Av. Meryem GÜNAY, Dr. Mehmet GÜNAY
Kira sözleşmesinde bina giderlerinin kim tarafından ödeneceğine dair özel bir hüküm bulunmaması durumunda, kiracının sorumluluğu, kiralanan taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi olup olmamasına ve giderin niteliğine göre belirlenir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Tabi Taşınmazlarda Durum
Eğer kiralanan taşınmaz Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi ise (apartman, site, iş hanı gibi bağımsız bölümlerden oluşan ana gayrimenkul), bina giderleri genellikle KMK hükümlerine göre ele alınır.
Kat Malikin Sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, kat maliklerinden her biri, ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi ortak giderlere ve bunlar için toplanacak avanslara, aksine bir anlaşma olmadıkça kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler.
Kiracının Yönetime Karşı Sorumluluğu: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak sürekli oturan kiracı, kat malikinin 20. madde gereğince payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu, bina yönetiminin veya diğer kat maliklerinin, ortak gider borcu için doğrudan kiracıya başvurabileceği anlamına gelir. Ancak, kiracının bu yöndeki sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Kiracı Tarafından Yapılan Ödemelerin Mahsubu: Kiracının KMK 22. madde kapsamında yaptığı ödemeler, kira borcundan düşülür.
Kiraya Veren ile Kiracı Arasındaki İç İlişki (Sözleşmede Hüküm Yoksa)
Kira sözleşmesinde ortak gider sorumluluğuna dair özel bir düzenleme olmaması, kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkide kimin nihai olarak sorumlu olacağını belirler. Bu durumda kaynaklara göre genel prensipler ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri dikkate alınır:
Genel Kural: Kira sözleşmesinde ortak giderlerden kimin sorumlu olacağı düzenlenmediyse, genel kural gereğince kiracının sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Bu, kiraya verenin yönetime ödediği ortak giderleri kiracıdan talep edebileceği anlamına gelir.
Gider Türlerine Göre Ayrım: Türk Borçlar Kanunu ve kaynaklardaki ayırt etmeler dikkate alındığında:
Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler veya olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri (TBK 317) genellikle kiracının sorumluluğundadır. Buna göre “yakıt, bakım-onarım, su, elektrik, temizlik, asansör, kapıcı” gibi ortak kullanım ve yönetim giderleri, kiralananın olağan kullanımından doğrudan kaynaklanan giderler olarak kiracının sorumluluğunda olması gereken giderlere örnek gösterilebilir. “Ortak gider aidatı” da genellikle kiracının sorumluluk kapsamında sayılır (Kaynak 27).
Kiralananın aynından doğan giderler, esaslı onarım giderleri, yapısal tadilatlar veya bağımsız bölümün güçlendirilmesi gibi kalıcı masraflar (TBK 302, 303), kiraya verenin (malikin) sorumluluğunda olan giderlerdir.
Kiraya Verenin Sorumlu Olduğu Giderleri Kiracının Yapması: Kiraya verenin yapması gereken zorunlu giderleri kiracı yaparsa, bu giderleri kiradan mahsup edebilir.
Sonuç Olarak:
Kira sözleşmesinde bina giderlerine dair özel bir hüküm yoksa: Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazlarda, yönetime karşı kat maliki ile birlikte kiracı da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödemeler kira borcundan düşülür.
Kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkide ise, genel kural ortak giderlerden kiracının sorumlu olmasıdır. Giderin niteliğine göre bir ayrım yapılır; kiralananın olağan kullanımı ve işletmesi ile ilgili giderler (aidat, yakıt, temizlik, kapıcı vb.) genellikle kiracının sorumluluğunda kabul edilirken, taşınmazın yapısı veya esaslı onarımı ile ilgili giderler kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiraya verenin sorumluluğundaki giderleri kiracı yaparsa bunları kiradan düşme hakkına sahiptir..
KMK’ya tabi olmayan yerlerde ise sorumluluk kira sözleşmesi veya genel hükümlere (TBK) göre belirlenir.
Uzman Görüşü Almanız Neden Önemli?
Kira ilişkilerinde ortak giderlerin hangi tarafça üstlenileceği, çoğu zaman taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Söz konusu yükümlülüklerin türü ve Kat Mülkiyeti Kanunu veya Borçlar Kanunu ile olan ilişkisi özel değerlendirme gerektirir. Özellikle İstanbul’un Maltepe, Kartal, Pendik, Tuzla gibi hızlı yapılaşmanın ve toplu konutların yaygın olduğu bölgelerinde, kira sözleşmelerindeki eksiklikler ciddi mağduriyetler yaratabilmektedir.
Bu gibi durumlarla karşı karşıyaysanız, uzman bir gayrimenkul hukukçusundan destek almanız ileride karşılaşılabilecek hukuki riskleri en aza indirecektir.
anahtar kelimeler : kiracı aidat ödemek zorunda mı, aidat borcundan kiracı mı malik mi sorumlu, Kat Mülkiyeti Kanunu aidat, kiracının yönetime borcu, aidat borcu kira borcundan düşülür mü, kiraya verenin sorumluluğundaki giderler, ortak giderler kim öder, İstanbul Tuzla kira hukuku, kira sözleşmesi ortak giderler, kiracı aidat ödemezse ne olur, aidat ödeme sorumluluğu, kiracı tahliye aidat borcu, kiracı ile malik arasındaki gider sorumluluğu
