İçindekiler

1. Alacaklı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?

Evet, belirli şartlarla açabilir. Borçlunun elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlardaki hissesini haczettiren alacaklı, icra mahkemesinden aldığı yetki belgesine dayanarak borçlu ortağın yerine geçip sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilir.

Bu yetkinin iki yasal ayağı vardır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca; bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras ya da bir şirket yahut iştirak hâlinde tasarruf edilen bir mal hissesi haczedilirse, icra dairesi yerleşim yerleri bilinen ilgili üçüncü şahıslara keyfiyeti ihbar eder. Borçlunun belirli bir taşınmazdaki tasfiye sonundaki hissesi haczedilmişse, icra memuru haciz şerhinin taşınmazın kaydına işlenmesi için tapu sicil müdürlüğüne tebligat yapar. Kısacası alacaklı, ortağın tasfiye sonucundaki katılma payını haczettirebilir.

İkinci ayak İİK m. 121’dir. Hükme göre; bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak hâlinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi önceki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması gerekirse, icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malum olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir yahut gereken diğer bir tedbiri alabilir.

Uygulamada işleyiş şöyledir: alacaklı icra takibi sonucunda borçlunun elbirliği hâlindeki hissesini haczettirir, icra mahkemesinden İİK m. 121 uyarınca yetki belgesi alır, gerekirse borçlu adına veraset ilamı çıkartır ve sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davasını açar. Yetki belgesi olmadan açılan davada mahkeme, belgenin temini için davacıya süre verir.

2. Kritik Şart: Paylı Mülkiyette Bu Dava Açılamaz

Ayrımın gerekçesi basittir. Paylı mülkiyette borçlu paydaşın belirli bir payı vardır ve alacaklı bu payın doğrudan icra yoluyla satışını isteyebilir. Ortada özel bir yetkiye ihtiyaç doğuran bir engel bulunmadığından, alacaklının taşınmazın tamamının satılmasını istemesine gerek yoktur.

Elbirliği mülkiyetinde ise borçlunun bağımsız bir payı yoktur; hak, tasfiye sonundaki katılma payından ibarettir. Bu nedenle alacaklı payı doğrudan sattıramaz ve ortaklığın giderilmesi yoluna başvurma ihtiyacı doğar.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2013/15812, K. 2014/1876 sayılı kararında bu ilke açıkça ifade edilmiştir: paylı mülkiyette kural olarak borçlu paydaşın alacaklısı, borçlunun payının icra yoluyla satışını isteyebileceğinden İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca yetki belgesine dayanarak ortaklığın giderilmesini isteyemez. Aynı Dairenin E. 2015/11027, K. 2017/2876 sayılı kararında da, icra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerektiği belirtilmiştir.

Somut bir uyuşmazlıkta taşınmazın 1/3 payı borçlu paydaş, 2/3 payı davalı adına kayıtlıydı; taşınmaz paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğundan ve elbirliği mülkiyeti söz konusu olmadığından, alacaklının İİK m. 121 uyarınca yetki belgesine dayanarak dava açamayacağı, davanın reddine karar verilmesi gerekirken satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilmesinin doğru olmadığı belirtilerek karar bozulmuştur.

Davalı konumundaki paydaşlar için bu, ilk ve en güçlü savunmadır. Tapu kaydında pay oranları gösterilmişse ve mülkiyet elbirliğine dönüşmemişse, davanın esasına girilmeden usulden reddi gündeme gelir.

3. Tarım Arazilerinde İstisna

Yukarıdaki kuralın önemli bir istisnası vardır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesindeki yasal sınırlama nedeniyle parsel büyüklüğü uygun bulunmadığından borçlunun payının icra müdürlüğünce satışı mümkün olmayan tarımsal nitelikli parsellerde, alacaklı İİK m. 121 uyarınca aldığı yetki belgesine dayanarak taşınmazın tamamının satılması suretiyle paydaşlığın giderilmesini isteyebilir.

Bu istisna Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2013/15812, K. 2014/1876 ve E. 2015/11027, K. 2017/2876 sayılı kararlarında açıkça yer almaktadır. Aynı yaklaşım, 6537 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten önceki dönemde de benimsenmiş; bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde hisse haczinin mümkün olmaması nedeniyle alacaklının bu yola başvurması gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/21333, K. 2014/25184).

Pratikte bu, tarım arazilerini alacaklı davaları bakımından özellikle kırılgan hâle getirir. Şehirdeki hisseli bir arsada payı icra yoluyla satılabilecek bir borçlunun köydeki tarlasında aynı imkân bulunmadığından, tarla için taşınmazın tamamının satışı gündeme gelebilir.

4. Satış Usulü: Umum Arasında Açık Artırma Zorunluluğu

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Alacaklının açtığı davada bu rıza zincirine davacı alacaklı da dâhildir.

Alacaklı, borcun tahsilini sağlamak ve taşınmazın piyasa koşullarında gerçek değerini bulmasını temin etmek amacıyla dava açtığından, paydaşlar arasında satış yöntemini kabul etmek zorunda değildir. Üçüncü kişilerin ihaleye katılması taşınmazın gerçek piyasa değerine ulaşmasını sağlar; paydaşlarla sınırlı bir artırma ise rekabeti daraltarak bedeli düşürür.

Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2013 tarihli, E. 2013/1615, K. 2013/4270 sayılı ilamında ayrıntılı biçimde incelenmiştir. Kararda; davanın borçlu ortağın alacaklısı tarafından icra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açıldığına göre davacının, paydaşlar arasında kararlaştırılan paydaşlar arası satım talebini kabul etmek zorunda olmadığı belirtilmiştir. Devamında, mahkemece davacının talebi göz önünde bulundurularak dava konusu taşınmazın umum arasında açık artırma usulüyle satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken, taşınmazın paydaşlar arasında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilmesinin doğru olmadığı sonucuna varılmıştır.

Aynı yönde çok sayıda karar bulunmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 26.11.2012 tarihli, E. 2012/16827, K. 2012/15408; 04.07.2012 tarihli, E. 2012/7347, K. 2012/10016 ve 04.04.2012 tarihli, E. 2012/3247, K. 2012/5300 sayılı kararlarında, satışın umum arasında açık artırma suretiyle yapılacağının anlaşılması karşısında hükmün esasına yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2021 tarihli, E. 2021/2868, K. 2021/1920 sayılı kararında da satışın genel açık artırma yoluyla yapılmasına hükmedilmiştir.

5. Satış Usulü Hüküm Fıkrasında Gösterilmelidir

Satışın hangi usulle yapılacağının gerekçede tartışılması yeterli değildir; hüküm sonucunda açıkça gösterilmesi gerekir. Aksi hâlde satış memurluğu aşamasında tereddüt doğar.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 18.10.2016 tarihli, E. 2016/3594, K. 2016/8491 sayılı kararında; paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde satışın nasıl yapılacağının ve alınması gerekli harcın taraflardan ne oranda alınacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerektiği belirtilmiş ve hükmün birinci bendinin sonuna “satışın umum arasında açık arttırma suretiyle yapılmasına” ibaresinin eklenmesine karar verilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 14.09.2020 tarihli, E. 2020/2119, K. 2020/4891 sayılı kararında ise mahkemece ortaklığın genel açık artırma yöntemiyle yapılacak satışla giderilmesine karar verilmesi gerekirken satış yönteminin belirtilmemesi doğru görülmemiş; ancak bu hususun kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği belirtilerek hüküm sonucu düzeltilerek onanmıştır.

6. Satış Bedeli Nasıl Dağıtılır? Mülkiyet Türüne Göre Üçlü Ayrım

Sulh hukuk mahkemesinin görevi ortaklığı gidermek ve satış bedelinin paydaşlara dağıtılmasına karar vermekten ibarettir. Dağıtımın hangi belgeye göre yapılacağı ise taşınmazın hukuki durumuna bağlıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 17.09.2014 tarihli, E. 2014/6409, K. 2014/10086; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 28.06.2010 tarihli, E. 2010/3910, K. 2010/7984 ve 21.03.2011 tarihli, E. 2010/13417, K. 2011/3439 sayılı kararlarında ölçüt şu şekilde belirlenmiştir:

Bu ayrım, çok mirasçılı dosyalarda pratikte belirleyicidir. Tapuda görünen pay oranı ile mirasçılık belgesindeki pay oranı çoğu zaman örtüşmez; hangi belgenin esas alınacağının hükümde açıkça yazılması gerekir.

7. İnfaza Müdahale Yasağı: Bedel İcra Dosyasına Gönderilemez

Bu, alacaklı davalarında en sık yapılan hatadır. Sulh hukuk mahkemesinin, borçlu ortağın hissesine düşecek parayı icra dosyasına göndermesi, takip alacaklısına ödenmesine karar vermesi veya icra dosyasına bilgi verilmesi yönünde hüküm kurması, yerleşik Yargıtay içtihatlarınca infaza müdahale ve satış memurunun yetkisine tecavüz sayılmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.03.2013 tarihli, E. 2013/1615, K. 2013/4270 sayılı kararında; mahkemece taşınmazın satışına karar verildikten sonra satış bedelinin taraflara tapu kaydındaki payları oranında paylaştırılmasına karar vermekle yetinilmesi gerekirken, borçlu paydaşın payına düşen miktardan borca yetecek miktarın icra müdürlüğünün takip dosyasına gönderilmesine karar verilmesinin infaza müdahale edecek nitelikte bulunduğu ve hatalı olduğu belirtilmiştir.

Aynı Dairenin 05.03.2013 tarihli, E. 2013/982, K. 2013/3861 sayılı kararında da; satış bedelinin taraflara tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki payları oranında paylaştırılmasına karar vermekle yetinilmesi gerekirken, borçlu paydaşın payına düşen miktarın takip dosyasındaki borç miktarı oranında takip dosyasına aktarılmasına karar verilmesinin infaza müdahale edecek nitelikte bulunduğu ve doğru olmadığı ifade edilmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu ilkeyi daha yalın biçimde formüle etmiştir. 14.10.2021 tarihli, E. 2021/2868, K. 2021/1920 sayılı kararda; İİK’nın 121. maddesi uyarınca açılacak davalarda da satış bedelinin icra dosyasına yatırılmasına değil ortağa ödenmesine karar verilmesi gerektiği, satıştan elde edilecek bedelden davalı borçlunun hissesine düşen kısmın takip dosyasına ödenmesine karar verilmesinin doğru görülmediği belirtilmiştir.

Aynı Dairenin 27.09.2022 tarihli, E. 2022/1697, K. 2022/5542 sayılı kararında ise bu hususun mahkemece resen gözetilmesi gerektiği açıkça vurgulanmıştır. Yani taraflar bu yönde bir itiraz ileri sürmese dahi mahkeme, bedelin icra dosyasına değil ortağa ödenmesine hükmetmek zorundadır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 24.02.2022 tarihli, E. 2022/312, K. 2022/1410 sayılı kararında; paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde satışın nasıl yapılacağının, satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının ve harcın taraflardan hangi oranlarda tahsil edileceğinin hüküm sonucunda gösterilmesi gerektiği belirtilmiş; hükümde satış bedelinin ortaklara tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki oranlarda ödenmesine karar verilmesiyle yetinilmesi gerekirken hüküm sonucunun ilgili bendinin son cümlesinde satış neticesinde borçluya düşecek payın alacaklı davacıya ödenmesi yönünde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 27.04.2021 tarihli, E. 2021/1672, K. 2021/3118 sayılı kararında; satış bedelinin ortaklara payları oranında dağıtılmasına karar verilmesiyle yetinilmesi gerekirken davalı borçluya isabet edecek bedelin borca mahsuben icra müdürlüğü dosyasına gönderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2010 tarihli, E. 2010/6171, K. 2010/10699 sayılı kararında ise satış kararının infazı aşamasında satış memurunun yapması gereken işlemlere müdahale edecek şekilde, satış parasından davalı borçlunun payına isabet edecek miktarın icra dosyasına ödenmesi şeklinde karar verilmesinin de doğru olmadığı ifade edilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 18.12.2019 tarihli, E. 2016/11917, K. 2019/8786 sayılı kararında da aynı sonuca varılarak, satış bedelinin icra dosyasına değil ortağa ödenmesi gerektiği ve takip borcu için ödeme ibaresinin hükümden çıkarılması gerektiği belirtilmiştir.

8. Tavzih Yoluyla da Müdahale Edilemez

Hüküm kurulduktan sonra tavzih yoluna başvurularak satış bedelinin dağıtımına müdahale edilmesi de mümkün değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.10.2012 tarihli, E. 2012/12290, K. 2012/12957 sayılı kararında bu husus ele alınmıştır.

Kararda; hangi hâllerde hükmün tavzih edileceğinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 305 ve devamı maddelerinde (mülga 1086 sayılı Kanun’un 455. maddesinde) açıklandığı belirtilmiş; hüküm fıkrasında taraflara tanınan haklar ve yüklenen borçların tavzih yoluyla sınırlandırılamayacağı, genişletilemeyeceği ve değiştirilemeyeceği vurgulanmıştır. Devamında, satış bedelinin dağıtımına karar verilmesinden sonra infazda tereddüt yaratacak ve satış memurunun yapacağı dağıtım işlemine müdahale edecek şekilde yeni bir hüküm oluşturulmasının ve tavzih isteğinin kabulünün hatalı olduğu tespit edilmiştir.

9. Alacaklı Alacağını Nasıl Tahsil Eder?

Mahkeme bedeli doğrudan icra dosyasına aktaramayacağına göre alacaklı ne yapacaktır? İzlenecek yol Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 17.09.2014 tarihli, E. 2014/6409, K. 2014/10086 sayılı kararında açıkça belirtilmiştir: alacaklının, satış bedeli üzerine haciz talebiyle alacağını takip etmesi gerekmektedir.

Uygulamada bu şu şekilde işler: ortaklığın giderilmesine ilişkin karar kesinleşir, satış memurluğu taşınmazı satar ve borçlu paydaşa düşen bedel ayrılır. Alacaklı, icra dairesi aracılığıyla bu bedel üzerine haciz koydurur ve hacizli paranın icra dosyasına celbini talep eder. Yani tahsil aşaması icra müdürlüğünün ve satış memurluğunun yetkisindedir; sulh hukuk mahkemesinin değil.

Bu ayrım alacaklı vekilleri için önemli bir takip yükü doğurur. Satış tarihinin izlenmemesi ve haciz talebinin zamanında yapılmaması hâlinde, borçlu paydaşa ödenen bedel elden çıkabilir ve yıllar süren dava fiilen sonuçsuz kalabilir.

10. Taşınmaz Sayısı ile Borç Miktarının Orantılılığı

Alacaklının davası, alacağının tahsiline hizmet ettiği ölçüde korunur. Birden fazla taşınmazın dava konusu edildiği hâllerde, borç miktarını aşacak şekilde tüm taşınmazların satışına karar verilemez.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 04.06.2013 tarihli, E. 2013/6327, K. 2013/8565 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2010 tarihli, E. 2010/6171, K. 2010/10699 sayılı kararlarında belirtildiği üzere; icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibarıyla taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşecek değerin tespit edilerek borca yetecek miktarda taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi, fazlaya ilişkin istemin reddedilmesi gerekir.

Bu, davalı paydaşlar için ikinci güçlü savunma hattıdır. Örneğin borç 500.000 TL iken beş taşınmazın tamamının satışı isteniyorsa, borçlu ortağın bir taşınmazdaki payının bu borcu karşıladığı ortaya konulduğunda diğer dört taşınmaz yönünden davanın reddi gerekir. Bunun için taşınmaz değerlerinin ve borç miktarının dosyaya usulünce sunulması, gerekirse bilirkişi incelemesi talep edilmesi önemlidir.

11. TMK m. 648: Paylaşmaya Katılmak Üzere Kayyım Atanması

Alacaklının elindeki bir başka araç Türk Medeni Kanunu’nun 648. maddesidir. Hükme göre; açılmış mirasta bir mirasçının payını devralmış veya haczettirmiş olan ya da elinde mirasçıya karşı alınmış borç ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklı, sulh hâkiminden bu mirasçının yerine paylaşmaya katılmak üzere bir kayyım atanmasını isteyebilir.

Bu kurum, ortaklığın giderilmesi davasının tamamlayıcısıdır. Ortaklığın çözülmesinden sonra paylaşım aşamasında alacaklı, borçlu mirasçının paylaşımla ilgili haklarını korumak, payını almak ve gelirlerini toplamak üzere kayyım tayin ettirebilir. Kayyım, elde ettiği değerleri kanuna göre teslim edilmesi gereken yere verir.

TMK m. 642 (mirasın paylaşılmasını isteme) ile m. 648 (kayyım atanması) arasındaki ilişki ve alacaklının hangi yola başvuracağı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2003/514, K. 2003/512 sayılı kararında ele alınmıştır. Kararda, dava açma hakkının hâkime ya da başka bir kişiye değil, yalnızca mirasçıya veya icra mahkemesinden yetki alan alacaklıya tanındığı vurgulanmaktadır.

12. Kanun Yolu: Hangi Hata Bozma, Hangisi Düzeltilerek Onama?

Bu ayrım, kanun yolu dilekçesinin nasıl kurulacağını belirlediği için pratik değer taşır.

Düzeltilerek onanan hatalar

Satış bedelinin doğrudan icra dosyasına yatırılmasına karar verilmesi ya da satış yönteminin hükümde gösterilmemesi, genel olarak yeniden yargılama yapılmasını gerektirmeyen usuli eksiklik olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay ilgili daireleri, hüküm fıkrasındaki icra dosyasına veya alacaklıya ödeme yapılmasına dair ibareleri metinden çıkararak yahut “satış bedelinin mirasçılık belgesinde gösterilen payları oranında paydaşlar arasında paylaştırılmasına” veya “satıştan elde edilen bedelin taraflara tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki hisseleri nispetinde dağıtılmasına” şeklinde düzelterek kararları onamaktadır.

Bu yönde kararlar: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 26.11.2012 tarihli, E. 2012/16827, K. 2012/15408; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 14.09.2020 tarihli, E. 2020/2119, K. 2020/4891; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 27.09.2022 tarihli, E. 2022/1697, K. 2022/5542; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 12.05.2014 tarihli, E. 2014/3633, K. 2014/6093; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.01.2013 tarihli, E. 2012/18203, K. 2013/414; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 20.09.2012 tarihli, E. 2012/8249, K. 2012/11995; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 04.07.2011 tarihli, E. 2011/3048, K. 2011/7343 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 04.07.2012 tarihli, E. 2012/7347, K. 2012/10016.

Bozmayı gerektiren hatalar

Buna karşılık taşınmazın paydaşlar arasında satışına karar verilmiş olması veya borç miktarını aşacak şekilde dava konusu tüm taşınmazların satışına hükmedilmesi durumlarında karar bozulmaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.03.2013 tarihli, E. 2013/1615, K. 2013/4270; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 12.10.2010 tarihli, E. 2010/6171, K. 2010/10699).

13. 2026 Notu: Arabuluculuk Şartı ve 7589 Sayılı Kanun’un Etkisi

Dava şartı arabuluculuk

7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Düzenleme 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. Alacaklının açtığı davalar da bu kapsamdadır; son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.

7589 sayılı Kanun ve mirasçılara özel ilk artırma

31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, İcra ve İflâs Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yaparak; tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacağını öngörmüştür. Bu usul bir defaya mahsustur ve söz konusu artırmada teklif eşiği muhammen kıymetin yüzde yüzüdür.

Aynı Kanun’la getirilen düzenlemede teminat muafiyeti, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile Hazine bakımından öngörülmüş; paydaş veya mirasçı sıfatına dayalı genel bir teminat muafiyeti tanınmamıştır. Bu, alacaklı davalarında alacaklı lehine bir kolaylık oluşturmaktadır.

14. Yargı Kararları Analiz Tablosu

15. Hüküm Fıkrası Kontrol Listesi

Karar tebliğ edildiğinde hüküm fıkrasında şunların doğru yazılıp yazılmadığı kontrol edilmelidir:

1. Satış usulü açıkça yazılmış mı? “Umum arasında / genel açık artırma suretiyle satılmasına” ibaresi var mı?
2. “Paydaşlar arasında” ibaresi yanlışlıkla yazılmış mı? Tüm paydaşların ve alacaklının rızası yoksa bu ibare bulunmamalıdır.
3. Bedelin hangi belgeye göre dağıtılacağı belirtilmiş mi? Tapu kaydı, mirasçılık belgesi veya her ikisi.
4. Borçlu payının icra dosyasına gönderilmesine veya alacaklıya ödenmesine dair bir ibare var mı? Varsa çıkarılmalıdır.
5. Birden fazla taşınmaz varsa, borca yetecek miktarla sınırlama yapılmış mı? Fazlaya ilişkin istem reddedilmiş mi?
6. Harcın taraflardan hangi oranlarda tahsil edileceği gösterilmiş mi?

16. Sıkça Sorulan Sorular

Kardeşimin borcu yüzünden babamdan kalan tarla satılabilir mi?

Taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabiyse evet. Kardeşinizin alacaklısı, icra mahkemesinden İİK m. 121 uyarınca aldığı yetki belgesine dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açabilir ve taşınmazın tamamının satışı gündeme gelebilir. Ancak taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse bu dava kural olarak açılamaz.

Alacaklının açtığı davada taşınmazı aramızda satın alabilir miyiz?

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi için davacı alacaklı dâhil herkesin rızası gerekir. Alacaklı, taşınmazın gerçek piyasa değerine ulaşmasını istediğinden bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Rıza yoksa satış umum arasında açık artırmayla yapılır; ancak paydaşlar da bu artırmaya katılabilir.

Mahkeme borçlu kardeşimin payını doğrudan icra dosyasına gönderebilir mi?

Hayır. Bu, yerleşik içtihatlara göre infaza müdahale ve satış memurunun yetkisine tecavüz sayılmaktadır. Mahkeme yalnızca bedelin paydaşlara tapu ve mirasçılık belgesindeki payları oranında ödenmesine karar verir. Yargıtay bu hususun mahkemece resen gözetilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Borç küçük ama tüm taşınmazlarımızın satışı isteniyor. Ne yapabiliriz?

Orantılılık itirazında bulunabilirsiniz. Yargıtay kararlarına göre, icra takibine konu borç miktarına göre dava tarihi itibarıyla borçlu ortağın payına düşecek değer tespit edilerek borca yetecek miktarda taşınmazın ortaklığının giderilmesine karar verilmesi ve fazlaya ilişkin istemin reddedilmesi gerekir.

Alacaklı yetki belgesi almadan dava açmışsa dava reddedilir mi?

Doğrudan reddedilmez. Yetki belgesi olmadan açılan davada mahkeme, belgenin temini için davacıya süre verir. Süre içinde belge sunulmazsa dava reddedilir.

Alacaklı arabuluculuğa başvurmadan dava açabilir mi?

Hayır. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.

Karar kesinleşti, hükümde icra dosyasına ödeme yazıyor. Tavzihle düzeltilir mi?

Hayır. Hüküm fıkrasında taraflara tanınan haklar ve yüklenen borçlar tavzih yoluyla sınırlandırılamaz, genişletilemez ve değiştirilemez. Bu nedenle itirazın kanun yolu aşamasında ileri sürülmesi gerekir.

Alacaklı olarak satıştan sonra parayı nasıl alacağım?

Satış bedeli üzerine haciz talebiyle. Satış memurluğunca borçlu paydaş adına ayrılan bedel üzerine icra dairesi aracılığıyla haciz koydurmanız ve hacizli paranın icra dosyasına celbini talep etmeniz gerekir. Satış tarihinin izlenmemesi hâlinde bedel elden çıkabilir.

17. Neden Avukat Desteği Gerekli? Tuzla, Pendik, Kartal, Gebze ve Kocaeli

Alacaklı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davaları, iki farklı hukuk dalının kesiştiği yerde durur: bir yanda icra ve iflas hukuku, diğer yanda eşya ve miras hukuku. Dosyanın kaderi çoğu zaman esasa ilişkin bir tartışmayla değil, doğru aşamada ileri sürülen doğru bir usul itirazıyla belirlenir.

Davalı paydaş bakımından: dört savunma hattı

• Mülkiyet türü itirazı: Taşınmaz paylı mülkiyete tabiyse dava kural olarak açılamaz.
• Yetki belgesi denetimi: Belge var mı, kapsamı hangi taşınmazları içeriyor?
• Orantılılık itirazı: Borca yetecek taşınmazla sınırlama talebi.
• Aynen taksim ve muhdesat talepleri: Satıştan önce aynen bölünme ve kat mülkiyeti seçenekleri, taşınmaz üzerinde yapı varsa muhdesat aidiyeti.

Alacaklı bakımından: tahsilin takibi

Alacaklı için dava kazanmak yeterli değildir. Yetki belgesinin doğru kapsamla alınması, arabuluculuk şartının tamamlanması, hükmün infaza elverişli kurulması, satış aşamasının izlenmesi ve satış bedeli üzerine zamanında haciz konulması gerekir. Bu zincirin herhangi bir halkasında yaşanan gecikme, yıllar süren yargılamayı sonuçsuz bırakabilir.

İstanbul Anadolu Yakası ve Kocaeli’nde hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları

Ortaklığın giderilmesi davaları, sanayi ve konut baskısının yüksek olduğu bölgelerde belirgin biçimde yoğunlaşmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Sancaktepe, Sultanbeyli, Ümraniye, Ataşehir ve Üsküdar; Kocaeli tarafında ise Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası, İzmit, Körfez ve Başiskele ilçelerinde miras yoluyla intikal etmiş çok paydaşlı arsa ve tarlalar yaygındır.

Bu bölgelerde iki etken uyuşmazlıkları artırmaktadır. Birincisi, tarım vasfındaki parsellerin zamanla imara açılmasıyla ortaya çıkan değer artışı; ikincisi, mirasçı sayısının kuşaklar boyunca çoğalmasıyla paydaş sayısının onlarla ifade edilir hâle gelmesi. Bir paydaşın kişisel borcu, bu tabloda tüm aileyi doğrudan etkileyebilmektedir. Tuzla ve Gebze hattındaki sanayi bölgelerinde ise ticari borçlar nedeniyle açılan alacaklı davaları ayrı bir başlık oluşturmaktadır.

İlgili Yazılarımız

• Şirket Ortağının Şahsi Borcu Nedeniyle Şirket Malları Haczedilebilir mi?
• Türkiye’deki İcra ve Dava Dosyalarımı Nasıl Öğrenirim?
• Çatı Arası Piyesli Dairede Kentsel Dönüşüm Hakkı Kime Ait?