1. Qu’est-ce qu’un forfait, l’entrepreneur peut-il augmenter le prix par la suite ?

Un forfait est le montant total définitivement fixé dès le départ pour l’intégralité du travail. Contrairement à un accord au mètre carré ou au prix unitaire, le risque d’une augmentation des coûts du travail incombe en principe à l’entrepreneur.

La 15e Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans sa décision du 28.03.2012, n° 2011/4555 E. – 2012/1951 K., a expliqué cette règle en référence à l’article 365 de l’ancien Code des Obligations n° 818 comme suit : « Si le prix a été fixé de manière définitive à l’avance conformément à l’article 365 de la Loi sur les Obligations, l’entrepreneur est tenu de réaliser l’ouvrage pour ce montant et ne peut demander aucune augmentation, même s’il a effectué plus de travail ou engagé des dépenses plus importantes que prévu initialement ».

La même règle figure aujourd’hui à l’article 480 du Code des Obligations Turc n° 6098 : Si le prix a été fixé de manière définitive et forfaitaire, l’entrepreneur ne peut demander une augmentation du prix, même si l’ouvrage nécessite plus de travail et de dépenses que prévu.

Que se passe-t-il si l’inflation et les prix des matériaux augmentent ?

L’article 480/2 du Code des Obligations Turc (TBK) stipule que si des situations initialement imprévues, ou prévisibles mais non prises en compte par les parties, empêchent ou rendent extrêmement difficile la réalisation de l’ouvrage à forfait, l’entrepreneur peut demander au juge l’adaptation du contrat aux nouvelles conditions, ou, si cela n’est pas possible, la résiliation du contrat. La disposition générale relative à la difficulté excessive d’exécution se trouve également à l’article 138 du TBK. Cela ne signifie pas que l’entrepreneur peut augmenter le prix de son propre chef ; l’adaptation n’est possible que par décision de justice et sous des conditions strictes.

La manière d’éviter les litiges dans les projets de rénovation urbaine à long terme est d’inclure dès le départ une clause d’ajustement de prix mesurable dans le contrat. Par exemple, une formule d’augmentation peut être rédigée, limitée à certains postes principaux (béton, fer) et liée à un indice officiel, avec un plafond. Dans le cas contraire, la pression « si la différence n’est pas payée, le travail s’arrête » est souvent observée, surtout après le gros œuvre.

La TVA est-elle incluse dans le prix ?

Il doit être clairement stipulé si le montant du contrat inclut ou exclut la TVA, à qui appartiendra la différence en cas de changement du taux de TVA et au nom de qui la facture sera émise. Pour la portée des exemptions fiscales et de redevances dans la rénovation urbaine : Quels sont les impôts que je ne paierai jamais en rénovation urbaine ?.

2. Le coût des constructions illégales ou non conformes au projet est-il payé ?

La même décision de la Cour de cassation fixe une limite importante pour les constructions sans permis ou non conformes au projet. Dans la décision, les règles d’urbanisme relatives à l’ordre public sont rappelées, déclarant « Seule la démolition de telles structures, dépourvues de valeur économique, peut être demandée » et « Malgré cela, la décision d’établir un coût de fabrication pour les constructions illégales et d’accepter partiellement la demande n’a pas été jugée correcte ».

Pour les propriétaires, le résultat est double : l’entrepreneur ne peut pas demander de paiement pour les étages supplémentaires, les balcons fermés ou les ajouts de toiture qu’il a réalisés en violation du projet ; mais ces constructions empêchent également l’obtention du permis d’occupation. C’est pourquoi le contrat doit inclure la clause « toutes les étapes des travaux seront réalisées conformément au projet approuvé, au permis de construire et à la réglementation d’urbanisme ; toutes les conséquences de toute non-conformité incomberont à l’entrepreneur » ; les propriétaires ne doivent pas non plus demander de constructions non conformes au projet, comme « une pièce supplémentaire » ; de telles demandes, même si elles sont écrites, ne doivent pas servir de base à l’entrepreneur.

3. Quels sont les postes de travail qui doivent être énumérés individuellement dans le contrat ?

Dans un contrat de louage d’ouvrage, l’entrepreneur n’est responsable que des travaux qu’il a entrepris dans le contrat. Dans la décision du 2ème Tribunal de Commerce de première instance d’Istanbul Anadolu, datée du 17.05.2018, n° 2016/40 E. – 2018/568 K., l’importance d’énumérer spécifiquement les obligations dans le protocole a été soulignée et il a été indiqué que des prestations telles que « la réalisation de l’étude de faisabilité du coût de construction, l’obtention d’un rapport attestant que les bâtiments ont atteint leur durée de vie économique dans le cadre de la loi n° 6306, l’obtention d’un rapport sur la vétusté, la préparation des avant-projets » doivent être énumérées individuellement dès le début du processus.

Dans un contrat où la quote-part du terrain n’est pas transférée, les éléments suivants doivent être énumérés un par un, en précisant qui est responsable et si le coût est inclus ou non dans le prix:

4. Pouvons-nous demander à l’entrepreneur des travaux non spécifiés dans le contrat ?

Généralement non. La 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans son arrêt du 26.03.2015, E. 2014/3231 – K. 2015/1557, a examiné la relation de construction établie par l’acceptation d’une offre sans contrat écrit et a statué que « la construction de vérandas en bois sur les balcons des villas et leur revêtement de toit, ainsi que la construction de garde-corps sur les bords des balcons, ne faisaient pas partie du contrat de construction des villas réalisé par l’acceptation de l’offre de l’entrepreneur, et qu’il n’y avait pas non plus d’engagement de l’entrepreneur à obtenir le permis d’habitabilité. »

Cette décision contient deux avertissements : Premièrement, commencer le travail avec une lettre d’offre ou une acceptation verbale peut entraîner l’exclusion de travaux attendus par les propriétaires. Deuxièmement, l’obligation d’obtenir un permis d’habitabilité ne peut, en règle générale, être exigée de l’entrepreneur si elle n’est pas explicitement stipulée dans le contrat. Les surprises les plus coûteuses en transformation urbaine proviennent souvent de ces postes « non écrits ».

5. Faut-il écrire « clé en main » ou « livraison avec permis d’habitabilité » ?

Stipuler uniquement « clé en main » dans le contrat sans condition de permis d’habitabilité conduit à ce que la date de livraison soit déterminée en fonction de la livraison effective. La 6ème Chambre Civile de la Cour de Cassation fait clairement cette distinction.

Dans son arrêt du 10.07.2024, N° de dossier 2023/485, N° de décision 2024/2520, la 6ème Chambre civile de la Cour de cassation a déclaré : « Puisque le contrat faisant l’objet du litige ne contient pas de clause de remise des clés ni de certificat d’occupation, il est nécessaire de rechercher la date à laquelle les sections indépendantes ont été effectivement livrées au propriétaire du terrain demandeur. » Si le contrat contient une clause de certificat d’occupation, le tableau change :

C’est pourquoi, dans le contrat, la clause « la livraison est réputée avoir eu lieu à la date d’obtention du permis d’habitation » doit être inscrite. Ainsi, les indemnités de retard, la dernière tranche de paiement et les délais de notification des défauts sont liés à cette date. Comme les services d’électricité, d’eau et d’assainissement ne sont pas fournis de manière permanente aux constructions sans certificat d’occupation, conformément à l’article 31 de la loi d’urbanisme n° 3194, le certificat d’occupation est également une condition pour une occupation effective. Pour le processus : Procédures de titre de propriété et de certificat d’occupation.

6. Comment établir un plan de paiement, quand le prix est-il payé ?

Conformément à l’article 479 du Code des Obligations Turc, sauf accord contraire, le prix de l’ouvrage est exigible au moment de la livraison de l’ouvrage. Autrement dit, la loi ne prévoit pas que le propriétaire paie avant que le travail ne soit effectué ; le paiement anticipé ou échelonné n’est possible que par contrat. C’est une règle qui renforce la position des propriétaires lors des négociations.

La méthode acceptée en pratique est de lier les paiements non pas à un calendrier, mais aux étapes effectivement achevées du travail. Dans le cadre de la campagne « La Moitié à Nos Frais », les subventions et les crédits sont également versés à l’entrepreneur au nom des bénéficiaires par étapes (30 % au début des travaux, 30 % à l’achèvement du système porteur, 30 % à l’étape du plâtrage, 10 % à l’obtention du permis d’occupation).

7. Qui paie les frais de participation à l’infrastructure, les taxes et les frais de raccordement ?

Les exonérations de taxes et de frais accordées dans le cadre de la transformation urbaine ne sont pas illimitées ; certains frais publics restent en dehors de l’exonération. Si le responsable du paiement de ces frais n’est pas spécifié par écrit, l’entrepreneur pourrait réclamer ces postes aux propriétaires en fin de travaux, les qualifiant de « hors contrat ».

La 6e Chambre du Conseil d’État, dans son arrêt du 16.09.2020, n° 2019/20539 E. – 2020/7699 K., a jugé que « les frais de participation à l’infrastructure demandés dans le cadre de la loi n° 3194 ne figurent pas parmi les frais exemptés énumérés dans la loi n° 6306 ». Cependant, la même décision a également statué que ces frais ne peuvent pas être imposés unilatéralement par l’administration par le biais des notes du plan d’urbanisme : « Dans les opérations relatives à la régulation par les notes du plan d’urbanisme d’une transaction obligatoire telle que les frais de participation à l’infrastructure dans le cadre de l’article 23 de la loi n° 3194, et à leur demande aux propriétaires ou aux entrepreneurs, aucune conformité à la loi et à la législation n’a été constatée ».

Qu’est-ce que la décision d’annulation de l’article 23 de la loi 3194 par la Cour constitutionnelle a changé ?

Par sa décision du 03.06.2025, n° 2024/211 E. – 2025/123 K. (JO 13.10.2025/33046), la Cour constitutionnelle a annulé la clause de la première phrase du deuxième alinéa de l’article 23 de la loi d’urbanisme n° 3194, qui concernait l’octroi de permis de construire à ceux qui s’engagent à payer 25 % des frais d’infrastructure technique à l’avance dans les zones où le plan de parcellisation a été approuvé mais l’infrastructure technique n’a pas encore été construite, et les 75 % restants au plus tard six mois après l’achèvement du service d’infrastructure. La Cour a jugé que le fait que les critères de calcul des frais d’infrastructure n’aient pas été définis dans la loi était contraire à la Constitution au regard du droit de propriété et du principe de limitation des droits fondamentaux par la loi (articles 13 et 35 de la Constitution). La décision a été publiée au Journal officiel le 13.10.2025, et la disposition d’annulation est entrée en vigueur neuf mois plus tard, le 13.07.2026.

Ce développement a rendu discutable le fondement juridique des demandes de frais d’infrastructure basées sur la disposition annulée. Il convient de vérifier en outre, avant la demande de permis, si l’organe législatif a adopté une nouvelle réglementation après l’annulation et quelle est la pratique actuelle de la municipalité concernée.

Quelle clause doit être inscrite dans le contrat ?

• Les frais de permis de construire, les frais de participation aux infrastructures, les frais de stationnement, les frais de raccordement et d’abonnement à l’eau, à l’égout, à l’électricité et au gaz naturel doivent être énumérés individuellement et il doit être précisé si chacun d’eux est inclus ou non dans le prix forfaitaire.
• Il convient de prendre en compte que les exonérations sont limitées à 1,5 fois la surface de construction existante dans le cadre de l’article 7 de la loi 6306, et que des taxes et frais s’appliqueront pour la surface excédentaire.
• Il convient de réglementer qui aura le pouvoir de contester une demande de frais illégale et d’intenter une action en justice, et à qui appartiendra le remboursement si le paiement est inévitable.

La municipalité génère-t-elle des frais de projet communs dans les zones de rénovation urbaine ?

Il existe des règles distinctes pour les zones de projets de transformation et de développement urbain des municipalités relevant de l’article 73 de la loi municipale n° 5393. Parmi les dispositions examinées et non annulées par la Cour constitutionnelle dans sa décision du 18.10.2012, T., 2010/82 E. – 2012/159 K., et qui sont toujours en vigueur, figurent le principe selon lequel « la voie de l’accord est essentielle pour l’évacuation, la démolition et l’expropriation des structures situées dans les zones de projets de transformation et de développement urbain », la règle selon laquelle « les propriétaires immobiliers auxquels sont attribués des îlots ou parcelles distincts et les propriétaires immobiliers non concernés par l’expropriation sont tenus de participer aux dépenses communes du projet proportionnellement à la superficie totale en mètres carrés des constructions qu’ils possèdent » et la sanction selon laquelle « aucun permis de construire ni permis d’occupation ne peut être délivré pour les bâtiments construits sans le paiement des dépenses communes du projet ; l’eau, le gaz naturel et l’électricité ne peuvent être raccordés ». Si votre bâtiment se trouve dans une telle zone, le montant des dépenses communes du projet et qui les paiera doivent être clarifiés avant le calcul du prix forfaitaire.

8. Quels sont les droits du propriétaire en cas de retard, de travail incomplet ou de défaut ?

• Début tardif des travaux ou retard : Si l’entrepreneur ne commence pas les travaux à temps ou retarde les travaux contrairement au contrat, le maître d’ouvrage peut résilier le contrat sans attendre la date de livraison (Code des Obligations turc, art. 473). En outre, une pénalité quotidienne ou mensuelle pour le retard doit être stipulée dans le contrat.
• Réduction de la clause pénale : L’entrepreneur, étant un commerçant, ne peut en principe demander la réduction de la clause pénale au motif qu’elle est excessive, conformément à l’article 22 du Code de commerce turc (TTK). Cela fait de la clause pénale un instrument efficace contre les entreprises de construction. Nous avons abordé ce sujet séparément du point de vue du propriétaire : Le Propriétaire Foncier Est-il Tenue de Payer la Clause Pénale S’il Résilie le Contrat de Construction ?.
• Vices: Après la livraison, l’ouvrage doit être examiné et les vices doivent être notifiés à l’entrepreneur dans un délai raisonnable (CO art. 474). Le propriétaire peut choisir entre la résolution du contrat, une réduction du prix ou la réparation aux frais de l’entrepreneur (CO art. 475). Cependant, le droit de résoudre le contrat ne peut généralement pas être exercé pour les bâtiments, car l’ouvrage a été réalisé sur l’immeuble du propriétaire et son démontage causerait un dommage excessif (CO art. 475/3) ; en pratique, une réduction du prix ou une réparation est envisagée.
• Prescription: Les actions en justice concernant les vices des constructions immobilières se prescrivent par cinq ans à compter de la date de livraison, et par vingt ans en cas de faute grave de l’entrepreneur (CO art. 478).
• Droit de résiliation unilatérale du maître d’ouvrage: Avant l’achèvement de l’ouvrage, le maître d’ouvrage peut résilier le contrat en payant le prix du travail effectué et tous les dommages subis par l’entrepreneur (CO art. 484). Dans ce cas, le propriétaire paie tous les dommages de l’entrepreneur, y compris le manque à gagner ; s’il existe un motif légitime de résiliation, il convient de procéder à une résiliation justifiée plutôt qu’à l’application de l’art. 484, auquel cas l’entrepreneur ne peut réclamer le manque à gagner.

Pour les conditions et les risques de la résiliation unilatérale du contrat : Un contrat de construction en échange d’une part de terrain peut-il être résilié unilatéralement ?.

9. Pourquoi l’assistance d’un avocat spécialisé est-elle nécessaire ?

La protection des propriétaires dans un contrat de transformation urbaine à forfait ne dépend pas du nombre de pages du contrat, mais des articles qu’il contient. La formule de différence de prix, la rédaction complète des postes de travail et de la liste des locaux, la liaison de la livraison au permis d’utilisation du bâtiment, la division des paiements en étapes et le partage des coûts publics sont des points qui, s’ils ne sont pas inscrits dans le contrat, peuvent ultérieurement faire l’objet de litiges ; les décisions judiciaires examinées montrent clairement ce risque. La rédaction de ces clauses avec un avocat spécialisé en droit de la construction aide à protéger les propriétaires contre des litiges pouvant durer des années.

La décision d’annulation de la Cour constitutionnelle concernant l’article 23 de la loi n° 3194 et la jurisprudence du Conseil d’État concernant la taxe de participation aux infrastructures montrent que les coûts publics ne peuvent plus être considérés comme fixes dans la transformation urbaine. La vérification du fondement juridique d’un coût demandé par la municipalité et, si nécessaire, le recours à la contestation administrative et à la voie judiciaire doivent être traités en conjonction avec les clauses de prix et de responsabilité du contrat.

Le cabinet d’avocats 2M Hukuk fournit un soutien juridique aux propriétaires à Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Kadıköy, Üsküdar, Ümraniye, Sancaktepe, Sultanbeyli, ainsi qu’à Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası et Kocaeli, dans la préparation et l’examen des contrats de transformation urbaine, et dans la résolution des litiges de prix, de travaux incomplets et d’occupation avec l’entrepreneur.

10. Questions fréquemment posées

L’entrepreneur avec lequel nous avons convenu d’un prix forfaitaire peut-il demander une augmentation de prix ?

En règle générale, non. Conformément à l’article 480 du Code des Obligations Turc (TBK), si le prix forfaitaire a été définitivement fixé, aucune augmentation ne peut être demandée, même si l’ouvrage coûte plus cher que prévu. Dans des situations exceptionnelles, une révision ne peut être demandée qu’au juge.

L’entrepreneur peut-il arrêter les travaux en raison de l’inflation ?

L’entrepreneur n’a pas le droit d’augmenter unilatéralement le prix et d’arrêter les travaux. S’il existe des conditions de révision, il doit saisir le tribunal. Pour éviter ce litige, il est recommandé d’inclure dans le contrat une clause de révision de prix limitée et liée à un indice.

Puis-je demander à l’entrepreneur un élément de travail qui ne figure pas dans le contrat ?

Selon la décision n° 2014/3231 E. de la 15ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, les travaux non explicitement assumés, y compris l’obligation d’obtenir le permis d’habitabilité, ne peuvent en principe pas être exigés de l’entrepreneur. Par conséquent, tous les postes doivent être énumérés un par un.

Quelle est la différence entre la remise des clés et la remise du permis d’habitabilité ?

Si le contrat stipule une condition de permis d’habitabilité, la remise des clés n’est pas considérée comme suffisante et la charge de la preuve de la livraison incombe à l’entrepreneur (Cour de Cassation, 6ème Ch. Civ., n° 2023/485 E.). S’il n’y a pas de condition de permis d’habitabilité, la date de livraison effective est recherchée.

Faut-il payer une contribution aux infrastructures dans le cadre de la transformation urbaine ?

La 6e Chambre du Conseil d’État a déclaré que ce coût ne faisait pas partie des exemptions de la loi n° 6306, mais qu’il ne pouvait pas être introduit unilatéralement par les notes du plan d’urbanisme. Par la décision n° 2025/123 K. de la Cour constitutionnelle, l’expression « 25 % d’acompte / 75 % d’engagement » dans la première phrase de l’article 23/2 de la loi n° 3194 a été annulée, et cette annulation est entrée en vigueur le 13.07.2026.

Quand devons-nous effectuer les paiements à l’entrepreneur ?

Selon l’article 479 du Code des Obligations Turc, sauf accord contraire, le prix devient exigible à la livraison. Il est recommandé que les paiements soient liés aux constatations de niveau approuvées par le contrôle de la construction et que la dernière tranche soit payée après l’obtention du permis d’occupation.

Devons-nous payer pour les travaux supplémentaires réalisés en contradiction avec le projet ?

Selon la décision n° 2011/4555 E. de la 15e Chambre civile de la Cour de cassation, le coût de fabrication ne peut être déterminé pour les constructions illégales n’ayant aucune valeur économique ; seule leur démolition peut être demandée.

11. Législation et sources

• Code des Obligations Turc n° 6098 — art. 138, art. 473–480, art. 484
• Code de Commerce Turc n° 6102 — art. 22
• Loi sur l’Aménagement du Territoire n° 3194 — art. 23, art. 31
• Loi n° 6306 — art. 7
• Loi municipale n° 5393 — art. 73
• Décision de la Cour Constitutionnelle E.2024/211 K.2025/123 (JO 13.10.2025/33046)
• Agence Anadolu — Déclaration ministérielle concernant les étapes de paiement de la campagne « La moitié, c’est nous » (12.08.2024)
• 15ème Chambre civile de la Cour de Cassation, D. 28.03.2012, Réf. 2011/4555 – Déc. 2012/1951 · 2ème Tribunal de commerce d’Istanbul Anatolie, D. 17.05.2018, Réf. 2016/40 – Déc. 2018/568 · 15ème Chambre civile de la Cour de Cassation, D. 26.03.2015, Réf. 2014/3231 – Déc. 2015/1557 · 6ème Chambre civile de la Cour de Cassation, D. 10.07.2024, Réf. 2023/485 – Déc. 2024/2520 · 6ème Chambre du Conseil d’État, D. 16.09.2020, Réf. 2019/20539 – Déc. 2020/7699 · Cour Constitutionnelle, D. 18.10.2012, Réf. 2010/82 – Déc. 2012/159
• Il est recommandé de confirmer les références des décisions via UYAP avant de les utiliser dans une requête ou une publication.

Cet article a une vocation d’information générale ; les droits et obligations dans votre dossier spécifique peuvent varier en fonction du contenu du contrat et de l’état de la construction. Les informations législatives et jurisprudentielles ont été compilées en septembre 2026.