Toplu yapılardaki yönetici ve denetçi seçiminin toplu yapı temsilciler kuruluna katılanların temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla mı, yoksa tüm bağımsız bölümlerin temsilcilerinin salt çoğunluğuyla mı yapılacaktır.

Toplu Yapılarda Yönetici ve Denetçi Seçimi Toplantıya Katılanların Temsil Ettiği Bağımsız Bölüm Sayısına Göre Yapılır

KMK’nın toplu yapılarla ilgili özel hükümleri (Madde 66-74) bulunmaktadır. KMK 69. madde, toplu yapı kat malikleri kurulunun, yetkilerini yönetim planında toplu yapı temsilciler kuruluna devredebileceğini ve bu kurulda temsilcilerin yönettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahip olacağını belirtir. KMK’nın 71. maddesinde ise, bu özel düzenlemenin devamı niteliğinde, toplu yapıdaki bütün ortak yerler için yönetici ve denetçinin, toplu yapı temsilciler kuruluna katılanların temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla seçileceğini hükme bağlar.

Bu doğrultuda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 71/2 fıkrasında “Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.” şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu ifade, seçimin toplantıya katılan temsilcilerin, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla yapılacağını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Bu madde ayrıca KMK 69. maddeye göre, “Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler” hükmünü de hatırlatmaktadır. Dolayısıyla, oylamanın kişi başına bir oy değil, temsil edilen bağımsız bölüm sayısına göre ağırlıklı olacağını teyit eder.

Yönetim Planında yönetici ve denetçi seçiminde detaylar düzenlenebilir. Ancak yönetim planları, KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla detaylara yer verilebilir.

Yargıtay’ın KMK Madde 34 ve 41’e sıkça atıf yaparak “sayı ve arsa payı çoğunluğu” aramasını, bu maddelerin genel ve emredici nitelikte olmasından kaynaklandığı düşünülebilir. Ancak, toplu yapı gibi özel bir yönetim organizasyonu söz konusu olduğunda, KMK’nın bu özel duruma ilişkin getirdiği Madde 71 hükmünün öncelikli olarak uygulanması gerekir. Bu durumda, “sayı ve arsa payı çoğunluğu” ilkesi, temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahip olması ve kararın bu ağırlıklı oyların salt çoğunluğuyla alınması şeklinde tecelli eder. Sorunun kritik noktası olan “katılanların mı yoksa tüm temsilcilerin mi” çoğunluğu konusunda ise KMK Madde 71’in lafzı (“toplu yapı temsilciler kuruluna katılan”) açıktır.

Neticede yargı kararları ve özellikle Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü’nün 2015/48 E., 2015/270 K. sayılı KMK Madde 71’e dayanan kararı ışığında, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi seçimi şu şekilde yapılmalıdır:

• Seçim, toplu yapı temsilciler kurulunda yapılır.
• Bu kurulda, yönetici ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
• Yönetici ve denetçi, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile seçilir.

Dolayısıyla, bu sorunun doğru yanıtı seçimin “toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile” yapılacağı şeklindedir. Tüm temsilcilerin (katılmayanlar dahil) temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu değil, toplantıya iştirak edenlerin temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu esas alınır. Bu yorum, KMK’nın toplu yapılara ilişkin özel düzenlemesi olan 71. maddesiyle doğrudan uyumludur.

Neden Uzman Görüşü / Avukat Gereklidir?

Toplu yapılarda yönetim süreçlerinin geçerliliği, özellikle aidatların tahsili, ortak giderlerin paylaşımı, hukuki geçerliliği olan kararların alınması gibi hayati konuları doğrudan etkiler. Yönetici ve denetçi seçimi geçersiz sayıldığında, tüm idari işlemler hukuki risk altına girer. Bu nedenle bir kat mülkiyeti avukatı ya da toplu yapı hukuku alanında uzman hukukçu ile sürecin yönetilmesi, olası uyuşmazlıkların ve iptal risklerinin önüne geçilmesini sağlar. Özellikle İstanbul, Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Gebze, Darıca ve Çayırova gibi hızla gelişen yerleşim bölgelerinde bu tür sorunlarla sıkça karşılaşılmaktadır.