وفقًا للمادة 34 من قانون ملكية الوحدات العقارية (KMK)، فإن “الأغلبية العددية وأغلبية حصص الأرض على حد سواء” المطلوبة لانتخاب المدير، تشير إلى نصابين منفصلين يجب تحقيقهما معًا لكي يكون قرار تعيين المدير ساري المفعول. يجب تحقيق شرطي الأغلبية هذين معًا.
ما هي الأغلبية العددية: هذا يعني أكثر من نصف إجمالي عدد ملاك الوحدات العقارية في العقار الرئيسي. بمعنى آخر، يجب أن يكون عدد ملاك الوحدات العقارية الذين صوتوا بنعم على قرار انتخاب المدير أكثر من الأغلبية المطلقة لعدد جميع ملاك الوحدات العقارية في المبنى أو المجمع. على سبيل المثال، في عقار رئيسي يضم 14 مالك وحدة عقارية، تكون الأغلبية العددية 8 ملاك وحدات عقارية، وفي مجمع يضم 131 مالك وحدة عقارية، تكون الأغلبية العددية 67 مالك وحدة عقارية. إذا لم يتم اتخاذ قرار انتخاب المدير بأغلبية عددية من قبل ملاك الوحدات العقارية، فإنه يعتبر باطلاً. بغض النظر عن عدد الأقسام المستقلة التي يمتلكها مالك الوحدة العقارية، يكون لمالك الوحدة العقارية حق صوت واحد كقاعدة عامة. ومع ذلك، لا يمكن أن يتجاوز عدد الأقسام المستقلة التي يمتلكها ثلث إجمالي الأصوات. عند حساب الأغلبية العددية، يُؤخذ إجمالي عدد ملاك الوحدات العقارية في الاعتبار، وليس عدد الحاضرين في الاجتماع.
ما هي أغلبية حصة الأرض: هذا يعني أكثر من نصف إجمالي حصة الأرض في العقار الرئيسي. يجب أن يكون مجموع حصص الأرض للأقسام المستقلة التي يملكها أصحاب الطوابق الذين صوتوا بنعم لقرار اختيار المدير، أكثر من الأغلبية المطلقة لإجمالي حصة الأرض لجميع الأقسام المستقلة في المبنى أو المجمع. على سبيل المثال، في مبنى يبلغ إجمالي حصة الأرض فيه 4120، أصوات الملاك الذين يمتلكون حصة أرض تبلغ 1920 ليست كافية لأغلبية حصة الأرض. في مبنى يبلغ إجمالي حصة الأرض فيه 280، حصة أرض تبلغ 138 ليست كافية لأغلبية حصة الأرض. إذا لم يتم اتخاذ قرار اختيار المدير من قبل أغلبية حصة الأرض لأصحاب الطوابق، فهو باطل. عند حساب أغلبية حصة الأرض، يؤخذ إجمالي حصة الأرض كأساس، وليس مجموع حصص الأرض للحاضرين في الاجتماع.
هذه “الأغلبية المزدوجة” (أغلبية العدد وحصة الأرض)، المطلوبة في المادة 34 من قانون ملكية الطوابق، هي حكم إلزامي. لهذا السبب، حتى لو لم يتم تحقيق النصاب القانوني في الاجتماع الأول لمجلس أصحاب الطوابق، وتم عقد اجتماع ثانٍ لاتخاذ قرارات بالأغلبية المطلقة للحاضرين في المسائل الإدارية العامة دون الحاجة إلى نصاب قانوني للاجتماع، فإنه يجب تحقيق أغلبية العدد وأغلبية حصة الأرض على حد سواء وفي جميع الأحوال لقرار اختيار المدير. القرارات المتعلقة باختيار المدير التي تتخذ دون تحقيق الأغلبية المزدوجة غير صالحة. في الحالات التي لا يتمكن فيها أصحاب الطوابق من الاجتماع وتحقيق هذه الأغلبية، يمكن للمحكمة تعيين مدير. اقتراح مقال.
لماذا الرأي الخبير ضروري؟
في الممارسة العملية، تُصادف العديد من الأمثلة حيث يتم انتخاب المديرين بشكل غير قانوني أو تُتخذ قرارات غير صالحة. خاصة في المناطق سريعة التطور في إسطنبول مثل بينديك، مالتيبي، توزلا، كارتال، وفي جبزي بكوجالي، يمكن أن تصبح حسابات الأغلبية هذه معقدة في المجمعات السكنية الكبيرة. قد يؤدي الخطأ في حساب أغلبية العدد وحصص الأرض إلى خطر إلغاء جميع القرارات المتخذة. لذلك، من المهم الحصول على الدعم في مناطق مثل بينديك، مالتيبي، توزلا، كارتال من قبل محامٍ متخصص في قانون الملكية المشتركة في بداية العملية.
