1. الشروط المسبقة لإجراءات الإخلاء بسبب التخلف عن السداد
إجراءات التنفيذ والإخلاء التي تبدأ بسبب عدم سداد الإيجار، تخضع لشروط مسبقة معينة وفقًا لأحكام قانون التنفيذ والإفلاس (İİK) والقانون التركي للالتزامات (TBK). وقد تم سرد هذه الشروط في قرارات محكمة الاستئناف العليا (Yargıtay) على النحو التالي:
وجود مستحقات إيجار تستند إلى عقد إيجار ساري المفعول،
أن يتضمن طلب المتابعة (النموذج 1) المقدم إلى دائرة التنفيذ، طلب “الإخلاء” صراحةً إلى جانب الحجز،
تبليغ المدين/المستأجر بأمر الدفع “النموذج 13” المتضمن طلب الحجز والإخلاء،
منح المدين، اعتباراً من تاريخ تبليغ أمر الدفع، المدة القانونية للسداد (مدة الإنذار)،
عدم سداد الدين خلال المدة القانونية للسداد أو عدم الاعتراض على المتابعة / رفع الاعتراض.
2. المدد القانونية الواجب تطبيقها
المدد في إجراءات الإخلاء هي مدد سقوط حق، وتراعيها المحاكم من تلقاء نفسها:
مدد السداد (مدة الإنذار): وفقاً للمادة 315 من القانون التركي للالتزامات، فإن المدد الدنيا التي يجب منحها للمستأجر بموجب أمر الدفع هي كالتالي:
في إيجارات السكن ومكان العمل المسقوف: 30 يومًا،
في إيجارات الغلات (المنتجات): 60 يومًا،
في علاقات الإيجار الأخرى: 10 أيام.
مدة الاعتراض: يمكن للمستأجر، اعتباراً من تاريخ تبليغ أمر الدفع، أن يعترض على المتابعة خلال 7 أيام.
مدة رفع دعوى الإخلاء (مدة 6 أشهر): وفقًا للمادة 269/أ من قانون التنفيذ والإفلاس؛ إذا لم يعترض المدين ولم يدفع دينه خلال فترة السداد القانونية (30 أو 60 يومًا)، يجب على الدائن أن يطلب الإخلاء من محكمة التنفيذ خلال 6 أشهر من تاريخ انتهاء هذه المدة. هذه المدة البالغة 6 أشهر هي مدة سقوط حق.
مدة الانتظار لرفع الدعوى: لرفع دعوى الإخلاء، يجب بالضرورة انتظار انقضاء مدة السداد البالغة 30 يومًا (أو المدة القانونية ذات الصلة). دعاوى الإخلاء المرفوعة قبل انقضاء هذه المدة تُرفض بحجة عدم تحقق شرط التقصير.
3. الإجراءات في حالة الاعتراض وفي حالة عدم وجود اعتراض
في حالة عدم الاعتراض: إذا لم يعترض المدين خلال 7 أيام ولم يسدد المبلغ خلال 30 يومًا، يصبح الإجراء نهائيًا. يتقدم الدائن إلى محكمة التنفيذ خلال 6 أشهر من انتهاء مدة الـ 30 يومًا ويحصل على قرار الإخلاء.
في حالة الاعتراض: إذا اعترض المدين على الإجراء، يطلب الدائن من محكمة التنفيذ “رفع الاعتراض والإخلاء”. في هذه الحالة أيضًا، يشترط لصدور قرار الإخلاء مرور مدة السداد البالغة 30 يومًا وعدم سداد الدين.
تبليغ أمر السداد: لبدء إجراءات الإخلاء وسريان المدد، يجب تبليغ أمر السداد للمستأجر بشكل صحيح وفقًا للأصول. لا تسري المدد ولا يتحقق التقصير بناءً على أمر سداد لم يتم تبليغه للمستأجر.
4. الإخلاء بسبب انتهاء مدة الإيجار (المواد 272-274 من قانون التنفيذ والإفلاس)
في العقارات المؤجرة بعقد مكتوب، يخضع إجراء الإخلاء الذي يبدأ بسبب انتهاء مدة الإيجار لمدد زمنية مختلفة:
مدة المتابعة: يجب على المؤجر بدء إجراءات الإخلاء بتقديم طلب إلى دائرة التنفيذ خلال شهر واحد من تاريخ انتهاء عقد الإيجار. هذه المدة هي مدة سقوط حق.
الاعتراض والإخلاء: يمكن للمستأجر الاعتراض خلال 7 أيام من تاريخ تبليغ أمر الإخلاء. إذا لم يتم الاعتراض، يصبح الإجراء نهائيًا، ويجب على المستأجر إخلاء العقار خلال 15 يومًا.
الإخلاء القسري: إذا لم يقم المستأجر بالإخلاء خلال 15 يومًا، يتم إخراجه قسرًا من العقار بواسطة دائرة التنفيذ بناءً على طلب المؤجر. في هذا الإجراء، لا يلزم الحصول على قرار إخلاء منفصل من محكمة التنفيذ في حال عدم وجود اعتراض.
5. نقاط حرجة أبرزتها القرارات القضائية
الدعاوى المرفوعة مبكرًا: تؤكد محكمة النقض باستمرار أن دعاوى الإخلاء المرفوعة قبل انتهاء مدة السداد القانونية البالغة 30 يومًا (على سبيل المثال، بعد 15-20 يومًا من التبليغ) يجب أن تُرفض بحجة عدم وقوع التخلف عن السداد.
تجاوز المدة: يتم رفض طلبات الإخلاء المرفوعة بعد انقضاء مدة سقوط الحق البالغة 6 أشهر، حتى لو لم يعترض المدين.
محتوى أمر السداد: عدم تحديد الفترات القانونية (مثل 30 يومًا) بوضوح في أمر السداد أو تحديدها بشكل خاطئ (على سبيل المثال، إعطاء 7 أيام بدلاً من 30 يومًا) يجعل أمر السداد باطلاً، ولا يمكن إصدار قرار إخلاء بناءً على هذا الأمر. اقتراح ورقة بحثية.
Kira ödenmezse kiracı ne zaman tahliye edilebilir?
Kira bedelinin ödenmemesi tek başına tahliye için yeterli değildir. Kiracının tahliye edilebilmesi için icra yoluyla haciz ve tahliye talepli ödeme emri gönderilmesi, bu ödeme emrinde 30 günlük yasal ödeme süresinin tanınması ve bu süre içinde borcun ödenmemesi gerekir. 30 gün dolmadan açılan tahliye davaları, Yargıtay uygulamasına göre temerrüt oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmektedir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası için 6 aylık süre ne zaman başlar?
İcra takibine konu ödeme emrinde yer alan 30 günlük yasal ödeme süresinin sona erdiği tarihten itibaren başlar. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmaz ve itiraz etmezse, alacaklı 30 günün bitimini takip eden tarihten itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırılması halinde tahliye talebi reddedilir.
Ödeme emrinde 30 gün yerine 7 gün yazarsa tahliye mümkün olur mu?
Hayır. Ödeme emrinde TBK 315’e uygun şekilde 30 günlük yasal sürenin açıkça belirtilmesi zorunludur. Sürenin eksik ya da yanlış gösterilmesi (örneğin 30 gün yerine 7 gün yazılması), ödeme emrini geçersiz hale getirir. Bu durumda, bu ödeme emrine dayanılarak tahliye kararı verilmesi mümkün değildir.
مكتب المحاماة 2M Hukuk – إخلاء الإيجار
كيف يتم الإخلاء في إسطنبول إذا لم يُدفع الإيجار؟
في إسطنبول، يتم الإخلاء في حالة عدم دفع الإيجار، عن طريق التنفيذ القضائي. يتم إرسال أمر دفع إلى المستأجر يطلب الحجز والإخلاء، ويُمنح مهلة دفع قانونية مدتها 30 يومًا. إذا لم يتم الدفع خلال هذه الفترة، يجب طلب الإخلاء من محكمة التنفيذ خلال 6 أشهر من تاريخ انتهاء الفترة. يقوم مكتب المحاماة 2M Hukuk بإدارة هذه العملية بشكل احترافي من البداية إلى النهاية في جميع أنحاء إسطنبول.
متى يمكن رفع دعوى إخلاء بسبب التخلف عن السداد في توزلا؟
لرفع دعوى إخلاء بسبب التخلف عن السداد في توزلا، يجب أولاً انقضاء فترة السداد البالغة 30 يومًا. الدعاوى المرفوعة قبل انقضاء هذه الفترة يتم رفضها وفقًا لممارسات المحكمة العليا باعتبارها دعوى رفعت مبكرًا. يتابع مكتب المحاماة 2M Hukuk العملية في نزاعات الإيجار في توزلا دون ارتكاب أخطاء في المواعيد.
ما هو الخطأ الأكثر شيوعًا في الإخلاء عن طريق التنفيذ القضائي في جبزي؟
الخطأ الأكثر شيوعًا في الإخلاء عن طريق التنفيذ القضائي في جبزي هو فوات مدة السقوط البالغة 6 أشهر. إذا لم يُطلب الإخلاء خلال 6 أشهر بعد انتهاء فترة السداد، يُرفض طلب الإخلاء حتى لو لم يعترض المستأجر. بالإضافة إلى ذلك، فإن إظهار فترة الـ 30 يومًا بشكل خاطئ في أمر الدفع يجعل عملية الإخلاء باطلة تمامًا. لضمان عدم حدوث مثل هذه الأخطاء، يقدم مكتب المحاماة 2M Hukuk دعمًا متخصصًا.
كيف يتم إخراج المستأجر الذي انتهت مدة إيجاره عن طريق التنفيذ القضائي في إسطنبول؟
في العقارات التي يوجد بها عقد إيجار مكتوب، عند انتهاء مدة الإيجار، يجب على المؤجر التقدم بطلب إلى دائرة التنفيذ خلال شهر واحد. هذه المدة مسقطة للحق. إذا لم يعترض المستأجر، يتم إخلاء العقار قسراً خلال 15 يوماً. لا توجد حاجة لرفع دعوى قضائية إضافية في هذه العملية. في إسطنبول وتوزلا وجبزى، تتم هذه الإجراءات بسرعة من قبل مكتب 2M للمحاماة.
لماذا من المهم العمل مع محامٍ في عملية الإخلاء؟
قد يؤدي خطأ بسيط في المدة أو الإجراءات في قضايا الإخلاء إلى رفض الدعوى بالكامل. خاصة المهل الزمنية التي تسقط الحقوق، مثل 30 يومًا – 6 أشهر – شهر واحد، والتي تؤخذ في الاعتبار تلقائياً من قبل المحكمة. في إسطنبول وتوزلا وجبزى، يعتبر دعم المحامي المتخصص في عمليات إخلاء الإيجار ذا أهمية حاسمة لمنع فقدان الحقوق.
