Bir apartman ya da sitede yönetimin kilitlenmesinin en sık nedenlerinden biri, görevdeki yöneticiye ulaşılamamasıdır. Yönetici telefonlarını açmıyor, adresinde bulunamıyor ya da görev süresi dolduğu hâlde toplantı çağrısı yapmaktan kaçınıyorsa, kat malikleri çaresiz değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, böyle durumlarda kat maliklerine bizzat harekete geçme ve gerektiğinde mahkemeye başvurma yolunu açıkça tanır.

Bu yazıda; yöneticinin iletişim bilgilerini bildirme yükümlülüğünü, olağanüstü toplantının nasıl yapılacağını, adresine ulaşılamayan malik veya yöneticiye tebligatın hangi usullerle yapılacağını, sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanması sürecini ve usulsüz yapılan toplantı kararlarına karşı iptal davası sürelerini, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.

1. Yöneticinin İletişim Bilgilerini Bildirme Yükümlülüğü

Kat mülkiyetinde yönetimin şeffaflığı yasal bir zorunluluktur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin, ana gayrimenkulün girişinde görülebilecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu, kat maliklerinin yönetimle her an iletişim kurabilmesini güvence altına alan temel bir kuraldır. İlgili düzenlemelerin güncel ve resmî metnine, T.C. Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr) bağlantısından ulaşabilirsiniz.

Yargıtay kararlarında da bu yükümlülüğün niteliği vurgulanmaktadır. Yöneticinin iletişim bilgilerini bildirmemesi durumunda, ilgili kat malikinin başvurusu üzerine yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası uygulanabilmektedir. Bu da gösteriyor ki yöneticiye “ulaşılamaması”, yalnızca pratik bir sorun değil, başlı başına yaptırıma bağlanmış bir aykırılıktır.

2. Yönetici Toplantı Yapmaktan Kaçınırsa Kat Malikleri Ne Yapar?

Kat malikleri kurulunun olağanüstü toplanması usulü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinde düzenlenmiştir. Önemli bir sebebin çıkması hâlinde; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin (1/3) istemiyle, toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilerek kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Peki yönetim, usulüne uygun talebe rağmen toplantı çağrısı yapmıyorsa? Bu noktada kat malikleri pasif kalmak zorunda değildir. Yargıtay, kat maliklerinin 1/3 oranında imza toplayarak olağanüstü toplantı için gerekli koşulları oluşturmasına rağmen yönetimin toplantı yapmaması hâlinde, kat maliklerinin toplantıyı bizzat organize ederek yapabileceğini hüküm altına almıştır. Yani yönetimin kaçınması, kat maliklerinin toplanma hakkını ortadan kaldırmaz.

Olağanüstü toplantının geçerliliği için pratik adımlar

Geçerli sebebi belgeleyin. Toplantı gündemini ve “önemli sebebi” yazılı olarak somutlaştırın.

1/3 imzasını toplayın. Talebin kat maliklerinin en az üçte biri tarafından imzalandığından emin olun.

Usulüne uygun çağrı yapın. Tüm maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, en az 15 gün önceden çağrıyı ulaştırın.

Tutanağı titizlikle hazırlayın. Toplantı tutanağı, katılım, nisap ve alınan kararlar bakımından ileride açılabilecek iptal davalarının en kritik delilidir.

3. Adres Tespiti ve Tebligat Usulleri

Yöneticinin veya bir malikin adresinin bilinmediği durumlarda resmî kayıtlar ve araştırma yöntemleri devreye girer. Yargıtay, yöneticinin belirlenemediği hâllerde zabıta araştırması yapılarak kimliğinin tespit edilmesi gerektiğini; ayrıca tüm kat maliklerinin MERNİS sisteminde kayıtlı adreslerinin belirlenmesiyle tebligatın yapılabileceğini ortaya koymuştur.

Tebligat Kanunu’nun ek 1. maddesine göre, bağımsız bölüm sahibinin (veya yöneticinin) adres bildirmemesi durumunda tebligatlar, o bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan biri yoksa, apartman girişindeki ilan tahtasına asılan tebligat örneği, ilgili kişiye yapılmış sayılır.

İlan tahtası yöntemi geçerli bir tebligat aracıdır; ancak Yargıtay uygulamasında bu yöntemin geçerli sayılabilmesi için, bağımsız bölümde fiilen oturan birinin bulunmadığının önceden tespit edilmiş olması şarttır. Bu sıralama atlanırsa tebligat geçersiz sayılabilir ve toplantı kararları sakatlanabilir.

4. Sulh Hukuk Mahkemesi Aracılığıyla Yönetici Atanması

Kat maliklerinin yönetimde anlaşamaması, toplanıp bir yönetici atayamaması veya yönetimin işleyemez hâle gelmesi durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi gereğince yargı yolu açıktır. Kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi tarafından gayrimenkule bir yönetici atanması mümkündür.

Yöneticinin ulaşılamaz olması veya adresinin bilinmemesi nedeniyle toplantı yapılamaması, çoğu zaman binanın yönetimsel olarak kilitlendiğinin göstergesidir. Bu durumda açılacak yönetici atama davasının niteliği ve hasım gösterilip gösterilmeyeceği, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmeli; sürecin bir yönetim boşluğunu gidermeye yönelik işletilmesi gerekir. Mahkeme, salt taraf beyanlarına dayanarak yönetimde engel olmadığına karar veremez; karar defterlerinin temin edilememesi veya yönetici seçimine ilişkin resmî belge bulunmaması hâlinde, mahkemece yönetici atanması yoluna gidilmesi gündeme gelir.

5. Usulsüz Toplantı Yapıldıysa: İptal Davası ve Süreler

Yöneticiye ulaşılamadığı için usulsüz bir toplantı yapılmış ve bu toplantıda yönetici seçilmiş ya da başka kararlar alınmışsa, bu kararların iptali için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesindeki yasal süreler kritik önem taşır. Karara katılmayan ve aykırılığı sonradan öğrenen malikler bakımından öngörülen bir aylık ve her hâlde altı aylık hak düşürücü süreler kaçırıldığında, açıkça hukuka aykırı olsa dahi kararların iptali güçleşebilir.

İptal davasında başarı, çoğu zaman tek bir ayrıntıya bağlıdır: çağrının usulüne uygunluğu, tebligatın geçerliliği ve tutanağın doğruluğu. Bu nedenle hem toplantıyı bizzat organize ederken hem de bir iptal davasına hazırlanırken, sürecin baştan doğru kurgulanması en önemli adımdır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Apartman yöneticisine ulaşamıyoruz, toplantıyı kendimiz yapabilir miyiz?

Evet. Kat maliklerinin en az üçte biri (1/3) usulüne uygun şekilde olağanüstü toplantı talep ettiği hâlde yönetim çağrı yapmaktan kaçınıyorsa, kat malikleri toplantıyı bizzat organize edip yapabilir. Önemli olan; en az 15 gün önceden tüm maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla çağrının ulaştırılması ve tutanağın usulüne uygun tutulmasıdır.

Yöneticinin adresini bilmiyoruz, tebligatı nasıl yaparız?

Adresi bilinmeyen yönetici veya malikler için MERNİS kayıtları esas alınır; gerektiğinde zabıta araştırmasıyla kimlik tespiti yapılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan biri varsa tebligat ona yapılır. Fiilen oturan yoksa ve bu durum önceden tespit edilmişse, apartman girişindeki ilan tahtasına asılan tebligat geçerli sayılır.

Olağanüstü toplantı için kaç kat malikinin imzası gerekir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29 uyarınca, önemli bir sebebin varlığında kat maliklerinin üçte birinin (1/3) istemi olağanüstü toplantı çağrısı için yeterlidir. Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılmalı ve toplantı sebebi açıkça bildirilmelidir.

Yönetim sürekli toplantı yapmıyor; mahkemeden yönetici atanmasını isteyebilir miyiz?

Evet. Kat malikleri yönetimde anlaşamaz, toplanıp yönetici atayamaz veya yönetim işleyemez hâle gelirse, kat maliklerinden biri taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir (KMK m. 34).

Usulsüz yapılan bir toplantının kararlarını iptal ettirmek için süre var mı?

Evet ve bu süreler hak düşürücüdür. KMK m. 33 kapsamında, kural olarak kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde altı aylık süre içinde iptal davası açılması gerekir. Süre kaçırılırsa, hukuka aykırı kararların dahi iptali güçleşir; bu nedenle gecikmeden hukuki destek alınması önemlidir.

Yönetici iletişim bilgilerini binaya asmazsa bir yaptırımı var mı?

Vardır. Yöneticinin ad-soyad ile iş ve ev adresini binanın görülebilir bir yerine asma yükümlülüğü KMK m. 34’te düzenlenmiştir. Bu yükümlülüğe uyulmaması hâlinde, ilgili kat malikinin başvurusu üzerine yöneticiye idari para cezası uygulanabilmektedir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Yöneticiye ulaşılamaması, toplantı çağrısı, tebligat ve yönetici atanması süreçleri ilk bakışta basit görünse de, uygulamada en küçük bir usul hatası tüm kararların iptaline ve telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir. Çağrının 15 günlük süreye uygunluğu, 1/3 imza nisabının doğru hesaplanması, MERNİS ve ilan tahtası tebligatının sıralaması, tutanağın eksiksiz tutulması ve iptal davasındaki hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması — bunların her biri sonucu doğrudan belirler.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak; site ve apartman yönetimlerine, kat maliklerine ve yönetim kurullarına, kat mülkiyeti hukukunun teknik gereklerine uygun, çözüm odaklı destek sunuyoruz. Olağanüstü toplantı çağrılarının hazırlanmasından, davet ve toplantı tutanağı hazırlama işlemlerine; yönetici atama davalarından kararların iptaline kadar sürecin her aşamasında yanınızdayız.

İlgili hizmet alanlarımız: İstanbul site apartman danışmanlığı, kat mülkiyeti avukatı, site toplantıları davet ve toplantı tutanağı hazırlama, kat mülkiyeti hukuku avukatı, İstanbul kat mülkiyeti hukuku avukatı ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı arayışında olan kat malikleri ve yönetimler için; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze başta olmak üzere geniş bir bölgede hizmet veriyoruz.İletişim & Ekibimiz →

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin hukuki görüş niteliği taşımaz. Metinde yer alan yargı kararı atıfları bilgilendirme amacıyla derlenmiştir; resmî bir dilekçe veya yayında kullanılmadan önce ilgili kararların UYAP / Yargıtay Karar Arama üzerinden teyit edilmesi tavsiye olunur. Kişiye özel değerlendirme için bir avukata başvurunuz.