“Bahçenin köşesini kendime kapattım”, “sığınağı depoya çevirdik”, “yönetici dış cepheyi baz istasyonuna kiraladı”, “kapıcı dairesini işyeri yaptılar”… Ortak alanların amacı dışında kullanılması, apartman ve site yaşamının en yaygın uyuşmazlıklarından biridir. Kanun bu konuda net: ortak yerlerin kiralanması oybirliği ister, sığınaklar dokunulmazdır ve tek bir kat maliki bile haksız kullanıma karşı dava açabilir. Bu yazıda ortak alanların kullanım sınırlarını, yöneticinin yetkisini ve müdahalenin men’i ile eski hâle getirme davasını Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.

Kısa Özet

Bahçe, otopark, sığınak, çatı, merdiven gibi yerler ortak alandır (KMK m. 4); kat malikleri arsa payları oranında kullanma hakkına sahiptir (m. 16).

Ortak yerin kiralanması, KMK m. 45 uyarınca tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Yönetici, kurul yetkisi olmadan tek başına kiralayamaz.

Sığınaklar amacı dışında kullanılamaz, kiralanamaz, devredilemez; oybirliği olsa bile. Yönetim planıyla dahi bir bağımsız bölüme bırakılamaz.

Ortak alanda yapısal değişiklik (kapatma, beton dökme vb.) KMK m. 19 uyarınca kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasını gerektirir; bu rıza dahi alanın ortak niteliğini bozamaz.

Her kat maliki, KMK m. 33 uyarınca müdahalenin men’ini ve alanın projeye uygun eski hâle getirilmesini isteyebilir.

1. Ortak Alan Nedir, Kim Nasıl Kullanır? (KMK m. 4, 16, 18)

KMK m. 4 uyarınca bahçe, otopark, sığınak, çatı, merdiven, koridor, dış cephe gibi yerler ortak yerdir. Kat malikleri bu alanlarda —aksine sözleşme yoksa— arsa payları oranında kullanma hakkına sahiptir (m. 16). Buna karşılık m. 18, herkesin ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğerlerinin haklarını çiğnememekle yükümlü olduğunu düzenler.

Bunun pratik sonucu şudur: Ortak bir alan, usulüne uygun bir karar (tahsis/kiralama) alınmadıkça bir kat malikinin şahsi deposu, sergi alanı ya da özel park yeri hâline getirilemez. “Bu alan benimdir” levhası asmak, koridora dolap/ayakkabılık koymak, otoparkın bir kısmını kişisel kullanıma ayırmak bu kapsamda usulsüz kullanımdır.

2. Ortak Alanın Kiralanması: Oybirliği Şartı (KMK m. 45)

KMK m. 45, anataşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi “önemli yönetim işlerinin” ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları kararla yapılabileceğini öngörür. Yargıtay uygulamasında ortak yerlerin hangi amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde bu şart aranır. Dolayısıyla:

Yönetici, kuruldan oybirliğiyle alınmış bir yetki olmadan ortak alanı (dış cephe, çatı, bahçe, kapıcı dairesi vb.) tek başına kiralayamaz.

Oybirliği sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi geçersizdir; muhalif tek bir kat maliki bile müdahalenin men’ini isteyebilir ve elde edilen kira gelirinden kendi payını faiziyle talep edebilir.

Birden çok bloklu sitelerde ortak yerin kiralanması için yalnızca ilgili bloğun değil, tüm blokların kat maliklerinin oybirliği gerekir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/5047, K. 2023/10391, T. 06.11.2023 Garaj/ortak alan niteliğindeki bir yerin kanuna aykırı biçimde kiralanmasına ilişkin uyuşmazlıkta; oybirliği bulunmadığından sözlü iznin hukuken sonuç doğurmadığı ve bu tür bir kullanımın kiracıya daimî hak kazandırmadığı vurgulanmıştır.

3. Sığınaklar: Mutlak Dokunulmazlık

Sığınaklar, ortak yerler içinde özel ve emredici bir korumaya sahiptir. İmar mevzuatı ve Sığınak Yönetmeliği uyarınca sığınaklar sığınma amacı dışında kullanılamaz, kiralanamaz ve devredilemez. Bu alanların depo, atölye, işyeri veya mesken olarak kullanılmasına yönelik kararlar emredici hukuka aykırıdır ve geçersizdir.

Önemli olan şudur: Sığınak, oybirliğiyle dahi kiralanamaz; yönetim planıyla dahi bir veya birkaç bağımsız bölümün kullanımına özgülenemez. Amacı dışında kullanılan sığınakları belediye mühürleyebilir; ayrıca sığınağın/kömürlüğün mesken hâline getirilmesi hukuka aykırı olup, bu yapıların yıkılarak projeye uygun eski hâle getirilmesi gerekir.

4. Yapısal Değişiklik ve Mimari Projeye Bağlılık (KMK m. 19)

Ortak alanlarda yapılacak her türlü yapısal/inşai değişiklik (kapatma, beton dökme, dış cephede kapı açma, kış bahçesi/kapalı balkon yapma vb.) KMK m. 19 uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir. Buna dikkat edilmesi gereken iki sınır vardır:

Bu 4/5’lik rıza dahi, alanın ortak niteliğini bozamaz veya sığınak gibi yerlerin amacını değiştiremez.

Yönetimin/yöneticinin, 4/5 yazılı rıza olmadan projenin dışına çıkan değişikliklere izin verme yetkisi yoktur.

5. Yöneticinin Yetkisi ve Sorumluluğu (KMK m. 35)

Yönetici, ortak alanların usulsüz kullanımını engellemekle görevlidir (KMK m. 35). Yöneticinin ortak alanlar üzerindeki tasarruf yetkisi, kat malikleri kurulunun usulüne uygun kararlarıyla sınırlıdır; yönetici kendiliğinden tahsis veya kiralama yapamaz. Usulsüz kullanıma göz yuman ya da yetkisiz kiralama yapan yöneticiye karşı tazminat davası açılabilir ve haklı sebeple görevine son verilebilir.

Ayrıca yönetim planına, kanunun emredici hükümlerine aykırı (örneğin oybirliği şartını kaldıran) hükümler konulamaz; konulsa dahi bu hükümler geçersizdir. Kat mülkiyeti hiyerarşisinde kanunun emredici kuralları, yönetim planı ve kurul kararının üzerindedir.

6. Haksız Kullanıma Karşı Yol: Müdahalenin Men’i ve Eski Hâle Getirme (KMK m. 33)

Her kat maliki, ortak alana yapılan haksız müdahalenin önlenmesini (müdahalenin men’i / el atmanın önlenmesi) ve alanın onaylı mimari projeye uygun eski hâle getirilmesini anataşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nden isteyebilir (KMK m. 33). Haksız kullanım süresi için ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.

Üçüncü kişilere (kiracılara) karşı durum

Ortak alanı usulsüz kiralayan üçüncü kişilere karşı da müdahalenin men’i davası açılabilir. Oybirliğiyle alınmış geçerli bir karar bulunmadıkça, kira sözleşmesinin varlığı kat maliklerine karşı haklı bir işgal nedeni oluşturmaz; sözlü izin de daimî hak doğurmaz. Öte yandan kiracılar da, kendi hak ve yararlarını doğrudan zedeleyen kurul kararlarına karşı iptal/müdahale yollarına başvurabilir.

7. Yargı Uygulamasında Öne Çıkan İlkeler

Not: İlkeler yerleşik Yargıtay uygulamasını yansıtır; her somut olay tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı projeye göre değerlendirilir.

Dava/infaz açısından dikkat:

Bilirkişi incelemesi: Tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı mimari proje üzerinden inceleme yaptırılmalıdır.

Hükümde netlik: Hangi imalatın projeye aykırı olduğu ve ne şekilde (yıkım/tahliye) eski hâle getirileceği tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalı; aksi hâlde infazı mümkün olmayan karar doğar.

Süre ve taleple bağlılık: Eski hâle getirme için davalıya uygun süre verilir; hâkim talepten fazlasına veya başkasına karar veremez.

Doğru husumet: Müdahaleyi yapan kat maliki/üçüncü kişi davaya dâhil edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yönetici bahçeyi veya dış cepheyi tek başına kiraya verebilir mi?

Hayır. Ortak yerlerin kiralanması KMK m. 45 uyarınca tüm kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Yönetici, kuruldan oybirliğiyle alınmış yetki olmadan kiralama yapamaz; yapılan sözleşme geçersizdir ve muhalif tek malik bile müdahalenin men’ini isteyebilir.

Sığınak oybirliğiyle kiraya verilebilir mi ya da depoya çevrilebilir mi?

Hayır. Sığınaklar amacı dışında kullanılamaz, kiralanamaz ve devredilemez; oybirliği olsa bile. Depo, işyeri veya mesken hâline getirilmesi emredici hukuka aykırıdır ve yıkılarak eski hâle getirilmesi gerekir.

Bir kat maliki otoparkın bir kısmını kendine ayırabilir mi?

Usulüne uygun bir tahsis kararı yoksa hayır. Otopark ortak alandır ve kullanım hakkı arsa payı oranındadır. İzinsiz işgal, müdahalenin men’i ve ecrimisil davasına konu olur.

Ortak alanı işgal edene karşı ne dava açılır, nereye?

Her kat maliki, anataşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde müdahalenin men’i ve projeye uygun eski hâle getirme davası açabilir (KMK m. 33); haksız kullanım için ecrimisil de istenebilir.

Ortak alanı kiralayan kiracı “sözleşmem var” diyerek kalabilir mi?

Oybirliğiyle alınmış geçerli bir karar yoksa hayır. Geçersiz bir kiralamaya dayanan kira sözleşmesi, kat maliklerine karşı haklı işgal nedeni oluşturmaz; üçüncü kişiye karşı da müdahalenin men’i davası açılabilir.

Kaynaklar ve Konuyla İlgili Makalelerimiz

Resmî kaynak:634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr)

Yönetim Planının Değiştirilmesi: Usul, Şartlar ve Uygulamadaki Sorunlar

Site Yöneticisinin Değiştirilmesi ve Yeni Yönetici Atanması İçin İzlenecek Hukuki Yollar

KMK 34. Madde: Yönetici Seçiminde Sayı ve Arsa Payı (Çifte) Çoğunluk

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Ortak alan uyuşmazlıkları; alanın hukuki statüsünün (ortak yer / eklenti / sığınak) doğru belirlenmesine, gereken çoğunluğun (oybirliği mi, 4/5 mi) tespitine ve müdahalenin men’i ile eski hâle getirme talebinin infaz edilebilir biçimde kurgulanmasına dayanır. Muğlak bir talep infazı mümkün olmayan kararla, yanlış husumet ise zaman kaybıyla sonuçlanabilir. Doğru delil (tapu, yönetim planı, onaylı proje) ve doğru davalı ile süreç en baştan sağlam kurulmalıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kat mülkiyeti ve site yönetimi hukuku, ortak alanların usulsüz kullanımı, müdahalenin men’i, eski hâle getirme ve ecrimisil davalarında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe ve Gebze/Kocaeli hattındaki apartman-site sakinleri ve yönetimlerine destek vermektedir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için: 2mhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullarında değerlendirilmelidir.