Ce guide a été préparé en se basant sur le Guide de sélection des entrepreneurs dans les zones de transformation urbaine par questions et réponses de l’Association des Constructeurs d’Istanbul (İNDER) ; il a été vérifié article par article avec les modifications législatives de l’année 2026 et les jurisprudences actuelles de la Cour de cassation.
Comment utiliser cette liste ? La liste de contrôle est divisée en six étapes : (1) préparation, (2) recherche préliminaire de l’entrepreneur, (3) évaluation de l’offre, (4) contrat et garanties, (5) processus de construction, (6) livraison et permis d’occupation. Complétez chaque étape dans l’ordre ; ne passez pas à la suivante avant que la précédente ne soit terminée. Vous pouvez imprimer la liste (Ctrl+P) et la remplir avec le comité de votre immeuble. Les éléments marqués d’un ★ sont « incontournables » — si un seul n’est pas rempli, il ne faut pas poursuivre avec cet entrepreneur.
À propos de la source : par qui le guide a-t-il été préparé et dans quelle perspective ?
Le guide qui constitue l’ossature de cette liste est composé de 51 questions et réponses ; il a été préparé par Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu, Urbaniste, avec les contributions de Me Ali Güvenç Kiraz, Ayten Babaoğlu, Ingénieure en construction et Çağdaş Aygün, Ingénieur civil senior, et publié par İNDER. Il se compose de cinq sections : identification des risques et premières étapes, recherche et sélection de l’entrepreneur, contrat et garanties, gestion de projet et livraison, aspects financiers et juridiques.
Le guide est l’une des ressources les plus complètes pour le citoyen, et la plupart de ses recommandations sont en faveur du propriétaire foncier. Cependant, İNDER est une organisation professionnelle d’entrepreneurs et certaines réponses du guide reflètent naturellement le point de vue de l’entrepreneur. Ci-dessous, nous avons également signalé trois points nécessitant une mise à jour en raison de changements législatifs/jurisprudentiels, ainsi que deux points que le propriétaire foncier doit lire attentivement. Dans le reste de la liste, chaque élément provenant du guide est clairement indiqué ; pour les éléments que nous avons ajoutés et qui ne figuraient pas dans le guide, aucune référence n’a été faite au guide.
A. Trois informations mises à jour en raison de la législation et de la jurisprudence
Mise à jour 1 — Les titres de propriété des tiers en cas de résiliation rétroactive. Dans la section du guide décrivant les modèles de résiliation, il est indiqué qu’en cas de résiliation rétroactive, les propriétaires fonciers récupéreront tous les titres de propriété qu’ils ont transférés à l’entrepreneur et que les titres peuvent être récupérés même si l’entrepreneur les a vendus à des tiers. Cette information a changé avec la décision n° E.2024/1, K.2025/2 du 16.05.2025 de la Grande Assemblée Générale Unifiée de la Cour de Cassation (JO 18.07.2025, n° 32959). Selon cette décision, en cas de constatation de la nullité du contrat ou de sa résiliation rétroactive, les réclamations des tiers qui ont acquis de bonne foi des droits réels en se fiant au registre foncier auprès de l’entrepreneur sont entendues ; les droits de propriété et d’hypothèque sont protégés. Désormais, la preuve de la mauvaise foi est requise pour que le bien immobilier revienne au propriétaire foncier. Conséquence pratique : l’annotation du contrat sur le registre foncier est devenue la principale ligne de défense du propriétaire foncier. (Les autres constatations du guide — la possibilité d’utiliser la résiliation rétroactive en dessous du seuil de 90 %, l’impossibilité de demander une clause pénale dans ce modèle, la possibilité de demander une clause pénale en cas de résiliation prospective — restent valables.)
Mise à jour 2 — Réunion des propriétaires et procédure de décision. Le guide indiquait qu’il n’était pas obligatoire de tenir la réunion de manière officielle en vertu de l’article 15/2 du Règlement d’application de la loi n° 6306, mais que l’exécution de la disposition pertinente avait été suspendue par la décision n° 2023/692 du 20/09/2023 du Conseil des Chambres des Contentieux Administratifs du Conseil d’État ; par conséquent, il était précisé qu’il serait utile de tenir la réunion de manière officielle jusqu’à la publication d’un nouveau règlement. La réglementation attendue est arrivée : Avec la modification du Règlement publiée au Journal Officiel n° 33158 du 04.02.2026, la procédure de réunion et de prise de décision a été réorganisée. Dans la pratique actuelle : à la demande d’au moins un des propriétaires, tous les propriétaires sont convoqués à la réunion; la convocation est faite à l’aide du formulaire Annexe-12 joint au Règlement et est annoncée pendant quinze jours à la mairie ou, si le bâtiment n’est pas encore démoli, sur la porte du bâtiment/tableau d’affichage, ou notifiée par notaire; la réunion se tient avec la participation d’au moins la majorité simple proportionnellement aux parts, et la décision est prise à la majorité simple au moins. Il a été rendu obligatoire d’ajouter la convocation et les procès-verbaux de la réunion au dossier de demande; en outre, avant la demande de permis de construire, la condition a été introduite que la notification aux propriétaires n’ayant pas participé à la décision soit complète et qu’une demande de vente de leurs parts ait été faite auprès de la direction compétente.
Mise à jour 3 — Taux de la garantie exigée lors de la phase du permis de construire. Le guide indique que, pour les parcelles ayant une annotation de bâtiment à risque, une garantie correspondant à 10 % du coût de construction est demandée lors de la phase du permis de construire. Ce taux a été, par une modification apportée au Règlement d’application de la Loi n° 6306, réduit à 6 % pour les parcelles abritant des constructions à risque. De plus, conformément à l’article temporaire ajouté au Règlement par la modification du 04.02.2026, les garanties fournies dans le cadre des permis de construire émis à partir du 01/01/2024 seront réajustées au taux de 6 % à la demande de l’entrepreneur. Les autres constatations du guide concernant cette garantie — à savoir que la garantie est prise au nom des propriétaires fonciers, qu’un permis n’est pas délivré à l’entrepreneur qui ne peut pas la fournir, et que la garantie n’est remboursée qu’après l’obtention du permis d’occupation — restent valables. (Dans les zones à risque et les zones de construction de réserve, des taux échelonnés sont appliqués en fonction de la surface de construction.)
B. Deux points que le propriétaire foncier doit lire attentivement
Attention 1 — « L’obligation de ne pas révoquer avant la fin des travaux ». Le guide, tout en soulignant à juste titre que les clauses pénales doivent être réciproques, énumère également parmi les obligations du propriétaire foncier l’article « de donner procuration et de ne pas révoquer avant la fin des travaux » et propose d’appliquer une clause pénale en cas de non-respect de ces conditions. Du point de vue du propriétaire foncier, il s’agit d’une concession sérieuse : ne pas pouvoir récupérer la procuration même si l’entrepreneur agit en violation du contrat signifie perdre l’outil de défense le plus efficace à votre disposition. Notre recommandation : si l’interdiction de révocation est acceptée, l’exception selon laquelle le droit de révocation naît en cas de violation substantielle du contrat par l’entrepreneur doit impérativement être inscrite ; la procuration devant déjà être établie transaction par transaction et pour une durée déterminée, l’effet de cette disposition devrait être limité.
Attention 2 — L’ajout de la durée du procès à la durée de construction. Le guide indique qu’en cas d’opposition des actionnaires et d’ouverture d’une action en justice, l’entrepreneur peut suspendre les travaux et les opérations jusqu’à la conclusion du procès et ajouter cette période à la durée de construction ; la poursuite ou non de la construction est à la discrétion de l’entrepreneur, mais il devra obligatoirement arrêter les travaux si une mesure conservatoire est ordonnée. Si cette disposition est incluse de manière illimitée dans le contrat, même une action en justice intentée par un seul propriétaire et rejetée pourrait suspendre le projet pendant des années. Notre recommandation : la prolongation du délai doit être limitée uniquement au cas où une mesure conservatoire est ordonnée et à la durée effective de l’arrêt ; lorsque la mesure est levée, l’obligation de l’entrepreneur de reprendre les travaux dans un certain délai et la clause pénale y afférente doivent être inscrites.
ÉTAPE 1 Préparation : avant de commencer à chercher un entrepreneur
L’une des recommandations les plus pertinentes du guide est que les propriétaires fonciers, avant d’entrer dans le processus de transformation urbaine et avant la détection des bâtiments à risque, constituent un comité entre eux pour commencer la recherche d’entrepreneurs et que les offres soient collectées à ce stade. Selon le guide, cela est d’une grande importance pour le bon déroulement et la rapidité du processus.
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Base légale |
|---|---|---|---|
| 1 | ☐ | Un comité de représentation a été formé parmi les propriétaires ; l’autorité du comité a été limitée par écrit (ils ont le pouvoir de négocier et de collecter des documents, mais pas le pouvoir de signer) | Le Guide recommande que les propriétaires fonciers désignent un comité entre eux avant la détermination de la structure à risque. L’absence de transfert de pouvoir de signature est notre ajout. |
| 2 | ☐ | Un registre foncier avec restrictions a été obtenu pour toutes les sections indépendantes (saisie, hypothèque, annotation, déclaration) | Guide : pour obtenir un exemple de registre foncier avec restrictions dans les appartements/complexes, il est nécessaire de donner une autorisation spéciale au gestionnaire ou d’examiner tous les registres fonciers par l’intermédiaire d’un juriste. |
| 3 | ☐ | L’impact des restrictions sur la transformation a été évalué | Guide : les restrictions telles que la saisie, l’hypothèque, etc., ne constituent pas un obstacle à la construction dans le cadre de la loi 6306 et peuvent être transférées au registre foncier de la section indépendante nouvellement construite. |
| 4 | ☐ | Les procédures de succession et de transfert ont été complétées | Le Guide les énumère parmi les obligations du propriétaire foncier. |
| 5 | ☐ | Les dettes fiscales immobilières ont été payées | Guide : le bâtiment doit être livré vide et sans dette, exempt de restrictions empêchant la construction. |
| 6 | ☐ | Un certificat de situation d’aménagement a été obtenu auprès de la municipalité ; lors de la demande, le plan de masse et le plan d’implantation préparés par un bureau de cadastre et de cartographie agréé ont été fournis avec le titre de propriété. | Guide : le certificat de situation d’aménagement contient des informations sur l’objectif d’utilisation, la constructibilité, le nombre d’étages, les conditions d’urbanisation et, le cas échéant, les informations sur les cessions à la route/aux espaces verts. |
| 7 | ☐ | Le projet de permis approuvé du bâtiment existant a été obtenu auprès de la municipalité ; il a été comparé à la situation réelle | Guide : pour la détection d’ajouts non autorisés et d’irrégularités, un rapport doit être obtenu d’un architecte/ingénieur civil agréé si nécessaire. |
| 8 | ☐ | Il a été examiné si les parts foncières existantes étaient proportionnelles à la valeur des sections indépendantes | Guide : il convient d’examiner si la part foncière a été réglementée comme vous y avez droit pendant le processus de titre de propriété. |
| 9 | ☐ | Si nécessaire, l’option de la plainte en correction de la part foncière a été évaluée | Cette action en justice intentée ultérieurement peut devenir une question préjudicielle dans le processus de transformation (ajouté par nos soins). |
| 10 | ☐ | Un rapport d’évaluation foncière et immobilière a été obtenu auprès d’une société d’évaluation immobilière agréée par le CMB (Capital Markets Board) | Guide : l’évaluation constitue une base solide pour la négociation avec les entrepreneurs et les transactions de vente de parts des propriétaires minoritaires qui ne participent pas au contrat. |
| 11 | ☐ | Un avocat et un consultant technique (architecte/ingénieur civil) ont été désignés au début du processus | Le Guide recommande de travailler avec un avocat et un consultant technique expérimentés pour chacun des trois modèles de transformation. |
| 12 | ☐ | Il a été confirmé qu’une demande sera faite auprès d’une institution agréée par le Ministère pour la détection des structures à risque | Guide : le rapport officiel sur les structures à risque pouvant être annoté au registre foncier n’est fourni que par des institutions agréées ; les rapports universitaires ou municipaux sont considérés comme des rapports spéciaux et ne sont pas annotés au registre foncier. |
| 13 | ☐ | Dans les structures sans servitude d’étage/propriété par étage et avec titre de propriété basé sur la part foncière, il a été noté que la détection serait effectuée par le propriétaire de la part foncière. | Guide : si la structure appartient à une autre personne et que cela est stipulé dans le registre foncier, la demande doit être faite par la partie en faveur de laquelle l’annotation est enregistrée. |
| 14 | ☐ | Le délai d’opposition de 15 jours pour la détection des structures à risque et la procédure de notification ont été intégrés au calendrier | Guide : l’avis est affiché à l’entrée de l’immeuble et annoncé au bureau du chef de quartier pendant 15 jours ; le dernier jour de l’annonce est considéré comme la date de notification. Les objections ne doivent pas nécessairement être motivées. |
| 15 | ☐ | Il a été appris où l’objection devait être faite | Guide : à Istanbul, Ankara et Izmir, aux municipalités de district ; dans les autres provinces et districts, à l’unité compétente du Ministère dans la province. |
| 16 | ☐ | La réunion des propriétaires a été planifiée selon la procédure réglementaire actuelle (formulaire d’appel Annexe-12, annonce de 15 jours ou notification notariale, participation et décision à la majorité simple) | Modification du Règlement du 04.02.2026 (Mise à jour 2 ci-dessus) |
| 17 | ☐ | Le modèle de transformation a été déterminé : construction en échange d’étages, engagement (contre rémunération) ou construction avec partage des revenus | Le Guide définit trois méthodes principales ; chacune a des avantages, des inconvénients et des besoins en liquidités différents. |
| 18 | ☐ | Les locataires ont été informés ; la coupure d’électricité, d’eau et de gaz naturel, le déménagement et le calendrier d’expulsion ont été planifiés | Le Guide les énumère explicitement parmi les obligations du propriétaire foncier. |
ÉTAPE 2 Recherche préliminaire de l’entrepreneur
2.1. Identité légale et autorisation
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 19 | ☐ | ★ Le numéro de licence d’entrepreneur a été obtenu par écrit et vérifié via yambis.csb.gov.tr | Le guide demande de s’assurer que l’entrepreneur possède la licence délivrée par le Ministère, en se référant à la même adresse de consultation. |
| 20 | ☐ | ★ Il a été confirmé que l’enregistrement est « actif » (non annulé/passif) | Un document annulé arrête le projet au stade de l’autorisation (ajouté par nos soins) |
| 21 | ☐ | Le groupe de licence d’autorisation a été déterminé et il a été vérifié qu’il correspond à la taille du projet. | Conformément au règlement, les groupes sont séparés en A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H et temporaire ; chaque groupe peut entreprendre des travaux dont le coût approximatif de construction ne dépasse pas un certain seuil (aucune restriction ne s’applique au groupe A) |
| 22 | ☐ | Il a été vérifié que le travail n’a pas été divisé en parties pour rester en dessous de la limite du groupe. | Le règlement interdit de diviser une seule tâche en plusieurs parties afin de rester en dessous de ces valeurs ; les constructions sur la même parcelle ou celles ayant le caractère de constructions collectives sont considérées comme une seule tâche. |
| 23 | ☐ | Il a été recherché si la promotion de groupe a été obtenue par un transfert/une fusion récent(e). | En cas de fusion par acquisition ou création d’une nouvelle entreprise, le groupe de licence d’autorisation peut être utilisé un an après l’enregistrement de la fusion au registre du commerce. |
| 24 | ☐ | Les chantiers simultanés en cours et leurs taux d’achèvement ont été demandés. | Un entrepreneur gérant de nombreux chantiers simultanément peut ne pas pouvoir allouer suffisamment de capacité au projet, même s’il semble suffisant sur le papier (ajouté par nos soins). |
| 25 | ☐ | Il a été confirmé que l’entreprise chargée de la démolition possède la licence d’entrepreneur en travaux de démolition (Y1/Y2/Y3). | L’entrepreneur en démolition est également défini et certifié en trois groupes (ajouté par nos soins). |
| 26 | ☐ | Il a été recherché si le numéro de document ou le groupe avait été annulé par le passé. | Les fausses déclarations et le non-respect des obligations entraînent l’annulation (ajouté par nos soins). |
| 27 | ☐ | Les registres du Journal Officiel du Registre du Commerce ont été examinés (fondation, changements de dénomination, mouvements de partenariat et de capital). | Le guide demande une enquête détaillée sur la structure du capital et l’historique financier. |
| 28 | ☐ | Il a été évalué que le capital versé est proportionnel à la taille du projet. | Guide : Une entreprise qui ne respecte pas les limites de capital minimum du Code de commerce turc ou dont le capital est disproportionné par rapport aux exigences du projet est un signal d’avertissement. |
| 29 | ☐ | S’il s’agit d’une société simple, il a été confirmé que tous les partenaires seraient parties au contrat et solidairement responsables. | Afin d’éviter toute incertitude quant à l’identité du créancier (ajouté par nos soins). |
| 30 | ☐ | Les adhésions aux chambres professionnelles et associations pertinentes, les certificats, les carnets et les licences ont été demandés. | Le guide les considère comme des indicateurs de professionnalisme et de fiabilité. |
2.2. Capacité financière
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 31 | ☐ | ★ Il a été vérifié si les associés de la société ont eu des problèmes financiers par le passé, tels que des faillites, des demandes de sursis à la faillite ou des saisies/hypothèques | Guide : ces situations fournissent des informations importantes sur la stabilité financière de l’entreprise |
| 32 | ☐ | Les procédures d’exécution en cours ont été consultées | L’historique de la discipline de paiement est un indicateur du comportement futur (ajouté par nos soins) |
| 33 | ☐ | Les problèmes juridiques, financiers et les litiges rencontrés par l’entrepreneur dans ses projets passés ont été recherchés | Le guide exige explicitement que cela soit recherché lors du choix d’un entrepreneur |
| 34 | ☐ | Le rapport Findeks / du bureau de crédit a été demandé | Guide : la présence d’une entreprise à faible crédibilité dans le rapport Findeks est un signal d’alerte en termes de capacité financière |
| 35 | ☐ | Des entretiens de référence ont été menés avec les banques avec lesquelles il travaille et une lettre de référence bancaire a été obtenue | Ce sont deux méthodes directement suggérées par le guide |
| 36 | ☐ | Les bilans et comptes de résultat des 3 dernières années (approuvés par l’expert-comptable) ont été examinés | Évaluation de l’adéquation des fonds propres et du cycle de trésorerie (ajouté par nos soins) |
| 37 | ☐ | Des attestations de non-dette fiscale et de sécurité sociale ont été obtenues | Une attestation de non-dette de la SGK est requise lors de la phase d’occupation ; le guide la compte parmi les documents d’occupation |
| 38 | ☐ | Il a été vérifié si les relations avec les sous-traitants et les fournisseurs étaient saines | Le guide le mentionne comme un point distinct parmi les réglementations légales à prendre en compte lors du choix d’un entrepreneur |
| 39 | ☐ | Il a été vérifié que des garanties telles que des polices d’assurance et des lettres de garantie étaient en place | Guide : ces garanties aident à minimiser les pertes financières en cas de problème survenant pendant le déroulement du projet |
| 40 | ☐ | Il a été confirmé qu’il est sensible à la conformité aux réglementations en matière de santé et de sécurité au travail et aux réglementations environnementales | Le guide le considère comme le dernier point de contrôle lors du choix d’un entrepreneur |
2.3. Compétences techniques et références
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 41 | ☐ | ★ Il a été confirmé par la municipalité que le permis d’occupation (certificat d’autorisation d’utilisation du bâtiment) des projets de référence a été obtenu. | Terminer la construction et obtenir le permis d’occupation sont des tâches différentes ; un appartement ne peut être vendu dans un bâtiment sans permis d’occupation, et la propriété foncière ne peut être transférée (ajouté par nous). |
| 42 | ☐ | Au moins deux projets terminés ont été visités sur place ; les personnes vivant dans ces projets ont été rencontrées. | Le guide recommande explicitement de visiter personnellement les projets terminés et de rencontrer les habitants. |
| 43 | ☐ | Des retours ont été recueillis auprès des anciens clients ou partenaires commerciaux de l’entrepreneur concernant sa capacité à mener à bien les travaux et à résoudre les problèmes. | Le guide le considère comme une méthode de mesure des compétences professionnelles/techniques. |
| 44 | ☐ | Il a été appris combien de mois de retard les projets de référence ont eu par rapport à la durée contractuelle lors de leur livraison. | Un retard passé est le meilleur indicateur d’un futur retard (ajouté par nous). |
| 45 | ☐ | Le personnel technique qui sera affecté au projet a été rencontré en face à face et la liste des équipements de l’entreprise a été demandée. | Ce sont les deux méthodes directement recommandées par le guide. |
| 46 | ☐ | Il a été demandé qui serait le chef de chantier et de combien de chantiers il serait responsable simultanément. | Dans chaque projet, il est obligatoire de désigner un chef de chantier autorisé (ajouté par nous). |
| 47 | ☐ | La capacité de gestion de projet, de gestion de crise et de gestion financière a été évaluée. | Le guide les énumère parmi les compétences recherchées chez l’entrepreneur pour l’achèvement du projet dans les délais. |
ÉTAPE 3 Entretien et évaluation des offres
| # | ✓ | Élément de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 48 | ☐ | Des offres écrites ont été obtenues auprès de plusieurs entrepreneurs et comparées | Le guide recommande que le comité obtienne et évalue des offres d’entreprises |
| 49 | ☐ | ★ La décision n’a pas été basée uniquement sur le métrage carré proposé ; la qualité de la main-d’œuvre, les normes des matériaux et l’achèvement dans les délais ont été évalués conjointement | Le guide le décrit comme l’erreur la plus fréquente dans le choix d’un entrepreneur : « il ne faut pas choisir un entrepreneur non fiable pour une petite différence de coût d’acquisition » |
| 50 | ☐ | ★ Il a été précisé par écrit selon quelle mesure les définitions de la surface nette / brute / brute totale sont utilisées | Le guide donne trois définitions conformément au règlement d’urbanisme d’Istanbul de 2018 (voir l’encadré ci-dessous) |
| 51 | ☐ | L’impact du taux de partage de la compensation par étage sur la part du terrain a été compris | Exemple dans le guide : un propriétaire avec 10% de part de terrain cède 4% de sa part dans un partage 60% propriétaire du terrain / 40% entrepreneur ; la part de terrain de son nouvel appartement devient 6% |
| 52 | ☐ | Il a été évalué si la surface brute/nette, le nombre de pièces et la valeur additionnelle du nouvel appartement sont conformes à votre part de terrain et à vos droits dans l’appartement actuel | Le guide le mentionne parmi les points à prendre en compte dans le nouveau projet |
| 53 | ☐ | L’étage, l’emplacement et l’orientation des appartements proposés ont été clarifiés | L’engagement d’un « appartement de X m² » peut être satisfait par un appartement mal situé (ajouté par nos soins) |
| 54 | ☐ | Il a été demandé si une aide au loyer serait accordée aux propriétaires du terrain, quel serait son montant et son calendrier de paiement | Le guide le mentionne parmi les questions à poser lors de l’entretien |
| 55 | ☐ | Les durées de permis / construction / occupation ont été demandées séparément | Recommandation du guide : 6 à 9 mois après la signature du contrat pour le permis, 12 à 30 mois après l’obtention du permis pour l’achèvement de la construction, 3 à 6 mois après l’achèvement pour le permis d’occupation |
| 56 | ☐ | Il a été demandé si des sous-traitants seraient utilisés, ainsi que les flux de travail et les processus de livraison | Le guide le mentionne parmi les questions à poser lors de l’entretien |
| 57 | ☐ | Des informations claires et précises ont été obtenues concernant les conditions de paiement et les coûts additionnels potentiels | Le guide le mentionne parmi les questions à poser lors de l’entretien |
| 58 | ☐ | Les processus de communication et de rapport ont été convenus | Le guide le pose comme question lors de l’entretien et mentionne le manque de communication parmi les erreurs fréquentes |
| 59 | ☐ | Il a été demandé à qui appartiendraient les parties communes (abri, terrasse de toit, parking, façade) | Si les parties communes ne sont pas réglementées dans le contrat, un litige sur l’occupation de fait peut survenir (ajouté par nos soins) |
| 60 | ☐ | Le texte du « protocole préliminaire » n’a pas été signé sans avoir été examiné par un avocat | Les protocoles préliminaires lient souvent le partage et la durée sans inclure de dispositions protégeant le propriétaire du terrain (ajouté par nos soins) |
Définitions des zones du guide (conformément au Règlement d’urbanisme d’Istanbul de 2018) :
Surface nette de la partie indépendante : La surface balayable entre les murs après être entré par la porte d’entrée, où le revêtement de sol est posé. Les murs, colonnes, gaines de ventilation, balcons ouverts/fermés et terrasses ne sont pas inclus.
Surface brute de la partie indépendante : La surface délimitée par les propres limites extérieures de la partie indépendante ; en cas de mitoyenneté, l’axe médian du mur commun est considéré comme la limite. Les murs intérieurs, colonnes, gaines de ventilation, balcons ouverts/fermés et terrasses sont inclus ; les paliers d’étage, escaliers communs, ascenseurs, entrepôts annexes et aires de stationnement ne sont pas inclus.
Surface brute totale de la partie indépendante (zone soumise au titre de propriété) : La surface obtenue en ajoutant à la surface brute la part revenant de toutes les parties communes du bâtiment (paliers d’étage, ascenseurs, escaliers communs et de secours, parking, sécurité, abri, locaux techniques, installations sociales, piscine, etc.).
ÉTAPE 4 Contrat et garanties
4.1. Forme et titre de propriété
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Base juridique |
|---|---|---|---|
| 61 | ☐ | ★ Le contrat a été établi sous forme d’acte authentique chez le notaire (pas une simple légalisation) | Étant donné que le contrat inclut la vente d’un bien immobilier, la forme officielle est obligatoire (ajouté par nos soins) |
| 62 | ☐ | ★ L’accord de construction en échange de parts foncières a été annoté au registre foncier | Le guide stipule que l’accord doit être annoté au registre foncier pendant le processus de titre de propriété. Après la décision d’unification de la jurisprudence du 16.05.2025, cela est devenu la seule protection efficace contre les tiers de bonne foi. |
| 63 | ☐ | L’effet réel de l’annotation d’une durée de cinq ans a été inscrit au calendrier | Pour les projets de longue durée, la position doit être mise à jour avant l’expiration du délai d’annotation (ajouté par nos soins) |
| 64 | ☐ | Le calendrier cadastral a été inclus dans le contrat : permis de démolition → annulation du droit de copropriété et retour à la copropriété foncière après démolition → enregistrement du projet de permis au cadastre et établissement d’un nouveau droit de copropriété après permis → passage à la pleine propriété après l’autorisation d’occupation | C’est l’ordre décrit par le guide ; l’établissement du droit de copropriété peut être reporté à une étape ultérieure par contrat |
| 65 | ☐ | Le transfert de la part que l’entrepreneur est en droit de recevoir et les modalités de ces transferts ont été réglementés dans le contrat | Le guide le mentionne en premier parmi les éléments incitant l’entrepreneur à terminer le travail |
| 66 | ☐ | Le calendrier de transfert des parts foncières a été lié aux niveaux d’avancement de la construction (la totalité n’a pas été transférée dès le début) | La part transférée est une avance de financement pour l’entrepreneur ; un transfert précoce et en bloc augmente le risque (ajouté par nos soins) |
| 67 | ☐ | Si le transfert est obligatoire, une hypothèque de garantie de construction a été établie sur les parts transférées, et les étapes de levée des hypothèques ont été définies dans le contrat | Guide : l’hypothèque de garantie de construction est établie sur les appartements et commerces attribués à l’entrepreneur, pour le montant, le rang et le degré spécifiés ; les étapes de constitution et de levée sont définies dans le contrat |
| 68 | ☐ | Les droits des propriétaires fonciers ont été clairement définis en cas de transfert de parts en situation de difficulté économique | Le guide les énumère clairement parmi les points devant figurer dans le contrat |
4.2. Garanties
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 69 | ☐ | ★ Une lettre de garantie contractuelle a été obtenue ; le montant et les étapes de remboursement (taux d’achèvement des travaux) ont été stipulés | Guide : en pratique, une lettre de garantie correspondant généralement à 10 à 20 % du coût de construction est obtenue ; ainsi, la période allant du début de la construction jusqu’à l’obtention du permis d’occupation est couverte |
| 70 | ☐ | Une garantie de bonne exécution a été établie | Guide : garantie d’achèvement du projet conformément au contrat et dans les délais ; généralement une lettre de garantie bancaire correspondant à 10 % du montant des travaux. Les compagnies d’assurance peuvent également offrir une garantie similaire |
| 71 | ☐ | Le cas échéant, une garantie d’avance a été établie | Guide : sécurisation des avances effectuées en début de projet ; généralement une lettre de garantie bancaire correspondant au montant de l’avance. Selon le guide, si l’entrepreneur inspire confiance, un billet à ordre de garantie peut également être accepté comme troisième option |
| 72 | ☐ | ★ L’actionnaire principal de l’entreprise de construction a signé le contrat en qualité de garant personnel | Guide : l’entrepreneur est généralement une personne morale et le recouvrement de la créance n’est pas possible s’il n’a pas de compte bancaire ou de biens enregistrés à son nom ; avec une garantie personnelle, l’actionnaire principal est responsable avec son patrimoine personnel |
| 73 | ☐ | Il a été confirmé que la garantie fournie à l’Administration avant le permis dans le cadre de la loi 6306 a été déposée | Sur les parcelles où se trouvent des constructions à risque, il est obligatoire de fournir une garantie correspondant à 6 % du coût estimé des travaux avant l’obtention du permis de construire. Le taux de 10 % figurant dans le guide a été mis à jour (Mise à jour 3). Aucun permis n’est délivré à celui qui ne peut pas fournir la garantie, et la garantie n’est remboursée qu’après l’obtention du permis d’occupation |
| 74 | ☐ | Il a été stipulé que l’entrepreneur souscrirait une assurance tous risques chantier et en fournirait un exemplaire de la police | Le guide classe la souscription d’une assurance tous risques parmi les obligations de l’entrepreneur |
4.3. Durée, clause pénale et cahier des charges techniques
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 75 | ☐ | ★ Les délais pour la remise du terrain, l’obtention du permis de construire, l’achèvement de la construction et l’obtention du certificat d’occupation après la livraison effective ont été écrits séparément et clairement | Guide : laisser ces délais indéfinis encourage l’entrepreneur à être flexible et à prolonger le processus |
| 76 | ☐ | Les pénalités et les droits de résiliation applicables si les délais sont dépassés à chaque étape ont été définis séparément | Le Guide exige que ceux-ci soient impérativement définis en cas de dépassement des délais |
| 77 | ☐ | Il a été stipulé qu’en cas de retard, le loyer courant de l’appartement pour chaque mois serait payé | Guide : des pénalités telles que le loyer courant de l’appartement pour chaque mois de retard incitent l’entrepreneur à achever les travaux à temps |
| 78 | ☐ | Une clause d’indemnisation pour des coûts supplémentaires tels que la perte de loyer (privation de jouissance) a été ajoutée en cas de retard | Le Guide le compte parmi les mesures à prendre contre la livraison tardive |
| 79 | ☐ | Si un plafond a été fixé pour les indemnités de retard, il a été stipulé que le droit de résiliation naîtrait en cas de dépassement du plafond | Si un plafond est fixé seul, le retard devient gratuit après le plafond (ajouté par nous) |
| 80 | ☐ | Les clauses pénales ont été réglementées mutuellement et selon le principe d’égalité | Guide : les pénalités doivent être définies mutuellement et non unilatéralement ; les propriétaires fonciers ont également des obligations telles que donner leur approbation, faire un choix et donner une procuration |
| 81 | ☐ | Le montant de la clause pénale a été fixé à un niveau qui ne mènera pas à la ruine de l’autre partie et est défendable | C’est le critère du Guide ; le juge peut réduire une pénalité excessive |
| 82 | ☐ | La clause pénale et le droit de résiliation ont été définis pour les cas de recours à des sous-traitants non autorisés et de constitution d’une hypothèque sur l’immeuble | Le Guide énumère clairement ces deux cas |
| 83 | ☐ | ★ Le cahier des charges techniques a été annexé au contrat ; la nature des travaux, la qualité des matériaux et les marques de produits ont été clairement spécifiés | Guide : l’inclusion du cahier des charges techniques dans le contrat prévient les incertitudes |
| 84 | ☐ | Les expressions telles que « matériau équivalent » et similaires ont été retirées du cahier des charges techniques | Le Guide stipule clairement que ces expressions ne doivent pas figurer dans le cahier des charges techniques |
| 85 | ☐ | Une clause pénale a été définie pour les cas de non-conformité au cahier des charges techniques et d’ écarts par rapport à la qualité/aux marques des matériaux | Le Guide les énumère également parmi les clauses pénales à rechercher |
| 86 | ☐ | Une sanction pénale a été prévue pour les cas de non-respect des obligations légales telles que la violation des règles de sécurité au travail | Le Guide les énumère parmi les clauses pénales à rechercher |
| 87 | ☐ | Le schéma de répartition des lots et le plan de gestion à soumettre à la direction du cadastre en cas de copropriété ont été annexés au contrat | Le Guide indique que l’annexion des deux au contrat est importante |
| 88 | ☐ | La clause d’ interdiction de cession a été insérée | Le Guide l’énumère clairement parmi les détails qui doivent figurer dans le contrat |
ÉTAPE 5 Processus de construction
| # | ✔ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 89 | ☐ | Le champ d’application et les limites de la procuration donnée à l’entrepreneur ont été clairement définis ; les pouvoirs inutilement étendus ont été évités | C’est une déclaration directe du guide ; le recours à un avocat-conseil lors de la rédaction de la procuration est également une recommandation du guide |
| 90 | ☐ | ★ Des conditions spéciales ont été établies pour les opérations critiques liées à la propriété, telles que la vente ; ces pouvoirs n’ont pas été accordés par principe | Le guide exige que des conditions spéciales soient définies pour l’utilisation de ces pouvoirs |
| 91 | ☐ | La durée de validité et les conditions de révocation de la procuration ont été clairement stipulées | C’est une recommandation directe du guide |
| 92 | ☐ | Si le contrat contient une clause d’irrévocabilité, une exception a été ajoutée stipulant que le droit de révocation naît en cas de manquement substantiel | Disposition équilibrante par rapport à la recommandation du guide de « ne pas révoquer jusqu’à la fin des travaux » (Attention 1 ci-dessus) |
| 93 | ☐ | Les limites de la prolongation de délai en cas de litige/mesure conservatoire ont été inscrites | Disposition équilibrante par rapport à l’explication du guide selon laquelle l’entrepreneur peut ajouter la durée du litige à la durée de construction (Attention 2 ci-dessus) |
| 94 | ☐ | Un consultant technique indépendant a été désigné ; l’accès au chantier et le pouvoir d’inspection ont été inscrits dans le contrat | Guide : c’est le consultant technique qui contrôlera la qualité — il peut s’agir d’un architecte/ingénieur expert, d’une société de gestion de projet ou d’une société de contrôle de la construction dont le champ de responsabilité a été élargi. La prise en charge de cette tâche par des personnes ou des institutions sans compétence technique pose problème |
| 95 | ☐ | La nomination de l’organisme de contrôle de la construction et la limite de son champ d’application ont été confirmées | Guide : le contrôle de la construction est automatiquement attribué par la base de données municipale conformément à la loi n° 4708 lorsque la surface totale de construction dépasse 200 m². Sa principale responsabilité est le contrôle des matériaux critiques (fer, béton) et des installations (coffrage, fer) |
| 96 | ☐ | ★ Un consultant technique distinct a été engagé pour la décoration intérieure architecturale (portes, parquets, menuiseries, cuisine, etc.) | Guide : ces éléments et les détails d’application sont hors du champ de responsabilité de la société de contrôle de la construction ; il est recommandé d’engager un consultant technique distinct |
| 97 | ☐ | Des rapports d’avancement réguliers sont reçus ; les phases de construction sont suivies de près | Guide : cela permet de détecter et d’intervenir rapidement en cas de retards potentiels |
| 98 | ☐ | Le suivi des ventes d’appartements par l’entrepreneur est effectué pour s’assurer qu’elles sont conformes à la législation | Guide : les permis de vente des appartements revenant à l’entrepreneur sont accordés par étapes, sur approbation de la municipalité, en fonction des niveaux d’achèvement de la construction ; l’entrepreneur ne peut vendre l’intégralité des appartements et des locaux commerciaux qui lui reviennent avant la fin des travaux sans l’autorisation de tous les propriétaires fonciers |
| 99 | ☐ | Un document attestant des paiements aux sous-traitants est demandé | Contre le risque d’hypothèque légale sur l’immeuble due aux dettes des sous-traitants (ajouté par nous ; le guide mentionne ce risque sous la rubrique « clause pénale ») |
| 100 | ☐ | La responsabilité en matière de sécurité au travail a été clairement stipulée comme appartenant à l’entrepreneur dans le contrat ; un contrat supplémentaire distinct a été conclu avec le chef de projet si nécessaire | Guide : recommande cela pour éviter que le propriétaire foncier ne soit également mis en cause en cas d’accident |
| 101 | ☐ | Les modifications contractuelles sont effectuées par un contrat modificatif en présence d’un notaire | Guide : les modifications contractuelles ne deviennent officielles qu’avec un contrat modificatif signé par les deux parties en présence d’un notaire |
| 102 | ☐ | En cas de retard ou d’arrêt, une constatation de preuve a été effectuée | La constatation judiciaire du niveau d’avancement de la construction constitue une preuve fondamentale tant pour la résiliation administrative que pour une action en justice (ajouté par nous) |
Avertissement pertinent du guide concernant le droit de résiliation : Les contrats de construction en échange de parts foncières ne peuvent en aucun cas être résiliés unilatéralement, sauf dans le cadre du modèle exceptionnel de résiliation spécifique aux constructions à risque ; ils ne peuvent être résiliés que par décision de justice. Le modèle exceptionnel s’applique après l’accord unanime des propriétaires fonciers ou une décision prise à la simple majorité (50,01%) de leurs parts foncières, si, pour des raisons imputables à l’entrepreneur, les travaux de construction ne sont pas entamés dans un délai d’un an ou si les travaux sont interrompus et ne reprennent pas avec un équipement et une équipe suffisants pendant au moins six mois. L’administration accorde à l’entrepreneur un délai de 30 jours ; si les travaux ne commencent pas ou ne reprennent pas dans ce délai, le contrat est résilié d’office. Comme le souligne le guide, le plus grand avantage de cette méthode est que les propriétaires fonciers peuvent poursuivre la construction en s’accordant avec un nouvel entrepreneur ; la relation de créance/indemnisation est quant à elle réglée séparément devant les tribunaux civils.
ÉTAPE 6 Livraison, permis d’occupation et propriété par étage
| # | ✓ | Point de contrôle | Pourquoi est-ce important ? / Justification |
|---|---|---|---|
| 103 | ☐ | Une liste détaillée des lacunes et défauts a été préparée avant la livraison et transmise officiellement à l’entrepreneur | C’est la première étape du guide |
| 104 | ☐ | Les lacunes ont été enregistrées avec des documents justificatifs tels que des photos et des vidéos | Le guide demande que ceux-ci soient fournis si possible |
| 105 | ☐ | ★ L’expression « sous réserve de tous mes droits légaux concernant les travaux défectueux et/ou incomplets » a été ajoutée au procès-verbal de livraison de l’appartement | C’est le conseil le plus pratique et le plus important du guide |
| 106 | ☐ | Les conditions de garantie du contrat et les délais prévus pour la correction des défauts ont été examinés | C’est la deuxième étape du guide |
| 107 | ☐ | Un plan d’action a été défini avec l’entrepreneur pour déterminer comment et quand les lacunes seront corrigées | C’est la troisième étape du guide ; une évaluation indépendante par un tiers peut être demandée si nécessaire |
| 108 | ☐ | Un avocat a été consulté concernant la distinction entre défauts apparents / défauts cachés et les délais de notification | Le guide indique que l’avocat conseil orientera en fonction des dispositions pertinentes sur les défauts de la Loi sur la protection du consommateur et du Code des obligations |
| 109 | ☐ | Il a été vérifié que tous les systèmes (électricité, eau, chauffage etc.) sont en bon état de fonctionnement et que les normes de sécurité sont respectées | Le guide les compte parmi les contrôles de fin de travaux |
| 110 | ☐ | Les travaux de finition, l’aménagement paysager et les aménagements extérieurs du bâtiment et de ses environs ont été achevés | Le guide les compte parmi les contrôles de fin de travaux |
| 111 | ☐ | Les documents nécessaires pour le permis d’occupation ont été complétés : certificat d’achèvement, attestation « pas de dette » de la SGK, preuve que les raccordements électricité/eau/gaz naturel sont terminés | Le guide liste ainsi les exigences pour le permis d’occupation |
| 112 | ☐ | ★ Le permis d’occupation (iskân) a été obtenu et il a été confirmé qu’il n’y a pas de construction non conforme empêchant l’occupation dans le bâtiment | Guide : l’obtention du permis d’occupation doit être garantie financièrement dans le contrat |
| 113 | ☐ | ★ La conversion du droit de propriété du sol en pleine propriété a été effectuée et le titre de pleine propriété a été reçu de l’entrepreneur | Guide : le titre de pleine propriété est la dernière étape des procédures de propriété ; les obligations contractuelles de l’entrepreneur prennent fin avec l’obtention d’un permis d’occupation sans défauts ni lacunes et la remise des titres de pleine propriété |
| 114 | ☐ | Le Certificat de Performance Énergétique, les manuels d’utilisation, les certificats de garantie et les instructions d’entretien ont été reçus ; les assurances du bâtiment (tremblement de terre, incendie, inondation) ont été maintenues à jour ; la planification des parties communes a été réalisée dans le cadre du plan de gestion | Le guide les mentionne parmi les actions à effectuer une fois le projet achevé ; le certificat de performance énergétique est obligatoire en vertu du Règlement sur la performance énergétique des bâtiments |
N’oubliez pas le soutien au loyer et au déménagement : Selon le guide, la demande de soutien au loyer doit être faite dans l’année suivant l’expulsion et, en tout état de cause, la démolition. Le soutien est organisé par le Ministère de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement Climatique ou, si l’autorité a été déléguée, par les municipalités de district et est fourni non seulement aux propriétaires, mais aussi aux locataires et aux titulaires de droits réels sous réserve de résidence. Le soutien au déménagement est un paiement unique, tandis que le soutien au loyer est payé régulièrement pendant une période déterminée.
Drapeaux rouges : 12 signes à arrêter dès qu’ils sont vus
Si l’une des situations suivantes est présente, il n’est pas nécessaire de remplir le reste de la liste :
L’enregistrement YAMBIS est inexistant, passif ou annulé.
L’offre de « nous obtiendrons la licence par l’intermédiaire d’une connaissance qui a le document ».
Le groupe de certification d’autorisation ne suffit pas pour la taille du projet, ou le groupe a été rehaussé par une fusion récente.
Le bilan, la référence bancaire et la lettre d’absence de dette ne sont pas partagés (se référant à un « secret commercial »).
L’associé principal de l’entreprise refuse d’être garant personnel.
Une lettre de garantie bancaire comme garantie principale ne peut être fournie. (Le guide, seulement pour la garantie d’avance et si l’entrepreneur inspire confiance, accepte la garantie sous forme de billet à ordre comme troisième option ; la réduction de la garantie principale à un billet à ordre ne devrait pas être acceptée, selon nous.)
Les projets de référence n’ont pas obtenu leur permis d’habitation ou ne peuvent pas être confirmés par la municipalité.
On s’oppose à ce que le contrat soit établi sous forme d’acte notarié.
On s’oppose à l’annotation du contrat de construction en contrepartie de parcelles sur le registre foncier.
On insiste pour laisser l’expression « matériau équivalent » dans le cahier des charges techniques.
Une procuration illimitée et indéfinie, incluant également l’autorisation de vente, est exigée ; aucune exception à l’interdiction de révocation n’est acceptée.
Une pression est exercée pour « aller chez le notaire demain » sans examen des documents.
Principe souligné par le guide : Le point principal à considérer lors de la détermination du taux de partage en contrepartie de parcelles est la nécessité de ne pas choisir un entrepreneur peu fiable pour une faible différence d’acquisition. Le guide qualifie également la situation où l’entrepreneur ne peut achever les travaux de « processus extrêmement difficile à résoudre » et souligne que l’objectif principal doit être de démarrer avec un bon entrepreneur et un contrat solide.
Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?
Environ un tiers des 114 articles ci-dessus sont de nature juridique, un tiers technique, et un tiers financière. Le guide lui-même recommande à plusieurs reprises de mener le processus avec un avocat et un conseiller technique ; il indique clairement que l’avocat assure l’obtention des conditions les plus favorables en protégeant les intérêts de son client pendant le processus de négociation, et que, bien que les honoraires d’avocat puissent être perçus comme élevés au début, ils seront bénéfiques pour prévenir des situations difficiles à compenser.
Le cabinet d’avocats 2M Hukuk offre un soutien aux propriétaires fonciers dans les domaines du droit de la transformation urbaine, du droit de la copropriété et du droit immobilier, couvrant l’intégralité de cette liste de contrôle :
Rapport d’audit préalable (due diligence) des candidats entrepreneurs sous les aspects juridique, financier et de registre,
Réunion des propriétaires, convocation Annexe-12 et procédure de notification exécutée conformément au Règlement à jour,
Gestion du processus de vente de parts pour les propriétaires ne participant pas à la décision à la majorité simple,
Analyse des offres reçues et des pré-protocoles en faveur du propriétaire foncier, préparation d’un contre-texte,
Rédaction du contrat de construction en échange de parts de terrain et du cahier des charges techniques, les procédures notariales et la mention au registre foncier,
Lettre de garantie, hypothèque de garantie de construction et établissement d’une structure de garantie personnelle,
Limitation de l’étendue de la procuration et introduction d’une exception à l’interdiction de révocation,
Pendant le processus de construction, constatation de preuves, processus de mise en demeure et de mesures conservatoires,
Préparation et suivi de la demande de résiliation administrative d’office dans le cadre de la loi n° 6306,
Résiliation du contrat, annulation et enregistrement du titre de propriété, indemnisation pour retard, clause pénale et procès pour coût des travaux incomplets/défectueux.
Notre cabinet, basé à Tuzla, opère dans les régions de Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Kadıköy et Üsküdar, ainsi que de Kocaeli, Gebze, Darıca et Çayırova, dans le cadre des services d’un avocat en rénovation urbaine, d’un avocat en rénovation urbaine à Istanbul, d’un avocat en rénovation urbaine à Tuzla, d’un avocat en contrats de construction contre attribution d’unités, d’un avocat en contrats de construction contre attribution d’une part du terrain, d’un avocat en bâtiments à risque et d’un avocat en droit immobilier.
Questions Fréquemment Posées
Sur quelle source est basée cette liste de contrôle ?
Le cadre de la liste est basé sur le Guide de sélection des entrepreneurs dans les zones de rénovation urbaine avec questions et réponses de l’Association des Constructeurs d’Istanbul (İNDER). Les points provenant du guide ont été spécifiés séparément ; trois informations nécessitant une mise à jour en raison de changements législatifs et jurisprudentiels, ainsi que deux points que le propriétaire du terrain doit lire attentivement, ont été marqués dans des cases distinctes.
Quand dois-je commencer la recherche d’un entrepreneur ?
La recommandation du guide est claire : avant d’entamer le processus de transformation urbaine et d’identifier les structures à risque. Les propriétaires de terrains doivent désigner un comité parmi eux pour rechercher des entreprises de construction, obtenir et évaluer des offres de ces entreprises. Selon le guide, cela est d’une grande importance pour le bon déroulement et la rapidité du processus.
Comment vérifier la licence de l’entrepreneur ?
Demandez le numéro du certificat d’autorisation à l’entrepreneur et interrogez-le via yambis.csb.gov.tr — c’est l’adresse indiquée par le guide. De plus, confirmez que l’enregistrement est actif et que le groupe de documents correspond à l’étendue de votre projet. Les groupes de certificats d’autorisation sont classés A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H et temporaires.
Quelles garanties puis-je demander à l’entrepreneur ?
Cinq garanties sont listées dans le guide : la garantie de performance (généralement une lettre de garantie bancaire équivalente à 10% du montant des travaux), la garantie d’acompte, la lettre de garantie à fournir dans le cadre du contrat (en pratique, 10–20% du coût de construction), l’hypothèque de garantie de construction et la garantie personnelle du partenaire principal de l’entreprise de construction. En outre, il existe une garantie légale fournie à l’Administration au stade de l’obtention du permis, dans le cadre de la loi 6306.
Quel est le taux de garantie obtenu de l’entrepreneur au stade de l’obtention du permis ?
Sur les parcelles où se trouvent des structures à risque, il est obligatoire de fournir une garantie équivalente à 6% du coût estimé de la construction avant l’obtention du permis de construire. Le taux de 10% mentionné dans le guide a été mis à jour suite à une modification du Règlement d’Application ; de plus, les garanties concernant les permis délivrés à partir du 01/01/2024 peuvent être révisées selon le nouveau taux à la demande de l’entrepreneur. Aucun permis n’est délivré à l’entrepreneur qui ne peut fournir la garantie, et la garantie n’est restituée qu’après l’obtention du certificat de conformité.
Comment distinguer les mètres carrés nets et bruts d’un appartement ?
Selon les définitions du Guide, conformément au Règlement d’Urbanisme d’Istanbul de 2018 : la surface nette est la surface balayable entre les murs après la porte d’entrée (à l’exclusion des murs, colonnes, gaines de ventilation, balcons et terrasses). La surface brute est la surface délimitée par les limites extérieures de l’unité indépendante (incluant les murs intérieurs, colonnes, balcons et terrasses ; à l’exclusion du palier d’étage, escalier commun, ascenseur, annexe de stockage et parking). La surface brute totale est obtenue en ajoutant à la surface brute la part des espaces communs, et c’est la surface inscrite au titre de propriété.
Comment les délais doivent-ils être fixés dans un contrat de construction en échange de parts ?
Recommandation du Guide : pour le permis, suite à la signature du contrat, 6-9 mois, pour l’achèvement de la construction, suite à l’obtention du permis, 12-30 mois, pour le certificat de conformité, suite à l’achèvement, 3-6 mois. En cas de non-réalisation des travaux spécifiés dans ces délais, des pénalités et des droits de résiliation doivent impérativement être définis.
Quel doit être le contenu de la procuration à donner à l’entrepreneur ?
Selon le guide, l’étendue et les limites de la procuration doivent être clairement définies, les pouvoirs excessivement larges doivent être évités, des conditions spéciales doivent être établies pour les transactions critiques liées à la propriété, telles que la vente, et la durée de validité ainsi que les conditions de révocation doivent être clairement spécifiées. Le guide recommande également de consulter un avocat lors de la rédaction de la procuration. En revanche, si la clause « ne pas révoquer jusqu’à la fin des travaux » citée parmi les obligations du propriétaire foncier dans le guide est acceptée, nous suggérons d’ajouter impérativement l’exception selon laquelle le droit de révocation naît en cas de violation substantielle.
L’entreprise de contrôle des bâtiments inspecte-t-elle également les travaux à l’intérieur de mon appartement ?
Non. Selon le guide, la responsabilité principale de l’entreprise de contrôle des bâtiments est de vérifier la conformité des matériaux critiques utilisés (fer, béton, etc.) et des installations (coffrage, ferraillage, etc.) aux spécifications et au projet de permis. Les matériaux de décoration intérieure architecturale (portes, parquets, menuiseries, cuisines, etc.) et les détails d’application sont en dehors du champ de responsabilité de l’entreprise de contrôle des bâtiments; il est recommandé de faire appel à un consultant technique séparé pour ceux-ci. Le contrôle des bâtiments est automatiquement désigné lorsque la surface totale de construction dépasse 200 m².
Si je signe le procès-verbal de réception, vais-je perdre mes droits ?
La recommandation du guide est d’ajouter impérativement la mention « sous réserve de tous mes droits légaux contre les travaux défectueux et/ou incomplets » au procès-verbal de réception d’appartement, s’il est établi. Les défauts doivent également être officiellement communiqués à l’entrepreneur sous forme de liste détaillée, et documentés par des photos et des vidéos.
Le contrat peut-il être résilié unilatéralement ?
Selon le guide, les contrats de construction en contrepartie d’une part de terrain ne peuvent en aucun cas être résiliés unilatéralement, sauf dans le cadre du modèle de résiliation exceptionnel spécifique aux structures à risque ; ils ne peuvent l’être que par décision de justice. Le guide définit trois modèles : la résiliation rétroactive (si le taux d’achèvement de la construction est inférieur à 90 % ; aucune clause pénale ne peut être exigée dans ce modèle), la résiliation prospective (l’entrepreneur conserve les sections indépendantes correspondant au taux d’achèvement comme droits acquis ; une clause pénale peut être réclamée) et la résiliation exceptionnelle (administrative) dans le cadre de la loi 6306.
L’entrepreneur peut-il être changé pendant la construction ?
Selon le guide, c’est possible mais il s’agit d’un processus complexe comportant de nombreuses difficultés légales et il devrait, si possible, être géré en collaboration avec l’entrepreneur actuel. Le changement d’entrepreneur pendant la construction nécessite une modification du permis de construire et entraîne la refonte de nombreuses procédures, telles qu’un nouveau contrat d’entreprise, un nouveau contrat de surveillance de la construction et un nouveau permis de construire.
Conclusion
Dans la rénovation urbaine, le plus grand atout du propriétaire foncier réside dans les questions qu’il pose avant de signer. Les 114 points ci-dessus sont la systématisation de ces questions ; aucun ne nécessite une expertise particulière, seulement de la méthode et de la patience.
Le seul principe que cette liste véhicule est le suivant : vérifiez toutes les informations fournies par l’entrepreneur auprès d’une source indépendante. Le certificat d’autorisation auprès de YAMBIS, le permis d’occupation auprès de la municipalité, la situation financière auprès de la banque et du bilan, les références auprès des résidents de l’immeuble. Aucune déclaration non vérifiée, aucune promesse sans contrepartie dans le contrat ne doit être prise en considération.
Pour les points juridiques de la liste de contrôle, vous pouvez contacter le cabinet d’avocats 2M Hukuk avec les documents relatifs à votre projet (registres fonciers, statut d’urbanisme, offre de l’entrepreneur, protocole préliminaire et projet de contrat).
Principales sources utilisées
İNDER, Guide de sélection d’un entrepreneur dans les zones de transformation urbaine avec questions et réponses (préparé par : Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu ; contributeurs : Av. Ali Güvenç Kiraz, Ayten Babaoğlu, Çağdaş Aygün)
Loi n° 6306 sur la transformation des zones à risque de catastrophe et son règlement d’application (y compris la modification publiée au Journal officiel n° 33158 du 04.02.2026)
Règlement sur la classification et l’enregistrement des entrepreneurs du bâtiment (JO 2/3/2019, 30702) et YAMBİS
Loi d’urbanisme n° 3194 ; Loi n° 4708 sur le contrôle des constructions ; Loi foncière n° 2644, art. 26 ; Code civil turc n° 4721, art. 1009, art. 1023 ; dispositions pertinentes de la Loi n° 6098 sur les obligations turques et de la Loi n° 6502 sur la protection des consommateurs ; Règlement sur la performance énergétique des bâtiments
Grande Assemblée Générale Unifiée de la Cour de Cassation, 16.05.2025, R.2024/1, D.2025/2 (JO 18.07.2025, N° 32959)
Conseil des Chambres des Contentieux Administratifs du Conseil d’État, 20/9/2023, Opposition YD N°: 2023/692 (décision mentionnée dans le guide)
Avertissement légal : Cet article est préparé à des fins d’information générale uniquement et ne constitue pas un avis juridique ou un service d’avocat. La liste de contrôle est de nature générale et doit être adaptée aux conditions spécifiques de chaque projet ; la complétion des éléments de la liste ne garantit pas à elle seule une sécurité juridique. Les informations tirées du guide reflètent son état à la date de publication ; les points mis à jour en raison des modifications législatives et jurisprudentielles sont également signalés dans le texte. La législation est en constante évolution ; les taux, délais et procédures doivent être vérifiés auprès de la législation en vigueur avant application. Les références des décisions de justice mentionnées dans cet article doivent être vérifiées dans leur intégralité via le système de recherche de décisions d’UYAP / Cour de cassation avant d’être utilisées dans toute requête, avis ou publication. Avant d’entreprendre toute démarche concernant votre situation spécifique, consultez impérativement un avocat.
