1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Prosedürünün Ön Şartları

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibi ve tahliye süreci, İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre belirli ön şartlara tabidir. Yargıtay kararlarında bu şartlar şu şekilde sıralanmıştır:

Geçerli bir kira sözleşmesine dayanan bir kira alacağının bulunması,

İcra dairesine sunulan takip talebinde (Örnek 1) hacizle birlikte açıkça “tahliye” talebinin de yer alması,

Borçluya/kiracıya haciz ve tahliye istemli “Örnek 13” ödeme emrinin tebliğ edilmesi,

Borçluya, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal ödeme süresinin (ihtar müddeti) tanınması,

Yasal ödeme süresi içinde borcun ödenmemesi veya takibe itiraz edilmemesi/itirazın kaldırılması.

2. Uygulanacak Yasal Süreler

Tahliye prosedüründe süreler hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce re’sen (kendiliğinden) gözetilmektedir:

Ödeme Süreleri (İhtar Müddeti): TBK 315. maddesi uyarınca, ödeme emri ile kiracıya verilmesi gereken asgari süreler şöyledir:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında: 30 gün,

Hasılat (ürün) kiralarında: 60 gün,

Diğer kira ilişkilerinde: 10 gün.

İtiraz Süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde takibe itiraz edebilir.

Tahliye Davası Açma Süresi (6 Aylık Süre): İİK 269/a maddesi uyarınca; borçlu itiraz etmez ve yasal ödeme süresi (30 veya 60 gün) içinde borcunu ödemezse, alacaklı bu sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Bu 6 aylık süre hak düşürücü niteliktedir.

Dava Açmak İçin Bekleme Süresi: Tahliye davası açılabilmesi için mutlaka 30 günlük (veya ilgili yasal süre) ödeme süresinin dolması beklenmelidir. Bu süre dolmadan açılan tahliye davaları, temerrüt koşulu oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmektedir.

3. İtiraz Durumunda ve İtirazsız Kesinleşmede İşleyiş

İtiraz Edilmemesi Durumunda: Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük sürede ödeme yapmazsa takip kesinleşir. Alacaklı, 30 günlük sürenin bitimini takip eden 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı alır.

İtiraz Edilmesi Durumunda: Borçlu takibe itiraz ederse, alacaklı icra mahkemesinden “itirazın kaldırılması ve tahliye” talebinde bulunur. Bu durumda da tahliye kararı verilebilmesi için 30 günlük ödeme süresinin geçmesi ve borcun ödenmemiş olması şarttır.

Ödeme Emrinin Tebliği: Tahliye prosedürünün ve sürelerin işlemeye başlaması için ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi zorunludur. Kiracıya tebliğ edilemeyen ödeme emri üzerinden süreler işlemez ve temerrüt gerçekleşmez.

4. Kira Süresinin Bitimi Nedeniyle Tahliye (İİK 272-274)

Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazlarda, kira süresinin bitmesi nedeniyle başlatılan tahliye prosedürü farklı sürelere tabidir:

Takip Süresi: Kiralayan, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.

İtiraz ve Tahliye: Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve kiracının taşınmazı 15 gün içinde boşaltması gerekir.

Zorla Tahliye: Kiracı 15 gün içinde boşaltmazsa, kiralayanın talebiyle icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır. Bu prosedürde, itiraz edilmemesi halinde ayrıca icra mahkemesinden tahliye kararı alınmasına gerek yoktur.

5. Yargı Kararlarında Vurgulanan Kritik Hususlar

Erken Açılan Davalar: Yargıtay, 30 günlük yasal ödeme süresi dolmadan (örneğin tebliğden 15-20 gün sonra) açılan tahliye davalarının, temerrüt oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmesi gerektiğini istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.

Süre Aşımı: 6 aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açılan tahliye talepleri, borçlu itiraz etmemiş olsa dahi reddedilmektedir.

Ödeme Emri İçeriği: Ödeme emrinde yasal sürelerin (30 gün vb.) açıkça belirtilmemesi veya yanlış belirtilmesi (örneğin 30 gün yerine 7 gün verilmesi) ödeme emrini geçersiz kılar ve bu emre dayalı tahliye kararı verilemez. Bir yazı önerisi.

Kira ödenmezse kiracı ne zaman tahliye edilebilir?

Kira bedelinin ödenmemesi tek başına tahliye için yeterli değildir. Kiracının tahliye edilebilmesi için icra yoluyla haciz ve tahliye talepli ödeme emri gönderilmesi, bu ödeme emrinde 30 günlük yasal ödeme süresinin tanınması ve bu süre içinde borcun ödenmemesi gerekir. 30 gün dolmadan açılan tahliye davaları, Yargıtay uygulamasına göre temerrüt oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmektedir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası için 6 aylık süre ne zaman başlar?

İcra takibine konu ödeme emrinde yer alan 30 günlük yasal ödeme süresinin sona erdiği tarihten itibaren başlar. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse, alacaklı 30 günün bitimini takip eden tarihten itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırılması halinde tahliye talebi reddedilir.

Ödeme emrinde 30 gün yerine 7 gün yazarsa tahliye mümkün olur mu?

Hayır. Ödeme emrinde TBK 315’e uygun şekilde 30 günlük yasal sürenin açıkça belirtilmesi zorunludur. Sürenin eksik ya da yanlış gösterilmesi (örneğin 30 gün yerine 7 gün yazılması), ödeme emrini geçersiz hale getirir. Bu durumda, bu ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu – Kira Tahliyesi

İstanbul’da kira ödenmezse tahliye nasıl yapılır?

İstanbul’da kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye, icra yoluyla gerçekleştirilir. Kiracıya haciz ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir ve 30 günlük yasal ödeme süresi tanınır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, sürenin bitimini takip eden 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilmesi gerekir. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, İstanbul genelinde bu süreci baştan sona profesyonel şekilde yürütmektedir.

Tuzla’da temerrüt nedeniyle tahliye davası ne zaman açılabilir?

Tuzla’da temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, öncelikle 30 günlük ödeme süresinin dolması zorunludur. Bu süre dolmadan açılan davalar, Yargıtay uygulamasına göre erken açılmış dava sayılarak reddedilmektedir. 2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla’daki kira uyuşmazlıklarında süre hatası yapılmadan süreci takip eder.

Gebze’de icra yoluyla tahliyede en sık yapılan hata nedir?

Gebze’de icra yoluyla tahliyede en sık yapılan hata, 6 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmasıdır. Ödeme süresi bittikten sonra 6 ay içinde tahliye talep edilmezse, kiracı itiraz etmemiş olsa bile tahliye talebi reddedilir. Ayrıca ödeme emrinde 30 günlük sürenin yanlış gösterilmesi de tahliye sürecini tamamen geçersiz hale getirir. Bu tür hataların önüne geçmek için 2M Hukuk Avukatlık Bürosu uzman desteği sunmaktadır.

Kira süresi biten kiracı İstanbul’da icra yoluyla nasıl çıkarılır?

Yazılı kira sözleşmesi bulunan taşınmazlarda, kira süresi sona erdiğinde kiraya veren 1 ay içinde icra dairesine başvurmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. Kiracı itiraz etmezse, taşınmaz 15 gün içinde zorla tahliye edilir. Bu süreçte ayrıca dava açılmasına gerek yoktur. İstanbul, Tuzla ve Gebze’de bu işlemler 2M Hukuk Avukatlık Bürosu tarafından hızlı şekilde yürütülmektedir.

Tahliye sürecinde avukatla çalışmak neden önemlidir?

Tahliye davalarında yapılan küçük bir süre veya usul hatası, davanın tamamen reddedilmesine neden olabilir. Özellikle 30 gün – 6 ay – 1 ay gibi hak düşürücü süreler mahkemece re’sen dikkate alınır. İstanbul, Tuzla ve Gebze’de kira tahliyesi süreçlerinde uzman avukat desteği, hak kaybı yaşanmaması açısından kritik öneme sahiptir.