Bir apartman veya sitede alınan her genel kurul kararı, toplantıya katılmayan veya olumsuz oy veren malikler dâhil tüm kat maliklerini bağlar (KMK m.32). Bu bağlayıcılık güçlüdür; ancak sınırsız değildir. Alınan karar kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırıysa, bu karara katlanmak zorunda değilsiniz. Genel kurul kararlarının iptali davası, kat malikinin hukuka aykırı kararlara karşı en temel başvuru yoludur. Bu yazıda, hangi kararların iptal edilebileceğini, dava süresini, görevli mahkemeyi, husumet konusunu ve 2026 yılındaki güncel değişikliklerin etkisini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Kat Malikleri Kurulu Kararları Neden Bağlayıcıdır?

Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün en üst karar organıdır ve usulüne uygun aldığı kararlar bir karar defterine yazılarak imzalanır (KMK m.32). Bu kararlar; kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar (KMK m.32). İşte tam da bu güçlü bağlayıcılık nedeniyle, hukuka aykırı bir kararın süresi içinde iptal ettirilmesi büyük önem taşır; aksi hâlde karar kesinleşir ve uygulanır hâle gelir.

Hangi Kat Malikleri Kurulu Kararları İptal Edilebilir?

Kurulun aldığı kararlara karşı dava açma hakkı düzenlenmiştir (KMK m.33). İptal edilebilecek kararlar başlıca üç grupta toplanır:

1. Kanuna aykırı kararlar: KMK’nın emredici hükümlerine aykırı kararlar iptal edilebilir. Örneğin ortak yerlerin oybirliği olmadan bir kişiye tahsisi (KMK m.16), yasal nisapların gözetilmemesi (KMK m.30) veya yöneticiye kanuna aykırı muafiyet tanınması (KMK m.20) bu kapsamdadır.

2. Yönetim planına aykırı kararlar: Sitenin “anayasası” niteliğindeki yönetim planına açıkça aykırı idari veya mali kararlar iptal edilebilir (KMK m.28). Yönetim planı ihlallerinin ayrıntısını “Yönetim Planına Aykırı Kararlar Bağlayıcı mıdır?” başlıklı yazımızda ele aldık.

3. Dürüstlük (iyiniyet) kuralına aykırı kararlar: Belirli malikleri kayıran, keyfi veya hakkın kötüye kullanılması niteliğindeki kararlar da iptale tabidir.

İptal Davası Açma Süresi: Bir Aylık Kritik Sınır

İptal davasında en çok hak kaybına yol açan konu süredir (KMK m.33). Buna göre:

Toplantıya katılıp karara olumsuz oy veren kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır (KMK m.33).

Toplantıya katılmayan veya kararı sonradan öğrenen malik, öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir (KMK m.33).

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde dava reddedilir. Tek istisnası, kararın “yok hükmünde” sayılacak kadar ağır sakatlıklar (örneğin hiç toplantı yapılmadan tutanak düzenlenmesi) taşımasıdır; bu hâlde süreye bağlı olmaksızın tespit davası gündeme gelebilir. Sürelerin resmi dayanağı için 634 sayılı Kanun’un mevzuat.gov.tr’deki güncel metnine bakabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme, Husumet

Genel kurul kararlarının iptali davalarında görevli mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir (KMK m.33). Bu kural, uyuşmazlığın parasal değerine bakılmaksızın uygulanır. Husumet yönünden ise davanın, kararı alan kat malikleri kuruluna (uygulamada yöneticiye ve/veya diğer kat maliklerine) yöneltilmesi gerekir; husumetin yanlış yöneltilmesi davanın reddine yol açabileceğinden bu konuda titizlik şarttır.

2026 Değişikliğinin Genel Kurul Kararlarına Etkisi

22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK’da genel kurul kararlarını doğrudan ilgilendiren önemli değişiklikler yaptı:

İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanır (KMK m.37). Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici geçici işletme projesi hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanmak zorundadır (KMK m.37). Konunun tamamı için “İşletme Projesi Hazırlanmazsa Aidat Nasıl Belirlenir?” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk, KMK’nın 70. maddesinde yapılan değişiklikle “beşte dört”ten “üçte iki”ye düşürüldü (KMK m.70). Yönetim planlarındaki aksine hükümler artık uygulanmaz (KMK m.70).

Bu değişiklikler, özellikle aidat/avans artışlarına ve yönetim planı güncellemelerine ilişkin kararların hukuka uygunluğunun değerlendirilmesinde belirleyicidir. İşletme projesi onayı olmadan yapılan tek taraflı aidat artışları artık daha kolay iptal ettirilebilir hâle gelmiştir. Bu konuyu “Aidat Usulsüz Belirlenirse veya Fahiş Zam Yapılırsa İtiraz Nasıl Yapılır?” yazımızda ayrıntılı açıkladık.

İptal Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

İptal davasının başarısı için birkaç kritik husus vardır. İlk olarak, karara olumsuz oy verdiğinizin toplantı tutanağında (karar defterinde) yer alması ispat açısından çok önemlidir (KMK m.32). İkinci olarak, dava açarken husumetin doğru yöneltilmesi gerekir. Üçüncü olarak, iptal talebiyle birlikte gerekiyorsa kararın uygulanmasının durdurulması (ihtiyati tedbir) de değerlendirilmelidir; zira iptal davası tek başına icra takibini veya kararın icrasını otomatik durdurmaz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Toplantıya katılmadım, yine de iptal davası açabilir miyim? Evet. Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açabilir (KMK m.33).

Karara olumlu oy verdim ama pişman oldum, iptal isteyebilir miyim? Kural olarak hayır. İptal davasını, karara olumsuz oy veren veya toplantıya katılmayan malikler açabilir (KMK m.33).

Genel kurul kararının iptali davası hangi mahkemede açılır? Ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır (KMK m.33).

İptal davası açmak icra takibini durdurur mu? Otomatik olarak durdurmaz. Ancak dava ile birlikte ihtiyati tedbir talep edilerek kararın uygulanmasının durdurulması istenebilir.

Bir aylık süre geçtiyse hiç mi çare yok? Süre hak düşürücüdür; ancak karar “yok hükmünde” sayılacak kadar ağır sakatlık taşıyorsa süreye bağlı olmaksızın tespit davası açılabilir. Bu değerlendirme mutlaka bir avukatça yapılmalıdır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Genel kurul kararlarının iptali, bir aylık hak düşürücü süre nedeniyle “zamanı yönetmenin” en kritik olduğu dava türlerinden biridir. Kararın hangi hukuki gerekçeyle sakat olduğunun doğru tespiti, delillerin toplanması ve husumetin doğru yöneltilmesi uzmanlık gerektirir.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yalnızca dava aşamasında değil, uyuşmazlığı doğuran sürecin başından itibaren yanınızdayız. Sunduğumuz başlıca hizmetler:

İstanbul site apartman danışmanlığı kapsamında yönetim ve karar süreçlerinin baştan sona hukuka uygun kurgulanması,

Yönetici seçimi/değişikliği için olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı ve davetiye yazılarının hazırlanması,

Site toplantıları davet ve toplantı tutanağı hazırlama; olağan ve olağanüstü toplantı tutanak taslaklarının usulüne uygun düzenlenmesi,

Toplantıların ve oylamaların KMK’ya uygun yürütülmesi, kararların usulüne uygun alınması ve nisapların doğru hesaplanması,

Genel kurul kararlarının iptali, yürütmenin durdurulması (tedbir) ve buna bağlı davalarda dava takibi ve temsil.

Deneyimli kat mülkiyeti avukatı ve kat mülkiyeti hukuku avukatı kadromuzla; İstanbul kat mülkiyeti hukuku avukatı ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ihtiyacınızda yanınızdayız. Ekibimizi tanımak için ekibimiz sayfamızı inceleyebilir, dosyanızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.