هل سيتم انتخاب المدير والمدقق في المجمعات السكنية بأغلبية مطلقة لعدد الأقسام المستقلة التي يمثلها المشاركون في مجلس الممثلين، أم بأغلبية مطلقة لممثلي جميع الأقسام المستقلة؟

يتم انتخاب المدير والمدقق في المجمعات السكنية بناءً على عدد الأقسام المستقلة التي يمثلها المشاركون في الاجتماع

توجد أحكام خاصة (المواد 66-74) في قانون ملكية الشقق (KMK) بخصوص المجمعات السكنية. تنص المادة 69 من قانون ملكية الشقق (KMK) على أن مجلس مالكي المجمعات السكنية يمكنه تفويض صلاحياته إلى مجلس ممثلي المجمعات السكنية في خطة الإدارة، وأن الممثلين في هذا المجلس سيكون لهم حق التصويت بعدد الأقسام المستقلة التي يديرونها. وفي المادة 71 من قانون ملكية الشقق (KMK)، واستمرارًا لهذا التنظيم الخاص، يتم انتخاب المدير والمدقق لجميع الأماكن المشتركة في المجمع السكني، بأغلبية مطلقة لعدد الأقسام المستقلة التي يمثلها مجلس ممثلي المجمعات السكنية المشاركونفيه.

في هذا الصدد، تنص الفقرة 71/2 من قانون ملكية الوحدات على حكم “بالنسبة للمدير والمراقب لجميع الهياكل والمواقع والمرافق المشتركة ضمن نطاق البناء المجمع، يتم تعيينهم بتصويت الأغلبية المطلقة لعدد الأقسام المستقلة التي يديرونها ويمثلونها، من قبل المديرين والممثلين الذين يحضرون مجلس ممثلي البناء المجمع.” يوضح هذا التعبير بشكل جلي أن الانتخاب سيتم بأغلبية مطلقة لعدد الأقسام المستقلة التي يمثلها الممثلون الحاضرون في الاجتماع. تذكر هذه المادة أيضًا، وفقًا للمادة 69 من قانون ملكية الوحدات، حكم “في مجلس ممثلي البناء المجمع، يتمتع هؤلاء المديرون والممثلون بحق التصويت بعدد الأقسام المستقلة التي يديرونها ويمثلونها.” وبالتالي، يؤكد ذلك أن التصويت سيكون مرجحًا بناءً على عدد الأقسام المستقلة الممثلة، وليس صوتًا واحدًا لكل شخص.

يمكن تنظيم التفاصيل في خطة الإدارة بخصوص انتخاب المدير والمراقب. ومع ذلك، يمكن تضمين التفاصيل في خطط الإدارة بشرط ألا تتعارض مع الأحكام الإلزامية لقانون ملكية الوحدات.

يمكن اعتبار أن إشارة محكمة النقض المتكررة إلى المادتين 34 و 41 من قانون ملكية الوحدات، وطلبها “أغلبية العدد وحصة الأرض”، ينبع من الطبيعة العامة والإلزامية لهاتين المادتين. ولكن، عندما يتعلق الأمر بتنظيم إدارة خاص مثل البناء المجمع، يجب تطبيق حكم المادة 71 من قانون ملكية الوحدات الذي وضعته لهذه الحالة الخاصة على سبيل الأولوية. في هذه الحالة، تتجلى مبدأ “أغلبية العدد وحصة الأرض” في أن الممثلين يتمتعون بحق التصويت بعدد الأقسام المستقلة التي يمثلونها، وأن القرار يتخذ بالأغلبية المطلقة لهذه الأصوات المرجحة. أما بالنسبة للنقطة الحرجة في المسألة، وهي أغلبية “المشاركين أم جميع الممثلين”، فإن نص المادة 71 من قانون ملكية الوحدات (“الذين يحضرون مجلس ممثلي البناء المجمع”) واضح.

في ضوء القرارات القضائية، وخاصة قرار الدائرة القانونية لمحكمة النزاعات رقم 2015/48 E.، 2015/270 K.، والذي يستند إلى المادة 71 من قانون ملكية الطوابق، يجب أن يتم انتخاب المدير والمشرف لجميع الهياكل والمواقع والمرافق المشتركة ضمن نطاق المباني المجمعة (المركبة) على النحو التالي:

• يتم الانتخاب في مجلس ممثلي المباني المجمعة.
• في هذا المجلس، يتمتع المديرون والممثلون بحق التصويت بعدد الوحدات المستقلة التي يديرونها ويمثلونها.
• يتم انتخاب المدير والمشرف، بواسطة المديرين والممثلين المشاركين في مجلس ممثلي المباني المجمعة، بأغلبية مطلقة من أصوات عدد الوحدات المستقلة التي يديرونها ويمثلونها.

وبالتالي، فإن الإجابة الصحيحة على هذا السؤال هي أن الانتخاب سيتم بـ “أغلبية مطلقة من أصوات عدد الوحدات المستقلة التي يديرها ويمثلها المديرون والممثلون المشاركون في مجلس ممثلي المباني المجمعة” . وليس بالأغلبية المطلقة لعدد الوحدات المستقلة التي يمثلها جميع الممثلين (بمن فيهم غير المشاركين)، بل تؤخذ في الاعتبار الأغلبية المطلقة لعدد الوحدات المستقلة التي يمثلها المشاركون في الاجتماع. يتوافق هذا التفسير مباشرة مع المادة 71 من قانون ملكية الطوابق، وهي اللائحة الخاصة بالمباني المجمعة.

لماذا تحتاج إلى رأي خبير / محامٍ؟

إن صلاحية عمليات الإدارة في الهياكل الجماعية تؤثر بشكل مباشر على مسائل حيوية مثل تحصيل رسوم الصيانة، وتقاسم النفقات المشتركة، واتخاذ القرارات ذات الصلاحية القانونية. عندما يعتبر انتخاب المدير والمراجع باطلاً، تصبح جميع الإجراءات الإدارية عرضة لمخاطر قانونية. لذلك، فإن إدارة العملية بواسطة محامٍ متخصص في ملكية الشقق أو محامٍ خبير في قانون البناء الجماعي يضمن منع النزاعات المحتملة ومخاطر الإلغاء. تُصادف مثل هذه المشكلات بشكل متكرر في المناطق السكنية سريعة التطور مثل إسطنبول، توزلا، بنديك، كارتال، مالتيبي، جبزي، داريجا، وتشاييروفا. اقتراح مقال آخر.