Anne ya da babadan kalan evlerde en sık karşılaşılan tablo şudur: mirasçılardan biri evleri kendi bildiği gibi kiraya verir, kiracılarla kendisi anlaşır, diğer kardeşe ise ya hiç pay göndermez ya da “kiranın yarısı” açıklamasıyla piyasanın çok altında kalan küçük tutarlar yatırır. Kira bedeli yıllar içinde emsallerin gerisinde kaldığında akla ilk gelen yol kira tespit davasıdır. Ancak miras kalan taşınmazda bu davayı kimin, hangi şartla açabileceği; tapunun hâlâ elbirliği mülkiyetinde mi yoksa paylı mülkiyete çevrilmiş mi olduğuna, kira sözleşmesini kimin imzaladığına ve diğer mirasçının ödemeleri yıllarca itirazsız kabul edip etmediğine göre tamamen değişir.

Bu yazıda; mirasçının tek başına kira tespiti isteyip isteyemeyeceğini, kardeş onay vermediğinde mahkemenin izleyeceği usulü, terekeye temsilci atanmasını, kiraları toplayan kardeşe ve kiracılara karşı açılabilecek davaları, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinin kira tespitine etkisini ve ortaklığın giderilmesi seçeneğini Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları ışığında, uygulamada sorulan sırayla ele alıyoruz.

1. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark kira ilişkisini neden bu kadar değiştirir?

Türk Medeni Kanunu birlikte mülkiyeti iki ayrı rejime bağlar. Paylı mülkiyette her paydaşın tapuda belirlenmiş bir payı (örneğin 1/2) vardır; bu payı devredebilir, rehnedebilir, alacaklıları onu haczettirebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Mirasbırakanın ölümüyle birden fazla mirasçı varsa, paylaşma yapılana kadar tereke kanun gereği elbirliği mülkiyetine tabidir.

TMK m. 640 uyarınca mirasçılar, sözleşmeden veya kanundan doğan temsil ve yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. TMK m. 702 de kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğini arar. Paylı mülkiyette ise kiraya verme gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu yeterlidir (TMK m. 691/1).

Kira ilişkisine yansıyan sonuç basittir: elbirliği mülkiyetinde kira geliri bölünmeyen bir tereke alacağıdır; paylı mülkiyette ise her paydaşın payı oranında bir kira alacağı vardır. Aşağıdaki bütün sorularda cevabın değişmesinin sebebi bu ayrımdır.

2. Mirasçılardan biri kira tespit davasını tek başına açabilir mi?

Taşınmaz elbirliği mülkiyetinde iken bu sorunun cevabı Yargıtay içtihatlarında nettir: mirasçılardan biri, diğerlerinin katılımı veya muvafakati olmadan kira tespit davasını tek başına sonuçlandıramaz.

Birlikte tasarruf kuralı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 24.09.2025 tarihli, E. 2025/987, K. 2025/4280 sayılı kararında; terekeye elbirliğiyle malik olan mirasçıların terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf edeceği ilkesinden hareketle, miras ortaklığına ait kiralanan bakımından davacının tek başına kira bedelinin tespiti davası açamayacağı vurgulanmıştır.

Aynı kararda izlenecek yol da gösterilmiştir: dava açıldığında terekenin bütün mirasçılar tarafından temsil edilmesi gerektiğinden, davaya katılmayanlar yönünden miras şirketine atanacak temsilci aracılığıyla davanın sürdürülmesi, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilmesi gerekir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 08.12.2021 tarihli, E. 2021/15241, K. 2021/12144 sayılı kararı ile Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’nin 07.11.2024 tarihli, E. 2023/1204, K. 2024/2101 sayılı kararı da aynı doğrultudadır: kural olarak tüm mirasçılar birlikte dava açmalı ya da birinin açtığı davaya diğerleri muvafakat etmelidir; bu sağlanamazsa TMK m. 640 uyarınca terekeye temsilci atanması için davacıya süre verilir.

Kira alacağı tereke bakımından bölünmez

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.06.2018 tarihli, E. 2017/3288, K. 2018/6291 ve 6. Hukuk Dairesi’nin 26.01.2015 tarihli, E. 2014/13370, K. 2015/732 sayılı kararlarında; elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda mirasçılardan birinin diğerlerinin muvafakati olmadan kendi payına isabet eden kira parasını dahi isteyemeyeceği, çünkü mirasçıların ancak birlikte kira parasının tümünün alacaklısı olduğu belirtilmiştir. Bu eksiklik, diğer mirasçıların muvafakati alınmadan ya da terekeye temsilci atanmadan giderilmiş olmaz (aynı yönde Yargıtay 6. HD, 31.03.2016, E. 2016/2743, K. 2016/2598).

Bu kural usul hukukundaki hukuki yarar şartıyla da birleşir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 23.10.2023 tarihli, E. 2023/1069, K. 2023/2828 sayılı kararında hatırlatıldığı üzere, HMK m. 114/1-h gereği dava açmakta hukuki yararın bulunması dava şartıdır; bu yarar hukuk düzenince kabul edilmiş, davacıyla ilgili ve dava tarihinde mevcut olmalıdır.

3. Kardeş davaya onay vermezse mahkeme ne yapar? Muvafakat ve tereke temsilcisi usulü

Mirasçılardan biri kira tespit davasını tek başına açtığında mahkeme davayı ilk celsede doğrudan reddetmez. Taraf teşkilindeki eksiklik sonradan giderilebilir nitelikte olduğundan, HMK m. 115/2 uyarınca davacıya eksikliği gidermesi için kesin süre verilir. Bu süre içinde iki yoldan biri izlenir: diğer mirasçının muvafakatinin dosyaya sunulması ya da terekeye temsilci atanması.

Muvafakat hangi yollarla dosyaya girer?

Uygulamada diğer mirasçının onayı şu yollardan biriyle sağlanır:

• Diğer mirasçının duruşmaya gelerek davaya muvafakat ettiğini tutanağa geçirtmesi,
• İmzası noterce onaylı muvafakatnamenin dosyaya sunulması,
• Diğer mirasçının da davayı takip eden avukata vekâletname vermesi,
• Diğer mirasçının kendi avukatı aracılığıyla davaya katılması veya muvafakat dilekçesi vermesi.

Diğer mirasçının avukatının vekâletnamesini sunarak “davaya muvafakat ediyoruz” şeklinde dilekçe vermesi ya da duruşmada bu yönde beyanda bulunması da taraf teşkilini sağlayabilir. Ancak kiracı tarafın “vekâletnamede bu işlem için yeterli yetki yok” itirazıyla süreci uzatma ihtimaline karşı, dava dosyası belirtilerek düzenlenmiş noter onaylı muvafakatname en az tartışma doğuran yöntemdir.

İki kardeşin avukatları davayı birlikte açabilir mi?

Evet. Mecburi dava arkadaşlarının davayı birlikte açması gerektiğine göre (HMK m. 59-60), iki mirasçının ayrı ayrı vekâlet verdiği avukatların tek bir dava dilekçesinde, her biri kendi müvekkilini temsilen davacı tarafta yer alması mümkündür. Dilekçede iki kardeş davacı, iki avukat vekil olarak gösterilir; her avukat kendi vekâletnamesini sunar. Bu durumda taraf teşkili baştan tamamlanmış olur; muvafakat için süre verilmesine veya tereke temsilcisine gerek kalmaz.

Kardeş onay vermezse: terekeye temsilci atanması

Kardeşler arasında çekişme varsa muvafakat beklenmez. Bu durumda TMK m. 640/3 devreye girer: mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Talep için diğer mirasçının onayı aranmaz; tek mirasçının başvurusu yeterlidir.

Kira tespit davasına bakan mahkeme davacıya temsilci atanması için süre verir; bu süre içinde sulh hukuk mahkemesinde temsilci atanması talebinde bulunulur ve dosya tespit davasına bildirilir. Atanan temsilci davayı takip ettiğinde ya da davaya icazet verdiğinde taraf teşkili tamamlanır ve işin esasına geçilir. Verilen sürede temsilci atanması istenmez veya takip edilmezse dava taraf teşkili eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir.

Mirasçılar arasında çıkar çatışması bulunan dosyalarda temsilci olarak mirasçılardan birinin değil, tarafsız bir üçüncü kişinin atanmasını istemek daha isabetlidir. Ayrıca temsilcinin hangi işlerde yetkili olacağının (örneğin kira tespit davasını açma ve takip etme) talep dilekçesinde açıkça belirtilmesi, sonradan yetki tartışması çıkmasını önler.

4. Kira tespitinden önce zorunlu arabuluculukta diğer mirasçı da masada olmalı mı?

7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Kiralayan tarafta birden fazla kişi bulunduğunda veya kira alacağı bölünemeyen bir tereke alacağı olduğunda, arabuluculuk sürecinin de bu yapıya uygun kurulması gerekir. Kiracıyla yalnızca bir mirasçının müzakere etmesi ve sonradan bir anlaşma tutanağı imzalanması diğer mirasçıyı bağlamaz. Dava aşamasında taraf teşkili muvafakat veya temsilciyle tamamlansa bile, arabuluculukta diğer kiralayanın hiç yer almamış olması kiracı vekili tarafından dava şartı itirazı olarak ileri sürülebilir ve dosyayı istinaf/temyiz aşamasında uzatabilir.

Bu riski en baştan ortadan kaldırmanın yolu şudur:

• Kardeşler birlikte hareket edebiliyorsa arabuluculuk başvurusunun iki kiralayan adına birlikte yapılması ve son tutanağın birlikte imzalanması,
• Birlikte hareket edilemiyorsa başvuruda kiracının yanında diğer mirasçının da karşı taraf olarak gösterilmesi, böylece sürecin terekenin bütün muhataplarını kapsaması,
• Anlaşamama tutanağının ardından açılacak davada, diğer mirasçının katılmaması hâlinde tereke temsilcisi için süre istenmesi.

Arabuluculuk ile taraf teşkili arasındaki bu ilişki konusunda yerleşik ve tek yönlü bir içtihattan söz etmek güçtür; bu nedenle güvenli yol, başvuruyu en geniş taraf yapısıyla kurmaktır.

5. Kardeşin miras kalan evi tek başına kiraya vermesinin hukuki sonucu nedir?

Terekeye dahil taşınmazlarda ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (Yargıtay 8. HD, 08.12.2021, E. 2021/15241, K. 2021/12144). Kiraya verme bu nedenle tek bir mirasçının kendi başına yapabileceği bir iş değildir.

Oybirliği ve icazet kuralı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 18.09.2017 tarihli, E. 2015/1504, K. 2017/4377 sayılı kararında, 27.11.1946 tarih ve 28/15 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve TMK m. 702/2’ye dayanılarak kiraya vermenin önemli işlerden olduğu, elbirliği mülkiyetinde ancak tüm ortakların katılımıyla yapılmışsa geçerli olacağı; iştirakçilerden birinin tek başına yaptığı kira sözleşmesinin geçerli olmadığı belirtilmiştir.

Sözleşme kendi tarafları arasında geçerli, diğer mirasçıyı bağlamaz

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.09.2020 tarihli, E. 2017/1257, K. 2020/661 sayılı kararı tabloyu tamamlar: elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın kiraya verilmesi kural olarak bütün ortakların oybirliğine bağlıdır. Ortaklardan biri oybirliği ve temsil yetkisi olmaksızın taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vermişse, kiralayanın malik olması zorunlu olmadığından ve kira sözleşmesi kişisel hak doğurduğundan, sözleşme kendi tarafları arasında geçerlidir; ancak diğer ortaklar icazet vermedikçe onlar bakımından hüküm ifade etmez. Aynı yönde Yargıtay 8. HD 2021/15241-2021/12144 ve Antalya BAM 1. HD 2023/1204-2024/2101 kararları bulunmaktadır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2025 tarihli, E. 2024/3140, K. 2025/1135 sayılı kararında da ortaklığa giren mallar bakımından tüm paydaşların katılımıyla yapılmayan kira sözleşmesine değer verilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 06.04.2021 tarihli, E. 2019/4718, K. 2021/3175 ve 10.04.2018 tarihli, E. 2015/22060, K. 2018/11097 sayılı kararlarında da mirasçılardan bir kısmının kira sözleşmesi yapma yetkisinin bulunmadığı ilkesi tekrar edilmiştir.

6. Kiracı yıllardır kiranın yarısını hesabınıza yatırıyorsa sözleşmeye onay vermiş sayılır mısınız?

Uygulamada en çok gözden kaçan nokta budur. Kira sözleşmesinde imzanız olmasa bile, kiracı yıllardır “kira”, “yarı kira” gibi açıklamalarla doğrudan sizin hesabınıza ödeme yapıyor ve siz bu ödemeleri hiçbir çekince koymadan kabul ediyorsanız, kira ilişkisine örtülü (zımni) icazet verdiğiniz ileri sürülebilir. Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından, irade açık beyanla olduğu kadar davranışla da ortaya konabilir.

Doktrinde aktarılan Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararında (30.04.2014 tarihli olarak anılan, E. 2014/20758, K. 2014/8997), kira sözleşmesinin tarafı olmayan ancak kira bedelinin kendi payına düşen kısmını alan paydaşların, tarafı olmadıkları kira sözleşmesine icazet vermiş sayılması gerektiği belirtilmiştir. Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik görüşüne göre de icazet, kiraya veren ortağın vekâletsiz tasarrufunu vekâlete dönüştürür.

İcazetin sonuçları iki yönlüdür

• Kaybedilen imkân: İcazet verilmiş sayılırsanız, kiracıya karşı “sözleşme beni bağlamaz, siz haksız işgalcisiniz” diyerek elatmanın önlenmesi ve ecrimisil istemek zorlaşır; kiracı ödeme dekontlarıyla kira ilişkisini sizin de benimsediğinizi savunacaktır.
• Kazanılan konum: Buna karşılık siz de kiralayan safına geçmiş olursunuz. Bu durumda kira ilişkisine dayanan tespit, fesih ve tahliye taleplerinde kiralayan taraf iki kişiden oluşur ve kiraya veren kardeş de artık tek başına hareket edemez.
• Bedele razı olunduğu anlamına gelmez: Ödemeleri almak, kira ilişkisinin kurulmasını kabul anlamına gelebilir; fakat piyasanın çok altındaki bedelin ebediyen kabullenildiği anlamına gelmez. Kira tespiti ve kardeşten hesap sorma imkânı saklıdır.

Şimdi ne yapılmalı?

Hangi pozisyonun dosyanıza daha uygun olduğuna karar vermeden ödemeleri sessizce almaya devam etmek, karar alanınızı daraltır. Kiracıya ve kardeşe noter kanalıyla, yatırılan tutarların sözleşmeye ve bedele icazet anlamı taşımadığını, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak ve ihtirazi kayıtla kabul edildiğini bildiren bir ihtarname gönderilmesi; aynı ihtarnamede kira sözleşmesinin bir örneğinin, gerçekte ödenen aylık kiranın ve ödeme dekontlarının istenmesi bu aşamada en işlevsel adımdır. Ancak bu ihtarın hangi hukuki pozisyonu (kiralayan sıfatını mı, haksız işgal iddiasını mı) koruyacak şekilde kaleme alınacağı, aşağıda anlatılan dava stratejisine göre belirlenmelidir.

7. Kiraları toplayan kardeşe karşı hangi davalar açılabilir?

Kiraları toplayan ve size yalnızca küçük tutarlar gönderen kardeşe karşı açılacak davalar para alacağına yöneliktir; bu nedenle her mirasçı kendi payı için tek başına dava açabilir, terekeye temsilci atanmasına gerek yoktur.

Gerçek olmayan vekâletsiz iş görme: menfaatin devri

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.02.2023 tarihli, E. 2022/4876, K. 2023/179 sayılı kararında, mirasçının taşınmazı diğerlerinin rızası olmadan kiraya vermesi “hükmi vekâletsiz tasarruf” olarak nitelendirilmiştir. Kararın özü şudur: kendisine ait olmadığını bildiği veya bilebileceği bir malı kendi malıymış gibi kiraya veren ve kiraları toplayan kişi, başkasının işini görmektedir; malı kendi malı gibi kiraya veren kişinin başkası için iş görme kastı bulunmadığı gerekçesiyle vekâletsiz iş görme hükümlerinin uygulanamayacağı ileri sürülemez.

Bugün bu sonuç TBK m. 530‘a dayanır: iş, iş görenin menfaatine yapılmışsa, iş sahibi kendi menfaatine yapılmamış olsa bile iş görmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde iş görenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür. Hukuk Genel Kurulu (2017/1257-2020/661), Yargıtay 8. HD (2021/15241-2021/12144) ve Antalya BAM 1. HD (2023/1204-2024/2101) kararlarına göre diğer mirasçılar, kiraya veren ortak veya kiracıdan ya da her ikisinden ecrimisil isteyebilecekleri gibi, kiraya veren ortaktan gerçek olmayan vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca elde edilen menfaatin kendilerine düşen kısmının devrini de isteyebilir.

Sebepsiz zenginleşme: tahsil edilen kiranın iadesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 21.11.2024 tarihli, E. 2024/4266, K. 2024/5195 sayılı kararında, bizzat kullanılmayıp kiraya verilen bölümler bakımından uyuşmazlığın paydaşlar arası ecrimisil değil, kiraya veren paydaşın kira olarak tahsil ettiği bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi talebi olduğu; bu nedenle bu bölümler yönünden intifadan men koşulunun uygulanmayacağı belirtilmiştir.

Ecrimisil ve intifadan men şartı

Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men (kullanımın engellendiğinin ihtarla ortaya konması) aranır. Ancak taşınmaz kiraya verilerek hukuki semere elde edilmişse bu şart aranmaz. Yargıtay 3. HD 2022/4876-2023/179 kararında bu durum açıkça intifadan menin istisnası olarak değerlendirilmiş; Hukuk Genel Kurulu da kiraya verilen yerler için paydaşlar arasında intifadan men şartı aranmayacağını ve paydaşlardan bir kısmının imzaladığı kira sözleşmesinin diğerlerini bağlamayacağını kabul etmiştir. Ecrimisilin hukuki dayanağı TMK m. 995‘teki kötüniyetli zilyedin sorumluluğudur.

Ecrimisil bölünebilir bir haktır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi kararlarında (2019/4718-2021/3175; 2018/5582-2020/4889; 2020/2099-2020/5529) elbirliği mülkiyeti bulunsa dahi mirasçıların kendi payları yönünden ecrimisil isteyebileceği, bunun için diğer mirasçıların onayının veya terekeye temsilci atanmasının gerekmediği kabul edilmiştir.

Zamanaşımı: geriye dönük beş yıl

Yargıtay 7. HD 2024/4266-2024/5195 kararında da hatırlatıldığı üzere, 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik içtihatlar uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır (aynı yönde Yargıtay 7. HD 2024/560-2024/5623; 1. HD 2017/2333-2017/2933). Beş yılı aşan dönemler için talep kaybı yaşanmaması bakımından davanın geciktirilmemesi önemlidir.

8. Kiracılara karşı tek başınıza hangi yollara başvurabilirsiniz?

Mirasçıların tamamı katılmadan yapılan kira sözleşmesi icazet vermeyen mirasçıyı bağlamadığından, bu mirasçı bakımından kiracı hukuken fuzuli şagil (haksız işgalci) konumundadır. Bu tespit, kiracıya karşı mülkiyet hakkına dayanan yolların kapısını açar.

Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i)

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2023 tarihli, E. 2022/3197, K. 2023/4667 sayılı kararında, dava dışı mirasçının yaptığı kira sözleşmesinin geçerli olmadığı ve taşınmazı kullanan kişinin fuzuli şagil olduğu tespit edilmiştir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 29.05.2017 tarihli, E. 2017/2333, K. 2017/2933 sayılı kararında ise elbirliği mülkiyetinde TMK m. 702 vd. uyarınca tüm paydaşların sözleşmeye katılmasının zorunlu olduğu, mirasçılardan birinin onayının diğerlerinin örtülü muvafakati sayılamayacağı, bu kullanımın TMK m. 691/1 ve 702/2 karşısında hukuken değer taşımadığı ve davalının haksız işgalci olarak ecrimisil ödemekle yükümlü olduğu belirtilmiştir.

Üçüncü kişiye karşı tek başına dava hakkı

Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır (TMK m. 640/4 ve 702/3). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 12.12.2023 tarihli, E. 2022/6369, K. 2023/6152 sayılı kararında; kira sözleşmesi bakımından pay ve paydaş çoğunluğunun davacının katılımı olmadan sağlanamayacağı, davalının tek taraflı yaptığı kira sözleşmesinin geçersiz olup davacıyı bağlamayacağı ve davacının üçüncü kişiye karşı tek başına dava açma hakkı bulunduğu belirtilmiştir. Aynı kararda, taşınmazı fiilen kullanmasa bile kiraya vererek eylemde bulunan kardeşin yargılama giderleri ve vekâlet ücretinden kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu tutulacağına da işaret edilmiştir.

Yargıtay 7. HD 2024/3140-2025/1135 kararında ise elatmanın önlenmesine ve hukuki değer tanınmayan kira sözleşmesi tarihinden dava tarihine kadarki dönem için davacıların toplam miras payına isabet eden ecrimisile hükmedilmiştir (ayrıca bkz. Yargıtay 7. HD 2024/916-2024/5655; 2024/2798-2025/929).

Kiracıdan ecrimisil

Hukuk Genel Kurulu (2017/1257-2020/661), Yargıtay 8. HD (2021/15241-2021/12144) ve Antalya BAM 1. HD (2023/1204-2024/2101) kararlarında, rızası olmayan mirasçının kiraya veren ortaktan, kiracıdan ya da her ikisinden ecrimisil isteyebileceği açıkça kabul edilmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 11.09.2025 tarihli, E. 2025/2854, K. 2025/3583 sayılı kararında da iştirak hâlindeki taşınmaza haksız müdahalede bulunanların TMK m. 995/1 uyarınca bir tür haksız fiil tazminatı olan ecrimisili ödemekle yükümlü olduğu vurgulanmıştır.

9. Kiracı kirayı ödemezse ortaklardan biri tek başına ihtar çekip tahliye isteyebilir mi?

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vererek temerrüt ihtarı gönderebilir (TBK m. 315) ya da İİK m. 269 uyarınca tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu hakların tek bir ortak tarafından kullanılıp kullanılamayacağı, taşınmazın kim tarafından kiraya verildiğine göre değişir.

Kardeşlerin birlikte kiraya verdiği taşınmaz

Sözleşmeyi iki kardeş birlikte imzalamışsa kiralayan taraf iki kişidir. Sözleşmenin feshi ve tahliye, bölünemeyen sonuç doğuran ve kiralanının bütününü etkileyen işlemlerdir; elbirliği mülkiyetinde oybirliği, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu kuralına tabidir. Bu nedenle temerrüt ihtarının, tahliye talepli takibin ve tahliye davasının iki kiralayan tarafından birlikte yapılması ya da diğerinin muvafakatinin sağlanması gerekir. Elbirliği mülkiyeti devam ederken muvafakat sağlanamazsa, kira tespitinde olduğu gibi tereke temsilcisi yolu gündeme gelir.

Tahliye istemeksizin yalnızca ödenmeyen kira alacağının tereke adına takibi daha esnek görünse de, kiracı itiraz ettiğinde açılacak itirazın iptali davasında kira alacağının bölünmezliği nedeniyle taraf teşkili meselesi yeniden önünüze gelir.

Kardeşin tek başına kiraya verdiği taşınmaz

Sözleşmede imzanız yoksa ve kiralamaya icazet vermediyseniz, kira sözleşmesinden doğan temerrüt ihtarı, kira alacağı takibi ve temerrüt tahliyesi hakları size değil, sözleşmenin tarafı olan kardeşe aittir. Siz bu kiracıya karşı kira sözleşmesine dayanarak takip yapamazsınız; ancak kiracının temerrüdünü beklemeye de gerek olmadan, mülkiyet hakkınıza dayanarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilirsiniz (8. bölüm).

Kiracının tahliyesinde ihtarın hangi şartlarla sonuç doğurduğunu daha ayrıntılı incelemek için Kiracının Tahliyesi İçin İhtar Yeterli mi? başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

10. Tek başına kiraya veren kardeş sizden daha mı avantajlı? Kimin hangi davayı tek başına açabileceği

İlk bakışta, rızanız olmadan kiraya veren kardeşin hem keyfine göre sözleşme yaptığı hem de sizden daha fazla dava hakkına sahip olduğu düşünülebilir. Gerçekte tablo, sizin icazet verip vermemenize göre şekillenir ve hukuk düzeni izinsiz kiralama yapan ortağı diğerinden üstün kılmaz.

Kardeşin sözleşme tarafı olmasından doğan imkânları

Kiralamaya icazet vermediğiniz senaryoda kiracı karşısında tek kiralayan kardeşinizdir. Kira sözleşmesi kişisel hak doğurduğundan kardeş, sözleşmenin tarafı sıfatıyla kiracıya temerrüt ihtarı gönderebilir (TBK m. 315), ödenmeyen kiralar için takip yapabilir, iki haklı ihtar (TBK m. 352/2) veya yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) gibi sözleşmeye dayalı tahliye sebeplerini kullanabilir. Ancak bu imkânlar dardır: temerrüt tahliyesinde kiracı süresi içinde öderse tahliye sonucu doğmaz.

Kardeşin de sizin onayınıza muhtaç olduğu işler

Taşınmaz elbirliği mülkiyetinde kaldıkça kira alacağı terekenin bölünemeyen hakkıdır. Bu nedenle kardeş de kira tespiti gibi kira bedelinin bütününü değiştiren bir kararı sizin muvafakatiniz veya tereke temsilcisi olmadan elde edemez. Taşınmazı yeniden kiraya vermek de onun tek başına yapabileceği bir iş değildir. Kiracının ödemelerini yıllardır kabul ettiğiniz için icazet verdiğiniz sonucuna varılırsa, kiralayan taraf ikiye çıkar ve kardeşin tek başına temerrüt tahliyesi yoluna gitmesi de mümkün olmaz.

Sizin elinizdeki daha güçlü araçlar

İcazet vermediğiniz sürece kiracı sizin bakımınızdan haksız işgalcidir. Kiracı kirasını gününde ödese bile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilirsiniz; ecrimisil emsal rayiç üzerinden hesaplanır ve kardeşin kiracıyla kararlaştırdığı düşük bedelle sınırlı değildir. Kardeşe karşı da menfaat devri ve sebepsiz zenginleşme talepleriniz bulunur.

11. Taşınmaz paylı mülkiyete çevrilirse kira tespit davasını kendi payınız için tek başınıza açabilir misiniz?

Bu soruya verilen cevaplar uygulamada sıklıkla karışmaktadır. Kimi değerlendirmelerde, tahliye ve fesih için geçerli olan pay ve paydaş çoğunluğu kuralı kira tespitine de uygulanarak paylı mülkiyete geçildikten sonra da tek paydaşın tespit davası açamayacağı söylenir. Yargıtay’ın kira hukukundaki yerleşik çizgisi ise farklıdır: paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini tek başına isteyebilir.

Yargıtay’ın paylı mülkiyetteki çizgisi

• Yargıtay 3. HD, 21.05.2019, E. 2017/7770, K. 2019/4738: Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir; davacı payı oranında tespit istediği hâlde taşınmazın tamamı için kira bedeli tespit edilmesi bozma sebebidir.
• Yargıtay 6. HD, 11.10.2016, E. 2015/10115, K. 2016/5838: Kural olarak her paydaş kendi payı için kira tespit davası açabilir; kiralanan dava tarihinde paylı mülkiyete konu olduğuna göre davacıların pay oranları gözetilerek paya yönelik tespit hükmü kurulması gerekirken davanın reddi doğru değildir.
• Yargıtay 6. HD, 15.12.2014, E. 2014/11787, K. 2014/13954: Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş ancak kendi payı için kira parasının tespitini isteyebilir; talebi aşarak bütün paylar için karar verilmesi bozma sebebidir.

Bu kararlar birlikte okunduğunda iki sonuç çıkar. Birincisi, paydaşın kendi payına yönelik tespit davası için diğer paydaşın katılımı, muvafakati veya kayyım gerekmez. İkincisi, dava dilekçesinde talep paya göre kurulmalıdır: bilirkişi taşınmazın bütünü için emsal kirayı belirler, hüküm ise davacının payına düşen kısım üzerinden kurulur. Taşınmazın tamamı için tespit istenecekse pay ve paydaş çoğunluğu aranır.

Sözleşmeyi paylı mülkiyette tek başına yapan paydaş

Taşınmaz paylı mülkiyete geçtikten sonra yeni sözleşmeyi paydaşlardan biri tek başına yapmışsa, bu sözleşme kendi tarafları arasında geçerli, icazet vermeyen paydaş bakımından ise hükümsüzdür. Sözleşmeye taraf olmayan paydaş bu sözleşmeye dayanarak kiracıya karşı tespit davası açamaz; onun yolu kiracıya karşı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, kiraya veren paydaşa karşı menfaat devri veya sebepsiz zenginleşmedir. Kendi payı oranında ecrimisil istenebileceği Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararlarında da kabul edilmektedir.

Beş yıllık sürenin dolması ve kira tespitinde hâkimin hakkaniyet ölçütleri için Yargıtay Kararları Işığında Beş Yıllık Sürenin Dolmasıyla Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? yazımızı, sözleşmede artış oranı bulunmayan durumlar için Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa Kiracıya Zam Yapılabilir mi? yazımızı inceleyebilirsiniz.

12. Paylı mülkiyette yeniden kiraya verme, fesih ve tahliye neden hâlâ kilitli kalır?

Paylı mülkiyete geçmek kira tespitinde bağımsızlık sağlar; fakat kira ilişkisinin yönetimindeki kilidi tamamen açmaz. TMK m. 691/1 uyarınca adi kiraya ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi önemli yönetim işidir ve pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesini gerektirir. Paylı mülkiyette taşınmazın kiraya verilmesinin geçerliliği için bu çoğunluğun arandığı Hukuk Genel Kurulu kararlarında da tekrar edilmektedir (örneğin HGK, E. 2012/770, K. 2013/285).

İki kardeşin yarı yarıya paydaş olduğu bir taşınmazda hiçbir paydaş tek başına ne pay ne de paydaş çoğunluğunu sağlayabilir. Dolayısıyla taşınmaz boşaldığında yeni kiracıyla sözleşme yapmak, mevcut sözleşmeyi feshetmek veya tahliye istemek, paylı mülkiyette de diğer kardeşin katılımını gerektirir.

Yönetimde oylar eşit olduğu için karar alınamıyorsa, sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi veya yönetim kayyımı atanması istenmesi uygulamada başvurulan yoldur. Bu talebin dayanağı ve kayyımın yetki kapsamı somut dosyaya göre dikkatle kurulmalıdır. Kalıcı çözüm ise ortaklığın giderilmesidir (14. bölüm).

13. Elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirme davası nasıl işler?

TMK m. 644 uyarınca bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Talep üzerine sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Tüm taşınmazlar için mi açılmalı?

Kanun bir kısım mal için de talep imkânı tanıdığından, yalnızca kira tespiti istenecek taşınmaz için dava açmak mümkündür. Ancak uyuşmazlık terekedeki bütün evleri kapsıyorsa, tamamının tek dilekçede gösterilmesi masraf, tebligat ve süre bakımından daha rasyoneldir; ayrıca diğer mirasçının paylaşma davası açıp açmayacağı da bütün tereke için tek seferde netleşir.

Yargılamada nelere dikkat edilir?

• Görevli mahkeme: Sulh hukuk mahkemesidir.
• Davetiyenin içeriği: Yargıtay uygulamasında, diğer mirasçılara gönderilecek davetiyede belirlenen süre içinde elbirliğinin devamını haklı kılacak itiraz ileri sürülmez veya paylaşma davası açılmazsa paylı mülkiyete dönüştürme kararı verileceğinin açıkça bildirilmesi zorunlu görülmektedir. Bu ihtarı içermeyen tebligat bozma sebebi olabilir.
• Belgeler: Mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları ve taşınmazların tapu kayıtları dosyaya getirtilir.
• Hüküm: Payların mirasçılık belgesine göre açıkça yazılması gerekir; yalnızca “mirasçılık belgesindeki paylar oranında” ifadesiyle yetinilmesi infazda tereddüt doğurabilir.
• Kardeş paylaşma davası açarsa: Süresi içinde paylaşma davası açılması, dönüştürme talebini sonuçsuz bırakır; uyuşmazlık ortaklığın giderilmesi dosyasında çözülür.

Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirmediğinden bu dava, ortaklığın giderilmesine kıyasla genellikle daha kısa sürer; ancak süreyi asıl belirleyen, tebligatın ne kadar sürede yapılabildiği ve diğer mirasçının tutumudur. Paylı mülkiyete geçiş kararı geçmişe etkili değildir; geçmiş dönem kiraları için kardeşe karşı alacak talepleri ayrıca yürütülür.

14. Paylı mülkiyete çevirmek mi, doğrudan ortaklığın giderilmesi mi?

Paylı mülkiyete çevirmenin değeri, hedefin ne olduğuna bağlıdır. Amaç yalnızca kendi payınız için kiranın emsal seviyeye çekilmesi ve kira alacağınızı bağımsız olarak takip edebilmekse, paylı mülkiyete geçiş işlevsel bir ara adımdır. Amaç kardeşle yönetim ilişkisini tamamen sona erdirmekse, paylı mülkiyet tek başına yetmez: yeniden kiralama, fesih ve tahliyede eşit paylardan doğan kilit sürer.

Bu nedenle uyuşmazlığın derinleştiği dosyalarda doğrudan mirasın paylaşılması veya ortaklığın giderilmesi davası değerlendirilmelidir. TMK m. 642 uyarınca her mirasçı her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir; hâkim terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar ve değer farkını para ödenmesi yoluyla denkleştirir. Terekede birden fazla ev ve yalnızca iki mirasçı bulunması, bu tür bir aynen paylaştırma için elverişli bir zemindir. Aynen paylaşım mümkün olmazsa satış yoluna gidilir. Ortaklığın giderilmesi davasında da 1 Eylül 2023’ten itibaren arabuluculuk dava şartıdır (6325 s.K. m. 18/B).

Satış aşamasında son değişiklik de dikkate alınmalıdır: 7589 sayılı Kanun’la İİK m. 114’e eklenen düzenleme uyarınca, bütün malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı yoksa, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu düzenleme, kardeşlerden birinin evi diğerinin payını alarak elinde tutması ihtimalini güçlendirir.

15. Hangi adımlar hangi sırayla atılmalı?

Her dosya kendi olgularıyla değerlendirilmelidir; ancak kardeşin tek başına kiraya verdiği ve size cüzi ödemeler yapılan tipik bir dosyada izlenebilecek sıra genel hatlarıyla şöyledir:

1. Belgeleri toplayın: Mirasçılık belgesi, tapu kayıtları, varsa kira sözleşmeleri, hesabınıza yatan ödemelerin dökümü, kiracıların kimlik ve adres bilgileri, bölgedeki emsal kira ilanları.
2. Pozisyonunuzu seçin: Kiracının kalmasını ve kiranın artırılmasını mı, yoksa taşınmazın boşaltılmasını mı istediğinizi belirleyin. Kiralayan sıfatına dayalı yollar ile haksız işgal iddiası birbiriyle çelişir.
3. İhtarname gönderin: Kardeşe ve kiracılara, seçtiğiniz pozisyonu koruyacak şekilde; ödemelerin ihtirazi kayıtla alındığını, sözleşme örneğinin ve gerçek kira tutarının bildirilmesini, payınıza düşen bakiyenin ödenmesini isteyen bir ihtar.
4. Geçmiş alacakları dava edin: Kardeşe karşı menfaat devri veya sebepsiz zenginleşme, gerekirse ecrimisil; beş yıllık zamanaşımını gözeterek geciktirmeden.
5. Kira tespiti için yolu belirleyin: Elbirliği devam ediyorsa arabuluculuğa kardeşi de dahil ederek başvurun ve davada tereke temsilcisi isteyin; paylı mülkiyete geçildiyse kendi payınız için tespit isteyin.
6. Kalıcı çözümü değerlendirin: Tıkanıklık her kira döneminde tekrar edecekse, ortaklığın giderilmesi veya mirasın paylaşılması davası.

16. Başvurulabilecek hukuki yolların özet tablosu

17. Sıkça Sorulan Sorular

Miras kalan evde kira tespit davasını tek başıma açabilir miyim?

Taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise dava açılabilir ama tek başınıza sonuç alamazsınız. Mahkeme diğer mirasçının muvafakatini sunmanız veya terekeye temsilci atanmasını sağlamanız için süre verir. Taşınmaz paylı mülkiyete çevrilmişse kendi payınız oranında tek başınıza kira tespiti isteyebilirsiniz.

Kardeşim davaya onay vermezse dava reddedilir mi?

Doğrudan reddedilmez. Mahkeme TMK m. 640/3 uyarınca terekeye temsilci atanması için süre verir. Bu sürede sulh hukuk mahkemesinden temsilci atanmasını istemez veya süreci takip etmezseniz dava usulden reddedilebilir.

Kardeşimin avukatının “onay veriyoruz” dilekçesi yeterli mi?

Vekâletnamesini sunan avukatın muvafakat beyanı taraf teşkilini sağlayabilir. Kiracı tarafın yetki itirazı riskine karşı en az tartışma doğuran yöntem, dava dosyası belirtilerek düzenlenmiş noter onaylı muvafakatnamedir. İki kardeşin avukatları davayı birlikte de açabilir.

Kardeşim evi bana sormadan kiraya verdi; sözleşme geçerli mi?

Kardeşinizle kiracı arasında geçerlidir; ancak siz icazet vermedikçe sizin bakımınızdan hüküm ifade etmez. Bu durumda kiracı sizin açınızdan haksız işgalcidir ve elatmanın önlenmesi ile ecrimisil isteyebilirsiniz.

Kiracı yıllardır hesabıma kiranın yarısını yatırıyor; sözleşmeyi kabul etmiş sayılır mıyım?

Ödemeleri çekincesiz kabul etmek örtülü icazet olarak değerlendirilebilir. Bu, haksız işgal iddiasını zayıflatır ama sizi kiralayan konumuna da taşır. Ödemelerin ihtirazi kayıtla alındığını bildiren bir ihtarname ile pozisyonunuzu netleştirmeniz önemlidir.

Kardeşimin topladığı kiraların yarısını isteyebilir miyim?

Evet. Kendi payınız için tek başınıza, gerçek olmayan vekâletsiz iş görme hükümlerine (TBK m. 530) göre menfaatin devrini veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadeyi isteyebilirsiniz; terekeye temsilci atanmasına gerek yoktur.

Ecrimisil için önce ihtar çekmek zorunlu mu?

Paydaşlar arasında kural olarak intifadan men aranır. Ancak taşınmaz kiraya verilerek gelir elde edilmişse Yargıtay bu şartı aramamaktadır. Yine de alacak ve faiz başlangıcı bakımından ihtarname göndermek faydalıdır.

Geçmişe dönük kaç yıllık ecrimisil istenebilir?

Ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Bu nedenle davanın geciktirilmemesi gerekir.

Paylı mülkiyete çevirirsem evi tek başıma yeniden kiraya verebilir miyim?

Hayır. Kiraya verme, fesih ve tahliye önemli yönetim işidir ve pay ve paydaş çoğunluğu gerektirir. Yarı yarıya paylarda hiçbir paydaş bu çoğunluğu tek başına sağlayamaz.

Paylı mülkiyete çevirme davasını bütün evler için mi açmalıyım?

Zorunlu değildir; TMK m. 644 terekenin bir kısmı için de talep imkânı verir. Uyuşmazlık bütün evleri kapsıyorsa tamamını tek dilekçede göstermek genellikle daha pratiktir.

Kardeşim paylı mülkiyete çevirme davasına karşı ne yapabilir?

Belirlenen süre içinde elbirliğinin devamını haklı kılacak itiraz ileri sürebilir ya da paylaşma davası açabilir. Paylaşma davası açılırsa uyuşmazlık ortaklığın giderilmesi dosyasında çözülür.

Kira tespiti öncesinde arabuluculuğa gitmek şart mı?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Kiralayan tarafta birden fazla kişi varsa, başvurunun bu yapıyı kapsayacak şekilde yapılması sonradan çıkabilecek usul itirazlarını önler.

18. Bu Dosyalarda Neden Avukat Desteği Gerekli?

Miras kalan taşınmazlarda kira uyuşmazlığı tek bir davayla bitmez; kira tespiti, tereke temsilcisi, arabuluculuk, menfaat devri, ecrimisil, paylı mülkiyete çevirme ve ortaklığın giderilmesi birbirine bağlı adımlardır. Bir adımda seçilen pozisyon (örneğin ödemelerin yıllarca itirazsız kabulü ya da kiralayan sıfatının ileri sürülmesi) diğer davalardaki hakları doğrudan etkiler. Mirasçı tarafında en sık yapılan hatalar; elbirliği mülkiyetinde tek başına tespit davası açıp temsilci süresini kaçırmak, arabuluculuğu eksik tarafla yürütmek, çelişen taleplerle aynı anda dava açmak ve beş yıllık ecrimisil süresini geçirmektir. Kiraya veren mirasçı tarafında ise icazet savunmasının ve intifadan men koşulunun doğru kurulması, savunmanın belirleyici unsurudur.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu, Tuzla merkezli olarak İstanbul Anadolu Yakası’nda Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ataşehir, Ümraniye, Üsküdar, Sancaktepe ve Sultanbeyli ile Kocaeli’de Gebze, Çayırova, Darıca, Dilovası ve İzmit’te miras ve kira uyuşmazlıklarını takip etmektedir. Büromuz bununla sınırlı olmaksızın İstanbul’un tüm adliyelerinde ve Türkiye genelinde dava ve icra takibi yürütmekte; mirasçılardan birinin yurt dışında yaşadığı, vekâletnamenin konsolosluk veya apostil yoluyla düzenlendiği dosyalarda da süreci uzaktan eksiksiz yönetmektedir.

Kardeşinizle aranızdaki kira ve miras uyuşmazlığında hangi davanın, hangi sırayla ve hangi delillerle açılacağını belirlemek; muvafakatin, tereke temsilcisinin ve arabuluculuk sürecinin usule uygun kurulmasını sağlamak için dosyanızı belgeleriyle birlikte değerlendirmek üzere 2M Hukuk ile iletişime geçebilirsiniz.