İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) Soru ve Cevaplarla Kentsel Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi esas alınarak; 2026 yılı mevzuat değişiklikleri ve güncel Yargıtay içtihatlarıyla madde madde denetlenerek hazırlanmıştır.
Bu liste nasıl kullanılır? Kontrol listesi altı aşamaya ayrılmıştır: (1) hazırlık, (2) müteahhit ön araştırması, (3) teklif değerlendirme, (4) sözleşme ve güvenceler, (5) inşaat süreci, (6) teslim ve iskân. Her aşamayı sırayla tamamlayın; bir önceki aşama kapanmadan sonrakine geçmeyin. Listeyi yazdırıp (Ctrl+P) apartman heyetinizle birlikte doldurabilirsiniz. ★ ile işaretli maddeler “geçilemez” niteliktedir — biri bile karşılanmıyorsa o müteahhitle yola devam edilmemelidir.
Kaynak hakkında: rehber kim tarafından, hangi bakış açısıyla hazırlandı?
Bu listenin iskeletini oluşturan rehber, 51 soru ve cevaptan oluşmakta; Şehir Plancısı Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu tarafından, Av. Ali Güvenç Kiraz, İnşaat Mühendisi Ayten Babaoğlu ve Yüksek İnşaat Mühendisi Çağdaş Aygün‘ün katkılarıyla hazırlanmış ve İNDER tarafından yayımlanmıştır. Beş bölümden oluşur: risk tespiti ve ilk adımlar, müteahhit araştırması ve seçimi, sözleşme ve güvenceler, proje yönetimi ve teslim, finansal ve hukuki hususlar.
Rehber, vatandaşa yönelik en derli toplu kaynaklardan biridir ve önerilerinin büyük bölümü arsa sahibinin lehinedir. Bununla birlikte, İNDER bir müteahhit meslek örgütüdür ve rehberin bazı cevapları doğal olarak yüklenicinin bakış açısını da yansıtır. Aşağıda hem mevzuat/içtihat değişikliği nedeniyle güncellenmesi gereken üç noktayı, hem de arsa sahibi tarafından dikkatli okunması gereken iki noktayı ayrıca işaretledik. Listenin geri kalanında, rehberden gelen her madde açıkça belirtilmiş; rehberde yer almayıp tarafımızca eklenen maddelerde ise rehbere atıf yapılmamıştır.
A. Mevzuat ve içtihat nedeniyle güncellenen üç bilgi
Güncelleme 1 — Geriye etkili fesihte üçüncü kişilerin tapuları. Rehberin fesih modellerini anlatan bölümünde, geriye etkili fesihte arsa sahiplerinin müteahhide devrettikleri tüm tapuları geri alacağı ve müteahhit tapuları üçüncü kişilere satmış olsa dahi tapuların geri alınabileceği belirtilmektedir. Bu bilgi, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı (RG 18.07.2025, S. 32959) ile değişmiştir. Karara göre, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili feshi hâlinde, yükleniciden tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak edinen üçüncü kişilerin iddiaları dinlenir; mülkiyet ve ipotek hakları korunur. Taşınmazın arsa sahibine dönmesi için artık kötüniyetin ispatı gerekir. Pratik sonuç: sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, arsa sahibinin asli savunma hattı hâline gelmiştir. (Rehberin diğer tespitleri — geriye etkili feshin %90 eşiğinin altında kullanılabileceği, bu modelde cezai şart istenemeyeceği, ileriye etkili fesihte cezai şart talep edilebileceği — geçerliliğini korumaktadır.)
Güncelleme 2 — Malik toplantısı ve karar usulü. Rehberde, toplantının 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2 maddesi kapsamında resmî şekilde yapılma zorunluluğu bulunmadığı, ancak ilgili hükmün Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 20/9/2023 tarihli ve YD İtiraz No: 2023/692 sayılı kararıyla yürütmesinin durdurulduğu; bu nedenle yeni yönetmelik çıkarılıncaya kadar toplantının resmî şekilde yapılmasının faydalı olacağı belirtilmektedir. Beklenen düzenleme gelmiştir: 04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile toplantı ve karar alma usulü yeniden düzenlenmiştir. Güncel uygulamada: maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılır; çağrı Yönetmelik ekindeki Ek-12 formu ile yapılır ve muhtarlıkta veya bina henüz yıkılmamışsa bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün ilan edilerek ya da noter vasıtasıyla bildirilir; toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunluk katılımıyla yapılır ve karar en az salt çoğunlukla alınır. Toplantı daveti ve tutanaklarının müracaat dosyasına eklenmesi zorunlu hâle getirilmiş; ayrıca yapı ruhsatı başvurusundan önce karara katılmayan maliklere tebligatın tamamlanmış ve paylarının satışı için ilgili müdürlüğe başvurulmuş olması şartı getirilmiştir.
Güncelleme 3 — Ruhsat aşamasında verilen teminatın oranı. Rehberde, riskli yapı şerhi bulunan parsellerde inşaat ruhsatı aşamasında yapı maliyetinin %10’u oranında teminat istendiği belirtilmektedir. Bu oran, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle riskli yapıların bulunduğu parseller bakımından %6’ya düşürülmüştür. Ayrıca 04.02.2026 tarihli değişiklikle Yönetmeliğe eklenen geçici madde uyarınca, 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde %6 oranına göre yeniden düzenlenir. Rehberin bu teminata ilişkin diğer tespitleri — teminatın arsa sahipleri adına alındığı, temin edemeyen müteahhide ruhsat verilmediği ve teminatın ancak iskân alındıktan sonra iade edildiği — geçerliliğini korumaktadır. (Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yapı inşaat alanına göre kademeli oranlar uygulanmaktadır.)
B. Arsa sahibinin dikkatli okuması gereken iki nokta
Dikkat 1 — “İş bitene kadar azletmeme” yükümlülüğü. Rehber, cezai şartların karşılıklı olması gerektiğini isabetli biçimde vurgularken, arsa sahibinin yükümlülükleri arasında “vekaletname vermek ve iş bitene kadar azletmemek” maddesini de saymakta ve bunların gerçekleşmemesi hâlinde cezai şart konulmasını önermektedir. Arsa sahibi açısından bu, ciddi bir tavizdir: müteahhit sözleşmeye aykırı davransa dahi vekâletnameyi geri alamamak, elinizdeki en etkili savunma aracını kaybetmek anlamına gelir. Önerimiz: azil yasağı kabul edilecekse, müteahhidin sözleşmeye esaslı aykırılığı hâlinde azil hakkının doğduğu istisnası mutlaka yazılmalı; vekâletname zaten işlem bazlı ve süreli düzenlenerek bu maddenin etkisi sınırlandırılmalıdır.
Dikkat 2 — Dava süresinin inşaat süresine eklenmesi. Rehberde, hissedarların itiraz ederek dava açması hâlinde müteahhidin iş ve işlemleri mahkeme sonuçlanıncaya kadar bekletebileceği ve bu süreyi inşaat süresine ekleyebileceği; inşaata devam edip etmemenin müteahhidin takdirinde olduğu, ancak ihtiyati tedbir kararı verilirse işi mecburen durduracağı belirtilmektedir. Bu hüküm sözleşmeye sınırsız biçimde konulursa, tek bir malikin açtığı ve reddedilen bir dava dahi projeyi yıllarca askıya alabilir. Önerimiz: süre uzaması ancak ihtiyati tedbir kararı verilmesi hâliyle ve fiilen durulan süreyle sınırlı tutulmalı; tedbir kalktığında müteahhidin belirli bir süre içinde işe dönme yükümlülüğü ve buna bağlı cezai şart yazılmalıdır.
AŞAMA 1 Hazırlık: müteahhit aramaya başlamadan önce
Rehberin en isabetli tavsiyelerinden biri, arsa sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecine girilmeden ve riskli yapı tespiti yapılmadan önce aralarında bir heyet belirleyerek müteahhit firma araştırmasına başlaması ve tekliflerin bu aşamada toplanmasıdır. Rehbere göre bu, sürecin sıkıntısız ve hızlı ilerlemesinde büyük önem taşır.
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 1 | ☐ | Malikler arasından bir temsil heyeti oluşturuldu; heyetin yetkisi yazılı olarak sınırlandı (görüşme ve belge toplama yetkisi var, imza yetkisi yok) | Rehber, riskli yapı tespitinden önce arsa sahiplerinin aralarında heyet belirlemesini önerir. İmza yetkisinin devredilmemesi bizim eklememizdir |
| 2 | ☐ | Tüm bağımsız bölümler için takyidatlı tapu kaydı çıkarıldı (haciz, ipotek, şerh, beyan) | Rehber: apartman/sitelerde takyidatlı tapu örneği alabilmek için yöneticiye özel yetki verilmesi veya hukukçu vasıtasıyla tüm tapu kayıtlarının incelenmesi gerekir |
| 3 | ☐ | Takyidatların dönüşüme etkisi değerlendirildi | Rehber: haciz, ipotek vb. takyidatlar 6306 kapsamında inşaata engel oluşturmayıp yeni inşa edilecek bağımsız bölümün tapu kaydına kaydırılabilmektedir |
| 4 | ☐ | Veraset ve intikal işlemleri tamamlandı | Rehber, arsa sahibinin yükümlülükleri arasında sayar |
| 5 | ☐ | Emlak vergisi borçları ödendi | Rehber: bina, inşaata engel takyidatlardan arındırılmış hâlde boş ve borçsuz teslim edilmelidir |
| 6 | ☐ | Belediyeden imar durum belgesi alındı; başvuruda tapu belgesi ile birlikte lisanslı harita kadastro bürosunca hazırlanan çap ve aplikasyon krokisi temin edildi | Rehber: imar durumu belgesi; kullanım amacı, inşaat yapılabilirlik, kat adedi, yapılaşma koşulları ve varsa yola/yeşile terk bilgilerini içerir |
| 7 | ☐ | Mevcut binanın onaylı ruhsat projesi belediyeden temin edildi; fiilî durumla karşılaştırıldı | Rehber: izinsiz eklenti ve aykırılıkların tespiti için gerekirse yetkili mimar/inşaat mühendisinden rapor alınmalıdır |
| 8 | ☐ | Mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olup olmadığı incelendi | Rehber: tapu sürecinde arsa payının hakkınız olduğu şekilde düzenlenip düzenlenmediği incelenmelidir |
| 9 | ☐ | Gerekiyorsa arsa payı düzeltim davası seçeneği değerlendirildi | Sonradan açılan bu dava, dönüşüm sürecinde bekletici mesele hâline gelebilir (tarafımızca eklendi) |
| 10 | ☐ | SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinden arsa ve bina değerleme raporu alındı | Rehber: değerleme, müteahhitlerle pazarlıkta ve sözleşmeye katılmayan azınlık maliklerin pay satışı işlemlerinde sağlam temel oluşturur |
| 11 | ☐ | Bir avukat ve bir teknik danışman (mimar/inşaat mühendisi) süreç başında görevlendirildi | Rehber, üç dönüşüm modelinin her biri için deneyimli avukat ve teknik danışmanla çalışılmasını önerir |
| 12 | ☐ | Riskli yapı tespiti için Bakanlıkça lisanslı kuruluşa başvurulacağı teyit edildi | Rehber: tapuya şerh edilebilen resmî riskli yapı raporu yalnızca lisanslı kuruluşlarca verilir; üniversite veya belediye raporları özel rapor niteliğinde olup tapuya şerh edilmez |
| 13 | ☐ | Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulmamış, arsa paylı tapulu yapılarda tespitin arsa payı sahibince yaptırılacağı bilindi | Rehber: tapuda yapı başkasına aitse ve bu belirtilmişse, lehine şerh konulan tarafın başvurusu gerekir |
| 14 | ☐ | Riskli yapı tespitine 15 günlük itiraz süresi ve tebliğ usulü takvime işlendi | Rehber: yazı apartman giriş kapısına asılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. İtirazlar gerekçeli olmak zorunda değildir |
| 15 | ☐ | İtirazın nereye yapılacağı öğrenildi | Rehber: İstanbul, Ankara ve İzmir’de ilçe belediyelerine; diğer il ve ilçelerde ildeki Bakanlık ilgili birimine |
| 16 | ☐ | Malik toplantısı, güncel Yönetmelik usulüne göre planlandı (Ek-12 çağrı formu, 15 gün ilan veya noter bildirimi, salt çoğunluk katılımı ve kararı) | 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliği (yukarıdaki Güncelleme 2) |
| 17 | ☐ | Dönüşüm modeli belirlendi: kat karşılığı inşaat, taahhüt (bedel karşılığı) veya gelir paylaşımlı inşaat | Rehber üç temel yöntemi tanımlar; her birinin avantaj, dezavantaj ve nakit ihtiyacı farklıdır |
| 18 | ☐ | Kiracılar bilgilendirildi; elektrik, su ve doğalgaz kesimi, ikametgâh nakli ve tahliye takvimi planlandı | Rehber, bunları arsa sahibinin yükümlülükleri arasında açıkça sayar |
AŞAMA 2 Müteahhit ön araştırması
2.1. Hukuki kimlik ve yetki
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 19 | ☐ | ★ Müteahhitlik yetki belgesi numarası yazılı olarak alındı ve yambis.csb.gov.tr üzerinden doğrulandı | Rehber, aynı sorgulama adresini göstererek müteahhidin Bakanlıkça verilen yetki belgesine sahip olduğundan emin olunmasını ister |
| 20 | ☐ | ★ Kaydın “aktif” olduğu teyit edildi (iptal/pasif değil) | İptal edilmiş belge, projeyi ruhsat aşamasında durdurur (tarafımızca eklendi) |
| 21 | ☐ | Yetki belgesi grubu öğrenildi ve projenin büyüklüğüne yettiği kontrol edildi | Yönetmelik uyarınca gruplar A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve geçici olarak ayrılır; her grup, yapı yaklaşık maliyeti belirli bir eşiği geçmeyen işleri üstlenebilir (A grubunda kısıtlama uygulanmaz) |
| 22 | ☐ | İşin, grup sınırının altında kalmak için parçalara bölünmediği kontrol edildi | Yönetmelik, bu değerlerin altında kalmak amacıyla tek işin kısımlara bölünmesini yasaklar; aynı parseldeki veya toplu yapı niteliğindeki yapılar tek iş sayılır |
| 23 | ☐ | Grup yükseltmenin yakın tarihli bir devir/birleşme ile elde edilip edilmediği araştırıldı | Devralma veya yeni şirket kurma yoluyla birleşmede yetki belgesi grubu, birleşmenin ticaret siciline tescilinden bir yıl sonra kullanılabilir |
| 24 | ☐ | Eş zamanlı devam eden şantiyeleri ve tamamlanma oranları soruldu | Aynı anda çok sayıda şantiye yürüten müteahhit, kâğıt üzerinde yeterli görünse de projeye kapasite ayıramayabilir (tarafımızca eklendi) |
| 25 | ☐ | Yıkımı yapacak firmanın yıkım işleri müteahhitliği yetki belgesi (Y1/Y2/Y3) bulunduğu teyit edildi | Yıkım müteahhitliği ayrıca tanımlanmış ve üç grupta belgelendirilmiştir (tarafımızca eklendi) |
| 26 | ☐ | Geçmişte belge numarası veya grubu iptali olup olmadığı araştırıldı | Yanlış beyan ve yükümlülük ihlali iptale yol açar (tarafımızca eklendi) |
| 27 | ☐ | Ticaret Sicil Gazetesi kayıtları incelendi (kuruluş, unvan değişiklikleri, ortaklık ve sermaye hareketleri) | Rehber, sermaye yapısının ve finansal geçmişin detaylı araştırılmasını ister |
| 28 | ☐ | Ödenmiş sermayenin proje büyüklüğüyle orantılı olduğu değerlendirildi | Rehber: Türk Ticaret Kanunu’nun asgari sermaye sınırlarına uymayan veya sermayesi projenin gerekliliklerine orantısız şirket bir uyarı işaretidir |
| 29 | ☐ | Adi ortaklık söz konusuysa tüm ortakların sözleşmede taraf ve müteselsil sorumlu olacağı teyit edildi | Alacağın kime yöneltileceğinin belirsiz kalmaması için (tarafımızca eklendi) |
| 30 | ☐ | İlgili meslek odası ve dernek üyelikleri, sertifika, karne ve lisanslar soruldu | Rehber bunları profesyonellik ve güvenilirlik göstergesi sayar |
2.2. Mali yeterlilik
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 31 | ☐ | ★ Şirket ortaklarının geçmişinde iflas, iflas ertelemesi davaları veya haciz/ipotek gibi mali sorunlar bulunup bulunmadığı araştırıldı | Rehber: bu durumlar şirketin finansal istikrarı hakkında önemli bilgi verir |
| 32 | ☐ | Derdest icra takipleri sorgulandı | Ödeme disiplini geçmişi, gelecekteki davranışın göstergesidir (tarafımızca eklendi) |
| 33 | ☐ | Müteahhidin geçmiş projelerinde karşılaştığı hukuki sorunlar, finansal sorunlar ve anlaşmazlıklar araştırıldı | Rehber, müteahhit seçerken bunun araştırılmasını açıkça ister |
| 34 | ☐ | Findeks / kredi kayıt bürosu raporu istendi | Rehber: findeks raporunda kredibilitesi düşük bir şirketle karşılaşılması finansal yeterlilik açısından uyarı işaretidir |
| 35 | ☐ | Çalıştığı bankalarla referans görüşmesi yapıldı ve banka referans mektubu alındı | Rehberin doğrudan önerdiği iki yöntemdir |
| 36 | ☐ | Son 3 yıla ait bilanço ve gelir tablosu (mali müşavir onaylı) incelendi | Özkaynak yeterliliği ve nakit döngüsünün değerlendirilmesi (tarafımızca eklendi) |
| 37 | ☐ | Vergi ve SGK borcu yoktur yazıları alındı | İskân aşamasında SGK’dan alınacak “borcu yoktur” yazısı gerekmektedir; rehber bunu iskân belgeleri arasında sayar |
| 38 | ☐ | Alt yükleniciler ve tedarikçilerle ilişkilerinin sağlıklı olup olmadığı araştırıldı | Rehber, müteahhit seçerken dikkat edilecek yasal düzenlemeler arasında ayrı bir başlık olarak sayar |
| 39 | ☐ | Sigorta poliçeleri ve teminat mektupları gibi güvencelerinin bulunduğu kontrol edildi | Rehber: bu güvenceler, proje sürecinde yaşanan aksilikte mali zararın asgariye inmesine yardımcı olur |
| 40 | ☐ | İş sağlığı ve güvenliği ile çevresel düzenlemelere uyumu konusunda hassas olduğu teyit edildi | Rehber, müteahhit seçiminde son kontrol maddesi olarak sayar |
2.3. Teknik yeterlilik ve referanslar
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 41 | ☐ | ★ Referans projelerin iskânının (yapı kullanma izin belgesi) alındığı belediyeden teyit edildi | İnşaatı bitirmek ile iskânı almak farklı işlerdir; iskânsız binada daire satılamaz, kat mülkiyetine geçilemez (tarafımızca eklendi) |
| 42 | ☐ | En az iki tamamlanmış proje yerinde gezildi; o projelerde yaşayan kişilerle görüşüldü | Rehber, tamamlanmış projelerin bizzat ziyaret edilmesini ve orada yaşayanlarla görüşülmesini açıkça önerir |
| 43 | ☐ | Müteahhidin önceki müşterileri veya iş ortaklarıyla iletişime geçilerek iş bitirme ve sorun çözme kapasitesi hakkında geri bildirim alındı | Rehber, mesleki/teknik yeterlilik ölçüm yöntemi olarak sayar |
| 44 | ☐ | Referans projelerin sözleşmedeki süreye göre kaç ay geç teslim edildiği öğrenildi | Geçmiş gecikme, gelecekteki gecikmenin en güçlü göstergesidir (tarafımızca eklendi) |
| 45 | ☐ | Projeye atanacak teknik kadroyla yüz yüze görüşüldü ve firmanın ekipman listesi istendi | Rehberin doğrudan önerdiği iki yöntemdir |
| 46 | ☐ | Şantiye şefinin kim olacağı ve aynı anda kaç şantiyeden sorumlu olduğu soruldu | Her projede yetkilendirilmiş şantiye şefi görevlendirilmesi zorunludur (tarafımızca eklendi) |
| 47 | ☐ | Proje yönetimi, kriz yönetimi ve finansal yönetim kapasitesi değerlendirildi | Rehber, projenin zamanında tamamlanması için müteahhitte aranacak yetkinlikler arasında sayar |
AŞAMA 3 Görüşme ve teklif değerlendirme
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 48 | ☐ | Birden fazla müteahhitten yazılı teklif alındı ve karşılaştırıldı | Rehber, heyetin firmalardan teklifler alıp değerlendirmesini önerir |
| 49 | ☐ | ★ Karar, yalnızca teklif edilen metrekareye göre verilmedi; işçilik kalitesi, malzeme standartları ve zamanında tamamlanma birlikte değerlendirildi | Rehber, bunu müteahhit seçiminde en sık yapılan hata olarak tanımlar: “az bir edinim farkı için muteber olmayan bir müteahhidin seçilmemesi gerekir” |
| 50 | ☐ | ★ Net / brüt / genel brüt alan tanımlarının hangi ölçüte göre kullanıldığı yazılı olarak netleştirildi | Rehber, 2018 İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda üç tanım yapar (aşağıdaki kutuya bakınız) |
| 51 | ☐ | Kat karşılığı paylaşım oranının arsa payına etkisi anlaşıldı | Rehberdeki örnek: %10 arsa paylı malik, %60 arsa sahibi / %40 müteahhit paylaşımında %4 payını devreder; yeni dairesinin arsa payı %6 olur |
| 52 | ☐ | Yeni dairenin brüt/net alanı, oda sayısı ve şerefiyesi, arsa payınıza ve mevcut dairedeki haklarınıza uygun mu değerlendirildi | Rehber, yeni projede dikkat edilecekler arasında bunu sayar |
| 53 | ☐ | Teklif edilen dairelerin kat, konum ve cephesi netleştirildi | “X m² daire” taahhüdü, kötü konumlu bir daireyle de karşılanabilir (tarafımızca eklendi) |
| 54 | ☐ | Arsa sahiplerine kira yardımı verilip verilmeyeceği, tutarı ve ödeme düzeni soruldu | Rehber, görüşmede sorulacak sorular arasında sayar |
| 55 | ☐ | Ruhsat / inşaat / iskân süreleri ayrı ayrı soruldu | Rehberin önerisi: ruhsat için sözleşme imzasını müteakip 6–9 ay, inşaatın tamamlanması için ruhsat alımını müteakip 12–30 ay, iskân için tamamlanmayı müteakip 3–6 ay |
| 56 | ☐ | Taşeron kullanılıp kullanılmayacağı, iş akışı ve teslimat süreçleri soruldu | Rehber, görüşmede sorulacak sorular arasında sayar |
| 57 | ☐ | Ödeme koşulları ve potansiyel ek maliyetler hakkında açık ve net bilgi alındı | Rehber, görüşmede sorulacak sorular arasında sayar |
| 58 | ☐ | İletişim ve raporlama süreçleri kararlaştırıldı | Rehber hem görüşme sorusu olarak sorar hem de iletişim eksikliğini sık yapılan hatalar arasında sayar |
| 59 | ☐ | Ortak alanların (sığınak, çatı terası, otopark, cephe) kime ait olacağı soruldu | Ortak alanlar sözleşmede düzenlenmezse fiilî işgal tartışması doğar (tarafımızca eklendi) |
| 60 | ☐ | “Ön protokol” metni avukata incelettirilmeden imzalanmadı | Ön protokoller çoğu zaman paylaşımı ve süreyi bağlarken arsa sahibini koruyan hükümleri içermez (tarafımızca eklendi) |
Rehberin alan tanımları (2018 İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusunda):
Bağımsız bölüm net alanı: Giriş kapısından içeri girdikten sonra duvarlar arasında kalan, döşeme yapılan süpürülebilir alan. Duvarlar, kolonlar, havalandırma boşlukları, açık/kapalı balkonlar ve teraslar dâhil değildir.
Bağımsız bölüm brüt alanı: Bağımsız bölümün kendi dış sınırlarının çevrelediği alan; komşuluk hâlinde ortak duvarın orta aksı sınır kabul edilir. İç duvarlar, kolonlar, havalandırma boşlukları, açık/kapalı balkonlar ve teraslar dâhildir; kat holleri, ortak merdiven, asansörler, eklenti depolar ve otopark alanı dâhil değildir.
Bağımsız bölüm genel brüt alanı (tapuya konu alan): Brüt alana, yapıdaki tüm ortak alanlardan (kat holleri, asansörler, ortak ve yangın merdivenleri, otopark, güvenlik, sığınak, teknik alanlar, sosyal tesis, havuz vb.) düşen payın eklenmesiyle bulunan alan.
AŞAMA 4 Sözleşme ve güvenceler
4.1. Şekil ve tapu
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 61 | ☐ | ★ Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapıldı (onaylama değil) | Sözleşme taşınmaz satışını da içerdiğinden resmî şekil zorunludur (tarafımızca eklendi) |
| 62 | ☐ | ★ Kat karşılığı anlaşma tapuya şerh edildi | Rehber, tapu sürecinde anlaşmanın tapuya şerh edilmesini şart koşar. 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında bu, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı tek etkili koruma hâline gelmiştir |
| 63 | ☐ | Şerhin beş yıllık ayni etkisi takvime işlendi | Uzun süren projelerde şerh süresi dolmadan pozisyon güncellenmelidir (tarafımızca eklendi) |
| 64 | ☐ | Tapu takvimi sözleşmeye yazıldı: yıkım ruhsatı → yıkım sonrası kat irtifakının terkini ve arsada hissedarlığa dönülmesi → ruhsat sonrası ruhsat projesinin tapuya işlenerek yeni kat irtifakının tesisi → iskân sonrası kat mülkiyetine geçiş | Rehberin tarif ettiği sıradır; kat irtifakının kurulması sözleşmeyle daha ileri aşamaya atılabilir |
| 65 | ☐ | Müteahhidin hak edeceği payın devri ve bu devirlerin nasıl yapılacağı sözleşmede düzenlendi | Rehber, müteahhidi işi bitirmeye teşvik edici unsurlar arasında ilk sırada sayar |
| 66 | ☐ | Arsa payı devir takvimi inşaat seviyelerine bağlandı (tamamı baştan devredilmedi) | Devredilen pay, yüklenicinin finansman avansıdır; erken ve toplu devir riski büyütür (tarafımızca eklendi) |
| 67 | ☐ | Devir zorunluysa, devredilen paylar üzerinde inşaat teminat ipoteği kuruldu ve ipoteklerin kaldırılma aşamaları sözleşmede belirlendi | Rehber: inşaat teminat ipoteği, müteahhide verilen daire ve dükkânlar üzerine belirlenen bedel, sıra ve derecede tesis edilir; kuruluş ve kaldırılma aşamaları sözleşmede belirlenir |
| 68 | ☐ | Ekonomik zorluk hâlinde hisse devri durumunda arsa sahiplerinin hakları net olarak belirlendi | Rehber, sözleşmede yer alması gereken konular arasında açıkça sayar |
4.2. Teminatlar
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 69 | ☐ | ★ Sözleşme kapsamında teminat mektubu alındı; tutar ve iade aşamaları (iş bitirme oranları) yazıldı | Rehber: uygulamada genel olarak inşaat maliyet bedelinin %10–%20’si oranında teminat mektubu alınmakta; böylece inşaat başlangıcından iskân alınıncaya kadar teminat altına alınmaktadır |
| 70 | ☐ | Performans teminatı düzenlendi | Rehber: projeyi sözleşmeye uygun ve zamanında tamamlama garantisi; genellikle işin yapım tutarının %10’una tekabül eden banka teminat mektubu. Sigorta şirketleri de benzer teminat sunabilir |
| 71 | ☐ | Varsa ön ödeme teminatı düzenlendi | Rehber: proje başında yapılan ön ödemelerin güvence altına alınması; genellikle avans tutarına tekabül eden banka teminat mektubu. Rehbere göre müteahhit güven uyandırıyorsa üçüncü seçenek olarak teminat senedi de kabul edilebilir |
| 72 | ☐ | ★ Müteahhit firmanın ana ortağı şahsi garantör sıfatıyla sözleşmeye imza attı | Rehber: müteahhit çoğunlukla tüzel kişidir ve üzerine kayıtlı banka hesabı veya mal bulunmadıkça alacağın tahsili mümkün olmaz; şahsi garantörlükle ana ortak şahsi malvarlığıyla sorumlu olur |
| 73 | ☐ | 6306 kapsamında ruhsat öncesi İdareye verilen teminatın yatırıldığı teyit edildi | Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı oranında teminat verilmesi mecburidir. Rehberdeki %10 oranı güncellenmiştir (Güncelleme 3). Teminatı temin edemeyene ruhsat verilmez ve teminat ancak iskân alındıktan sonra iade edilir |
| 74 | ☐ | Müteahhidin inşaat all-risk sigortası yaptıracağı ve poliçe örneğini sunacağı yazıldı | Rehber, all-risk sigortası yaptırmayı müteahhidin yükümlülükleri arasında sayar |
4.3. Süre, cezai şart ve teknik şartname
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 75 | ☐ | ★ Yer teslimi, yapım ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve fiilî teslimden sonra iskân alınması için süreler ayrı ayrı ve net yazıldı | Rehber: bu sürelerin belirsiz bırakılması, müteahhidi esnek davranmaya ve süreci uzatmaya teşvik eder |
| 76 | ☐ | Her aşamada süre aşılırsa uygulanacak cezai şartlar ve fesih hakları ayrı ayrı belirlendi | Rehber, sürelerin aşılması hâlinde bunların mutlaka belirlenmesini ister |
| 77 | ☐ | Gecikmede her ay için dairenin rayiç kira bedeli ödeneceği yazıldı | Rehber: gecikilen her ay başına dairenin rayiç kira bedeli gibi cezai şartlar müteahhidi zamanında tamamlamaya teşvik eder |
| 78 | ☐ | Gecikme hâlinde kira kaybı (hak mahrumiyeti) gibi ek maliyetlerin tazmini maddesi kondu | Rehber, geç teslime karşı alınacak önlemler arasında sayar |
| 79 | ☐ | Gecikme tazminatına tavan konulduysa, tavanın aşılması hâlinde fesih hakkı doğduğu yazıldı | Tavan tek başına konulursa, tavandan sonra gecikme bedelsiz hâle gelir (tarafımızca eklendi) |
| 80 | ☐ | Cezai şartlar karşılıklı ve eşitlik ilkesince düzenlendi | Rehber: cezalar tek taraflı değil karşılıklı tanımlanmalıdır; arsa sahiplerinin de onay verme, seçim yapma, vekâletname verme gibi yükümlülükleri vardır |
| 81 | ☐ | Cezai şart tutarı, karşı tarafın mahvına yol açmayacak ve savunulabilir düzeyde belirlendi | Rehberin ölçütüdür; fahiş cezai şartta hâkim indirim yapabilir |
| 82 | ☐ | Yetkisiz alt yüklenicilerle çalışma ve binaya yapı rehni konulması hâlleri için cezai şart ve fesih hakkı belirlendi | Rehber, bu iki hâli açıkça sayar |
| 83 | ☐ | ★ Teknik şartname sözleşmenin eki yapıldı; işin niteliği, malzeme kalitesi ve ürün markaları net yazıldı | Rehber: teknik şartnamenin sözleşmede yer alması belirsizliklerin önüne geçer |
| 84 | ☐ | “Muadil malzeme” ve benzeri ibareler teknik şartnameden çıkarıldı | Rehber, bu ibarelerin teknik şartnamede yer almaması gerektiğini açıkça belirtir |
| 85 | ☐ | Teknik şartnameye uygunsuzluk ve malzeme kalitesi/markalarından sapmalar için cezai şart tanımlandı | Rehber, aranması gereken cezai şartlar arasında ayrıca sayar |
| 86 | ☐ | İş güvenliği kurallarının ihlali gibi yasal zorunluluklara uyulmaması hâlleri için cezai yaptırım kondu | Rehber, aranması gereken cezai şartlar arasında sayar |
| 87 | ☐ | Kat paylaşım şeması ve kat irtifakında tapu müdürlüğüne sunulacak yönetim planı sözleşmenin eki yapıldı | Rehber, ikisinin de sözleşme eki olmasının önem taşıdığını belirtir |
| 88 | ☐ | Devir yasağı maddesi kondu | Rehber, sözleşmede yer alması gereken detaylar arasında açıkça sayar |
AŞAMA 5 İnşaat süreci
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 89 | ☐ | Müteahhide verilen vekâletnamenin kapsamı ve sınırları net belirlendi; gereksiz geniş yetkilerden kaçınıldı | Rehberin doğrudan ifadesidir; vekâletname hazırlanırken avukat danışmanlığı alınması da rehberin önerisidir |
| 90 | ☐ | ★ Satış gibi mülkiyetle ilgili kritik işlemler için özel şart ve koşullar belirlendi; bu yetkiler kural olarak verilmedi | Rehber, bu tür yetkilerin kullanımıyla ilgili özel şart ve koşul belirlenmesini ister |
| 91 | ☐ | Vekâletnamenin geçerlilik süresi ve iptal koşulları açıkça belirtildi | Rehberin doğrudan önerisidir |
| 92 | ☐ | Sözleşmede azil yasağı varsa, esaslı aykırılık hâlinde azil hakkının doğduğu istisnası eklendi | Rehberin “iş bitene kadar azletmeme” önerisine karşı dengeleyici hüküm (yukarıdaki Dikkat 1) |
| 93 | ☐ | Dava/ihtiyati tedbir hâlinde süre uzamasının sınırları yazıldı | Rehberin, müteahhidin dava süresini inşaat süresine ekleyebileceği yönündeki açıklamasına karşı dengeleyici hüküm (yukarıdaki Dikkat 2) |
| 94 | ☐ | Bağımsız teknik danışman görevlendirildi; şantiyeye giriş ve inceleme yetkisi sözleşmeye yazıldı | Rehber: kaliteyi denetleyecek olan teknik danışmandır — uzman mimar/mühendis, proje yönetim firması veya sorumluluk alanı genişletilmiş yapı denetim firması olabilir. Teknik yetkinliği olmayan kişi veya kurumların bu görevi üstlenmesi sorun yaratır |
| 95 | ☐ | Yapı denetim kuruluşunun atandığı ve kapsamının sınırı teyit edildi | Rehber: yapı denetimi, toplam yapı inşaat alanı 200 m²‘yi geçtiğinde 4708 sayılı Kanun uyarınca belediye veri bankasından otomatik atanır. Ana sorumluluğu kritik malzeme (demir, beton) ve kurulumların (kalıp, demir) kontrolüdür |
| 96 | ☐ | ★ Mimari iç dekorasyon (kapı, parke, doğrama, mutfak vb.) için ayrı teknik danışman tutuldu | Rehber: bu kalemler ve uygulama detayları yapı denetim firmasının sorumluluk alanı dışındadır; ayrı teknik danışman tutulması önerilir |
| 97 | ☐ | Düzenli ilerleme raporu alınıyor; inşaat aşamaları yakından takip ediliyor | Rehber: bu, olası gecikmeleri erken fark etmeye ve müdahale etmeye olanak tanır |
| 98 | ☐ | Müteahhidin daire satışlarının mevzuata uygun yürüdüğü izleniyor | Rehber: müteahhidin payına düşen dairelerin satış izinleri, inşaatın tamamlama seviyelerine göre belediyenin onayına istinaden etaplar hâlinde yapılır; müteahhit, arsa sahiplerinin tamamının izni olmaksızın hissesine düşen daire ve dükkânların tamamını inşaatı bitirmeden satamaz |
| 99 | ☐ | Taşeron ödemelerinin yapıldığına dair belge isteniyor | Alt yüklenici borcu nedeniyle binaya yapı rehni konulması riskine karşı (tarafımızca eklendi; rehber bu riski cezai şart başlığında sayar) |
| 100 | ☐ | İş güvenliği sorumluluğunun müteahhide ait olduğu sözleşmede net yazıldı; gerekirse proje yöneticisiyle ayrı ek sözleşme yapıldı | Rehber: herhangi bir kaza durumunda arsa sahibinin de suçlanmasının önüne geçmek için bunu önerir |
| 101 | ☐ | Sözleşme değişiklikleri noter huzurunda tadil sözleşmesiyle yapılıyor | Rehber: sözleşme değişiklikleri ancak her iki tarafın noter huzurunda imzaladığı tadilat sözleşmesi ile resmiyet kazanır |
| 102 | ☐ | Gecikme veya duraklama hâlinde delil tespiti yaptırıldı | İnşaat seviyesinin mahkemece tespiti, hem idari fesih hem dava için temel delildir (tarafımızca eklendi) |
Fesih hakkında rehberin isabetli uyarısı: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, riskli yapılara özel istisnai fesih modeli dışında hiçbir şekilde tek taraflı olarak feshedilemez; ancak mahkeme kararıyla feshedilebilir. İstisnai model, arsa sahiplerinin oy birliği ile anlaşması veya arsa paylarının salt çoğunluğu (%50,01) ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmaması ya da işin durdurulup en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmemesi hâlinde işler. İdare müteahhide 30 gün süre verir; süre içinde işe başlanmaz veya devam edilmezse sözleşme resen feshedilmiş olur. Rehberin vurguladığı gibi bu yöntemin en büyük avantajı, arsa sahiplerinin yeni bir müteahhitle anlaşarak inşaata devam edebilmesidir; alacak/tazminat ilişkisi ise ayrıca hukuk mahkemelerinde çözülür.
AŞAMA 6 Teslim, iskân ve kat mülkiyeti
| # | ✓ | Kontrol maddesi | Neden önemli? / Dayanağı |
|---|---|---|---|
| 103 | ☐ | Teslim öncesinde eksiklik ve hataların detaylı listesi hazırlandı ve müteahhide resmî olarak iletildi | Rehberin ilk adımıdır |
| 104 | ☐ | Eksiklikler fotoğraf ve video gibi destekleyici belgelerle kayıt altına alındı | Rehber, mümkünse bunların sağlanmasını ister |
| 105 | ☐ | ★ Daire teslim tutanağına “ayıplı ve/veya eksik işlere karşı tüm hukuki haklarım saklı kalmak kaydıyla” ibaresi eklendi | Rehberin en pratik ve en önemli tavsiyesidir |
| 106 | ☐ | Sözleşmedeki garanti koşulları ve hataların giderilmesi için öngörülen süreler gözden geçirildi | Rehberin ikinci adımıdır |
| 107 | ☐ | Müteahhitle bir araya gelinerek eksikliklerin nasıl ve ne zaman giderileceğine dair eylem planı belirlendi | Rehberin üçüncü adımıdır; gerekirse bağımsız üçüncü taraf değerlendirmesi talep edilebilir |
| 108 | ☐ | Açık ayıp / gizli ayıp ayrımı ve ihbar süreleri bakımından avukata danışıldı | Rehber, danışman avukatın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Borçlar Kanunu’nun ilgili ayıp hükümlerine göre yönlendireceğini belirtir |
| 109 | ☐ | Tüm sistemlerin (elektrik, su, ısıtma vb.) düzgün çalışır durumda olduğu ve güvenlik standartlarına uyulduğu kontrol edildi | Rehber, iş bitirme kontrolleri arasında sayar |
| 110 | ☐ | Bina ve çevresindeki bitirme işleri, peyzaj ve dış mekân düzenlemeleri tamamlandı | Rehber, iş bitirme kontrolleri arasında sayar |
| 111 | ☐ | İskân için gereken belgeler tamamlandı: bitirme belgesi, SGK’dan “borcu yoktur” yazısı, elektrik/su/doğalgaz bağlantılarının tamamlandığının kanıtı | Rehber, iskân için gerekenleri bu şekilde sayar |
| 112 | ☐ | ★ Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındı ve binada iskâna engel aykırı imalat bulunmadığı teyit edildi | Rehber: iskân belgesinin alınması sözleşmede finansal olarak teminat altına alınmalıdır |
| 113 | ☐ | ★ Kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşümü sağlandı ve müteahhitten kat mülkiyeti tapusu teslim alındı | Rehber: kat mülkiyeti tapusu mülkiyet işlemlerinin son adımıdır; ayıpsız ve eksiksiz iskân alınıp kat mülkiyetli tapular teslim edilmesiyle müteahhidin sözleşme kapsamındaki yükümlülükleri sona erer |
| 114 | ☐ | Enerji Kimlik Belgesi, kullanım kılavuzları, garanti belgeleri ve bakım talimatları teslim alındı; bina sigortaları (deprem, yangın, sel) güncel tutuldu; yönetim planı çerçevesinde ortak alan planlaması yapıldı | Rehber, proje tamamlandığında yapılacaklar arasında sayar; enerji kimlik belgesi Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği gereği zorunludur |
Kira ve taşınma desteğini unutmayın: Rehbere göre kira desteği başvurusu, tahliyeden ve her hâlükârda yıkımdan itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Destek, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetki devri yapılmışsa ilçe belediyeleri tarafından organize edilir ve yalnızca maliklere değil, kiracılara ve ikamet şartıyla ayni hak sahiplerine de sağlanır. Taşınma desteği tek seferlik, kira desteği ise belirli bir süre boyunca düzenli ödenir.
Kırmızı bayraklar: görüldüğü anda durulacak 12 işaret
Aşağıdaki durumlardan herhangi biri varsa, listenin geri kalanını doldurmaya gerek yoktur:
YAMBİS kaydı yok, pasif veya iptal edilmiş.
“Belgesi olan bir tanıdığın üzerinden ruhsat alalım” teklifi.
Yetki belgesi grubu projenin büyüklüğüne yetmiyor, ya da grup yakın tarihli bir birleşmeyle yükseltilmiş.
Bilanço, banka referansı ve borcu yoktur yazısı paylaşılmıyor (“ticari sır” denmesi).
Şirket ana ortağı şahsi garantör olmayı reddediyor.
Asıl teminat olarak banka teminat mektubu verilemiyor. (Rehber, yalnızca ön ödeme teminatı için ve müteahhit güven uyandırıyorsa teminat senedini üçüncü bir seçenek olarak kabul eder; ana teminatın senede indirgenmesi bizim görüşümüzce kabul edilmemelidir.)
Referans projelerinin iskânı alınmamış veya belediyeden teyit edilemiyor.
Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmasına direniliyor.
Kat karşılığı anlaşmanın tapuya şerhine karşı çıkılıyor.
Teknik şartnamede ısrarla “muadil malzeme” ifadesi bırakılmak isteniyor.
Satış yetkisini de içeren, süresiz ve sınırsız vekâletname talep ediliyor; azil yasağına istisna kabul edilmiyor.
Belgeler incelenmeden, “yarın notere gidelim” baskısı yapılıyor.
Rehberin altını çizdiği ilke: Kat karşılığı paylaşım oranı belirlenirken dikkat edilmesi gereken ana husus, az bir edinim farkı için muteber olmayan bir müteahhidin seçilmemesi gereğidir. Rehber ayrıca müteahhidin işi tamamlayamayacak duruma düşmesini “çözülmesi son derece zor bir süreç” olarak niteler ve ana hedefin iyi bir müteahhitle ve sağlam bir sözleşmeyle yola çıkmak olması gerektiğini vurgular.
Neden uzman avukat desteği gereklidir?
Yukarıdaki 114 maddenin yaklaşık üçte biri hukuki, üçte biri teknik, üçte biri mali niteliktedir. Rehberin kendisi de sürecin bir avukat ve teknik danışmanla birlikte yürütülmesini defalarca önermekte; avukatın müzakere sürecinde müvekkilinin menfaatlerini koruyarak en uygun şartların elde edilmesini sağladığını ve avukatlık ücretlerinin ilk aşamada yüksek algılansa da, çıkabilecek telafisi zor durumların önlenmesi bakımından faydalı olacağını açıkça belirtmektedir.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku, kat mülkiyeti hukuku ve gayrimenkul hukuku alanlarında arsa sahiplerine bu kontrol listesinin tamamını kapsayan destek sunmaktadır:
Müteahhit adaylarının hukuki, mali ve sicil yönünden ön inceleme (due diligence) raporu,
Malik toplantısı, Ek-12 çağrı ve tebligat usulünün güncel Yönetmeliğe uygun yürütülmesi,
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin pay satışı sürecinin yönetilmesi,
Gelen tekliflerin ve ön protokollerin arsa sahibi lehine analizi, karşı metin hazırlanması,
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve teknik şartnamenin kaleme alınması, noter süreçleri ve tapu şerhi,
Teminat mektubu, inşaat teminat ipoteği ve şahsi garantörlük yapısının kurulması,
Vekâletname kapsamının sınırlandırılması ve azil yasağına istisna getirilmesi,
İnşaat sürecinde delil tespiti, ihtarname ve ihtiyati tedbir süreçleri,
6306 sayılı Kanun kapsamında idari resen fesih başvurusunun hazırlanması ve takibi,
Sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik/ayıplı imalat bedeli davaları.
Büromuz Tuzla merkezli olarak; kentsel dönüşüm avukatı, İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, Tuzla kentsel dönüşüm avukatı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, riskli yapı avukatı ve gayrimenkul hukuku avukatı hizmet başlıkları kapsamında Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy ve Üsküdar ile Kocaeli, Gebze, Darıca ve Çayırova bölgelerinde faaliyet göstermektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bu kontrol listesi hangi kaynağa dayanıyor?
Listenin iskeleti, İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) Soru ve Cevaplarla Kentsel Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi‘ne dayanmaktadır. Rehberden gelen maddeler ayrıca belirtilmiş; mevzuat ve içtihat değişikliği nedeniyle güncellenmesi gereken üç bilgi ile arsa sahibinin dikkatli okuması gereken iki nokta ayrı kutularda işaretlenmiştir.
Müteahhit araştırmasına ne zaman başlamalıyım?
Rehberin tavsiyesi nettir: kentsel dönüşüm sürecine girilmeden ve riskli yapı tespiti yapılmadan önce. Arsa sahipleri aralarında bir heyet belirleyerek müteahhit firma araştırmasında bulunmalı ve bu firmalardan teklifler alıp değerlendirmelidir. Rehbere göre bu, sürecin sıkıntısız ve hızlı ilerlemesinde büyük önem taşır.
Müteahhidin lisansını nasıl kontrol ederim?
Müteahhitten yetki belgesi numarasını isteyin ve yambis.csb.gov.tr üzerinden sorgulayın — rehberin gösterdiği adres budur. Ayrıca kaydın aktif olduğunu ve belge grubunun projenizin büyüklüğünü karşıladığını teyit edin. Yetki belgesi grupları A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve geçici olarak ayrılır.
Müteahhitten hangi teminatları isteyebilirim?
Rehberde beş güvence sayılmaktadır: performans teminatı (genellikle işin yapım tutarının %10’u kadar banka teminat mektubu), ön ödeme teminatı, sözleşme kapsamında verilecek teminat mektubu (uygulamada inşaat maliyet bedelinin %10–%20’si), inşaat teminat ipoteği ve müteahhit firmanın ana ortağının şahsi garantörlüğü. Bunlara ek olarak 6306 kapsamında ruhsat aşamasında İdareye verilen kanuni teminat bulunur.
Ruhsat aşamasında müteahhitten alınan teminat oranı nedir?
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6’sı oranında teminat verilmesi mecburidir. Rehberde geçen %10 oranı, Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle güncellenmiştir; ayrıca 1/1/2024’ten itibaren düzenlenen ruhsatlar kapsamındaki teminatlar, müteahhidin talebi hâlinde yeni orana göre yeniden düzenlenebilmektedir. Teminatı temin edemeyen müteahhide ruhsat verilmez ve teminat ancak iskân alındıktan sonra iade edilir.
Net ve brüt daire metrekaresi nasıl ayrılır?
Rehberin 2018 İstanbul İmar Yönetmeliği doğrultusundaki tanımlarına göre: net alan, giriş kapısından sonra duvarlar arasında kalan süpürülebilir alandır (duvarlar, kolonlar, havalandırma boşlukları, balkon ve teraslar hariç). Brüt alan, bağımsız bölümün dış sınırlarının çevrelediği alandır (iç duvarlar, kolonlar, balkon ve teraslar dâhil; kat holü, ortak merdiven, asansör, eklenti depo ve otopark hariç). Genel brüt alan ise brüt alana tüm ortak alanlardan düşen payın eklenmesiyle bulunur ve tapuya konu alandır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde süreler nasıl belirlenmeli?
Rehberin önerisi: ruhsat için sözleşme imzasını müteakip 6–9 ay, inşaatın tamamlanması için ruhsat alımını müteakip 12–30 ay, iskân için tamamlanmayı müteakip 3–6 ay. Bu aralıklarda belirtilen işlerin yapılamaması hâlinde mutlaka cezai şartlar ve fesih hakları belirlenmelidir.
Müteahhide verilecek vekâletnamenin kapsamı ne olmalı?
Rehbere göre vekâletnamenin kapsamı ve sınırları net belirlenmeli, gereksiz geniş yetkilerden kaçınılmalı, satış gibi mülkiyetle ilgili kritik işlemler için özel şart ve koşullar konulmalı, geçerlilik süresi ve iptal koşulları açıkça belirtilmelidir. Rehber ayrıca vekâletname hazırlanırken avukat danışmanlığı alınmasını önerir. Buna karşılık rehberde arsa sahibinin yükümlülükleri arasında sayılan “iş bitene kadar azletmeme” maddesi kabul edilecekse, esaslı aykırılık hâlinde azil hakkı doğduğu istisnasının mutlaka eklenmesini öneriyoruz.
Yapı denetim firması dairemin içindeki işleri de denetler mi?
Hayır. Rehbere göre yapı denetim firmasının ana sorumluluğu, kullanılan kritik malzemelerin (demir, beton vb.) ve kurulumların (kalıp, demir vb.) şartnamelere ve ruhsat projesine uygunluğunun kontrolüdür. Mimari iç dekorasyon malzemeleri (kapı, parke, doğrama, mutfak vb.) ve uygulama detayları yapı denetim firmasının sorumluluk alanı dışındadır; bunlar için ayrı bir teknik danışman tutulması önerilir. Yapı denetimi, toplam yapı inşaat alanı 200 m²’yi geçtiğinde otomatik olarak atanır.
Teslim tutanağını imzalarsam haklarımı kaybeder miyim?
Rehberin tavsiyesi, daire teslim tutanağı düzenleniyorsa tutanağa mutlaka “ayıplı ve/veya eksik işlere karşı tüm hukuki haklarım saklı kalmak kaydıyla” ibaresinin eklenmesidir. Eksiklikler ayrıca detaylı liste hâlinde müteahhide resmî olarak iletilmeli, fotoğraf ve video ile belgelenmelidir.
Sözleşme tek taraflı feshedilebilir mi?
Rehbere göre kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, riskli yapılara özel istisnai fesih modeli dışında hiçbir şekilde tek taraflı olarak feshedilemez; ancak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Rehberde üç model tanımlanır: geriye etkili fesih (inşaat tamamlama oranı %90’ın altındaysa; bu modelde cezai şart istenemez), ileriye etkili fesih (müteahhit tamamlama oranına karşılık gelen bağımsız bölümleri hak ediş olarak korur; cezai şart talep edilebilir) ve 6306 kapsamındaki istisnai (idari) fesih.
İnşaat sürerken müteahhit değiştirilebilir mi?
Rehbere göre mümkündür ancak birçok yasal zorluk içeren karmaşık bir süreçtir ve mümkünse mevcut müteahhitle el birliği içinde yönetilmelidir. İnşaat devam ederken müteahhit değişikliği inşaat ruhsatı değişikliğini gerektirir ve yeni müteahhitlik sözleşmesi, yeni yapı denetim sözleşmesi, yeni inşaat ruhsatı gibi birçok işlemin yeniden yapılmasına neden olur.
Sonuç
Kentsel dönüşümde arsa sahibinin elindeki en güçlü koz, imza atmadan önceki sorularıdır. Yukarıdaki 114 madde bu soruların sistematik hâlidir; hiçbiri özel bir uzmanlık gerektirmez, yalnızca sıraya ve sabra ihtiyaç duyar.
Listenin taşıdığı tek ilke şudur: müteahhidin size verdiği her bilgiyi bağımsız bir kaynaktan doğrulayın. Yetki belgesini YAMBİS’ten, iskânı belediyeden, mali durumu bankadan ve bilançodan, referansları o binada oturanlardan. Doğrulanmamış hiçbir beyan, sözleşmede karşılığı olmayan hiçbir vaat dikkate alınmamalıdır.
Kontrol listesinin hukuki maddeleri için, projenize ilişkin belgelerle (tapu kayıtları, imar durumu, müteahhit teklifi, ön protokol ve sözleşme taslağı) birlikte 2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Yararlanılan başlıca kaynaklar
İNDER, Soru ve Cevaplarla Kentsel Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi (hazırlayan: Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu; katkıda bulunanlar: Av. Ali Güvenç Kiraz, Ayten Babaoğlu, Çağdaş Aygün)
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği (04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik dâhil)
Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik (RG 2/3/2019, 30702) ve YAMBİS
3194 sayılı İmar Kanunu; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun; 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1009, m.1023; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ilgili hükümleri; Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 (RG 18.07.2025, S. 32959)
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 20/9/2023, YD İtiraz No: 2023/692 (rehberde anılan karar)
Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Kontrol listesi genel nitelikte olup her projenin kendine özgü koşullarına göre uyarlanmalıdır; listedeki maddelerin tamamlanmış olması tek başına hukuki güvence sağlamaz. Rehberden aktarılan bilgiler, rehberin yayım tarihindeki hâlini yansıtır; mevzuat ve içtihat değişiklikleri nedeniyle güncellenen noktalar yazıda ayrıca işaretlenmiştir. Mevzuat sürekli değişmektedir; oranlar, süreler ve usuller uygulama öncesinde güncel mevzuattan teyit edilmelidir. Yazıda anılan yargı kararı künyelerinin, herhangi bir dilekçe, mütalaa veya yayında kullanılmadan önce UYAP / Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden tam metniyle teyit edilmesi gerekir. Somut olayınıza ilişkin adım atmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.
