Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34. maddesi uyarınca yönetici seçimi için aranan “hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu”, yöneticinin atanması kararının geçerli olabilmesi için gereken iki ayrı ve birlikte sağlanması zorunlu yeter sayıyı ifade eder. Bu iki çoğunluk koşulunun birlikte gerçekleşmesi zorunludur.
Sayı Çoğunluğu Nedir: Bu, anataşınmazdaki toplam kat maliki sayısının yarıdan fazlası demektir. Yani, yönetici seçimi kararına olumlu oy veren kat maliklerinin sayısının, binadaki veya sitedeki tüm kat maliklerinin sayısının salt çoğunluğundan fazla olması gerekir. Örneğin, 14 kat maliki olan bir anataşınmazda sayı çoğunluğu 8 kat maliki, 131 kat maliki olan bir sitede ise sayı çoğunluğu 67 kat malikidir. Yönetici seçimi kararı, kat maliklerinin sayı çoğunluğu tarafından alınmamışsa geçersizdir. Kat malikinin sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, kural olarak bir kat malikinin bir oy hakkı vardır. Ancak sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı toplam oyların üçte birinden fazla olamaz. Sayı çoğunluğu hesaplanırken, toplam kat maliki sayısı esas alınır, toplantıya katılan sayısı değil.
Arsa Payı Çoğunluğu Nedir: Bu, anataşınmazdaki toplam arsa payının yarıdan fazlası demektir. Yönetici seçimi kararına olumlu oy veren kat maliklerinin sahip olduğu bağımsız bölümlerin arsa payları toplamının, binadaki veya sitedeki tüm bağımsız bölümlerin toplam arsa payının salt çoğunluğundan fazla olması gerekir. Örneğin, toplam arsa payı 4120 olan bir binada 1920 arsa payına sahip maliklerin oyları arsa payı çoğunluğu için yeterli değildir. Toplam arsa payı 280 olan bir binada 138 arsa payı arsa payı çoğunluğu için yeterli değildir. Yönetici seçimi kararı, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu tarafından alınmamışsa geçersizdir. Arsa payı çoğunluğu hesaplanırken de, toplam arsa payı esas alınır, toplantıya katılanların arsa payı toplamı değil.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde aranan bu “ikili çoğunluk” (sayı ve arsa payı çoğunluğu), emredici nitelikte bir hükümdür. Bu nedenle, kat malikleri kurulunun ilk toplantısında yeter sayı sağlanamasa ve ikinci toplantı yapılarak toplantı yeter sayısı aranmaksızın genel idari konularda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilse bile, yönetici seçimi kararı için her halükarda ve mutlaka hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekir. İkili çoğunluk sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararlar geçerli değildir. Kat maliklerinin toplanarak bu çoğunluğu sağlayamadığı durumlarda, mahkemece yönetici atanabilir.
Uzman Görüşü Neden Gerekli?
Uygulamada yöneticilerin hukuka aykırı biçimde seçildiği ya da geçersiz kararların alındığı çok sayıda örnekle karşılaşılmaktadır. Özellikle İstanbul’un Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal ve Kocaeli’nin Gebze gibi hızla gelişen bölgelerinde, büyük sitelerde bu çoğunluk hesapları karmaşıklaşabilmektedir. Sayı ve arsa payı çoğunluğunun yanlış hesaplanması, alınan tüm kararların iptali riskini doğurabilir. Bu nedenle, sürecin başında bir kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat tarafından Pendik, Maltepe, Tuzla, Kartal gibi ilçelerde destek alınması önemlidir.
