Aidatların nereye harcandığını bilmek, her kat malikinin en doğal hakkıdır. Ancak uygulamada birçok yönetici gelir-gider kayıtlarını düzenli tutmaz, harcamaları belgelemez veya kat maliklerine hesap vermekten kaçınır. Site yöneticisinin mali şeffaflık ve hesap verme yükümlülüğü, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tarafından açıkça düzenlenmiştir ve ihlali ağır sonuçlar doğurur. Bu yazıda, yöneticinin mali sorumluluklarını, kat maliklerinin denetim haklarını, hesap vermeyen yöneticiye karşı izlenecek hukuki yolları ve ibra konusunun kritik önemini ayrıntılı olarak inceliyoruz.

Yöneticinin Mali Yükümlülükleri Nelerdir?

Yöneticinin görev ve sorumlulukları kanunda tek tek sayılmıştır (KMK m.35-39). Mali şeffaflık açısından yöneticinin başlıca yükümlülükleri şunlardır:

İşletme defteri tutmak: Yönetici, ana gayrimenkulün tüm gelir ve giderlerini tarih sırasıyla işletme defterine kaydetmek ve belgelerini saklamakla yükümlüdür (KMK m.36).

Karar defteri tutmak: Kat malikleri kurulunun kararları, noterce onaylı karar defterine yazılır ve imzalanır (KMK m.32).

Toplanan avansları amacına uygun kullanmak: Ortak giderler için toplanan avanslar, yalnızca öngörülen amaçlar için ve şeffaf biçimde kullanılır (KMK m.20).

Hesap dönemi sonunda hesap vermek: Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda ve her hâlde hesap dönemi sonunda kat maliklerine işletme sonuçlarını ve hesabı verir (KMK m.39).

Belgeleri saklamak ve devretmek: Görevi sona eren yönetici, defter ve belgeleri yeni yönetime teslim etmek zorundadır. Bu konuyu “Eski Yönetici Defter ve Belgeleri Teslim Etmezse Ne Yapılır?” yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Yasal dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevzuat.gov.tr’deki resmi metninden inceleyebilirsiniz.

Kat Maliklerinin Denetim Hakkı

Kat malikleri kurulu, yöneticinin hesaplarını denetleme yetkisine sahiptir (KMK m.41). Kurul isterse bu denetimi, kendi içinden veya dışarıdan seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik denetim kuruluna yaptırabilir (KMK m.41). Denetçi, hesapları inceleyip sonucu ve varsa kusurlu işlemleri bir raporla kurula sunar ve raporu karar defterine kaydeder (KMK m.41). Ayrıca yönetim planında aksine hüküm yoksa denetim üç ayda bir yapılabilir ve her hâlde hesap dönemi sonunda yapılır (KMK m.41).

Her kat maliki, yöneticiden defter ve belgeleri inceleme talebinde bulunabilir; yöneticinin bu incelemeyi engellemesi başlı başına bir sorumluluk sebebidir.

Hesap Vermeyen Yöneticiye Karşı Hangi Yollara Başvurulabilir?

Mali şeffaflığı sağlamayan yöneticiye karşı kat maliklerinin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:

1. Yöneticinin azli: Yönetici, haklı sebeplerle her zaman görevden alınabilir (KMK m.34). Hesap vermemek, belge saklamamak ve mali usulsüzlük en tipik haklı azil sebeplerindendir. Kurul azle karar vermezse, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden yöneticinin azlini isteyebilir (KMK m.34).

2. Tazminat davası: Yöneticinin ihmali veya kusuru nedeniyle ana gayrimenkul zarara uğramışsa, yöneticiden tazminat istenebilir; zira yönetici vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Yargı içtihatlarında, yöneticinin elektrik paralarını yatırmayarak zimmetine geçirmesi ve hayali harcamalar göstermesi gibi durumlar dava konusu edilmiştir; belgelerde yer alan Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1976 E., 2017/6394 K. (11.07.2017) kararı bu kapsamdadır.

3. Cezai süreç: Zimmet, güveni kötüye kullanma veya sahtecilik gibi fiiller söz konusuysa Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilir.

İbra Konusunun Önemi

Hesap verme yükümlülüğü ile yakından ilgili bir kavram da “ibra”dır. Genel kurulda yöneticinin mali yönden ibra edilmesi, kural olarak o döneme ilişkin sorumluluğunu sona erdirir. Ancak ibra kararı; hile ile gizlenmiş veya sonradan ortaya çıkan usulsüzlükleri kapsamaz. Bu nedenle ibra oylaması yapılmadan önce hesapların bir denetçi tarafından incelenmesi son derece önemlidir (KMK m.41).

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Yönetici hangi defterleri tutmak zorundadır? Yönetici, işletme defteri (KMK m.36) ve karar defteri (KMK m.32) tutmak; tüm gelir-gider belgelerini saklamakla yükümlüdür.

Yönetici bana hesap belgelerini göstermiyor, ne yapabilirim? Denetim talebinde bulunabilir, kurul kararıyla denetçi atanmasını isteyebilir (KMK m.41) ve gerekirse yöneticinin azli (KMK m.34) ile tazminat davası (KMK m.38) açabilirsiniz.

İbra edilen yöneticiden sonradan hesap sorulabilir mi? İbra kural olarak sorumluluğu sona erdirir; ancak hile ile gizlenmiş veya sonradan öğrenilen usulsüzlükler ibranın kapsamı dışındadır ve dava konusu edilebilir.

Yöneticinin hesap vermemesi suç mudur? Tek başına hesap vermemek özel hukuk sorumluluğu doğurur (KMK m.38); ancak zimmet veya güveni kötüye kullanma gibi fiiller varsa cezai sorumluluk da gündeme gelir.

Denetim ne sıklıkla yapılabilir? Yönetim planında aksine hüküm yoksa üç ayda bir ve her hâlde hesap dönemi sonunda denetim yapılabilir (KMK m.41).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Mali usulsüzlük iddiaları; belge incelemesi, bilirkişi raporu ve hesap kalemlerinin tek tek değerlendirilmesini gerektiren teknik davalardır. Haksız bir azil talebi kadar, ispatı yetersiz bir tazminat davası da başarısızlıkla sonuçlanabilir. Bu nedenle sürecin en baştan bir kat mülkiyeti avukatı ile planlanması gerekir.

2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında yalnızca dava aşamasında değil, uyuşmazlığı doğuran sürecin başından itibaren yanınızdayız. Sunduğumuz başlıca hizmetler:

İstanbul site apartman danışmanlığı kapsamında yönetim denetimi ve hesap incelemesi süreçlerinin hukuka uygun kurgulanması,

Yönetim değişikliği için olağanüstü kat malikleri kurulu çağrı ve davetiye yazılarının hazırlanması,

Site toplantıları davet ve toplantı tutanağı hazırlama; olağan ve olağanüstü toplantı tutanak taslaklarının usulüne uygun düzenlenmesi,

Toplantıların ve oylamaların KMK’ya uygun yürütülmesi, kararların usulüne uygun alınması ve nisapların doğru hesaplanması,

Yöneticinin azli, mali sorumluluk ve tazminat davalarında dava takibi ve temsil.

Deneyimli kat mülkiyeti avukatı ve kat mülkiyeti hukuku avukatı kadromuzla; İstanbul kat mülkiyeti hukuku avukatı ve Tuzla kat mülkiyeti avukatı ihtiyacınızda yanınızdayız. Ekibimizi tanımak için ekibimiz sayfamızı inceleyebilir, dosyanızı değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.