1. Götürü bedel nedir, müteahhit sonradan fiyat artırabilir mi?

Götürü bedel, işin tamamı için baştan kesin olarak belirlenen toplam ücrettir. Metrekare başına veya birim fiyat üzerinden yapılan anlaşmadan farklı olarak, işin maliyeti arttığında bunun riski kural olarak yükleniciye aittir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.03.2012 T., 2011/4555 E. – 2012/1951 K. ilamında bu kural, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m.365’e atıfla şöyle açıklanmıştır: “Borçlar Yasası’nın 365’nci maddesi uyarınca ücret önceden kesin olarak tayin edilmiş ise, müteahhit eseri bu meblağa tamamlamak yükümündedir ve üstelik önceden öngörülenden fazla çalışma veya daha büyük giderler yapmış olsa bile, herhangi bir artırma isteyemez”.

Aynı kural bugün 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesinde yer alır: Bedel götürü olarak kesin biçimde belirlenmişse yüklenici, eser öngörülenden fazla emek ve gider gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez.

Enflasyon ve malzeme fiyatları yükselirse ne olur?

TBK m.480/2, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilir olup da taraflarca hesaba katılmayan durumların götürü bedelle eserin yapılmasını engellemesi ya da son derece güçleştirmesi hâlinde, yüklenicinin hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün değilse sözleşmeden dönmeyi isteyebileceğini düzenler. Genel aşırı ifa güçlüğü hükmü de TBK m.138’dedir. Bu, müteahhidin kendi başına fiyat artırabileceği anlamına gelmez; uyarlama ancak mahkeme kararıyla ve sıkı şartlarla mümkündür.

Uzun süren kentsel dönüşüm projelerinde tartışmayı önlemenin yolu, sözleşmeye baştan ölçülebilir bir fiyat farkı maddesi koymaktır. Örneğin yalnızca belirli ana kalemlerde (beton, demir) ve resmî bir endekse bağlı, üst sınırı olan bir artış formülü yazılabilir. Aksi hâlde, özellikle kaba inşaattan sonra “fark ödenmezse iş durur” baskısı sık görülür.

Fiyata KDV dahil mi?

Sözleşme bedelinin KDV dahil mi hariç mi olduğu, KDV oranının değişmesi hâlinde farkın kime ait olacağı ve faturanın kimin adına kesileceği açıkça yazılmalıdır. Kentsel dönüşümdeki vergi ve harç istisnalarının kapsamı için: Kentsel Dönüşümde Hiç Ödemeyeceğim Vergiler Hangileri?.

2. Kaçak veya projeye aykırı imalatın bedeli ödenir mi?

Aynı Yargıtay kararı, ruhsatsız veya projeye aykırı imalatlar için önemli bir sınır çizer. Kararda, kamu düzenine ilişkin imar kuralları hatırlatılarak “Ekonomik değeri bulunmayan bu gibi yapıların sadece yıkımı istenebilir” ve “Buna rağmen kaçak yapılar için de imalât bedeli tayin edilip davanın kısmen kabulü yönünde hüküm kurulması isabetli olmamıştır” değerlendirmesi yapılmıştır.

Malikler açısından sonuç iki yönlüdür: Müteahhit projeye aykırı yaptığı ek katlar, kapalı balkonlar veya çatı ilaveleri için ücret isteyemez; ama bu imalatlar yapı kullanma izninin alınmasını da engeller. Bu nedenle sözleşmeye “işin tüm aşamaları onaylı projeye, ruhsata ve imar mevzuatına uygun yapılacaktır; aykırılığın bütün sonuçları yükleniciye aittir” hükmü konmalı; malikler de “ek bir oda” gibi projeye aykırı imalat talep etmemelidir; böyle talepler yazılı olsa bile müteahhide dayanak olmamalıdır.

3. Sözleşmede hangi iş kalemleri tek tek yazılmalı?

Eser sözleşmesinde yüklenici yalnızca sözleşmede üstlendiği işlerden sorumludur. İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018 T., 2016/40 E. – 2018/568 K. kararında, protokoldeki yükümlülüklerin spesifik olarak sayılmasının önemi vurgulanmış ve sürecin başında “İnşaat maliyet hesabının fizibilitesinin çıkartılması, 6306 sayılı Kanun kapsamında binaların ekonomik ömrünü tamamlamış rapor alınması, çürük raporunun alınması, taslak projelerin hazırlanması” gibi edimlerin tek tek gösterilmesi gerektiğine işaret edilmiştir.

Arsa payı devredilmeyen bir sözleşmede aşağıdaki kalemlerin kimin yükümlülüğünde ve bedelin içinde mi dışında mı olduğu tek tek yazılmalıdır:

4. Sözleşmede yazmayan işler için müteahhitten talepte bulunabilir miyiz?

Genellikle hayır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 26.03.2015 T., 2014/3231 E. – 2015/1557 K. ilamında, yazılı sözleşme bulunmaksızın teklifin kabulüyle kurulan yapım ilişkisi incelenmiş ve “yüklenicinin teklifinin kabulü suretiyle gerçekleştirilen ve az yukarıda belirlenen villaların yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin villa balkonlarına ahşap veranda ve bunun çatı kaplaması ile balkon kenarlarına korkuluk yapılması işi olmadığı gibi yüklenicinin yapı kullanma izni alma taahhüdü de bulunmamaktadır” denilmiştir.

Bu karar iki uyarı içerir: Birincisi, teklif mektubu veya sözlü kabulle işe başlamak, maliklerin beklediği işlerin kapsam dışında kalmasına yol açar. İkincisi, iskân alma yükümlülüğü sözleşmede açıkça yazılmamışsa kural olarak yükleniciden istenemez. Kentsel dönüşümde en pahalı sürprizler genellikle bu “yazılmamış” kalemlerden çıkar.

5. Anahtar teslimi mi, iskân alınarak teslim mi yazılmalı?

Sözleşmede yalnızca “anahtar teslim” yazıp iskân şartı koymamak, teslim tarihinin fiilî teslime göre belirlenmesine yol açar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu ayrımı açıkça yapmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.07.2024 T., 2023/485 E. – 2024/2520 K. ilamında “Dava konusu sözleşmede anahtar teslimi ve iskan şartı bulunmadığından bağımsız bölümlerin davacı arsa sahibine fiilen teslim edildiği tarihin araştırılması gerekir” denilmiştir. Sözleşmede iskân şartı varsa tablo değişir:

Bu nedenle sözleşmeye “teslim, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihte gerçekleşmiş sayılır” hükmü yazılmalıdır. Böylece gecikme tazminatı, son ödeme dilimi ve ayıp bildirim süreleri bu tarihe bağlanır. İskânsız yapıya 3194 sayılı İmar Kanunu m.31 uyarınca elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti kalıcı olarak verilmediğinden, iskân fiilen oturabilmenin de şartıdır. Süreç için: Tapu ve İskân İşlemleri.

6. Ödeme planı nasıl kurulmalı, bedel ne zaman ödenir?

TBK m.479’a göre, aksi kararlaştırılmadıkça eser bedeli eserin teslimi anında muaccel olur. Yani kanun, malikin işi görmeden ödeme yapmasını öngörmez; peşin veya takvime bağlı ödeme ancak sözleşmeyle mümkündür. Bu, pazarlıkta maliklerin elini güçlendiren bir kuraldır.

Uygulamada kabul gören yöntem, ödemeleri takvime değil, işin fiilen tamamlanan aşamalarına bağlamaktır. Yarısı Bizden kampanyasında da hibe ve kredi, hak sahipleri adına yükleniciye aşamalar hâlinde ödenmektedir (işe başlangıçta %30, taşıyıcı sistem bitiminde %30, sıva aşamasında %30, yapı kullanma izninde %10).

7. Altyapı katılım bedeli, harçlar ve bağlantı bedellerini kim öder?

Kentsel dönüşümde sağlanan harç ve ücret muafiyetleri sınırsız değildir; bazı kamu bedelleri muafiyetin dışında kalır. Bunların kim tarafından ödeneceği yazılmazsa, iş sonunda müteahhit bu kalemleri “sözleşme dışı” diyerek maliklerden isteyebilir.

Danıştay 6. Dairesi, 16.09.2020 T., 2019/20539 E. – 2020/7699 K. ilamında “3194 sayılı Kanun kapsamında istenilen altyapı katılım bedeli 6306 sayılı Kanunda sayılan muaf olunan bedeller arasında değildir” değerlendirmesi yapılmıştır. Ancak aynı karar, bu bedelin idarece tek taraflı olarak imar planı notlarıyla getirilemeyeceğini de hükme bağlamıştır: “3194 sayılı Kanunun 23. maddesi kapsamında altyapı katılım bedeli gibi bir yükümlendirici işlemin imar planı notlarıyla düzenlenerek maliklerden veya müteahhitlerden talep edilmesine ilişkin işlemlerde, hukuka ve mevzuata uyarlık görülmemiştir”.

Anayasa Mahkemesinin 3194 m.23 iptal kararı neyi değiştirdi?

Anayasa Mahkemesinin 03.06.2025 T., 2024/211 E. – 2025/123 K. sayılı kararıyla (RG 13.10.2025/33046) 3194 sayılı İmar Kanunu m.23’ün ikinci fıkrasının birinci cümlesindeki, parselasyon planı onaylanmış ancak teknik altyapısı henüz yapılmamış yerlerde teknik altyapı bedelinin %25’ini peşin ödeyip kalan %75’ini altyapı hizmeti tamamlandıktan sonra en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilmesine ilişkin ibare iptal edilmiştir. Mahkeme, altyapı bedelinin hesaplanmasına ilişkin ölçütlerin kanunda belirlenmemesini mülkiyet hakkı ve temel hakların kanunla sınırlanması ilkesi (Anayasa m.13 ve m.35) yönünden Anayasa’ya aykırı bulmuştur. Karar Resmî Gazete’de 13.10.2025 tarihinde yayımlanmış, iptal hükmü dokuz ay sonra, 13.07.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu gelişme, iptal edilen hükme dayanan altyapı bedeli taleplerinin hukuki dayanağını tartışmalı hâle getirmiştir. Yasama organının iptalden sonra yeni bir düzenleme yapıp yapmadığı ve ilgili belediyenin güncel uygulaması, ruhsat başvurusundan önce ayrıca kontrol edilmelidir.

Sözleşmeye nasıl bir madde yazılmalı?

• Yapı ruhsatı harcı, altyapı katılım bedelleri, otopark bedeli, su–kanalizasyon–elektrik–doğalgaz bağlantı ve abonelik bedelleri tek tek sayılmalı ve her birinin götürü bedelin içinde mi dışında mı olduğu yazılmalıdır.
• Muafiyetlerin 6306 m.7 kapsamında mevcut inşaat alanının 1,5 katıyla sınırlı olduğu, bunu aşan alanda harç ve ücretlerin doğacağı hesaba katılmalıdır.
• Hukuka aykırı bir bedel talebine itiraz etme ve dava açma yetkisinin kimde olacağı, ödenmek zorunda kalınırsa iadesinin kime ait olacağı düzenlenmelidir.

Belediye kentsel dönüşüm alanlarında proje ortak gideri çıkar mı?

5393 sayılı Belediye Kanunu m.73 kapsamındaki belediye kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında ayrı kurallar bulunmaktadır. Anayasa Mahkemesi, 18.10.2012 T., 2010/82 E. – 2012/159 K. kararında incelenip iptal edilmeyen ve hâlen yürürlükte olan hükümler arasında “Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır” ilkesi, “Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır” kuralı ve “Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz” yaptırımı yer almaktadır. Binanız böyle bir alandaysa, proje ortak giderinin tutarı ve kimin ödeyeceği götürü bedel hesaplanmadan önce netleştirilmelidir.

8. Gecikme, eksik iş ve ayıp hâlinde malikin hakları nelerdir?

• İşe geç başlama veya gecikme: Yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi sözleşmeye aykırı biçimde geciktirirse işsahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK m.473). Ayrıca sözleşmede gecikme için günlük veya aylık ceza kararlaştırılmalıdır.
• Cezai şartın indirilmesi: Tacir olan yüklenici, TTK m.22 uyarınca kural olarak cezai şartın fahiş olduğu gerekçesiyle indirilmesini isteyemez. Bu, müteahhit şirketlere karşı cezai şartı etkili bir araç hâline getirir. Konuyu malik açısından ayrıca ele aldık: Arsa Sahibi İnşaat Sözleşmesini Feshederse Cezai Şartı Ödemek Zorunda mıdır?.
• Ayıp: Teslimden sonra eser muayene edilmeli ve ayıplar yükleniciye uygun süre içinde bildirilmelidir (TBK m.474). Malik; sözleşmeden dönme, bedelden indirim veya masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarım haklarından birini seçebilir (TBK m.475). Ancak eser malikin taşınmazı üzerinde yapıldığı ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracağı için bina bakımından sözleşmeden dönme hakkı kural olarak kullanılamaz (TBK m.475/3); uygulamada bedelden indirim veya onarım gündeme gelir.
• Zamanaşımı: Taşınmaz yapılara ilişkin ayıp nedeniyle açılacak davalar teslim tarihinden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TBK m.478).
• İşsahibinin serbest fesih hakkı: Eser tamamlanmadan önce işsahibi, yapılan işin bedelini ve yüklenicinin tüm zararını ödeyerek sözleşmeden dönebilir (TBK m.484). Bu yolda malik, müteahhidin kâr kaybı dahil tüm zararını öder; haklı bir fesih sebebi varsa m.484 yerine haklı fesih yoluna gidilmelidir, bu durumda müteahhit yoksun kalınan kâr isteyemez.

Sözleşmeyi tek taraflı sona erdirmenin şartları ve riskleri için: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tek Taraflı Feshedilebilir mi?.

9. Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Götürü bedelli kentsel dönüşüm sözleşmesinde maliklerin korunması, sözleşmenin kaç sayfa olduğuna değil, hangi maddeleri içerdiğine bağlıdır. Fiyat farkı formülü, iş kalemlerinin ve mahal listesinin eksiksiz yazılması, teslimin yapı kullanma iznine bağlanması, ödemelerin aşamalara bölünmesi ve kamu bedellerinin paylaşımı, sözleşmeye yazılmadığında sonradan uyuşmazlık konusu olan başlıklardır; incelenen yargı kararları da bu riski açıkça göstermektedir. Bu maddelerin inşaat hukuku alanında çalışan bir avukatla kurgulanması, maliklerin yıllar sürebilecek uyuşmazlıklardan korunmasına yardımcı olur.

Anayasa Mahkemesinin 3194 sayılı Kanun m.23’e ilişkin iptal kararı ve Danıştay’ın altyapı katılım bedeline ilişkin içtihadı, kentsel dönüşümde kamu bedellerinin artık sabit kabul edilemeyeceğini göstermektedir. Belediyenin talep ettiği bir bedelin hukuki dayanağının denetlenmesi, gerektiğinde idari itiraz ve dava yoluna gidilmesi, sözleşmedeki fiyat ve sorumluluk maddeleriyle birlikte ele alınmalıdır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu; Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli ile Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve Kocaeli’de kentsel dönüşüm sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, müteahhitle yaşanan fiyat, eksik iş ve iskân uyuşmazlıklarının çözümü alanında maliklere hukuki destek vermektedir.

10. Sıkça sorulan sorular

Götürü bedelde anlaştığımız müteahhit fiyat artışı isteyebilir mi?

Kural olarak hayır. TBK m.480 uyarınca götürü bedel kesin belirlenmişse, iş öngörülenden pahalıya mal olsa bile artırım istenemez. Olağanüstü durumlarda uyarlama ancak hâkimden istenebilir.

Enflasyon nedeniyle müteahhit işi durdurabilir mi?

Müteahhidin tek taraflı olarak fiyat artırıp işi durdurma hakkı yoktur. Uyarlama şartları varsa mahkemeye başvurmalıdır. Bu tartışmayı önlemek için sözleşmeye endekse bağlı, sınırlı bir fiyat farkı maddesi konması önerilir.

Sözleşmede yazmayan iş kalemini müteahhitten isteyebilir miyim?

Yargıtay 15. HD 2014/3231 E. sayılı kararına göre açıkça üstlenilmeyen işler, iskân alma yükümlülüğü dahil, kural olarak yükleniciden istenemez. Bu yüzden bütün kalemler tek tek yazılmalıdır.

Anahtar teslimi ile iskân teslimi arasında ne fark var?

Sözleşmede iskân şartı varsa anahtar teslimi yeterli sayılmaz ve teslimi ispat yükü yükleniciye aittir (Yargıtay 6. HD 2023/485 E.). İskân şartı yoksa fiilî teslim tarihi araştırılır.

Kentsel dönüşümde altyapı katılım bedeli ödenir mi?

Danıştay 6. Dairesi bu bedelin 6306 muafiyetleri arasında olmadığını, ancak imar planı notlarıyla tek taraflı getirilemeyeceğini belirtmiştir. AYM 2025/123 K. sayılı kararla 3194 m.23/2 birinci cümlesindeki %25 peşin / %75 taahhüt ibaresi iptal edilmiş, iptal 13.07.2026’da yürürlüğe girmiştir.

Müteahhide ödemeleri ne zaman yapmalıyız?

TBK m.479’a göre aksi kararlaştırılmadıkça bedel teslimde muaccel olur. Ödemelerin yapı denetim onaylı seviye tespitlerine bağlanması ve son dilimin iskândan sonra ödenmesi önerilir.

Projeye aykırı yapılan ek imalatın parasını ödemek zorunda mıyız?

Yargıtay 15. HD 2011/4555 E. sayılı kararına göre ekonomik değeri bulunmayan kaçak yapılar için imalat bedeli tayin edilemez; yalnızca yıkımı istenebilir.

11. Mevzuat ve kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.138, m.473–480, m.484
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu — m.22
• 3194 sayılı İmar Kanunu — m.23, m.31
• 6306 sayılı Kanun — m.7
• 5393 sayılı Belediye Kanunu — m.73
• Anayasa Mahkemesi E.2024/211 K.2025/123 kararı (RG 13.10.2025/33046)
• Anadolu Ajansı – Yarısı Bizden ödeme aşamalarına ilişkin Bakanlık açıklaması (12.08.2024)
• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 28.03.2012 T., 2011/4555 E. – 2012/1951 K. · İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 17.05.2018 T., 2016/40 E. – 2018/568 K. · Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 26.03.2015 T., 2014/3231 E. – 2015/1557 K. · Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.07.2024 T., 2023/485 E. – 2024/2520 K. · Danıştay 6. Dairesi, 16.09.2020 T., 2019/20539 E. – 2020/7699 K. · Anayasa Mahkemesi, 18.10.2012 T., 2010/82 E. – 2012/159 K.
• Karar künyelerinin dilekçede veya yayında kullanılmadan önce UYAP üzerinden teyit edilmesi önerilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut dosyanızdaki haklar ve yükümlülükler, sözleşmenin içeriğine ve yapının durumuna göre değişebilir. Mevzuat ve içtihat bilgileri Eylül 2026 itibarıyla derlenmiştir.