Riskli yapıda yıkım ruhsatı nasıl alınır, tüm maliklerin muvafakati şart mı? Tahliye ve hizmet kapatma belgeleri, 6 iş günü ve statik fenni mesul şartı.
Riskli yapı sürecinde en çok tıkanma yaşanan konulardan biri, yıkım ruhsatının alınmasıdır. Özellikle “yıkım için bütün maliklerin onayı gerekir mi, bir malik karşı çıkarsa yıkım durur mu?” soruları uygulamada sıkça gündeme gelir. Mevzuat, bu konuda süreci hızlandıran ve muvafakat şartını kaldıran özel bir düzenleme getirmiştir. Bu yazıda yıkım ruhsatının nasıl alındığını ele alıyoruz.
Yıkım Ruhsatı İçin Muvafakat Aranmaz
En kritik nokta şudur: Yıkım ruhsatı için tüm maliklerin onayı gerekmez. Mevzuata göre yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da bunların vekillerinin müracaatı üzerine, belirli belgelerin sunulması veya durumun İdarece tespit edilip tutanağa bağlanması şartıyla, maliklerin muvafakati aranmaksızın altı işgünü içerisinde düzenlenir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b). Yani bir veya birkaç malikin başvurusu yeterlidir; diğer maliklerin muvafakati yıkım ruhsatının ön şartı değildir.
Yıkım Ruhsatının Şartları
Muvafakat aranmasa da, ruhsat için bazı fiili koşulların sağlanması gerekir. Yıkım ruhsatının düzenlenebilmesi için; yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulması veya yapının tahliye edildiğinin ve bu hizmetlerin fiilen kapatıldığının İdarece tespit edilerek tutanağa bağlanması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b). Ayrıca bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan binalarda, yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlenmesi de şarttır (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b).
Karşı Çıkan Malik Yıkımı Durdurabilir mi?
Bu düzenlemenin pratik anlamı önemlidir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yıkım, maliklerin ortak kararına bağlı değildir; kanunun emredici bir sonucudur. Dolayısıyla bir malikin yıkıma karşı çıkması, tek başına yıkım ruhsatının alınmasını veya yıkımı engellemez. Malik haklarının süreçteki sınırları ve korunması konusunda, örneğin çatı katı ve bağımsız bölüm sahiplerinin hakları bakımından kentsel dönüşümde çatı katı maliklerinin hakları yazısı da incelenebilir. Ancak riskli yapı tespitinin hukuka aykırı olduğunu düşünen malik, süresi içinde itiraz ve iptal davası yollarına başvurabilir.
Ruhsat Sonrası Yıkım
Yıkım ruhsatı düzenlendikten sonra yıkım işlemi gerçekleştirilir. Malikler süresinde yıkımı yapmazsa, süreç mülki amire bildirim ve kolluk desteğiyle resen yıkım şeklinde ilerler (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-ç ve 8/4). Bu durumda yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu olur (Uygulama Yönetmeliği m. 8/8). Mevzuatın güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi takip edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Yıkım ruhsatı için tüm maliklerin onayı gerekir mi? Hayır. Yıkım ruhsatı, maliklerden biri veya birkaçının müracaatıyla, muvafakat aranmaksızın altı işgünü içinde düzenlenir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b).
Yıkım ruhsatı için hangi belgeler gerekir? Yapının tahliye edildiğine ve elektrik/su/doğalgazın kapatıldığına dair belgeler ya da bu durumun İdarece tutanağa bağlanması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b).
Yüksek binalarda ek şart var mı? Evet. Bina yüksekliği 21.50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenmelidir (Uygulama Yönetmeliği m. 8/3-b).
Bir malik karşı çıkarsa yıkım durur mu? Hayır. Tespit kesinleştikten sonra yıkım kanunun emredici sonucudur; tek bir malikin itirazı yıkım ruhsatını engellemez.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Yıkım ruhsatı sürecinde belgelerin doğru toplanması, statik fenni mesul gibi şartların yerine getirilmesi ve süreçteki hakların korunması önem taşır. Ayrıca yıkıma karşı çıkan malikler açısından, tespite itiraz ve iptal davası gibi hukuki yolların süresinde değerlendirilmesi gerekir. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle yıkım ruhsatı ve ilgili süreçlerin alanında uzman bir avukatla yürütülmesi büyük önem taşır.
2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak yıkım ruhsatı, tahliye ve yıkım süreçlerinde hak sahiplerine hukuki destek sunuyoruz.
