1. Müteahhit seçimi neden sözleşmeden daha önemlidir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (halk arasındaki adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi), Yargıtay’ın yerleşik tanımıyla taşınmaz satış vaadi ile eser sözleşmesinin bir araya geldiği karma nitelikte bir sözleşmedir. Arsa sahibi, arsasının bir bölümünün mülkiyetini devretmeyi; yüklenici ise bu arsa üzerinde belirli nitelikte bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi taahhüt eder. Yani arsa sahibi peşin verir, karşılığını yıllar sonra alır.

İşte hukuki riskin kaynağı burasıdır. Arsa sahibi edimini (arsa payını, yer teslimini, vekâletnameyi) sözleşmenin başında ifa eder; yüklenicinin edimi ise yıllara yayılır. Bu asimetri nedeniyle:

Yüklenici mali güçsüzlüğe düşerse, arsa sahibinin elinde yalnızca bir alacak hakkı kalır — üstelik ödeme kabiliyeti olmayan bir borçluya karşı.

Yüklenici, kendisine devredilen payları üçüncü kişilere satmış veya ipotek etmişse, arsa sahibinin mülkiyeti geri alma imkânı ciddi biçimde daralır.

Dava süreçleri, bilirkişi incelemeleri ve istinaf-temyiz aşamaları ile birlikte yıllar sürer; bu sırada malik ne evinde oturabilir ne de arsasını değerlendirebilir.

Temel ilke: Sözleşme, haklı çıkmanızı sağlar. Ancak tahsil edebilmenizi sağlayan şey, karşınızdaki müteahhidin mali ve teknik kapasitesidir. Bu yüzden ön araştırmaya harcanan birkaç hafta, sonradan açılacak beş yıllık davadan daha değerlidir.

İstanbul İnşaatçılar Derneği’nin (İNDER) hazırladığı Kentsel Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi’nde de vurgulandığı üzere, müteahhit seçiminde yapılan en yaygın hata, kararı yalnızca teklif edilen metrekare üzerinden vermektir. Birkaç metrekare fazla daire vaadi uğruna muteber olmayan bir firmayla yola çıkmak, uygulamada arsa sahiplerinin en pahalıya mal olan tercihidir.

2. Sıfırıncı adım: Müteahhide gitmeden önce maliklerin yapması gerekenler

Müteahhitlerle görüşmeye hazırlıksız oturmak, pazarlık gücünü daha ilk gün kaybetmek demektir. Malikler, teklif almadan önce şu hazırlığı tamamlamalıdır:

2.1. Malikler arasında bir “temsil heyeti” kurun

Yirmi kişilik bir apartmanın yirmi ayrı ağızla pazarlık etmesi mümkün değildir. Malikler arasından 3–5 kişilik bir heyet seçilmeli, heyetin yetkisi (görüşme yapma, teklif toplama, belge talep etme; imza atma yetkisi verilmeksizin) yazılı olarak belirlenmelidir. Nihai karar her hâlükârda maliklere ait olmalıdır.

2.2. Parselin hukuki fotoğrafını çekin

Takyidatlı tapu kaydı: Tüm bağımsız bölümler için haciz, ipotek, şerh, beyan kayıtları çıkarılmalıdır.

Veraset ve intikal: Ölü malik adına duran tapular, sözleşme aşamasında süreci kilitler. İntikaller önceden tamamlanmalıdır.

Arsa payları: Mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantısız olması, yeni projedeki paylaşımı doğrudan bozar. Gerekiyorsa arsa payı düzeltim davası önceden gündeme alınmalıdır.

İmar durumu: Belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden imar durum belgesi, çap ve aplikasyon krokisi temin edilmelidir. Emsal, kat adedi, çekme mesafeleri ve terk yükümlülükleri bilinmeden hiçbir teklif değerlendirilemez.

2.3. Bağımsız bir değerleme yaptırın

SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan alınacak rapor, hem paylaşım oranı pazarlığında hem de sözleşmeye katılmayan maliklerin paylarının 6306 sayılı Kanun kapsamında satışı sürecinde sağlam bir dayanak oluşturur. Değerleme raporu, “müteahhit ne veriyorsa odur” anlayışının panzehiridir.

2.4. Süreci riskli yapı tespitinden önce başlatın

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım baskısı altında müteahhit aramak, maliklerin aleyhinedir. İNDER rehberinde de önerildiği üzere, araştırma ve teklif toplama süreci riskli yapı tespitinden önce başlatılmalıdır.

3. Birinci filtre: Yapı müteahhitliği yetki belgesi (YAMBİS / ŞANTİYE-M)

Türkiye’de yapı ruhsatına tabi bir işi üstlenecek herkesin, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik (RG 2/3/2019) uyarınca yapı müteahhitliği yetki belgesi numarası alması zorunludur. Bu numara, yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılır.

Kayıtlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde işletilen Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi (YAMBİS) üzerinden tutulur. Sistemin kapsamı; müteahhitlerin yanı sıra şantiye şefleri ve yetki belgeli yapı ustalarını da içerecek şekilde genişletilerek ŞANTİYE-M sistemine dönüştürülmüştür. Sorgulama yambis.csb.gov.tr adresi üzerinden yapılabilir.

3.1. Neye bakacaksınız?

Dikkat — “geçici müteahhitlik” tuzağı: Kendi arsasında, sınırlı büyüklükte tek yapı yaptıracak kişilere tanınan geçici müteahhitlik statüsü, kentsel dönüşüm ölçeğindeki bir apartman projesini yürütmeye elverişli bir yeterlilik göstergesi değildir. Karşınızdaki firmanın grubunu mutlaka sorgulayın.

3.2. Riskli alan ve rezerv yapı alanı projelerinde ek şart

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin altıncı fıkrası uyarınca, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yürütülecek projelerin yapım işini üstlenecek yapı müteahhitlerinin sahip olması gereken asgari iş tecrübesi, teknik donanım ve mali durum Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenir. Yani bu alanlarda, genel müteahhitlik belgesinin ötesinde ayrıca bir yeterlilik eşiği vardır. Projeniz riskli alan veya rezerv yapı alanı içindeyse, müteahhidin bu eşiği karşıladığını belgelemesini isteyin.

4. İkinci filtre: Müteahhidin mali yeterliliği nasıl ölçülür?

Kentsel dönüşüm projelerinin yarım kalmasının bir numaralı sebebi finansman tükenmesidir. Bu nedenle mali inceleme, en az teknik inceleme kadar ciddiye alınmalıdır.

4.1. Şirketin kurumsal fotoğrafı

Ticaret Sicil Gazetesi kayıtları: Kuruluş tarihi, unvan değişiklikleri, ortaklık yapısındaki değişimler, sermaye artırım/azaltımları. Sık sık unvan değiştiren veya yeni kurulmuş bir şirket, geçmiş sicilini “sıfırlamak” istiyor olabilir.

Ödenmiş sermaye: Sermayesi projenin büyüklüğüyle orantısız derecede düşük şirketler, riski tamamen arsa sahibine yıkar.

Ortakların kimliği: Şirket ortaklarının başka hangi inşaat şirketlerinde pay sahibi olduğu, geçmişte tasfiye edilmiş/iflas etmiş şirketleri bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Adi ortaklık uyarısı: Karşınızdaki yapı bir adi ortaklık ise, ortakların tamamının sözleşmede taraf ve müteselsil sorumlu olarak yer aldığından emin olun. Aksi hâlde alacağınızı kime yönelteceğiniz tartışmalı hâle gelir.

4.2. Borç ve dava sorgusu

İcra takipleri: Şirket ve ortakları aleyhine derdest icra dosyaları.

İflas, iflasın ertelenmesi, konkordato: Ticaret mahkemeleri nezdinde geçmiş veya devam eden süreçler.

Derdest hukuk davaları: Özellikle önceki projelerdeki arsa sahipleri veya daire alıcıları tarafından açılmış tapu iptali/tescil, cezai şart, gecikme tazminatı davaları. Bir müteahhidin geçmiş projelerinden kaç dava çıktığı, en dürüst referanstır.

Kamuya açık ihale yasaklıları listeleri ve varsa meslek odası disiplin kayıtları.

4.3. Müteahhitten doğrudan isteyeceğiniz mali belgeler

Son üç yıla ait bilanço ve gelir tablosu (mali müşavir onaylı),

Çalıştığı bankalardan banka referans mektubu ve kullanılabilir kredi limiti bilgisi,

Findeks / kredi kayıt bürosu raporu (şirket ve gerekiyorsa ortak bazında),

Vergi dairesi ve SGK’dan borcu yoktur yazısı,

Devam eden şantiyelerinin listesi ve bunların tamamlanma oranları.

Pratik ölçüt: “Bu belgeleri paylaşmam, ticari sır” diyen bir müteahhit, size sözleşme süresince nasıl davranacağının ilk sinyalini vermiş olur. Şeffaflığa direnç, tek başına bir eleme kriteridir.

5. Üçüncü filtre: Teknik yeterlilik, referans projeler ve kadro

5.1. Referans projeleri “iskân” üzerinden doğrulayın

Bir müteahhidin broşüründeki proje görselleri hiçbir şey ispatlamaz. Doğrulanması gereken tek şey şudur: Bu projelerin yapı kullanma izin belgesi (iskânı) alınmış mı? İnşaatı bitirmek ile iskânı almak farklı işlerdir; uygulamada arsa sahiplerinin en çok sıkıştığı nokta, binanın yapılmış ama ruhsata aykırılıklar sebebiyle iskânının alınamamış olmasıdır. Bu durumda daireler satılamaz, kat mülkiyetine geçilemez, kredi kullanılamaz.

Yapılacak kontroller:

Referans projelerin ada-parsel bilgilerini isteyin, ilgili belediyeden ruhsat ve iskân durumunu teyit edin.

Projeleri bizzat ziyaret edin; oradaki kat maliklerine teslim süresinde gecikme olup olmadığını, teknik şartnameye uyulup uyulmadığını, teslimden sonra ayıpların giderilip giderilmediğini sorun.

İşin, sözleşmedeki süreye göre kaç ay geç teslim edildiğini not edin. Geçmiş gecikme, gelecekteki gecikmenin en iyi göstergesidir.

5.2. Kadro ve şantiye organizasyonu

Şantiye şefi: Her projede mevzuata uygun, yetkilendirilmiş bir şantiye şefi görevlendirilmesi zorunludur. Şefin kim olacağını, aynı anda kaç şantiyeden sorumlu olduğunu sorun.

Teknik kadro: Projeye atanacak inşaat mühendisi, mimar ve saha ekibiyle sözleşmeden önce yüz yüze görüşün.

Ekipman ve taşeron politikası: İşin ne kadarının taşeronlara verileceği, taşeron seçim kriterleri ve taşeron alacaklarının ödenme düzeni sorulmalıdır. Ödenmemiş taşeron alacakları, sonradan inşaat üzerinde yapı alacaklısı ipoteği talepleri doğurabilir.

5.3. Yapı denetimi ve bağımsız teknik danışman

Toplam yapı inşaat alanı belirli eşiği aşan yapılarda, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca yapı denetim kuruluşu görevlendirilir. Ancak yapı denetiminin sorumluluğu esas olarak taşıyıcı sistem ve kritik malzemelerle (beton, demir, kalıp) sınırlıdır. Kapı, parke, doğrama, mutfak, banyo gibi mimari ve iç imalat kalemleri yapı denetiminin görev alanı dışındadır. Bu nedenle malikler, teknik şartnameye uyumu izleyecek bağımsız bir teknik danışman (mimar/inşaat mühendisi veya proje yönetim firması) görevlendirmeli ve bu danışmanın şantiyeye giriş ve inceleme yetkisi sözleşmeye yazılmalıdır.

6. Müteahhitten istenecek belgeler: kontrol listesi

7. 6306 sayılı Kanun’un arsa sahibine sunduğu kanuni güvenceler

Kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde arsa sahibinin, sözleşmeden bağımsız olarak yararlanabileceği bazı kanuni koruma mekanizmaları vardır. Bunları bilmek, pazarlıkta da avantaj sağlar.

7.1. Bina tamamlama sigortası veya teminat zorunluluğu

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin altıncı fıkrası (7471 sayılı Kanun ile değişik), Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamasını zorunlu kılmıştır.

7.2. Yapı ruhsatı öncesi idareye verilen teminat

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca, riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılıyorsa, yapım işini üstlenen müteahhidin yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin belirli bir oranı kadar teminatı İdareye vermesi mecburidir. Bu oran 13/12/2024 tarihli Yönetmelik değişikliği ile riskli yapı parselleri bakımından %6 olarak belirlenmiştir (rezerv yapı alanlarında kademeli oranlar uygulanır). Teminatı sağlayamayan müteahhide ruhsat verilmez; bu, aslında maliklerin lehine işleyen bir ön eleme mekanizmasıdır.

7.3. Müteahhidin daire satışına getirilen sınır

Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili hükmü uyarınca, Kanun kapsamındaki parsellerde müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine bağlı olarak yapılabilir. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetim sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu orandan belirli bir marj altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhide ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz. Tamamlanma oranında veya bunun üstünde satış yapılabilmesi için ise bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Neden önemli? Bu hüküm, “müteahhit daireleri baştan satıp parayı alsın, inşaatı yarım bıraksın” senaryosuna karşı doğrudan bir frendir. Malikler, İdareye başvurarak müteahhidin satış izni taleplerini ve verilen izinleri takip edebilir; muvafakat isteyen bir müteahhide karşı ellerinde ciddi bir pazarlık kozu bulunur.

7.4. İdari yoldan resen fesih imkânı

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin on dördüncü fıkrası (7471 sayılı Kanun ile değişik) uyarınca; bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle:

bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamışsa, veya

yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa,

sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınıp idareye başvurulabilir. İdare, tespit yapar; şartlar oluşmuşsa müteahhide otuz gün süre vererek işe başlaması veya devam etmesi gerektiğini ihtar eder. İhtara rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında taşınmazların siciline şerh edilmiş sözleşmeler terkin edilir. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri geri talep edilemez.

Bu yol, mahkeme kararı beklemeden yeni bir müteahhitle yola devam edebilmeyi mümkün kıldığı için pratikte çok değerlidir. Ayrıntılar için “Kentsel Dönüşümde Müteahhit Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? (6306 Sayılı Kanuna Göre Resen Fesih Rehberi)” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

8. Sözleşmeye koydurulması gereken teminatlar

Kanuni güvenceler bir taban oluşturur; asıl korumayı ise sözleşmeye yazdıracağınız teminat mimarisi sağlar. Uygulamada birbirini tamamlayan dört katman kullanılır:

9. Süre, cezai şart ve kira yükümlülüğü

Sözleşmede süreler tek bir belirsiz cümleye sıkıştırılmamalı, üç ayrı aşama olarak yazılmalıdır:

Ruhsat süresi: Sözleşme imzasından itibaren yapı ruhsatının alınması için süre.

İnşaat süresi: Ruhsat alımından itibaren fiilî teslime kadar süre.

İskân süresi: Fiilî teslimden itibaren yapı kullanma izin belgesinin alınması için süre.

Her aşama için ayrı ayrı gecikme yaptırımı tanımlanmalıdır. Uygulamada en işlevsel model şudur: teslim gecikmesi hâlinde her bağımsız bölüm için aylık rayiç kira bedeli ödenmesi (üst sınır konulmaksızın, fiilî teslime kadar) ve iskânın süresinde alınmaması hâlinde ayrıca aylık maktu cezai şart. Cezai şartın fahiş kararlaştırılması hâlinde hâkimin TBK m.182/3 uyarınca indirim yapabileceği unutulmamalıdır; bu nedenle caydırıcı ama savunulabilir bir tutar tercih edilmelidir.

Sık yapılan hata: Gecikme kirasına “azami 4 ay” gibi bir tavan konulması. Bu, müteahhide dördüncü aydan sonra gecikmenin bedelsiz hâle geldiği mesajını verir ve caydırıcılığı tamamen ortadan kaldırır. Tavan koyacaksanız, tavanın aşılması hâlinde fesih hakkının doğduğunu mutlaka yazın.

Teknik şartname: kalitenin tek hukuki dayanağı

Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki olarak imzalanmalı ve her sayfası paraflanmalıdır. İçeriğinde:

Kullanılacak malzemelerin marka, model ve sınıf bilgileri (asansör, doğrama, cam, ısı yalıtımı, çelik kapı, seramik, armatür, mutfak, ısıtma sistemi);

Ortak alanların (giriş holü, sığınak, otopark, çatı terası, peyzaj) nitelikleri;

Isı, ses ve su yalıtımı standartları;

Enerji kimlik belgesi yükümlülüğü;

açıkça yer almalıdır. “Muadili”, “benzeri”, “eşdeğeri” gibi ifadeler şartnameden çıkarılmalıdır; aksi hâlde teslimde “bu da muadil” tartışması kaçınılmazdır. Marka değişikliği ancak maliklerin yazılı onayıyla ve üst segmentte yapılabileceği kaydı eklenmelidir.

Paylaşım krokisi ve “tolerans” maddesi

Daire paylaşımı, sözleşme ekinde kat kat, numara numara ve m² belirtilerek gösterilmelidir. Uygulamada sık rastlanan “projede ±%5 oranında değişiklik yapılabilir” türü tolerans maddeleri, tek yönlü olarak arsa sahibi aleyhine işler. Bu maddeye şu sınırlar konulmalıdır:

Tolerans karşılıklı olmalı ve yalnızca zorunlu imar/ruhsat kaynaklı değişiklikleri kapsamalıdır;

Arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin konumu ve cephesi tolerans kapsamı dışında tutulmalıdır;

Müteahhide kendi dairelerinde sınırsız birleştirme/ayırma yetkisi tanıyan hükümler, ortak alan ve arsa payı dengesini bozacağından kabul edilmemelidir.

Devir yasağı

Sözleşmeye, müteahhidin sözleşmeden doğan hak ve borçlarını maliklerin yazılı onayı olmaksızın üçüncü kişiye devredemeyeceği yazılmalıdır. Aksi hâlde titizlikle seçtiğiniz müteahhit, işi hiç tanımadığınız bir firmaya devredebilir.

9. Uygulamada en sık yaşanan 14 mağduriyet ve panzehirleri

10. Sözleşme imzalamadan önce 20 maddelik son kontrol listesi

Müteahhidin YAMBİS/ŞANTİYE-M kaydı aktif mi, belge grubu projeye yetiyor mu?

Eş zamanlı yürüttüğü şantiye sayısı ve tamamlanma oranları nedir?

Ticaret sicil kayıtları, sermaye ve ortaklık yapısı incelendi mi?

Şirket ve ortakları hakkında iflas/konkordato/icra sorgusu yapıldı mı?

Önceki projelerden açılmış davalar araştırıldı mı?

Referans projelerin iskânı belediyeden teyit edildi mi?

En az iki tamamlanmış proje yerinde gezildi, sakinleriyle konuşuldu mu?

Banka referans mektubu ve son üç yıl bilançosu alındı mı?

Şantiye şefi ve teknik kadro kimler, tanışıldı mı?

Sözleşme tapuya şerh edilecek mi? (Şerh maddesi metinde açıkça yer alıyor mu?)

Ruhsat / inşaat / iskân için ayrı ayrı süreler ve ayrı yaptırımlar yazıldı mı?

Gecikme kirası fiilî teslime kadar mı işleyecek? Tavan varsa fesih hakkı doğuyor mu?

Banka teminat mektubu tutarı, iade aşamaları ve süresi netleşti mi?

Müteahhide devredilecek paylar üzerinde inşaat teminat ipoteği kuruluyor mu?

Şirket ortağı şahsi garantör olarak imza atıyor mu?

Teknik şartname marka/model bazlı mı, “muadil” ibaresi çıkarıldı mı?

Paylaşım krokisi numaralı, katlı ve m²’li olarak sözleşme eki mi?

Vekâletnamede satış/ipotek/ibra yetkileri var mı? (Olmamalı.)

Ortak alanlar, cephe/reklam gelirleri ve yönetim planı düzenlendi mi?

Neden uzman avukat desteği gereklidir?

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi süreci; idare hukuku (6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapı tespiti, ruhsat, teminat), eşya hukuku (tapu sicili, şerh, ipotek, kat irtifakı), borçlar hukuku (eser sözleşmesi, temerrüt, cezai şart, tazminat) ve kat mülkiyeti hukuku alanlarının kesiştiği çok katmanlı bir alandır. Tek bir maddeye eklenecek veya çıkarılacak bir cümle, milyonlarca liralık hak kaybına ya da kazanca dönüşebilmektedir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, kentsel dönüşüm hukuku, kat mülkiyeti hukuku ve gayrimenkul hukuku alanlarında arsa sahiplerine ve kat maliklerine bütünsel hukuki destek sunmaktadır. Bu kapsamda yürütülen çalışmalar şunlardır:

Müteahhit adaylarının hukuki, mali ve sicil yönünden ön inceleme (due diligence) raporunun hazırlanması,

Gelen tekliflerin ve ön protokollerin arsa sahibi lehine analiz edilmesi, karşı metin hazırlanması,

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve teknik şartnamenin madde madde kaleme alınması, noter süreçlerinin yönetilmesi,

Teminat mektubu, inşaat teminat ipoteği, şahsi garantörlük ve tapu şerhi kurgusunun oluşturulması,

Malik toplantılarının, çağrı ve tebligat usulünün 6306 mevzuatına uygun yürütülmesi,

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin pay satışı sürecinin yönetilmesi,

İnşaat sürecinde ihtarname, delil tespiti ve ihtiyati tedbir süreçlerinin yürütülmesi,

6306 m.6/14 kapsamında idari resen fesih başvurularının hazırlanması ve takibi,

Sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik/ayıplı imalat bedeli davalarının açılması ve yürütülmesi.

Büromuz, Tuzla merkezli olarak İstanbul kentsel dönüşüm avukatı, Tuzla kentsel dönüşüm avukatı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi avukatı, müteahhit sözleşmesi feshi avukatı, kat mülkiyeti hukuku avukatı ve gayrimenkul hukuku avukatı hizmet başlıkları kapsamında; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, Çekmeköy, Kadıköy ve Üsküdar ile Kocaeli, Gebze, Darıca ve Çayırova bölgelerinde faaliyet göstermektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhidin yetki belgesi olup olmadığını nasıl öğrenirim?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde işletilen Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi üzerinden (yambis.csb.gov.tr) sorgulama yapılabilir. Müteahhitten yetki belgesi numarasını yazılı olarak isteyin; kaydın aktif olduğunu ve belge grubunun projenizin büyüklüğünü karşıladığını mutlaka teyit edin.

Sözleşmeyi noterde yapmak zorunlu mu?

Evet. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz satışını da içerdiğinden resmî şekilde, uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir; Yargıtay bazı hâllerde ifa oranına ve dürüstlük kuralına dayanarak sonuç bağlasa da, bu belirsiz ve riskli bir zemindir.

Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek şart mı?

Kanunen zorunlu değildir, ancak fiilen zorunlu hâle gelmiştir. 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından sonra, müteahhitten daire alan iyiniyetli üçüncü kişilerin tapuları korunmaktadır. Şerh, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını bertaraf ederek arsa sahibinin geri dönüş imkânını korur. Şerhin ayni etkisinin beş yılla sınırlı olduğu da unutulmamalıdır.

Müteahhitten hangi teminatı istemeliyim?

Tek bir teminat yerine katmanlı bir yapı kurulmalıdır: banka teminat mektubu (kademeli iadeli), müteahhide devredilen paylar/daireler üzerinde inşaat teminat ipoteği, şirket ana ortağının şahsi garantörlüğü ve 6306 m.6/6 kapsamında bina tamamlama sigortası. Bu katmanlar birbirinin yerine değil, birlikte çalışır.

Müteahhit, inşaat bitmeden kendi dairelerini satabilir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki parsellerde müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine bağlı olarak yapılabilir; İdare yazısı olmadan satış yapılamaz. Tamamlanma oranında veya bunun üstünde satış için ise bütün maliklerin muvafakati gerekir.

Müteahhit inşaata hiç başlamazsa ne yapabilirim?

Maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa (ya da iş durdurulup en az altı aydır yeterli ekip-ekipmanla devam edilmiyorsa), maliklerin salt çoğunluğu ile fesih kararı alınıp idareye başvurulabilir. İdarenin otuz günlük ihtarına rağmen işe başlanmazsa sözleşme resen feshedilmiş sayılır. Bu yol, mahkeme sürecini beklemeden yeni müteahhitle devam etmeyi mümkün kılar.

Noterden ihtarname çekerek sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir miyim?

Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre karşı tarafın kabulü olmaksızın gönderilen tek yanlı fesih bildirimleri kural olarak hukuki sonuç doğurmaz; sözleşme mahkeme kararı verilene veya taraflar fesihte uyuşana kadar geçerliliğini korur. 6306 kapsamındaki idari resen fesih bunun istisnasıdır.

Müteahhide vekâletname vermek zorunda mıyım?

Ruhsat, proje onayı ve abonelik gibi işlemler için sınırlı vekâletname vermek pratikte gereklidir. Ancak vekâletname işlem bazlı ve süreli olmalı; satış, ipotek tesisi, ibra, feragat, sulh ve kredi kullanma yetkileri kural olarak verilmemelidir. Uygulamadaki mağduriyetlerin önemli bölümü sınırsız genel vekâletnamelerden doğmaktadır.

Sözleşmede belirtilen daireden farklı bir daire teslim edilirse ne yapabilirim?

Paylaşım krokisi sözleşme eki ise, bu bir sözleşmeye aykırılıktır: aynen ifa, ayıp/eksik iş bedeli veya değer farkının tazmini ile sözleşmede öngörülmüşse cezai şart talep edilebilir. Bu nedenle krokinin numaralı, katlı ve m²’li olarak eklenmesi ve tolerans maddesinin sınırlandırılması hayati önemdedir.

Teslim tutanağını imzalarsam ayıplı iş haklarımı kaybeder miyim?

Kayıtsız şartsız imzalanan bir teslim tutanağı, sonradan ileri sürülecek talepler bakımından aleyhinize yorumlanabilir. Bu nedenle teslim tutanağına mutlaka “ayıplı ve/veya eksik işlere karşı tüm hukuki haklarım saklı kalmak kaydıyla” ibaresi eklenmeli, tespit edilen eksiklikler fotoğraf ve video ile belgelenmelidir. Gizli ayıplar bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin ayıp hükümleri ayrıca uygulanır.

Riskli yapı tespiti yaptırmadan müteahhit arayabilir miyim?

Evet ve tavsiye edilen de budur. Tespit kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım baskısı altında müteahhit aramak, maliklerin pazarlık gücünü zayıflatır. Araştırma, teklif toplama ve hukuki inceleme süreci riskli yapı tespitinden önce başlatılmalıdır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde arsa sahibinin en güçlü olduğu an, imzadan önceki andır. İmza atıldıktan ve arsa payı devredildikten sonra, elde kalan tek şey dava hakkıdır — ve dava hakkı, mali gücü olmayan bir müteahhide karşı çoğu zaman kâğıt üzerinde kalır.

Bu nedenle sıralama şudur: ön araştırma → eleme → teminat mimarisi → noterde düzenleme şeklinde sözleşme → tapuya şerh. Bu beş adımın herhangi biri atlandığında, sonraki adımların koruma değeri ciddi biçimde düşer. Özellikle 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan İçtihadı Birleştirme Kararından sonra, tapu şerhi artık isteğe bağlı bir ayrıntı değil, arsa sahibinin asli savunma hattıdır.

Sözleşme öncesi hukuki inceleme için, projenize ilişkin belgelerle (tapu kayıtları, imar durumu, müteahhit teklifi, ön protokol ve sözleşme taslağı) birlikte 2M Hukuk Avukatlık Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Yararlanılan başlıca kaynaklar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (7471 sayılı Kanun ile değişik hâli) — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — Bakanlık yayını

Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi (YAMBİS) — yambis.csb.gov.tr

Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik (RG 2/3/2019)

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E.2024/1, K.2025/2 (RG 18.07.2025, S. 32959)

İNDER, Soru ve Cevaplarla Kentsel Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi

2644 sayılı Tapu Kanunu m.26; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.2, m.3, m.1009, m.1023; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümleri; 3194 sayılı İmar Kanunu; 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat sürekli değişmektedir; yazıda yer alan bilgiler yayım tarihi itibarıyla günceldir. Yazıda anılan Yargıtay karar künyeleri açık kaynaklardan derlenmiş olup, herhangi bir dilekçe, mütalaa veya yayında kullanılmadan önce UYAP / Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden tam metniyle teyit edilmelidir. Her uyuşmazlık kendine özgü olgular içerdiğinden, somut olayınıza ilişkin adım atmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.