Onaylı belediye projesinde bulunmayan, evinize çok yakın konumda inşa edilmiş bir çocuk parkı hem mimari projeye aykırılık hem de gürültü kaynaklı komşuluk hukuku sorunu doğurur. Bu iki başlık için ayrı ayrı ve birlikte başvurabileceğiniz hukuki yollar mevcuttur.

Onaylı mimari projede yer almayan çocuk parkı, ortak alana projeye aykırı bir müdahaledir. Kaldırılması için müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası (Sulh Hukuk Mahkemesi), gürültünün durdurulması için hâkimin müdahalesi talebi ve paralel olarak belediye/imar denetimi ile gürültü mevzuatı kapsamında idari şikâyet yolları birlikte kullanılabilir. Park bir kat malikleri kurulu kararına dayanıyorsa kararın iptali de istenebilir.

1. Onaylı Mimari Projeye Aykırı Yapılaşma ve Çocuk Parkının Hukuki Durumu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesi uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlüdür. Onaylı mimari projede yeşil alan ya da başka bir kullanıma ayrılmış bir ortak yere, projede öngörülmeyen bir yapı (çocuk parkı, oyun alanı, kreş vb.) inşa edilmesi, kural olarak bu yükümlülüğe aykırıdır.

Ortak alana yapı/tesis için beşte dört (4/5) yazılı rıza şarttır

KMK m.19/2 uyarınca, kat maliklerinden her biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamaz; dış cephede ve mimari yapıda değişikliğe yol açacak işlemler bakımından da aynı kural geçerlidir. Yönetim planı bu oranı oybirliğine yükseltmişse, tüm maliklerin rızası aranır.

Ancak bu rızanın alınmış olması tek başına yeterli değildir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, yapılan tesisin:

imar mevzuatına ve onaylı projeye aykırı olmaması,

diğer kat maliklerini rahatsız edici nitelikte bulunmaması ve bağımsız bölümün kullanımını engellememesi

şartları da aranır. Bu nedenle “gerekli çoğunluk toplandı” savunması, imar mevzuatına aykırılığı ve rahatsızlık boyutunu tek başına ortadan kaldırmaz.

Site yönetimi kararı, belediyece onaylı planı değiştiremez

Kat malikleri kurulu ya da site yönetimi kararı; belediyece onaylanmış yerleşim planını, ruhsat eki mimari projeyi değiştiremez. Projede bulunmayan bir yapının “yönetim kararıyla yapıldı” olması, onu hukuka uygun hâle getirmez.

İçtihat notu: Bu makaledeki hukuki ilkeler, Yargıtay’ın konuya ilişkin yerleşik uygulamasına dayanmaktadır. Somut dava/dilekçelerde emsal karar kullanılmadan önce ilgili kararın UYAP üzerinden esas–karar numarası ve tarihiyle teyit edilmesi zorunludur. Örnek olarak; projeye ve yönetim planına aykırı kullanımın kaldırılması ile eski hale getirmeye ilişkin Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2024/5555 E., 2025/367 K., 13.01.2025 yönündeki kararlar bu ilkeyi desteklemektedir.

2. Gürültü Kirliliği ve Komşuluk Hukuku Kapsamında Değerlendirme

Sitede yaşanan gürültü sorunları, KMK’nın 18. maddesi çerçevesinde “birbirini rahatsız etmeme” yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir. Kat malikleri (ve kiracılar), bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve komşularını rahatsız etmemekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık, müdahalenin önlenmesi talebine dayanak oluşturur.

Her ses “hukuki gürültü” değildir

Yargıtay uygulamasında rahatsızlığın ölçüsü objektif kriterlerle belirlenir; yalnızca tanık beyanıyla yetinilmez, gerektiğinde uzman bilirkişi/ölçüm yapılır. Sesin süreklilik göstermesi, belirli bir eşiği ve tahammül sınırını aşması aranır. Çocukların olağan oyun sesleri hoşgörü sınırında kabul edilirken, ölçüsüz ve sürekli gürültü müdahale sebebidir.

Mahkeme, yasak yerine teknik önlem verebilir

Yargıtay, genel ve soyut “gürültü yapılamaz” yasaklarını uygulanamaz bulmaktadır. Bunun yerine, gürültü tahammül sınırını aşıyorsa, ses yalıtımı / gürültü azaltıcı önlemler (yalıtım, tampon mesafe, kullanım saatlerinin düzenlenmesi vb.) alınmasına hükmedilebilir. Bina ve çevre gürültüsü bakımından “Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik” ve “Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği” hükümleri de değerlendirmeye esas alınır.

3. İzlenebilecek Hukuki Süreç ve Başvuru Mercileri

a) Sulh Hukuk Mahkemesi – müdahalenin men’i ve eski hale getirme

Ortak alanın projeye aykırı kullanımı ve müdahalenin önlenmesi talepli davalar, KMK Ek 1. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde görülür. Onaylı mimari projeye aykırı yapının eski hale getirilmesini kat maliki her zaman talep edebilir. Mahkeme; tapu kaydı, yönetim planı ve mimari projeyi getirtip yerinde uygulama (keşif–bilirkişi) yaptırarak, aykırılığı ve rahatsızlık boyutunu tespit eder.

b) Kat malikleri kurulu kararının iptali (KMK m.33)

Park, bir kat malikleri kurulu kararına dayanıyorsa; kararın yasaya, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu gerekçesiyle KMK m.33 uyarınca iptali istenebilir. Kat maliklerinden her biri tek başına bu davayı açabilir; görevli ve yetkili mahkeme yine ana taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

c) Belediye ve idari süreç (İmar Kanunu)

Yapı ruhsatı ve eki mimari projede yer almayan yapılar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca ruhsatsız/projeye aykırı uygulama sayılır. İlgili belediyeye başvurularak yapının tespiti, mühürlenmesi/yıktırılması ve m.42 uyarınca idari para cezası uygulanması talep edilebilir. Belediyenin işlem tesis etmemesi hâlinde idari yargı yolu gündeme gelir.

d) İdari gürültü şikâyeti

Ölçülebilir çevresel gürültü için belediye zabıtası, kolluk ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne şikâyet; huzur ve sükûnu bozma yönünden Kabahatler Kanunu m.36 kapsamında idari para cezası talebi mümkündür. Bu yol, adli süreçle paralel yürütülebilir ve delil (tutanak, ölçüm) üretir.

Sonuç ve Öneri

Evinize çok yakın konumda bulunan ve belediye onaylı projede yer almayan çocuk parkı, mimari projeye aykırılık teşkil eder. Bu yapının kaldırılması (eski hale getirme) ve gürültünün önlenmesi (müdahalenin men’i) için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir; paralel olarak belediye nezdinde İmar Kanunu kapsamında işlem başlatılmasını talep edebilirsiniz. Site yönetiminin koyduğu saat kuralına uyulmaması ve süregelen gürültü, KMK m.18 uyarınca hâkimin müdahalesini isteme hakkı doğurur. En sağlıklı yol, dava açmadan önce tapu–yönetim planı–onaylı proje–belediye yazışmaları ile gürültü delillerinin (tutanak, ölçüm, tanık) bir avukat eşliğinde derlenmesidir.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Projeye aykırı ortak alan uyuşmazlıkları; mimari proje–yönetim planı–imar mevzuatı ilişkisinin, 4/5 rıza ile oybirliği ayrımının ve gürültüde objektif bilirkişi ölçümünün birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik bir alandır. Yanlış mahkeme, eksik delil veya hak düşürücü sürelerin kaçırılması, davanın esastan reddine yol açabilir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul Anadolu Yakası (Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe) ve Kocaeli koridorunda (Gebze, Darıca, Çayırova) kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm hukuku alanında; müdahalenin men’i, eski hale getirme, kurul kararının iptali ve imar süreçlerinin yürütülmesinde müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Bir Tuzla kat mülkiyeti avukatı ya da Gebze gayrimenkul avukatı, doğru stratejiyi baştan belirleyerek süreci güvenle yönetir.

Detaylı bilgi ve randevu için: 2mhukuk.com/iletisim

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Projede olmayan çocuk parkı için hangi mahkemeye başvurulur?

Ortak alana projeye aykırı müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davaları, KMK Ek 1. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.Site yönetimi karar aldıysa parkı yaptırabilir mi?

Yönetim kararı, belediyece onaylı yerleşim planını ve ruhsat eki mimari projeyi değiştiremez. Ayrıca ortak alanda yapı/tesis için kural olarak kat maliklerinin 4/5’inin (yönetim planı öngörüyorsa oybirliğinin) yazılı rızası gerekir; bu rıza olsa dahi imar mevzuatına aykırılık ve rahatsızlık boyutu ayrıca değerlendirilir.Çocukların oyun sesi de gürültü sayılır mı?

Çocukların olağan oyun sesleri hoşgörü sınırında kabul edilir. Gürültünün hukuki müdahale sebebi olması için sürekli olması, tahammül sınırını ve mevzuattaki ölçüm eşiklerini aşması gerekir; bu, genellikle bilirkişi ölçümüyle belirlenir.Mahkeme parkı tamamen kaldırabilir mi, yoksa sadece önlem mi aldırır?

Projeye aykırılık tespit edilirse eski hale getirmeye (kaldırma) karar verilebilir. Gürültü yönünden ise mahkeme, soyut yasak yerine ses yalıtımı, tampon mesafe veya kullanım saati düzenlemesi gibi teknik önlemlere de hükmedebilir. Somut durumda hangisinin uygulanacağını bilirkişi incelemesi belirler.Belediyeye başvurmanın davadan farkı nedir?

Belediye/imar süreci idari niteliktedir ve ruhsatsız yapı için yıkım ile idari para cezası sağlar; Sulh Hukuk davası ise özel hukuk kapsamında müdahalenin men’i ve eski hale getirme sonucu doğurur. İki yol paralel yürütülebilir ve birbirini güçlendirir.

UYAP Doğrulama Uyarısı: Bu içerikte yer alan yasal düzenlemeler ve Yargıtay uygulamasına ilişkin ilkeler bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya vekâlet ilişkisi doğurmaz. Somut olaya uygulanacak emsal kararların güncelliği ve doğruluğu UYAP / resmî içtihat kaynakları üzerinden mutlaka teyit edilmelidir. Her uyuşmazlık kendi özel koşulları içinde değerlendirilmelidir.

İlgili yazı: Bina ortak alanlarında değişiklik yapılabilir mi?  ·  Resmî mevzuat: mevzuat.gov.tr (634 sayılı KMK, 3194 sayılı İmar Kanunu).