Руководство было подготовлено на основе Руководства по выбору подрядчика в зонах городской трансформации в вопросах и ответах Ассоциации строителей Стамбула (INDER), с учетом изменений в законодательстве 2026 года и актуальной судебной практики Кассационного суда, пункт за пунктом.
Как использовать этот список? Контрольный список разделен на шесть этапов: (1) подготовка, (2) предварительное исследование подрядчика, (3) оценка предложений, (4) договор и гарантии, (5) процесс строительства, (6) сдача и ввод в эксплуатацию. Завершайте каждый этап последовательно; не переходите к следующему этапу, пока не завершен предыдущий. Вы можете распечатать список (Ctrl+P) и заполнить его вместе с комитетом вашего дома. Пункты, отмеченные \u2605, являются «обязательными» — если хотя бы один не соблюден, не следует продолжать работу с этим подрядчиком.
Об источнике: кем и с какой точки зрения было подготовлено руководство?
Руководство, составляющее основу этого списка, состоит из 51 вопроса и ответа; оно было подготовлено градостроителем доктором Гюльджемаль Алханлыоглу при участии адвоката Али Гювенч Кираза, инженера-строителя Айтен Бабаоглу и старшего инженера-строителя Чагдаша Айгюна и опубликовано INDER. Оно состоит из пяти разделов: выявление рисков и первые шаги, исследование и выбор подрядчика, договор и гарантии, управление проектом и сдача, финансовые и юридические аспекты.
Руководство является одним из наиболее систематизированных источников, ориентированных на граждан, и большая часть его рекомендаций выгодна владельцу земельного участка. Однако, İNDER является профессиональной организацией подрядчиков, и некоторые ответы в руководстве естественно отражают также точку зрения подрядчика. Ниже мы также отдельно отметили как три пункта, которые необходимо обновить из-за изменений в законодательстве/судебной практике, так и два пункта, которые владелец земли должен внимательно прочитать. В остальной части списка каждый пункт, взятый из руководства, четко указан; в пунктах, которые не содержатся в руководстве, а были добавлены нами, ссылка на руководство не приводится.
А. Три пункта информации, обновленные в связи с изменениями в законодательстве и судебной практике
Обновление 1 — Правоустанавливающие документы третьих лиц при расторжении с обратной силой. В разделе руководства, описывающем модели расторжения договора, указывается, что при расторжении с обратной силой собственники земельных участков получат обратно все свидетельства о праве собственности, переданные подрядчику, и даже если подрядчик продал эти свидетельства третьим лицам, их можно будет вернуть. Эта информация была изменена решением Большой Генеральной Ассамблеи по объединению судебной практики Кассационного суда от 16.05.2025, № E.2024/1, K.2025/2 (ОГ 18.07.2025, № 32959). Согласно решению, в случае установления недействительности договора или его расторжения с обратной силой, претензии третьих лиц, приобретших вещное право от подрядчика, полагаясь на свидетельство о праве собственности и действовавших добросовестно, рассматриваются; права собственности и ипотеки защищаются. Для возврата недвижимого имущества собственнику земельного участка теперь требуется доказательство недобросовестности. Практический вывод: внесение записи о договоре в реестр прав на недвижимое имущество стало основной линией защиты собственника земельного участка. (Другие выводы руководства — что расторжение с обратной силой может быть использовано ниже 90%-го порога, что в этой модели неустойка не может быть востребована, что неустойка может быть востребована при расторжении с будущим эффектом — сохраняют свою силу.)
Обновление 2 — Собрание собственников и порядок принятия решений. В руководстве указано, что собрание не обязано проводиться в официальном порядке в рамках статьи 15/2 Положения о применении Закона № 6306, однако исполнение соответствующего положения было приостановлено решением Совета Государственного совета по административным делам от 20/9/2023 под номером YD Итирац No: 2023/692; поэтому до принятия нового положения проведение собрания в официальном порядке будет полезным. Ожидаемое регулирование принято: Поправкой к Положению, опубликованной в Официальном вестнике от 04.02.2026 под номером 33158, порядок проведения собраний и принятия решений был пересмотрен. В текущей практике: по требованию хотя бы одного из собственников все собственники созываются на собрание; вызов осуществляется с использованием формы Приложения-12, приложенной к Положению, и объявляется в сельской администрации (мухтарлыке) или, если здание еще не снесено, на двери здания/доске объявлений в течение пятнадцати дней либо уведомляется через нотариуса; собрание проводится при участии как минимум простого большинства согласно долям собственности, и решение принимается как минимум простым большинством. Приглашение на собрание и протоколы должны быть обязательно приложены к заявлению; кроме того, введено условие, что до подачи заявления на разрешение на строительство уведомление собственникам, не участвовавшим в принятии решения, должно быть завершено, и должно быть подано заявление в соответствующее управление о продаже их долей.
Обновление 3 — Размер обеспечения, предоставляемого на этапе получения разрешения. В Руководстве указано, что на земельных участках с пометкой о рискованном строении на этапе получения разрешения на строительство требуется обеспечение в размере 10% от стоимости строительства. Этот показатель снижен до 6% для участков с рискованными строениями в связи с изменением, внесенным в Исполнительный регламент Закона № 6306. Кроме того, согласно временной статье, добавленной в Регламент изменением от 04.02.2026, обеспечения, предоставленные в рамках разрешений на строительство, выданных с 01.01.2024, пересматриваются до 6% по требованию застройщика. Другие выводы Руководства относительно этого обеспечения — что обеспечение берется от имени владельцев земли, разрешение не выдается подрядчику, который не может его предоставить, и что обеспечение возвращается только после получения разрешения на эксплуатацию — остаются в силе. (В зонах риска и зонах резервной застройки применяются дифференцированные ставки в зависимости от площади застройки.)
Б. Два момента, на которые владелец участка должен обратить внимание
Внимание 1 — Обязательство «не отзывать полномочия до завершения работы». Руководство, точно подчеркивая, что штрафные санкции должны быть взаимными, также упоминает среди обязательств собственника участка пункт «выдать доверенность и не отзывать ее до завершения работы» и предлагает устанавливать штрафные санкции в случае их невыполнения. С точки зрения собственника участка, это серьезная уступка: даже если подрядчик нарушит договор, невозможность отозвать доверенность означает потерю самого эффективного средства защиты, имеющегося у вас. Наше предложение: если запрет на отзыв полномочий будет принят, необходимо обязательно предусмотреть исключение, согласно которому право на отзыв возникает в случае существенного нарушения договора подрядчиком; а сама доверенность должна быть оформлена на основании конкретной сделки и с ограничением по сроку, чтобы ограничить действие этого положения.
Внимание 2 — Добавление срока судебного разбирательства к сроку строительства. В Руководстве указывается, что в случае возражений и подачи иска акционерами подрядчик может отложить работы и действия до завершения судебного разбирательства и добавить этот период к сроку строительства; что продолжение или непродолжение строительства находится на усмотрении подрядчика, но если будет вынесено решение о предварительной обеспечительной мере, он будет вынужден остановить работы. Если это положение будет включено в договор без ограничений, даже один иск, поданный одним собственником и впоследствии отклоненный, может отложить проект на годы. Наше предложение: продление срока должно быть ограничено только случаем вынесения решения о предварительной обеспечительной мере и фактическим периодом остановки работ; а при отмене меры должна быть прописана обязанность подрядчика возобновить работы в течение определенного срока и связанные с этим штрафные санкции.
ЭТАП 1 Подготовка: прежде чем начать поиск подрядчика
Одна из наиболее точных рекомендаций данного руководства заключается в том, чтобы владельцы участков, прежде чем приступать к процессу городской трансформации и до выявления рискованных строений, определили среди себя комитет, начали поиск подрядной организации и собрали предложения на этом этапе. Согласно руководству, это имеет большое значение для беспроблемного и быстрого развития процесса.
| # | ✓ | Пункт контроля | Почему это важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 1 | ☐ | Среди владельцев был создан представительный комитет; полномочия комитета были ограничены письменно (есть полномочия для переговоров и сбора документов, нет полномочий подписи) | Руководство рекомендует, чтобы владельцы участка определили комитет до выявления рискованного строения. Непередача полномочий подписи является нашим дополнением |
| 2 | ☐ | Для всех отдельных секций была получена выписка из титульного листа с обременениями (арест, ипотека, пометка, декларация) | Руководство: для получения выписки из титульного листа с обременениями в многоквартирных домах/комплексах необходимо предоставить управляющему специальное разрешение или изучить все записи в титульном листе через юриста |
| 3 | ☐ | Оценено влияние обременений на трансформацию | Руководство: арест, ипотека и другие обременения в рамках закона № 6306 не препятствуют строительству и могут быть перенесены в кадастровую запись нового строящегося отдельного помещения |
| 4 | ☐ | Завершены процедуры наследования и перехода права собственности | Руководство перечисляет это среди обязанностей владельца участка |
| 5 | ☐ | Долги по налогу на недвижимость были оплачены | Руководство: здание должно быть сдано пустым и без долгов, очищенным от обременений, препятствующих строительству |
| 6 | ☐ | Из муниципалитета был получен документ о статусе зонирования; при подаче заявления были предоставлены план участка (çap) и схема расположения (aplikasyon krokisi), подготовленные лицензированным бюро картографии и кадастра, вместе с правоустанавливающим документом | Руководство: документ о статусе зонирования содержит информацию о назначении использования, возможности строительства, количестве этажей, условиях застройки, а также сведения об отводе под дорогу/зеленую зону, если таковые имеются |
| 7 | ☐ | Из муниципалитета был получен утвержденный проект разрешения существующего здания; он был сопоставлен с фактическим состоянием | Руководство: для выявления несанкционированных пристроек и несоответствий при необходимости следует получить отчет от уполномоченного архитектора/инженера-строителя |
| 8 | ☐ | Было изучено, пропорциональны ли существующие доли участка стоимости отдельных помещений | Руководство: в процессе оформления права собственности следует проверить, была ли доля участка оформлена в соответствии с вашими правами |
| 9 | ☐ | При необходимости рассмотрен вариант судебного иска об исправлении доли участка | Этот иск, поданный впоследствии, может стать препятствующим вопросом в процессе трансформации (добавлено нами) |
| 10 | ☐ | От лицензированной SPK компании по оценке недвижимости был получен отчет об оценке участка и здания | Руководство: оценка создает прочную основу при переговорах с подрядчиками и в процессах продажи долей миноритарных владельцев, не участвующих в договоре |
| 11 | ☐ | В начале процесса были назначены адвокат и технический консультант (архитектор/инженер-строитель) | Руководство рекомендует работать с опытным адвокатом и техническим консультантом для каждой из трех моделей трансформации |
| 12 | ☐ | Было подтверждено, что для выявления рискованного строения будет подано заявление в учреждение, лицензированное Министерством | Руководство: официальный отчет о рискованном строении, который может быть зарегистрирован в кадастре, выдается только лицензированными учреждениями; отчеты университетов или муниципалитетов являются частными и не регистрируются в кадастре |
| 13 | ☐ | Было известно, что в строениях с долей земли (арса пайы), где не установлено долевое владение (кат иртифакы)/кондоминиум (кат мюлькийети), выявление будет осуществляться владельцем доли земли | Руководство: если в кадастре указано, что строение принадлежит другому лицу, и это подтверждено, то требуется заявление стороны, в пользу которой сделана пометка |
| 14 | ☐ | В календарь были внесены 15-дневный срок обжалования выявления рискованного строения и порядок уведомления | Руководство: уведомление вывешивается на входной двери многоквартирного дома и объявляется в мухтарстве в течение 15 дней; последний день объявления считается днем уведомления. Возражения не обязательно должны быть обоснованными |
| 15 | ☐ | Было выяснено, куда подавать возражение | Руководство: в Стамбуле, Анкаре и Измире – в районные муниципалитеты; в других провинциях и районах – в соответствующее подразделение Министерства в данной провинции |
| 16 | ☐ | Собрание владельцев было запланировано в соответствии с процедурой действующего Положения (форма вызова Приложение-12, объявление за 15 дней или нотариальное уведомление, участие и решение простым большинством) | Изменение Положения от 04.02.2026 (Обновление 2 выше) |
| 17 | ☐ | Была определена модель трансформации: строительство в обмен на доли (кат каршилыгы иншаат), подряд (за вознаграждение) или строительство с разделением прибыли | Руководство определяет три основных метода; каждый из них имеет свои преимущества, недостатки и потребность в денежных средствах |
| 18 | ☐ | Арендаторы были проинформированы; запланированы отключение электричества, воды и природного газа, перенос места жительства и график выселения | Руководство четко перечисляет это среди обязанностей владельца участка |
ЭТАП 2 Предварительная проверка подрядчика
2.1. Юридическая идентичность и полномочия
| # | ✓ | Пункт контроля | Почему это важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 19 | ☐ | ★ Номер разрешения подрядчика получен в письменной форме и yambis.csb.gov.tr проверен через | Руководство требует убедиться, что подрядчик имеет разрешение, выданное Министерством, указывая тот же адрес для запроса. |
| 20 | ☐ | ★ Подтверждено, что запись «активна» (не отменена/не пассивна) | Аннулированный документ останавливает проект на стадии получения разрешения (добавлено нами) |
| 21 | ☐ | Группа разрешения уточнена и проверено, что она соответствует масштабу проекта | Согласно Положению, группы делятся на A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H и временные; каждая группа может выполнять работы, приблизительная стоимость которых не превышает определенного порога (в группе А ограничения не применяются) |
| 22 | ☐ | Было проверено, что работа не была разделена на части для того, чтобы оставаться в пределах группы | Положение запрещает деление одной работы на части с целью оставаться ниже этих значений; строения на одном участке или объекты комплексной застройки считаются одной работой |
| 23 | ☐ | Было выяснено, было ли повышение группы недавним поглощением/слиянием | В случае слияния путем поглощения или создания новой компании, группа разрешения может быть использована через год после регистрации слияния в торговом реестре |
| 24 | ☐ | Запрошены одновременно ведущиеся строительные площадки и их процент завершения | Подрядчик, ведущий множество строительных площадок одновременно, может не выделить достаточную мощность для проекта, даже если на бумаге он кажется способным (добавлено нами) |
| 25 | ☐ | Подтверждено, что у компании, которая будет выполнять снос, имеется разрешение на подрядную деятельность по сносу (Y1/Y2/Y3) | Подрядная деятельность по сносу отдельно определена и сертифицирована в трех группах (добавлено нами) |
| 26 | ☐ | Было выяснено, были ли в прошлом аннулирования номера или группы документа | Ложные заявления и нарушение обязательств приводят к аннулированию (добавлено нами) |
| 27 | ☐ | Проверены записи Торгового реестра (учреждение, изменения названия, партнерства и движения капитала) | Руководство требует детального исследования структуры капитала и финансовой истории |
| 28 | ☐ | Было оценено, что оплаченный капитал пропорционален масштабу проекта | Руководство: Компания, не соответствующая минимальным пределам капитала по Турецкому торговому кодексу или имеющая капитал, непропорциональный требованиям проекта, является предупреждающим знаком |
| 29 | ☐ | Если речь идет о простом товариществе, подтверждено, что все партнеры будут сторонами договора и нести солидарную ответственность | Чтобы избежать неопределенности в отношении того, к кому будет предъявлено требование (добавлено нами) |
| 30 | ☐ | Запрошены соответствующие членства в профессиональных палатах и ассоциациях, сертификаты, аттестаты и лицензии | Руководство рассматривает их как показатель профессионализма и надежности |
2.2. Финансовая состоятельность
| # | ✓ | Пункт контроля | Почему это важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 31 | ☐ | ★ Было исследовано наличие у партнеров компании в прошлом финансовых проблем, таких как банкротство, дела об отсрочке банкротства или арест/ипотека | Руководство: эти ситуации дают важную информацию о финансовой стабильности компании |
| 32 | ☐ | Были запрошены текущие исполнительные производства | История платежной дисциплины является показателем будущего поведения (добавлено нами) |
| 33 | ☐ | Были исследованы юридические проблемы, финансовые проблемы и споры, с которыми подрядчик сталкивался в своих прошлых проектах | Руководство при выборе подрядчика явно требует исследования этих вопросов |
| 34 | ☐ | Был запрошен отчет Findeks / кредитного бюро | Руководство: обнаружение в отчете Findeks компании с низкой кредитоспособностью является предупреждающим знаком с точки зрения финансовой состоятельности |
| 35 | ☐ | Была проведена беседа с банками для получения рекомендаций, с которыми он работает, и получено банковское рекомендательное письмо | Это два метода, непосредственно рекомендованные Руководством |
| 36 | ☐ | Были рассмотрены баланс и отчет о прибылях и убытках за последние 3 года (заверено финансовым консультантом) | Оценка достаточности собственного капитала и денежного потока (добавлено нами) |
| 37 | ☐ | Были получены справки об отсутствии налоговой задолженности и задолженности перед SGK | На этапе получения разрешения на эксплуатацию требуется справка из SGK «об отсутствии задолженности»; руководство включает это в число документов для разрешения на эксплуатацию |
| 38 | ☐ | Было исследовано, являются ли отношения с субподрядчиками и поставщиками здоровыми | Руководство включает это в список правовых норм, на которые следует обратить внимание при выборе подрядчика, как отдельный пункт |
| 39 | ☐ | Было проверено наличие гарантий, таких как страховые полисы и гарантийные письма | Руководство: эти гарантии в случае неудач в процессе проекта помогают минимизировать финансовый ущерб |
| 40 | ☐ | Было подтверждено, что он внимательно относится к соблюдению правил охраны труда и техники безопасности, а также экологических норм | Руководство включает это как последний контрольный пункт при выборе подрядчика |
2.3. Техническая компетентность и рекомендации
| # | ✓ | Пункт контроля | Почему это важно? / Обоснование |
|---|---|---|---|
| 41 | ☐ | ★ Получение разрешения на эксплуатацию (свидетельства об использовании здания) для референсных проектов подтверждено муниципалитетом | Завершение строительства и получение разрешения на эксплуатацию – это разные вещи; в здании без разрешения на эксплуатацию нельзя продавать квартиры, нельзя перейти к долевой собственности (добавлено нами) |
| 42 | ☐ | Минимум два завершенных проекта посещены на месте; с людьми, проживающими в этих проектах, проведена беседа | Руководство прямо рекомендует личное посещение завершенных проектов и беседы с проживающими там людьми |
| 43 | ☐ | Были установлены контакты с предыдущими клиентами или деловыми партнерами подрядчика и получена обратная связь о его способности завершать работу и решать проблемы | Руководство считает это методом оценки профессиональной/технической компетентности |
| 44 | ☐ | Было установлено, на сколько месяцев позже были сданы референсные проекты относительно срока в договоре | Прошлые задержки – самый сильный показатель будущих задержек (добавлено нами) |
| 45 | ☐ | С техническим персоналом, который будет назначен на проект, проведено личное собеседование и запрошен список оборудования компании | Это два метода, прямо рекомендованных Руководством |
| 46 | ☐ | Было спрошено, кто будет начальником строительной площадки и за сколько строительных площадок он будет отвечать одновременно | В каждом проекте обязательно назначение уполномоченного начальника строительной площадки (добавлено нами) |
| 47 | ☐ | Были оценены возможности управления проектами, кризисного управления и финансового управления | Руководство перечисляет это среди компетенций, которые следует искать у подрядчика для своевременного завершения проекта |
ЭТАП 3 Собеседование и оценка предложения
| # | ✓ | Контрольный пункт | Почему это важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 48 | ☐ | Были получены и сравнены письменные предложения от нескольких подрядчиков | Руководство рекомендует комиссии получать и оценивать предложения от компаний |
| 49 | ☐ | ★ Решение было принято не только на основе предложенной площади в квадратных метрах; качество работ, стандарты материалов и своевременное завершение были оценены вместе | Руководство определяет это как самую распространенную ошибку при выборе подрядчика: «не следует выбирать ненадежного подрядчика из-за небольшой разницы в стоимости приобретения» |
| 50 | ☐ | ★ Было письменно уточнено, по какому критерию используются определения чистой / валовой / общей валовой площади | Руководство дает три определения в соответствии с Правилами зонирования Стамбула 2018 года (см. ниже) |
| 51 | ☐ | Понято влияние доли распределения квартир в обмен на землю на долю участка | Пример из руководства: владелец с 10% долей участка, при распределении 60% владельцу участка / 40% подрядчику, передает 4% своей доли; доля участка его новой квартиры становится 6% |
| 52 | ☐ | Была ли оценена валовая/чистая площадь, количество комнат и престижность (штрафной коэффициент) новой квартиры на соответствие вашей доле участка и правам на существующую квартиру | Руководство перечисляет это среди пунктов, на которые следует обратить внимание в новом проекте |
| 53 | ☐ | Были уточнены этаж, расположение и фасад предлагаемых квартир | Обязательство «квартира X м²» может быть выполнено и за счет квартиры с плохим расположением (добавлено нами) |
| 54 | ☐ | Был задан вопрос о том, будет ли предоставлена помощь в оплате аренды владельцам участков, о ее сумме и порядке оплаты | Руководство перечисляет это среди вопросов, которые следует задать на встрече |
| 55 | ☐ | Были отдельно заданы вопросы о сроках разрешения / строительства / ввода в эксплуатацию | Рекомендация руководства: для разрешения после подписания контракта 6–9 месяцев, для завершения строительства после получения разрешения 12–30 месяцев, для ввода в эксплуатацию после завершения 3–6 месяцев |
| 56 | ☐ | Был задан вопрос о том, будут ли использоваться субподрядчики, о ходе работ и процессах сдачи | Руководство перечисляет это среди вопросов, которые следует задать на встрече |
| 57 | ☐ | Была получена четкая и ясная информация об условиях оплаты и потенциальных дополнительных расходах | Руководство перечисляет это среди вопросов, которые следует задать на встрече |
| 58 | ☐ | Были согласованы процессы связи и отчетности | Руководство задает это как вопрос на встрече и также называет недостаток общения одной из частых ошибок |
| 59 | ☐ | Был задан вопрос о том, кому будут принадлежать общие зоны (убежище, терраса на крыше, парковка, фасад) | Если общие зоны не регулируются в договоре, возникает спор о фактическом занятии (добавлено нами) |
| 60 | ☐ | Текст «предварительного протокола» не был подписан без проверки адвокатом | Предварительные протоколы часто связывают распределение и сроки, но не содержат положений, защищающих владельца участка (добавлено нами) |
Определения площади в руководстве (в соответствии со Стамбульским положением о зонировании 2018 года):
Чистая площадь отдельной секции: Пространство между стенами после входа через входную дверь, которое имеет напольное покрытие и подлежит уборке. Стены, колонны, вентиляционные шахты, открытые/закрытые балконы и террасы не включены.
Валовая площадь отдельной секции: Площадь, окруженная внешними границами самой отдельной секции; в случае соседства средняя ось общей стены считается границей. Внутренние стены, колонны, вентиляционные шахты, открытые/закрытые балконы и террасы включены; поэтажные холлы, общие лестницы, лифты, пристроенные склады и парковочные места не включены.
Общая валовая площадь отдельной секции (площадь, подлежащая регистрации): Площадь, полученная путем добавления доли от всех общих зон в здании (поэтажные холлы, лифты, общие и пожарные лестницы, парковка, охрана, убежища, технические помещения, социальные объекты, бассейн и т.д.) к валовой площади.
ЭТАП 4 Договор и гарантии
4.1. Форма и правоустанавливающий документ
| # | ✓ | Пункт проверки | Почему это важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 61 | ☐ | ★ Договор был составлен в нотариальной форме (не заверение) | Поскольку договор также включает продажу недвижимости, обязательна официальная форма (добавлено нами) |
| 62 | ☐ | ★ Соглашение о долевом строительстве было внесено в земельный кадастр | Руководство предписывает внесение соглашения в земельный кадастр в процессе оформления прав собственности. После Решения о толковании судебной практики от 16.05.2025 это стало единственной эффективной защитой от добросовестных третьих лиц |
| 63 | ☐ | Вещно-правовой эффект записи (шерт) на пять лет был внесен в календарь | В долгосрочных проектах позиция должна быть обновлена до истечения срока действия записи (добавлено нами) |
| 64 | ☐ | График оформления прав собственности был внесен в договор: разрешение на снос → после сноса отмена права на этажный сервитут и возврат к долевому участию в участке → после получения разрешения внесение проекта разрешения в кадастр и установление нового права на этажный сервитут → после получения акта ввода в эксплуатацию переход к праву собственности на отдельные помещения | Это порядок, описанный Руководством; установление права на этажный сервитут может быть перенесено на более поздний этап по договору |
| 65 | ☐ | Передача доли, причитающейся подрядчику, и порядок таких передач были урегулированы в договоре | Руководство указывает это как один из главных стимулов для подрядчика завершить работу |
| 66 | ☐ | График передачи долей земельного участка был привязан к этапам строительства (вся доля не была передана сразу) | Передаваемая доля является авансом финансирования подрядчика; ранняя и полная передача увеличивает риск (добавлено нами) |
| 67 | ☐ | Если передача обязательна, на переданные доли была установлена ипотека в качестве гарантии строительства, и этапы снятия ипотек были определены в договоре | Руководство: ипотека в качестве гарантии строительства устанавливается на квартиры и магазины, переданные подрядчику, в соответствии с установленной стоимостью, очередностью и степенью; этапы установления и снятия определяются в договоре |
| 68 | ☐ | Права владельцев земли были четко определены в случае передачи доли при возникновении экономических трудностей | Руководство четко указывает это среди вопросов, которые должны быть включены в договор |
4.2. Обеспечения
| # | ✓ | Пункт контроля | Почему важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 69 | ☐ | ★ Гарантийное письмо в рамках договора получено; сумма и этапы возврата (процент выполнения работ) указаны | Руководство: на практике, как правило, взимается гарантийное письмо в размере 10–20% от стоимости строительства; таким образом, обеспечивается гарантия от начала строительства до получения разрешения на эксплуатацию |
| 70 | ☐ | Гарантия исполнения оформлена | Руководство: гарантия завершения проекта в соответствии с договором и в срок; обычно банковское гарантийное письмо, соответствующее 10% от стоимости выполнения работ. Страховые компании также могут предоставить аналогичное обеспечение |
| 71 | ☐ | При наличии гарантия авансового платежа оформлена | Руководство: обеспечение безопасности авансовых платежей, сделанных в начале проекта; обычно банковское гарантийное письмо, соответствующее сумме аванса. Согласно руководству, если подрядчик вызывает доверие, в качестве третьего варианта также может быть принята гарантийная расписка |
| 72 | ☐ | ★ Основной партнер подрядной организации в качестве личного поручителя подписал договор | Руководство: подрядчик чаще всего является юридическим лицом, и взыскание задолженности невозможно, если на его имя нет зарегистрированных банковских счетов или имущества; с личным поручительством основной партнер несет ответственность своим личным имуществом |
| 73 | ☐ | В рамках закона № 6306 гарантия, предоставленная Администрации до получения разрешения подтверждена | На участках с рискованными строениями до получения разрешения на строительство обязательно предоставление гарантии в размере 6% от приблизительной стоимости строительства. Указанный в руководстве процент 10% был обновлен (Обновление 3). Разрешение не выдается тем, кто не может предоставить гарантию, и гарантия возвращается только после получения разрешения на эксплуатацию |
| 74 | ☐ | Указано, что подрядчик оформит страховку «все риски» для строительства и предоставит образец полиса | Руководство включает оформление страховки «все риски» в обязанности подрядчика |
4.3. Срок, неустойка и техническое задание
| # | ✓ | Пункт контроля | Почему это важно? / Обоснование |
|---|---|---|---|
| 75 | ☐ | ★ Сроки передачи участка, получения разрешения на строительство, завершения строительства и получения акта о вводе в эксплуатацию после фактической передачи были прописаны отдельно и четко | Руководство: оставление этих сроков неопределенными стимулирует подрядчика к гибкости и затягиванию процесса |
| 76 | ☐ | Были отдельно определены штрафные санкции и права на расторжение, применяемые при превышении срока на любом этапе | Руководство требует, чтобы в случае превышения сроков они обязательно были определены |
| 77 | ☐ | Было указано, что в случае задержки будет выплачиваться рыночная арендная плата за квартиру за каждый месяц | Руководство: штрафные санкции, такие как рыночная арендная плата за квартиру за каждый месяц просрочки, стимулируют подрядчика завершить работы в срок |
| 78 | ☐ | Был добавлен пункт о компенсации дополнительных затрат, таких как потеря арендной платы (упущенная выгода) в случае задержки | Руководство перечисляет это среди мер, которые должны быть приняты против поздней сдачи |
| 79 | ☐ | Если установлен потолок для компенсации за задержку, было прописано, что возникает право на расторжение в случае превышения потолка | Если потолок установлен в одиночку, то после его достижения задержка становится бесплатной (добавлено нами) |
| 80 | ☐ | Штрафные санкции были урегулированы в соответствии с принципами взаимности и равенства | Руководство: штрафы должны быть определены не в одностороннем порядке, а взаимно; владельцы земли также имеют обязательства, такие как дача согласия, выбор, выдача доверенности |
| 81 | ☐ | Сумма штрафных санкций была определена на уровне, который не приведет к разорению противоположной стороны и является обоснованным | Это критерий Руководства; судья может уменьшить чрезмерные штрафные санкции |
| 82 | ☐ | Для случаев работы с неавторизованными субподрядчиками и наложения залога на здание были определены штрафные санкции и право на расторжение | Руководство прямо указывает на эти два случая |
| 83 | ☐ | ★ Техническое задание было приложено к договору; характер работ, качество материалов и марки продукции были четко прописаны | Руководство: включение технического задания в договор предотвращает неопределенности |
| 84 | ☐ | Фразы «Эквивалентный материал» и подобные были удалены из технического задания | Руководство прямо указывает, что эти фразы не должны присутствовать в техническом задании |
| 85 | ☐ | Для несоответствия техническому заданию и отклонений от качества/марок материалов были определены штрафные санкции | Руководство также перечисляет это среди обязательных штрафных санкций |
| 86 | ☐ | Были предусмотрены штрафные санкции за случаи несоблюдения правовых требований, таких как нарушение правил безопасности труда | Руководство перечисляет это среди обязательных штрафных санкций |
| 87 | ☐ | Схема распределения долей и план управления, которые будут представлены в управление регистрации прав собственности при долевом строительстве, были приложены к договору | Руководство указывает, что наличие обоих в качестве приложений к договору имеет большое значение |
| 88 | ☐ | Был добавлен пункт о запрете на передачу | Руководство прямо перечисляет это среди деталей, которые должны быть включены в договор |
ЭТАП 5 Строительный процесс
| # | \u2713 | Пункт контроля | Почему важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 89 | \u2610 | Четко определены объем и границы доверенности, выданной подрядчику; избегалось предоставление излишне широких полномочий | Прямое указание Руководства; также Руководство рекомендует привлекать юриста при подготовке доверенности |
| 90 | \u2610 | \u2605 Установлены особые условия для критически важных операций, связанных с собственностью, таких как продажа; эти полномочия, как правило, не предоставлялись | Руководство требует установления особых условий для использования таких полномочий |
| 91 | \u2610 | Четко указаны срок действия и условия отмены доверенности | Прямая рекомендация Руководства |
| 92 | \u2610 | Если в договоре есть запрет на расторжение, добавлено исключение, что право на расторжение возникает в случае существенного нарушения | Сбалансированное положение против рекомендации Руководства «не расторгать до завершения работ» (См. Примечание 1 выше) |
| 93 | \u2610 | Описаны ограничения продления сроков в случае судебного разбирательства/предварительных мер | Сбалансированное положение против заявления Руководства о том, что подрядчик может добавить срок судебного разбирательства к сроку строительства (См. Примечание 2 выше) |
| 94 | \u2610 | Назначен независимый технический консультант; право доступа на строительную площадку и инспектирования записано в договоре | Руководство: технический консультант — это тот, кто будет контролировать качество — это может быть опытный архитектор/инженер, фирма по управлению проектами или фирма по надзору за строительством с расширенной областью ответственности. Передача этой задачи лицам или учреждениям, не обладающим технической компетенцией, создает проблемы |
| 95 | \u2610 | Подтверждено назначение организации строительного надзора и пределы ее компетенции | Руководство: строительный надзор автоматически назначается из базы данных муниципалитета в соответствии с Законом № 4708, когда общая площадь застройки превышает 200 м². Его основная ответственность — контроль критически важных материалов (арматура, бетон) и монтажных работ (опалубка, арматура) |
| 96 | \u2610 | \u2605 Для архитектурного оформления интерьера (двери, паркет, столярные изделия, кухня и т. д.) нанят отдельный технический консультант | Руководство: эти пункты и детали реализации находятся вне зоны ответственности фирмы по строительному надзору; рекомендуется нанимать отдельного технического консультанта |
| 97 | \u2610 | Получается регулярный отчет о ходе работ; этапы строительства тщательно отслеживаются | Руководство: это позволяет своевременно выявлять возможные задержки и принимать меры |
| 98 | \u2610 | Отслеживается соответствие продаж квартир подрядчиком законодательству | Руководство: разрешения на продажу квартир, причитающихся подрядчику, выдаются поэтапно на основании одобрения муниципалитета в соответствии с уровнями завершения строительства; подрядчик не может продать все квартиры и магазины, причитающиеся ему по доле, до завершения строительства без разрешения всех собственников земли |
| 99 | \u2610 | Требуется документ, подтверждающий оплату субподрядчикам | Против риска наложения строительного залога на здание из-за долгов субподрядчика (добавлено нами; руководство рассматривает этот риск в разделе о штрафных санкциях) |
| 100 | \u2610 | В договоре четко прописано, что ответственность за безопасность труда лежит на подрядчике; при необходимости заключен отдельный дополнительный договор с руководителем проекта | Руководство: это рекомендуется, чтобы предотвратить обвинение владельца земли в случае любого несчастного случая |
| 101 | \u2610 | Изменения в договоре вносятся путем заключения дополнительного соглашения в присутствии нотариуса | Руководство: изменения в договоре приобретают официальный характер только путем заключения дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами в присутствии нотариуса |
| 102 | \u2610 | В случае задержки или остановки был запрошен сбор доказательств | Определение уровня строительства судом является основным доказательством как для административного расторжения, так и для судебного иска (добавлено нами) |
Точное предупреждение руководства о праве на расторжение: Договоры подряда на строительство с передачей части объекта недвижимости ни при каких обстоятельствах не могут быть расторгнуты в одностороннем порядке, за исключением исключительной модели расторжения, предназначенной для рискованных сооружений; однако могут быть расторгнуты по решению суда. Исключительная модель действует после того, как землевладельцы достигают единогласного соглашения или принимают решение простым большинством (%50,01) долей земли, если по причинам, исходящим от подрядчика, строительные работы не начаты в течение одного года, или если работы были остановлены и не возобновлялись с достаточной командой и оборудованием как минимум шесть месяцев. Администрация предоставляет подрядчику срок 30 дней; если работы не начинаются или не продолжаются в течение этого срока, договор считается расторгнутым по праву. Как подчеркивает руководство, самое большое преимущество этого метода заключается в том, что землевладельцы могут продолжить строительство, договорившись с новым подрядчиком; отношения по взысканию долгов/компенсаций разрешаются отдельно в гражданских судах.
ЭТАП 6 Передача, разрешение на заселение и право собственности на квартиру
| # | ✓ | Пункт проверки | Почему важно? / Основание |
|---|---|---|---|
| 103 | ☐ | До передачи был подготовлен подробный список недостатков и ошибок и официально передан подрядчику | Это первый шаг руководства |
| 104 | ☐ | Недостатки были зафиксированы с помощью подтверждающих документов, таких как фотографии и видео | Руководство требует предоставления этих документов, если это возможно |
| 105 | ☐ | ★ В акт приёма-передачи квартиры была добавлена фраза: «с сохранением всех моих законных прав в отношении дефектных и/или незавершенных работ» | Это самый практичный и важный совет руководства |
| 106 | ☐ | Были пересмотрены гарантийные условия в договоре и сроки, предусмотренные для устранения ошибок | Это второй шаг руководства |
| 107 | ☐ | Вместе с подрядчиком был определён план действий по устранению недостатков: как и когда | Это третий шаг руководства; при необходимости может быть запрошена независимая оценка третьей стороной |
| 108 | ☐ | Был проконсультирован юрист относительно различия между явными и скрытыми дефектами и сроков уведомления | Руководство указывает, что консультирующий юрист будет действовать в соответствии с соответствующими положениями Закона о защите прав потребителей и Обязательственного кодекса о дефектах |
| 109 | ☐ | Было проверено, что все системы (электричество, вода, отопление и т.д.) находятся в рабочем состоянии и соответствуют стандартам безопасности | Руководство относит это к проверкам завершения работ |
| 110 | ☐ | Отделочные работы, ландшафтный дизайн и благоустройство внешних пространств в здании и вокруг него завершены | Руководство относит это к проверкам завершения работ |
| 111 | ☐ | Документы, необходимые для получения разрешения на заселение (искян), завершены: свидетельство о завершении, письмо от SGK «об отсутствии задолженности», подтверждение завершения подключения электричества/воды/природного газа | Руководство перечисляет требования для получения разрешения на заселение следующим образом |
| 112 | ☐ | ★ Было получено разрешение на эксплуатацию здания (искян) и подтверждено отсутствие в здании незаконных конструкций, препятствующих заселению | Руководство: получение разрешения на заселение должно быть финансово обеспечено в договоре |
| 113 | ☐ | ★ Было обеспечено преобразование права на этаж в право собственности на этаж и получен титул собственности на этаж от подрядчика | Руководство: титул собственности на этаж является последним шагом в сделках с недвижимостью; с получением безупречного и полного разрешения на заселение (искян) и передачей титулов собственности на этажи обязательства подрядчика по договору прекращаются |
| 114 | ☐ | Был получен Сертификат энергоэффективности, руководства по эксплуатации, гарантийные документы и инструкции по обслуживанию; страхование здания (от землетрясений, пожаров, наводнений) поддерживалось в актуальном состоянии; планирование общих зон было осуществлено в рамках плана управления | Руководство перечисляет это среди действий, которые должны быть выполнены после завершения проекта; сертификат энергоэффективности является обязательным в соответствии с Положением об энергетической эффективности зданий |
Не забудьте поддержку по аренде и переезду: Согласно руководству, заявление на поддержку по аренде должно быть подано в течение одного года с момента выселения и в любом случае с момента сноса. Поддержка организуется Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата или, если полномочия делегированы, районными муниципалитетами и предоставляется не только владельцам, но и арендаторам и владельцам вещных прав при условии проживания. Поддержка на переезд является единовременной, а поддержка по аренде выплачивается регулярно в течение определенного периода.
Красные флаги: 12 признаков, при обнаружении которых следует остановиться
Если присутствует какое-либо из следующих условий, нет необходимости заполнять остальную часть списка:
Регистрация YAMBİS отсутствует, неактивна или аннулирована.
Предложение «получить лицензию через знакомого с документами».
Группа лицензии (разрешения) недостаточна для масштаба проекта, или группа была повышена в результате недавнего слияния.
Баланс, банковская справка и справка об отсутствии задолженности не предоставляются (ссылаясь на «коммерческую тайну»).
Основной партнер компании отказывается быть личным поручителем.
В качестве основного обеспечения банковская гарантия не может быть предоставлена. (Руководство принимает вексель в качестве третьего варианта обеспечения только для обеспечения предоплаты и если подрядчик вызывает доверие; по нашему мнению, сокращение основного обеспечения до векселя неприемлемо.)
По референтным проектам не получено разрешение на заселение/пользование или оно не может быть подтверждено муниципалитетом.
Сопротивляются заключению договора в форме нотариального акта.
Возражают против внесения пометки о договоре долевого строительства в кадастровую запись.
В техническом задании настойчиво хотят оставить выражение «эквивалентный материал».
Требуется бессрочная и безграничная доверенность, включающая полномочия на продажу; исключения из запрета на отзыв не принимаются.
Не просмотрев документы, оказывается давление: «давайте завтра пойдем к нотариусу».
Принцип, подчеркнутый в руководстве: Основной момент, на который следует обратить внимание при определении доли в обмене на строительство, заключается в том, что необходимо не выбирать ненадежного подрядчика ради небольшой разницы в выгоде. Руководство также характеризует ситуацию, когда подрядчик не может завершить работу, как «крайне сложный для разрешения процесс» и подчеркивает, что главная цель — начать работу с хорошим подрядчиком и надежным договором .
Почему необходима поддержка юриста-специалиста?
Примерно одна треть из вышеупомянутых 114 статей имеет правовой, одна треть технический, одна треть финансовый характер. Само руководство неоднократно рекомендует вести процесс совместно с юристом и техническим консультантом; четко указывается, что юрист, защищая интересы своего клиента в процессе переговоров, обеспечивает достижение наиболее выгодных условий, и что адвокатские гонорары, хотя на первый взгляд могут показаться высокими, будут полезны для предотвращения трудноразрешимых ситуаций, которые могут возникнуть.
Юридическое бюро 2M Hukuk предлагает владельцам земельных участков комплексную поддержку по всему контрольному списку в области права городской трансформации, права собственности на квартиры и права недвижимости:
Отчет о предварительной проверке (due diligence) кандидатов-подрядчиков с юридической, финансовой и регистрационной точек зрения,
Собрание собственников, уведомление по Приложению-12 и осуществление процедуры оповещения в соответствии с действующим Регламентом,
Управление процессом продажи долей собственников, не согласившихся с решением простого большинства,
Анализ поступающих предложений и предварительных протоколов в пользу владельца земельного участка, подготовка встречного текста,
Составление договора строительного подряда в обмен на долю земельного участка и технического задания, нотариальные процедуры и обременение в кадастре,
Гарантийное письмо, ипотека строительного залога и создание структуры личной гарантии,
Ограничение объема доверенности и введение исключения из запрета на отзыв,
В процессе строительства обеспечение доказательств, процессы предупреждения и обеспечительных мер,
Подготовка и сопровождение заявления об административном расторжении по собственной инициативе в рамках Закона № 6306,
Иски о расторжении договора, аннулировании и регистрации титула собственности, компенсации за просрочку, неустойке и стоимости неполных/дефектных работ.
Наш офис, базирующийся в Тузле, осуществляет свою деятельность в регионах Тузла, Пендик, Картал, Малтепе, Аташехир, Умрание, Санджактепе, Султанбейли, Кадыкёй и Ускюдар а также Коджаэли, Гебзе, Дарыджа и Чайырова в рамках следующих направлений услуг: адвокат по городской трансформации, адвокат по городской трансформации в Стамбуле, адвокат по городской трансформации в Тузле, адвокат по договорам строительного подряда в обмен на квартиру, адвокат по договорам строительного подряда в обмен на долю земельного участка, адвокат по вопросам аварийных строений и адвокат по недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
На каком источнике основан этот контрольный список?
Основа списка базируется на Руководстве по выбору подрядчика в зонах городской трансформации с вопросами и ответами Ассоциации строителей Стамбула (INDER). Пункты из руководства также указаны отдельно; три информации, которые необходимо обновить из-за изменений в законодательстве и судебной практике, и два момента, которые владелец земли должен внимательно прочитать, отмечены в отдельных полях.
Когда мне следует начать поиск подрядчика?
Рекомендация руководства ясна: прежде чем приступать к процессу городской трансформации и проводить оценку рискованных строений. Владельцы земли должны сформировать комитет для поиска подрядных компаний, получать и оценивать их предложения. Согласно руководству, это имеет большое значение для беспроблемного и быстрого продвижения процесса.
Как проверить лицензию подрядчика?
Запросите у подрядчика номер документа о разрешении и yambis.csb.gov.tr — это адрес, указанный в руководстве. Кроме того, убедитесь, что запись активна и группа документов соответствует масштабу вашего проекта. Группы разрешительных документов делятся на A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H и временные.
Какие гарантии я могу запросить у подрядчика?
В руководстве указаны пять видов гарантий: гарантия исполнения (обычно банковская гарантия в размере 10% от стоимости выполнения работ), гарантия предоплаты, гарантийное письмо, выданное в рамках договора (на практике 10–20% от стоимости строительства), ипотека строительной гарантии и личное поручительство основного партнера подрядной фирмы. Кроме того, на этапе получения разрешения в рамках Закона № 6306 существует законная гарантия, предоставляемая Администрации.
Каков размер гарантии, получаемой от подрядчика на этапе получения разрешения?
На участках со зданиями, представляющими риск, до получения разрешения на строительство, обязательно предоставление залога в размере 6% от приблизительной стоимости здания. Указанная в руководстве ставка в 10% была обновлена изменением, внесенным в Исполнительный регламент; кроме того, залоги по разрешениям, выдаваемым с 1/1/2024, могут быть переоформлены по новой ставке по запросу подрядчика. Подрядчику, не предоставившему залог, разрешение не выдается, и залог возвращается только после получения разрешения на заселение.
Как отличить чистую и валовую площадь квартиры в квадратных метрах?
Согласно определениям Руководства в соответствии с Положением о зонировании Стамбула 2018 года: чистая площадь – это площадь, которую можно подметать, расположенная между стенами после входной двери (за исключением стен, колонн, вентиляционных шахт, балконов и террас). Валовая площадь – это площадь, ограниченная внешними границами независимой секции (включая внутренние стены, колонны, балконы и террасы; исключая поэтажный холл, общую лестницу, лифт, пристроенные кладовые и парковку). Общая валовая площадь находится путем добавления к валовой площади доли от всех общих зон и является площадью, подлежащей регистрации в кадастре.
Как должны быть определены сроки в договоре на строительство за долю в квартире?
Рекомендация Руководства: для разрешения – после подписания договора 6–9 месяцев, для завершения строительства – после получения разрешения 12–30 месяцев, для разрешения на заселение – после завершения строительства 3–6 месяцев. В случае невозможности выполнения указанных работ в эти сроки обязательно должны быть определены штрафные санкции и права на расторжение договора.
Каков должен быть объем доверенности, выдаваемой подрядчику?
Согласно руководству, объем и пределы доверенности должны быть четко определены, следует избегать излишне широких полномочий, должны быть установлены особые условия для критических сделок, связанных с собственностью, таких как продажа, а также четко указаны срок действия и условия отзыва. Руководство также рекомендует получить юридическую консультацию при подготовке доверенности. Если, однако, будет принято положение «не отзывать до завершения работы», перечисленное среди обязательств землевладельца в руководстве, мы настоятельно рекомендуем обязательно добавить исключение о возникновении права отзыва в случае существенного нарушения.
Осуществляет ли фирма строительного надзора проверку работ внутри моей квартиры?
Нет. Согласно руководству, основная ответственность фирмы строительного надзора заключается в контроле соответствия используемых критически важных материалов (железо, бетон и т. д.) и монтажных работ (опалубка, арматура и т. д.) спецификациям и проекту, утвержденному разрешением на строительство. Материалы для архитектурной внутренней отделки (двери, паркет, столярные изделия, кухня и т. д.) и детали их применения находятся вне зоны ответственности фирмы строительного надзора; для этого рекомендуется нанять отдельного технического консультанта. Строительный надзор автоматически назначается, если общая площадь строительства превышает 200 м².
Потеряю ли я свои права, если подпишу акт приема-передачи?
Руководство рекомендует, если составляется акт приема-передачи квартиры, обязательно добавить в акт фразу «с сохранением всех моих законных прав в отношении дефектных и/или незавершенных работ». Недостатки также должны быть официально переданы подрядчику в виде подробного списка и задокументированы фотографиями и видео.
Может ли договор быть расторгнут в одностороннем порядке?
Согласно руководству, договоры на строительство в обмен на долю (flat for land) не могут быть расторгнуты в одностороннем порядке ни при каких обстоятельствах, за исключением специальной модели расторжения для рискованных структур; однако они могут быть расторгнуты решением суда. Руководство определяет три модели: расторжение с обратной силой (если процент завершения строительства ниже 90%; в этой модели неустойка не может быть запрошена), расторжение с перспективой на будущее (подрядчик сохраняет независимые секции, соответствующие проценту завершения, в качестве вознаграждения; может быть запрошена неустойка) и исключительное (административное) расторжение в рамках закона 6306.
Можно ли сменить подрядчика во время строительства?
Согласно руководству, это возможно, но представляет собой сложный процесс, сопряженный со многими юридическими трудностями, и, если возможно, должен управляться совместно с текущим подрядчиком. Смена подрядчика во время строительства требует изменения разрешения на строительство и приводит к необходимости повторного выполнения многих процедур, таких как новый договор подряда, новый договор на строительный надзор, новое разрешение на строительство.
Заключение
Самый мощный козырь в руках владельца земли при городской реконструкции — это вопросы, которые он задает перед подписанием. Вышеупомянутые 114 пунктов представляют собой систематизированный вид этих вопросов; ни один из них не требует специальной экспертизы, а лишь порядка и терпения .
Единственный принцип, который несет этот список, заключается в следующем: проверяйте любую информацию, предоставленную вам подрядчиком, из независимого источника. Разрешение (на работу) — из YAMBİS, разрешение на заселение (iskân) — из муниципалитета, финансовое положение — из банка и баланса, рекомендации — от жильцов этого здания. Ни одно непроверенное заявление, ни одно обещание, не имеющее подтверждения в договоре, не должно приниматься во внимание.
По вопросам правовых положений контрольного списка вы можете связаться с адвокатским бюро 2M Hukuk с документами, относящимися к вашему проекту (свидетельства о праве собственности, статус зонирования, предложение подрядчика, предварительный протокол и проект договора).
Основные использованные источники
İNDER, Руководство по выбору подрядчика в зонах городской трансформации с вопросами и ответами (подготовил: д-р Гюльджемаль Алханлыоглу; авторы: адвокат Али Гювенч Кираз, Айтен Бабаоглу, Чагдаш Айгюн)
Закон № 6306 о трансформации территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий, и Положение о его применении (включая изменения, опубликованные в Официальной газете от 04.02.2026 под № 33158)
Положение о классификации и ведении учета строительных подрядчиков (ОГ 2/3/2019, 30702) и YAMBİS
Закон о зонировании № 3194; Закон о строительном надзоре № 4708; Закон о земельных книгах № 2644 ст.26; Гражданский кодекс Турции № 4721 ст.1009, ст.1023; соответствующие положения Закона об обязательствах Турции № 6098 и Закона о защите прав потребителей № 6502; Положение об энергетической эффективности зданий
Большое общее собрание по объединению прецедентов Кассационного суда, 16.05.2025, № дела 2024/1, № решения 2025/2 (ОГ 18.07.2025, № 32959)
Совет административных судебных палат Государственного совета, 20/9/2023, № апелляции YD: 2023/692 (решение, упомянутое в руководстве)
Правовое уведомление: Эта статья подготовлена исключительно в ознакомительных целях и не является юридическим заключением или адвокатской услугой. Контрольный список носит общий характер и должен быть адаптирован к специфическим условиям каждого проекта; завершение пунктов списка само по себе не обеспечивает правовой гарантии. Информация, представленная в руководстве, отражает его состояние на дату публикации; пункты, обновленные в связи с изменениями в законодательстве и судебной практике, дополнительно отмечены в тексте. Законодательство постоянно меняется; ставки, сроки и процедуры должны быть подтверждены действующим законодательством перед применением. Реквизиты судебных решений, упомянутых в статье, должны быть подтверждены в полном объеме через систему поиска решений UYAP / Кассационного суда перед использованием в любом заявлении, заключении или публикации. Перед тем как предпринять какие-либо действия в отношении вашей конкретной ситуации, обязательно проконсультируйтесь с адвокатом.
