السند القانوني: القانون رقم 6306 المادة 6/3، 7/6 | اللائحة التنفيذية المادة 13، 16/7

يوجد أمام كل مالك يدخل في التحول الحضري نموذجان أساسيان لتمويل البناء: عقد الإنشاء مقابل حصة أرضية و إعادة البناء بطريقة المقاولة (الالتزام). هذان النموذجان ليسا مجرد اختيار فني للبناء؛ بل هما مساران قانونيان وماليان يختلفان جذريًا عن بعضهما البعض من حيث نقل سند الملكية، والحق في مساعدة الإيجار، واستخدام دعم الفائدة، وتوزيع المخاطر، وضمان العقد. إذا تم اتخاذ هذا الاختيار بشكل خاطئ، فقد يؤدي إلى نتائج لا رجعة فيها. تتناول هذه المقالة بشكل شامل الفرق بين النموذجين، وأيهما أكثر فائدة لمن، وشروط وإجراءات القرض المدعوم بالفائدة الذي تقدمه الدولة، وأرقام عام 2026 المحدثة. (ك. مادة 6/3، 7/6 — ل. مادة 13، 16/7)

النموذج الأول: عقد الإنشاء مقابل حصة أرضية

في عقد إنشاء مقابل حصة (عقد إنشاء مقابل حصة في الأرض)، يقوم المالك بتحويل جزء معين من حصته في الأرض -سواء كانت أرضه أو حصة الأرض في قسمه المستقل الحالي- إلى المقاول؛ يتولى المقاول البناء مقابل هذه الحصة من الأرض ويكسب عن طريق بيع الأقسام المستقلة التي تقع ضمن حصته بعد إتمام المشروع. (المادة 6 من القانون – المادة 13 من اللائحة التنفيذية)

في هذا النموذج، لا يحتاج المالك إلى دفع نقود مقابل البناء؛ يتحمل المقاول تكاليف البناء. في المقابل، يفقد المالك قدرًا من “الحصة” من أرضه، لكنه يحصل على شقته في المبنى الجديد دون إنفاق نقود. تتم الغالبية العظمى من التحول الحضري في إسطنبول وفقًا لهذا النموذج.

المزايا الرئيسية لنموذج “مقابل الحصة” هي كالتالي: لا توجد مشكلة في تمويل البناء للمالك؛ يتحمل المقاول جميع التكاليف. يتعرض لأقل قدر من العبء النقدي خلال عملية التحول. بعد توقيع العقد، تندرج المصاريف مثل رسوم البلدية، ورسوم كاتب العدل، ورسوم الدمغة ضمن الإعفاء. نظرًا لعدم الحاجة إلى استخدام قروض مدعومة بفوائد، يمكن تفضيل المساعدة في الإيجار.

أما المخاطر فهي كالتالي: يوجد خطر فقدان سند الملكية في حالة إفلاس المقاول أو تخليه عن المشروع؛ يعتبر إلزامية تأمين إتمام البناء هنا ذات أهمية بالغة. تُفقد حصة الأرض؛ إذا لم يتمكن من الحصول على زيادة في البناء، قد تقل المساحة التي يمتلكها المالك في المبنى الجديد. جودة المقاول وضمان العقد هما العاملان الحاسمان. (المادة 6/6 من القانون – المادة 13/9غ من اللائحة التنفيذية)

النموذج الثاني: إعادة البناء بأسلوب المقاولة (التعهد)

في أسلوب المقاولة (التعهد)، يتحمل المالك شخصياً تكاليف البناء؛ يدفع لشركة مقاولات ثمن العمل، وعند اكتمال المبنى، يستلم جميع الأقسام المستقلة دون فقدان حصته في الأرض. لا يتم نقل ملكية سند الملكية إلى المقاول. (المادة 13 من اللائحة التنفيذية)

المزايا الرئيسية لهذا النموذج: لا تُفقد حصة الأرض؛ وعند اكتمال البناء، يكون المبنى بأكمله ملكًا للمالكين. إن مخاطر سند الملكية الناجمة عن إفلاس المقاول محدودة للغاية؛ ويمكن إنشاء نظام دفعات مرحلية يعتمد على مراحل الدفع. يمكن تفضيل هذا النموذج في المشاريع الأصغر أو عندما تكون عروض المقاولين الحاليين غير كافية. يمكن للمشروع أن يتقدم بشكل أكثر شفافية وتحت السيطرة.

أما مخاطره فهي كالتالي: يتطلب تمويلاً نقديًا جادًا؛ وقد تم تصميم آلية القروض المدعومة بالفوائد من الدولة لتلبية هذه الحاجة بالتحديد. قد تكون التكاليف أعلى لأن المقاول يقوم بتسعير هامش ربحه بنفسه. يقع عبء التنسيق على عاتق مالكي الوحدات.

مقارنة شاملة بين النموذجين

قرض الدولة المدعوم بالفائدة: الأساس القانوني

نصت الفقرة 6 من المادة 7 من القانون رقم 6306 على إمكانية تقديم دعم فائدة من قبل وزارة البيئة والتخطيط العمراني وتغير المناخ للقروض التي سيستخدمونها من البنوك للراغبين في إنشاء أو الحصول على سكنهم أو أماكن عملهم بإمكانياتهم الخاصة. تُحدد الإجراءات والمبادئ المتعلقة بدعم الفائدة بموجب مرسوم رئاسي؛ وتقوم الوزارة بتفعيل هذا الدعم من خلال البنوك الحكومية التي وقعت بروتوكولات ضمن هذا الإطار. (المادة 7/6 من القانون – المادة 16/7 من اللائحة)

أما المادة 16 من اللائحة التنفيذية فقد نصت بوضوح على عدم إمكانية الجمع بين دعم الفائدة ومساعدة الإيجار: المستفيدون من مساعدة الإيجار لا يمكنهم الاستفادة من دعم الفائدة، والمستفيدون من دعم الفائدة لا يمكنهم الاستفادة من مساعدة الإيجار. (المادة 16/7 من اللائحة)

من يمكنه استخدام القرض؟ شروط الأهلية

الأشخاص الذين يمكنهم الاستفادة من قرض التحول الحضري المدعوم بالفائدة هم كالتالي: (المادة 7/6 من القانون – المادة 16/7 من اللائحة)

الملاك من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين الذين يملكون حصة بأي نسبة في مبنى يقع في منطقة خطرة أو تم تحديده كمبنى خطر؛ المستأجرون المقيمون في المبنى المذكور لمدة لا تقل عن سنة واحدة؛ كما يمكن اعتبار أصحاب حقوق الأحياء العشوائية ضمن النطاق وفقًا للمبادئ التي تحددها الوزارة.

يشترط أن يكون الإخلاء قد تم بالتراضي. يجب أن يكون المبنى قد تم تحديده كمبنى خطر بتقرير فني. يجب تقديم طلب القرض في موعد أقصاه سنة واحدة من تاريخ الإخلاء؛ إذا تجاوزت هذه المدة، يسقط الحق في الاستفادة من دعم الفائدة. (المادة 7/6 من القانون – المادة 16/7 من اللائحة)

البنوك التي يمكن تقديم الطلب إليها

البنوك الرئيسية التي وقعت بروتوكولاً مع الوزارة وقدمت قروض التحول الحضري المدعومة بأسعار الفائدة اعتبارًا من عام 2026 هي:

بنك زراعات، هالك بنك، وقف بنك، بنك زراعات التشاركي، بنك وقف التشاركي، بنك إملاك التشاركي. للحصول على القائمة الكاملة والمحدثة، يُنصح بمراجعة قائمة البنوك المتعاقدة على الصفحة الرسمية لرئاسة التحول الحضري: altyapi.csb.gov.tr؛ يمكن للوزارة توقيع بروتوكولات مع بنوك جديدة. (مادة 7/6 من القانون)

معدلات دعم الفائدة لعام 2026، حدود القروض، وحملة “نصفه منا” — الجدول الحالي لإسطنبول

أ) قرض 6306 القياسي المدعوم بالفائدة (لجميع أنحاء تركيا)

السداد: يبدأ بعد سنتين من رخصة البناء. لا توجد فائدة في السنة الأولى؛ يتم التحديث بمقدار نصف مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) في السنوات اللاحقة. لا يُشترط وجود دخل أو تصنيف ائتماني.

ب) حملة “النصف علينا” — إسطنبول 39 مقاطعة فقط (آخر موعد للتقديم: 31 ديسمبر 2026)

في إطار حملة “النصف علينا”، وبالمبالغ المحدثة في أبريل 2025، يتم تقديم دعم إجمالي قدره 1,875,000 ليرة تركية لكل مسكن، يتضمن 875 ألف ليرة تركية منحة، و875 ألف ليرة تركية قرض، و125 ألف ليرة تركية دعمًا للانتقال. E

بالإضافة إلى ذلك، يتم توفير إمكانية قرض بقيمة 1,750,000 ليرة تركية لكل مسكن إضافي للمالك المستحق. A

ج) التحول القائم على المنطقة (توكي / إملاك كونوت — نموذج المجمع)

في التحولات الكبرى القائمة على المناطق، بينما تتولى TOKİ أو Emlak Konut أعمال البناء، يتم تقديم منحة بقيمة 875 ألف ليرة تركية ودعم نقل بقيمة 125 ألف ليرة تركية لكل صاحب حق. يتم خصم مبلغ المنحة من تكلفة المبنى؛ ويتم سداد الدين المتبقي بأقساط طويلة الأجل. M

د) دعم الإخلاء ضمن نطاق “نصفه منا” للمستأجرين

لا يمكن للمستأجرين الاستفادة مباشرة من دعم المنح والقروض؛ ولكن يمكنهم الاستفادة من دعم الإخلاء بقيمة 125.000 ليرة تركية في حالة إخلاء المبنى المحفوف بالمخاطر.

هـ) آخر مستجدات الحملة (2026)

بموجب مرسوم رئاسي صادر في 27 فبراير 2026، تم إلغاء شرط إنشاء حق الارتفاق العقاري؛ وستتمكن جميع الأقسام المستقلة التي تم الانتهاء من تحديد كونها مبانٍ محفوفة بالمخاطر بحلول 31 ديسمبر 2026 من الاستفادة من الحملة. على الرغم من عدم صدور قرار رسمي بتمديد الحملة اعتبارًا من أبريل 2026، لا يزال تاريخ 31 ديسمبر 2026 النهائي ساري المفعول.

جدول الفروقات الموجز: القرض القياسي مقابل “نصفه منا”

معدلات دعم الفائدة وحدود القروض لعام 2026

يتم تحديد معدلات دعم الفائدة والحد الأقصى لمبالغ القروض بموجب مرسوم رئاسي ويمكن تحديثها. الأرقام السارية اعتبارًا من عام 2026 هي كالتالي:

معدلات دعم الفائدة (بنك خلق 2026):

تقلل هذه الدعمات تكلفة القرض الصافية للمستحق عن طريق خصمها من سعر الفائدة السوقي الذي يطبقه البنك. لا تدفع الدولة دعم الفائدة مباشرة للمستحق؛ بل تعكسه للبنك، مما يقلل من الأقساط.

جدول سداد القرض: ميزة مهمة

الميزة الأكثر أهمية لقرض التحول الحضري المدعوم بالفائدة هي تأجيل السداد. تبدأ مدفوعات القرض بعد عامين من الحصول على رخصة البناء. خلال فترة الإعفاء هذه التي تبلغ عامين، يتم إنجاز الإنشاءات الجديدة وتخفيف نفقات الإقامة المؤقتة لصاحب الحق. لا تُطبق فائدة في السنة الأولى التي تبدأ فيها الدفعات. في السنوات اللاحقة، يتم تحديث الدفعة بنسبة نصف معدل تضخم أسعار المستهلك (TÜFE). (ق. مادة 7/6)

لتوضيح هذا الهيكل بالأرقام: قرض بقيمة 1,250,000 ليرة تركية، يُسدد على أقساط شهرية لمدة 10 سنوات، بدءًا من سنتين بعد تاريخ الرخصة. الفرق في القسط الشهري الذي ينخفض بدعم من الوزارة مقارنة بأسعار الفائدة في السوق يختلف باختلاف البنك والظروف، وعلى المدى الطويل يمكن أن يصل هذا الفرق إلى مئات الآلاف من الليرات.

عملية التقديم خطوة بخطوة

تتكون إجراءات استخدام القرض المدعوم بالفائدة من عدة مراحل وتتطلب التنسيق بين الوزارة والبنك.

المرحلة الأولى هي تثبيت تحديد المبنى المحفوف بالمخاطر. لتقديم طلب قرض، يجب أن يكون قيد المبنى المحفوف بالمخاطر مسجلاً في السجل العقاري وأن يكون التحديد قد تم تثبيته. (ق. مادة 3/1 — ل. مادة 7/4)

المرحلة الثانية هي الإخلاء بالتراضي. يجب إخلاء المبنى عن طريق الاتفاق. قد تواجه صعوبات في طلب القرض للمباني التي تم إخلاؤها عن طريق الإخلاء القسري. (ل. مادة 16/7)

في المرحلة الثالثة، يتقدم صاحب الحق بطلب فردي إلى البنك المعتمد الذي اختاره. يقوم البنك بتقييم الطلب في إطار أحكام البروتوكول ولوائح الإقراض الخاصة به. لا يشترط البنك دخلًا أو درجة ائتمانية؛ ولكنه يحتفظ بالحق في تقييم القدرة على السداد. (ق. مادة 7/6)

في المرحلة الرابعة، يقوم البنك بإبلاغ الوزارة بقائمة أصحاب الحقوق الذين يعتبرهم مؤهلين للحصول على القرض. تقوم الوزارة بتقييم الطلب في نطاق المادة 6306 وتبلغ البنك بمن سيستفيد من دعم الفائدة.

في المرحلة الخامسة، يتم صرف القرض بعد موافقة الوزارة. تتم مراحل الدفع بشكل تدريجي وفقًا لتقدم البناء: عند بدء البناء، وعند اكتمال النظام الإنشائي، وفي مرحلة اللياسة (التلييس)، وعند الحصول على شهادة إذن استخدام المبنى.

المستندات المطلوبة للتقديم

عادةً ما تطلب البنوك المتعاقدة المستندات التالية: وثيقة هوية سارية المفعول؛ تقرير تحديد المبنى الخطير ووثيقة توضح الإشارة في سجل السجل العقاري؛ سند الملكية (وثيقة تسجيل السجل العقاري)؛ وثيقة تثبت إخلاء العقار بموجب اتفاق أو محضر إخلاء؛ رخصة بناء أو وثيقة طلب (في حالة قرض بناء السكن)؛ شهادة دخل أو إقرار بالقدرة على السداد؛ وثيقة المشروع والعقد (في طريقة الالتزام). قد تُطلب مستندات إضافية من بنك لآخر؛ يوصى بالحصول على قائمة المستندات الحديثة من فرع البنك المعني قبل التقديم.

ميزة شهادة هوية الطاقة: دعم فائدة إضافي

يؤثر تصنيف هوية الطاقة للمبنى الجديد المزمع بناؤه بشكل مباشر على مبلغ دعم الفائدة. في حال الحصول على شهادة هوية طاقة من الفئة A، يتم إضافة دعم إضافي قدره 100 نقطة أساس (واحد بالمائة) إلى دعم الفائدة من قبل الوزارة؛ وفي الفئة B، يكون هذا الدعم الإضافي 50 نقطة أساس. للاستفادة من هذه الميزة، من الضروري تصميم المبنى في مرحلة المشروع بطريقة تلبي متطلبات توفير الطاقة. لذلك، تكتسب استشارات شهادة هوية الطاقة أهمية خلال عملية المشروع.

نموذجان ودعم حكومي: مصفوفة قرار موحدة

الأخطاء الشائعة

محاولة تغيير اختيار النموذج بعد توقيع العقد: الانتقال من عقد المقابل العيني إلى نظام المقاولة بعد توقيع العقد يسبب تعقيدات قانونية كبيرة. من الضروري تحديد اختيار النموذج قبل اختيار المقاول.

التقدم بطلب دعم الفائدة ثم المطالبة بمساعدة الإيجار: الدعمين يستبعد أحدهما الآخر؛ يؤدي تقديم طلب دعم الفائدة إلى إلغاء الحق في مساعدة الإيجار. (مادة ي. 16/7)

التقدم بطلب قرض بعد عام واحد من تاريخ الإخلاء: في هذه الحالة، يسقط الحق في الاستفادة من دعم الفائدة؛ ويضطر المرء إلى استخدام القرض وفقًا لظروف السوق.

تحديد نسبة حصة الأرض بشكل منخفض في عقد المقابل للطوابق: كلما زادت الحصة المحولة للمقاول، قلّت المساحة التي يمكن للمالك الحصول عليها في المبنى الجديد. العقود الموقعة دون إجراء أبحاث سوق تؤدي إلى أضرار طويلة الأمد.

توقيع عقد بدون تأمين إكمال المبنى: في نموذج المقابل للطوابق، يتعين على المقاول الحصول على تأمين إكمال المبنى قبل الحصول على رخصة البناء. توقيع عقد بدون هذا الضمان يعني أنك ستكون عرضة تمامًا لإفلاس المقاول. (مادة ك. 6/6 — مادة ي. 13/9ğ)

نصائح عملية

لا تختار نموذجًا قبل معرفة وضع التطوير العمراني الخاص بك. اعلم أنه لا يمكن تقييم النموذج ولا عرض المقاول بشكل واقعي دون معرفة شروط البناء الحالية والمحتملة لمبناك — مثل النسبة، ارتفاع الطوابق، حجم القطعة.

اطلب عروضًا متعددة. في نموذج المقابل للطوابق، قارن نسب حصص الأرض عن طريق الحصول على عروض من مقاولين مختلفين؛ أما في طريقة الالتزام، فاحصل على عروض أسعار للمتر المربع من شركات إنشاءات مختلفة.

اجعل محاميًا يراجع العقد. عقود كلا النموذجين معقدة للغاية. يجب أن يتم فحص نسبة حصة الأرض، وتاريخ التسليم، وغرامة التأخير، وتأمين إكمال المبنى، وتخصيص الوحدات المستقلة، وخطة الدفعات المرحلية، وشروط الإنهاء، من قبل محامٍ متخصص في التحول الحضري.

قدم طلب دعم الفائدة فور الإخلاء. لبدء عملية التقديم فور حدوث الإخلاء لعدم تفويت فترة السنة الواحدة؛ ضع في الاعتبار الوقت الإضافي المطلوب لشهادة هوية الطاقة في مرحلة التخطيط.

لماذا يعتبر دعم المحامي المتخصص ضروريًا؟

اختيار النموذج وقرار التمويل هما الخطوة الأكثر حسمًا في عملية التحول الحضري ويشكلان الأساس لجميع العلاقات القانونية اللاحقة. في مكتب 2M للمحاماة، نلاحظ ما يلي خلال عملية الاستشارات المتعلقة بالتحول الحضري التي نقوم بها في جميع أنحاء إسطنبول، وخاصة في منطقة توزلا:

غالبًا ما تتضمن عقود المقايضة/البناء مقابل حصة شقق أحكامًا في غير صالح المالك: شروط جزائية منخفضة تطبق في حالة التأخير، وحقوق واسعة للمقاول في الفسخ، والغموض في تخصيص الوحدات المستقلة. يمكن لمحامي التحول الحضري، من خلال مراجعة هذه العقود قبل توقيعها، إضافة أحكام تحمي مصلحة المالك أو تصحيح الأحكام الخاطئة بعد تحديدها.

يتطلب نظام الدفعات المرحلية في طريقة الالتزام تقييمًا قانونيًا منفصلًا للاتفاقية بينك وبين البنك والعقد الذي سيتم إبرامه مع المقاول. إن متابعة طلب دعم الفائدة لدى البنك، ومراقبة عملية موافقة الوزارة، والاستخدام الفعال لطريق الاعتراض في حال رفض الطلب، جميعها تتطلب دعم محامي التحول الحضري في إسطنبول الذي يلعب دورًا حاسمًا في ذلك.

في نموذج “مقابل الطابق”، يجب أن تُدار الآليات القانونية التي سيتم تفعيلها في حالة تأخر المقاول أو إفلاسه — مثل طلب تأمين إكمال البناء، وطلب الفسخ الإداري، واستعادة سند الملكية — بشكل منسق من قبل نفس محامي التحول الحضري. مكتب 2M للمحاماة، الذي يقف إلى جانبكم في جميع هذه المراحل ضمن نطاق استشارات التحول الحضري، يقدم خدماته في جميع أنحاء إسطنبول بصفته محامي توزلا.

الخلاصة

يتشكل الاختيار بين نماذج “مقابل الطابق” و “المقاولات” في بناء التحول الحضري؛ وفقًا لعوامل مثل حالة التنظيم، وحجم حصة الأرض، وموثوقية المقاول، والحاجة إلى النقد. في نموذج “مقابل الطابق”، لا يلزم توفر النقد ولكن تُفقد حصة الأرض؛ بينما في طريقة “المقاولات”، لا توجد خسارة للأرض ولكن هناك حاجة لتمويل البناء، وفي هذه النقطة يتدخل قرض الدولة المدعوم بالفائدة. يُقدم دعم الفائدة، بمساهمة من الوزارة تتراوح بين 7.2% و 8.4% سنويًا، وبأجل استحقاق 120 شهرًا، بحد أقصى 1.250.000 ليرة تركية لكل قسم مستقل؛ ويبدأ الدفع بعد سنتين من رخصة البناء. لا يمكن استخدام مساعدة الإيجار ودعم الفائدة في نفس الوقت؛ يجب اتخاذ هذا الخيار قبل الإخلاء. (مادة القانون 6/3، 7/6 — مادة اللائحة 13، 16/7)

تم إعداد هذا المقال بناءً على القانون رقم 6306 (مادة 6/3، 7/6) ولائحة التنفيذ الخاصة به (مادة 13، 16/7)، بالإضافة إلى صفحات القروض الحالية لرئاسة التحول الحضري، وبنك زراعات، وهالك بنك، وفكف بنك، وبيانات المصادر المفتوحة اعتبارًا من أبريل 2026. يمكن تحديد وتحديث معدلات دعم الفائدة وحدود القروض بمرسوم رئاسي؛ يُرجى التأكد من الشروط الحالية للبنك المعني قبل التقديم.