aranırken, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda eşik muhammen kıymetin yüzde yüzüdür.

Daha ayrıntılı ifade edersek, bu ilk artırmada teklifin; muhammen kıymetin yüzde yüzü ile satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan ve taşınmazla güvence altına alınan alacakların toplamından hangisi yüksekse o tutarı ve buna eklenen paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir. İlk artırma sonuçsuz kalırsa ikinci artırmada genel yüzde elli eşiği uygulanır.

9. Teminat Rejimi: Paydaşın Muafiyeti Kaldırıldı

Düzenlemenin mirasçılar aleyhine işleyen yönü burasıdır ve çoğu haberde atlanmaktadır. 7589 sayılı Kanun’un getirdiği metin, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı bakımından başvuruya bağlı bir teminat muafiyeti ile Hazinenin teminat muafiyetini düzenlemekte; ancak paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti öngörmemektedir. Değerlendirmelerde, pay sahibinin kendi payı oranındaki teminat muafiyetinin İİK m. 114’ten çıkarıldığı belirtilmektedir.

Artırmaya katılabilmek için kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gösterilmesi gerekir. Bu iki kural birlikte okunduğunda, mirasçının ilk artırmaya girebilmek için hem yüzde on teminatı hazır etmesi hem de muhammen kıymetin tamamını aşan bir teklif verebilecek finansmana sahip olması gerekmektedir. Nakit imkânı sınırlı mirasçılar bakımından bu, korumanın pratikte kullanılamaması sonucunu doğurabilir.

Bu nedenle satış aşamasına gelmeden önce mirasçılar arasında finansman planlaması yapılması, gerekirse birden fazla mirasçının birlikte teklif verecek şekilde anlaşması yerinde olur. Bu anlaşma, dava aşamasında arabuluculuk sürecinde de kurulabilir.

10. İhale Bedelini Yatırmayan Alıcıya Yaptırım

7589 sayılı Kanun, ihaleyi kazanıp bedeli süresinde yatırmayanlar için ortaklığın giderilmesine özgü bir yaptırım rejimi kurmuştur. Buna göre alınan teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse, teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

Bu düzenleme, satışı sürüncemede bırakmak amacıyla yüksek teklif verip bedeli yatırmama taktiğini caydırmayı hedeflemektedir. Uygulamada bu taktik, taşınmazı kaybetmek istemeyen paydaşlar tarafından zaman kazanmak için kullanılıyordu; artık doğrudan mali sonuç doğurmaktadır.

11. İki Rejimin Karşılaştırması: TMK m. 699/3 – İİK m. 114

Bu iki düzenlemenin karıştırılması, dilekçelerin yanlış kurulmasına yol açan en yaygın hatadır. Aşağıdaki tablo farkı özetlemektedir.

Pratik özet: Miras kalan ve dışarıdan kimsenin pay sahibi olmadığı bir taşınmazda, artık hiçbir paydaşın rızasını almadan ilk artırmanın aile içinde yapılması sağlanmaktadır. Buna karşılık taşınmazın satışının tamamen aile içinde kalması isteniyorsa, hâlâ TMK m. 699/3 kapsamında tüm paydaşların rızasının alınması gerekir.

12. Satıştan Önce: Aynen Taksim ve Kat Mülkiyeti Önceliği

Satış usulüne ilişkin bu tartışmaların tamamı, ancak satışa karar verilmesi hâlinde gündeme gelir. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmeden önce aynen taksimin mümkün olup olmadığının resen ve etraflıca araştırılması gerekir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 06.07.2023 tarihli, E. 2023/2238, K. 2023/3700 sayılı kararında bu araştırmanın taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazilerinin niteliği ve imar mevzuatı ölçütleriyle yapılacağı belirtilmiştir.

Aynı kararda, aynen bölünen parçaların değerleri denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanacağı; paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkimin kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara, kalanını diğerlerine verecek şekilde paylaştırmaya karar veremeyeceği de vurgulanmıştır.

Taşınmaz üzerinde yapı varsa ayrıca kat mülkiyeti kurulması seçeneği araştırılmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 02.10.2023 tarihli, E. 2023/2021, K. 2023/4336 sayılı kararında, binalara ilişkin olarak kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı hususunda araştırma tamamlanmadan, ancak koşulların oluşmaması durumunda satışa karar verilebileceği belirtilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 02.07.2018 tarihli, E. 2017/3482, K. 2018/5157 sayılı kararında ise özgüleme yöntemi ayrıntılandırılmıştır: varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülenir; arta kalan bağımsız bölümler pay oranları da gözetilerek yine kura ile paydaşlara özgülenir ve gerekiyorsa bedel farkı nedeniyle ödenecek ivaz belirlenerek paylar denkleştirilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 12.04.2012 tarihli, E. 2012/1775, K. 2012/3843 sayılı kararında da bu talebin temyiz aşaması dâhil yargılamanın herhangi bir aşamasında ileri sürülebileceği ve giderilebilir eksikliklerin talep eden tarafa tamamlattırılacağı kabul edilmiştir.

13. Muhdesat: Evi Ben Yaptım, Bedeli Bana mı Ait?

Paydaşlığın satış yoluyla giderilmesi hâlinde taşınmaz üzerinde bina, ağaç ve benzeri bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa, bunların arzla birlikte satılması gerekir. Bu kural Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 07.04.2014 tarihli, E. 2014/1795, K. 2014/4593 sayılı kararında belirtilmiştir.

Bedelin dağıtımında ise ikili bir ayrım vardır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 02.10.2023 tarihli, E. 2023/2021, K. 2023/4336 sayılı kararında; muhdesatın aidiyeti konusunda taraflar arasında anlaşma varsa oran kurularak bedelin muhdesat sahibine aktarılacağı, ancak muhdesat konusunda bir anlaşma yoksa taşınmazın bir bütün olarak değerlendirilip elde edilecek bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılacağı tespiti yapılmıştır.

Bunun anlamı şudur: Taşınmaz üzerindeki evi kendi parasıyla yapmış olan paydaş, diğer paydaşlar bunu kabul etmiyorsa bedelin tamamının kendisine ödenmesini isteyemez. Bu durumda muhdesatın kime ait olduğunun ayrı bir davada tespit ettirilmesi ve ortaklığın giderilmesi davasında bunun bekletici mesele yapılması gerekir. Aksi hâlde binanın değeri de arsa gibi tüm paydaşlara pay oranında dağıtılır.

14. Alacaklının Açtığı Davalarda Satış Usulü

Ortaklığın giderilmesi davası her zaman paydaşlar tarafından açılmaz. Borçlu ortağın alacaklısı da İcra ve İflâs Kanunu’ndan aldığı yetkiye dayanarak bu davayı açabilir. Bu dosyalarda iki özel kural işler.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2013 tarihli, E. 2013/1615, K. 2013/4270 sayılı kararına göre; borçlu ortağın alacaklısı davacı olduğunda paydaşlar arasındaki satım talebini kabul etmek zorunda değildir, satışın umum arasında açık artırma ile yapılması gerekir. Ayrıca aynı kararda, mahkemece satış bedelinin payları oranında taraflara paylaştırılmasıyla yetinilmesi gerekirken borçlu payına düşen miktarın icra dosyasına gönderilmesine hükmedilmesi infaza müdahale niteliğinde görülerek karar bozulmuştur.

Bu ikinci nokta uygulamada sıkça atlanmaktadır. Sulh hukuk mahkemesinin görevi bedelin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına hükmetmektir; borçlu paydaşın payının icra dosyasına aktarılması icra müdürlüğünün işidir.

15. 6537 Sayılı Kanun: Tarım Arazilerindeki Satış Yasağı Kalktı

Tarımsal arazilerde uzun süre özel bir engel vardı. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 13. maddesinin beşinci fıkrasının son cümlesi, mahkemelerin satış suretiyle miras ortaklığının giderilmesine karar veremeyeceğini öngörüyordu. Bu cümle, 15 Mayıs 2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun’un 9. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 07.11.2024 tarihli, E. 2024/3822, K. 2024/4998 sayılı kararında, bu değişiklik nedeniyle taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde yasal engel bulunmadığı gözetilerek davanın esası hakkında karar verilmesi gerektiği belirtilmiş ve hüküm bozulmuştur.

Bu değişikliğin kapsamını doğru anlamak gerekir. 6537 sayılı Kanun, “satış yapılabilir mi?” sorusundaki özel kanun engelini kaldırmıştır; “satış kime açık olacak?” sorusundaki TMK m. 699/3 kuralını değiştirmemiştir. Tarım arazilerinde otomatik olarak ortaklar arası satış yapılmasını da sağlamamıştır. Tarımsal arazilere ilişkin bölünmezlik sınırları ise 5403 sayılı Kanun kapsamında ayrıca değerlendirilir.

16. Dava Şartı Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten Beri Zorunlu

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na m. 18/B eklenmiştir. Bu hüküm uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

• Geçmişe etkisi yoktur. 1 Eylül 2023’ten önce açılmış ve derdest olan davalarda arabuluculuğa başvurulması zorunlu değildir.
• Eksikliğin yaptırımı usulden reddir. Arabuluculuk son tutanağı eklenmeden açılan davalar dava şartı yokluğundan reddedilir. Şart tamamlandıktan sonra dava yeniden açılabilir.
• Zorunluluk yalnızca başvuru bakımındandır. Anlaşma zorunluluğu yoktur; taraflar anlaşmazsa dava yolu açıktır.
• Toplantıya katılmamanın bedeli vardır. İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf, sonradan açılacak davada tamamen veya kısmen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir.

Arabuluculuk, 2026 düzenlemesinden sonra ayrıca stratejik önem kazanmıştır. Mirasçılar, taşınmazın kimde kalacağını ve bedelini arabuluculuk aşamasında kararlaştırabilirlerse; muhammen kıymetin yüzde yüzü eşiği, teminat yükü ve ikinci artırmada taşınmazın dışarıya gitme riski hiç doğmaz. Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında düzenlenen anlaşma belgesi bakımından icra edilebilirlik şerhi alınması gerektiği ayrıca göz önünde tutulmalıdır.

17. Taleple Bağlılık İlkesi ve Davanın Çift Taraflı Niteliği

Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 15.09.2022 tarihli, E. 2022/4612, K. 2022/5192 sayılı kararında, taleple bağlı kalınmaksızın ve satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılacak artırmayla yapılabilmesi için bütün paydaşların açık rızasının bulunmadığı gözetilmeden hissedarlar arasında satışa karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunmuştur.

Öte yandan bu davalar paylı ve elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi mallarda paydaşlar veya ortaklar arasındaki hukuki ilişkiyi sona erdiren, birlikte mülkiyetten ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu nedenle davalı da davacı gibi taleplerini ileri sürebilir; aynen taksim, kat mülkiyeti kurulması veya paydaşlar arası satış talepleri davalı tarafından da gündeme getirilebilir.

18. Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan tarlamız satışa çıkarsa yabancılar katılabilir mi?

31 Temmuz 2026’dan itibaren, tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı yoksa birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açıktır.

Kardeşlerimden biri payını satmıştı; yeni kuraldan yararlanabilir miyiz?

Hayır. Düzenleme, mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmamasını şart koşmaktadır. Bir payın dışarıdan birine devredilmiş olması, geriye kalan mirasçıların bu korumadan yararlanmasını engeller.

Mirasçılara özel ilk artırmada ne kadar teklif vermem gerekir?

Teklifin, muhammen kıymetin yüzde yüzü ile rüçhanlı ve taşınmazla güvence altına alınan alacakların toplamından hangisi yüksekse o tutarı ve buna eklenen paraya çevirme ve paylaştırma giderlerini geçmesi gerekir. Genel satışlardaki yüzde elli eşiği bu artırmada uygulanmaz.

Paydaş olduğum için teminattan muaf mıyım?

Hayır. 7589 sayılı Kanun’un getirdiği metin, paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti öngörmemektedir; pay sahibinin kendi payı oranındaki muafiyet İİK m. 114’ten çıkarılmıştır. Artırmaya katılabilmek için kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gösterilmesi gerekir.

Diğer paydaşlar istemese de satışın sadece aramızda yapılmasını sağlayabilir miyim?

Mahkeme kararı bakımından hayır. TMK m. 699/3 uyarınca satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır ve mahkeme kararıyla bir paydaşın rızası ikame edilemez.

Taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa önalım (şufa) hakkımı kullanabilir miyim?

Hayır. Türk Medeni Kanunu uyarınca cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ortaklığın giderilmesi kapsamındaki ihaleler rızai değil cebri satış niteliğindedir. Bu nedenle korumanın tek yolu artırmaya bizzat katılmaktır.

Arsanın üzerindeki evi ben yaptım; satış bedelinin tamamı bana ödenir mi?

Muhdesatın size ait olduğu konusunda paydaşlar arasında anlaşma varsa oran kurularak ilgili bedel size aktarılır. Anlaşma yoksa taşınmaz bir bütün olarak değerlendirilir ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bu durumda muhdesatın aidiyetinin ayrı bir davada tespit ettirilmesi gerekir.

Doğrudan dava açabilir miyim, arabuluculuk şart mı?

1 Eylül 2023’ten itibaren arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir. Anlaşma zorunluluğu yoktur; ancak ilk toplantıya mazeretsiz katılmayan taraf davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir.

19. Bu Dosyalarda Sürecin Doğru Yürütülmesi Neden Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, doğru aşamada doğru talebi ileri sürmektir. Aynen taksim ve kat mülkiyeti talepleri yargılama aşamasında; paydaşlar arası satış rızası hüküm aşamasında; kıymet takdirine itiraz ve teminat hazırlığı ise satış aşamasında sonuç doğurur. Bir aşamada kaçırılan talep, sonraki aşamada telafi edilemez.

2026 düzenlemesi bu tabloyu daha da hassaslaştırmıştır. Muhammen kıymetin yüzde yüzü eşiği, mirasçılar için hem bir koruma hem de ciddi bir finansman yükü anlamına gelmektedir. Kıymet takdiri aşamasının izlenmemesi, teoride var olan korumanın pratikte kullanılamamasına yol açabilir.

İlgili Yazılarımız

• Çatı Arası Piyesli Dairede Kentsel Dönüşüm Hakkı Kime Ait? Arsa Payı mı, Fiili Kullanım mı Esas?
• Bina Ortak Alanlarında Değişiklik Yapılabilir mi?