في حال عدم وجود حكم خاص في عقد الإيجار يحدد من سيدفع نفقات المبنى، يتم تحديد مسؤولية المستأجر بناءً على ما إذا كان العقار المؤجر خاضعًا لقانون ملكية الشقق (KMK) وطبيعة النفقة.

الوضع في العقارات الخاضعة لقانون ملكية الشقق

إذا كان العقار المؤجر خاضعًا لقانون ملكية الشقق (عقار رئيسي يتكون من أقسام مستقلة مثل شقة سكنية، مجمع، أو مبنى تجاري)، فإنه يتم التعامل مع نفقات المبنى عادةً وفقًا لأحكام قانون ملكية الشقق (KMK).

مسؤولية مالك الشقة: وفقًا للمادة 20 من قانون ملكية الشقق، يلتزم كل من مالكي الشقق بالمساهمة في النفقات المشتركة مثل أقساط التأمين للعقار الرئيسي، ونفقات صيانة وحماية وتقوية وإصلاح جميع الأماكن المشتركة، وراتب المدير، ونفقات البواب، وموظف التدفئة، والبستاني، والحارس، وكذلك في السلف التي سيتم جمعها لهذه الغايات، وذلك بنسبة حصصهم في الأرض، ما لم يوجد اتفاق مخالف.

مسؤولية المستأجر تجاه الإدارة: وفقًا للمادة 22 من قانون ملكية الوحدات العقارية، فإن المستأجر الذي يقيم بشكل دائم في القسم المستقل بناءً على عقد إيجار، يكون مسؤولاً بالتضامن والتكافل مع مالك الوحدة عن المصاريف وديون السلفة التي تقع على حصة مالك الوحدة وفقًا للمادة 20، وعن تعويض التأخير. وهذا يعني أن إدارة المبنى أو مالكي الوحدات الآخرين يمكنهم اللجوء مباشرة إلى المستأجر بشأن دين المصاريف المشتركة. ومع ذلك، فإن مسؤولية المستأجر في هذا الصدد محدودة بمقدار الإيجار الذي يلتزم بدفعه.

خصم المدفوعات التي يقوم بها المستأجر: المدفوعات التي يقوم بها المستأجر في نطاق المادة 22 من قانون ملكية الوحدات العقارية، تُخصم من دين الإيجار.

العلاقة الداخلية بين المؤجر والمستأجر (إذا لم يكن هناك نص في العقد)

عدم وجود تنظيم خاص بمسؤولية المصاريف المشتركة في عقد الإيجار يحدد من سيكون المسؤول النهائي في العلاقة الداخلية بين المؤجر والمستأجر. في هذه الحالة، تؤخذ المبادئ العامة وأحكام قانون الالتزامات التركي بعين الاعتبار وفقًا للمصادر:

القاعدة العامة: إذا لم يتم تنظيم مسؤولية المصاريف المشتركة في عقد الإيجار، يجب قبول أن المستأجر هو المسؤول بموجب القاعدة العامة. وهذا يعني أن المؤجر يمكنه المطالبة من المستأجر بالمصاريف المشتركة التي دفعها للإدارة.

التمييز حسب أنواع المصاريف: تقانون الالتزامات التركي والتمييزات الواردة في المصادر، عند الأخذ في الاعتبار:

المصاريف الجانبية المتعلقة باستخدام العقار المؤجر أو مصاريف التنظيف والصيانة اللازمة للاستخدام العادي (TBK 317) عادة ما تكون مسؤولية المستأجر. وبناءً عليه، يمكن إعطاء أمثلة على النفقات التي يجب أن تقع ضمن مسؤولية المستأجر، كنفقات تنشأ مباشرة عن الاستخدام العادي للعقار المؤجر، مثل “الوقود، الصيانة والإصلاح، الماء، الكهرباء، التنظيف، المصعد، البواب” ضمن مصاريف الاستخدام والإدارة المشتركة. كما يُعتبر “رسم النفقات المشتركة” عادة ضمن نطاق مسؤولية المستأجر (المصدر 27).

النفقات الناشئة عن ذات العقار المؤجر، مصاريف الإصلاحات الأساسية، التعديلات الهيكلية أو المصاريف الدائمة مثل تعزيز القسم المستقل (TBK 302, 303)، هي النفقات التي تقع على عاتق المؤجر (المالك).

قيام المستأجر بالنفقات التي يتحملها المؤجر: إذا قام المستأجر بالنفقات الإلزامية التي يتعين على المؤجر القيام بها، يمكنه خصم هذه النفقات من الإيجار.

في الختام:

إذا لم يكن هناك حكم خاص في عقد الإيجار بخصوص مصاريف البناء: في العقارات الخاضعة لقانون ملكية الطوابق، يكون المستأجر مسؤولاً بالتضامن والتكافل مع مالك الشقة تجاه الإدارة. ولكن هذه المسؤولية محدودة بقيمة الإيجار الذي يلتزم المستأجر بدفعه، وتُخصم المدفوعات التي قام بها من دين الإيجار.

أما في العلاقة الداخلية بين المؤجر والمستأجر، فالقاعدة العامة هي أن المستأجر مسؤول عن النفقات المشتركة. يتم التفريق حسب طبيعة المصروف؛ فبينما تعتبر المصروفات المتعلقة بالاستخدام العادي للمؤجر وتشغيله (مثل الرسوم الشهرية، الوقود، التنظيف، البواب، إلخ) عادةً ضمن مسؤولية المستأجر، فإن المصروفات المتعلقة بهيكل العقار أو إصلاحه الأساسي تقع على عاتق المؤجر. وإذا تحمل المستأجر مصاريف تقع على عاتق المؤجر، يحق له خصمها من الإيجار..

أما في الأماكن التي لا تخضع لقانون ملكية الوحدات العقارية (KMK)، فإن المسؤولية تحدد وفقًا لعقد الإيجار أو الأحكام العامة (قانون الالتزامات التركي – TBK).

لماذا من المهم الحصول على رأي خبير؟

في علاقات الإيجار، غالبًا ما يؤدي تحديد الطرف الذي سيتحمل النفقات المشتركة إلى نزاعات بين الأطراف. يتطلب نوع الالتزامات المذكورة وعلاقتها بقانون ملكية الوحدات العقارية أو قانون الالتزامات تقييمًا خاصًا. خاصة في مناطق اسطنبول التي تشهد تطوراً عمرانياً سريعاً وانتشاراً للمساكن الجماعية مثل مالتيبي، كارتال، بنديك، وتوزلا، يمكن أن تتسبب النواقص في عقود الإيجار في إحداث أضرار جسيمة.

إذا كنت تواجه مثل هذه الحالات، فإن الحصول على دعم من محامٍ خبير في القانون العقاري سيقلل من المخاطر القانونية المحتملة في المستقبل.

الكلمات المفتاحية : هل المستأجر ملزم بدفع رسوم الصيانة، هل المستأجر أم المالك مسؤول عن دين رسوم الصيانة، رسوم الصيانة في قانون ملكية الشقق، دين المستأجر للإدارة، هل يتم خصم دين رسوم الصيانة من دين الإيجار، المصروفات التي تقع على عاتق المؤجر، من يدفع المصروفات المشتركة، قانون الإيجار في إسطنبول توزلا، المصروفات المشتركة في عقد الإيجار، ماذا يحدث إذا لم يدفع المستأجر رسوم الصيانة، مسؤولية دفع رسوم الصيانة، دين رسوم الصيانة وإخلاء المستأجر، مسؤولية المصروفات بين المستأجر والمالك. اقتراح مقال.