6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m.8/7 kapsamında riskli yapılarda güçlendirme süreci, şartları, süreleri ve hukuki sonuçları
Riskli yapı tespiti yapılan binalarda akla gelen ilk seçenek genellikle yıkımdır. Oysa kentsel dönüşümde güçlendirme alternatifi, binanın yıkılmadan, taşıyıcı sisteminin afet güvenliği sağlayacak şekilde iyileştirilmesi yoluyla riskten arındırılmasına imkân tanır. Yapının ekonomik ömrünün yeterli olduğu, mimari değer taşıdığı veya maliklerin yeniden inşa yükünü üstlenmek istemediği durumlarda güçlendirme; hem teknik hem de hukuki açıdan tercih edilebilir bir yoldur.
Bu makalede; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 7. fıkrası temel alınarak güçlendirme alternatifinin kapsamı, aranan şartlar, izlenecek süreç, süreler ve tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması ele alınmıştır.
Yasal Dayanak: Uygulama Yönetmeliği m.8/7
Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi seçeneği, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde açıkça düzenlenmiştir. Hüküm, ilk yayımında 5. fıkra olarak yer almakta iken 21/05/2024 tarihli değişiklikle fıkra numarası kayarak güncel metinde 8. maddenin 7. fıkrası hâline gelmiştir. Fıkranın yürürlükteki metni şöyledir:
| “(7) Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.” |
Görüldüğü üzere fıkra, güçlendirmeyi yıkıma eşdeğer ve usule bağlı bir alternatif olarak tanımakta; ancak bunu dört temel koşulun belirli bir süre içinde yerine getirilmesine bağlamaktadır.
Güçlendirme İçin Aranan Dört Temel Şart
Yönetmelik m.8/7 uyarınca güçlendirme yolunu seçen maliklerin, riskli yapının yıktırılması için kendilerine verilen yasal süre içerisinde aşağıdaki dört işlemi tamamlaması zorunludur:
Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi. Her riskli yapı güçlendirilemez; öncelikle yapının taşıyıcı sisteminin güçlendirmeye elverişli olduğu, yetkili mühendis/kuruluş tarafından raporla ortaya konmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2’de belirtilen şekilde güçlendirme kararının alınması. Güçlendirme, ortak yerlerde yapılan bir “onarım ve tesis” niteliğinde olduğundan kat malikleri kurulunun bu yönde karar alması gerekir.
Güçlendirme projesinin hazırlatılması. Yürürlükteki deprem yönetmeliğine (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) uygun, ruhsata esas bir güçlendirme projesi düzenlettirilmelidir.
İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması. Güçlendirme işi, ilgili idareden (belediye) alınacak ruhsata bağlanmalıdır.
Bu dört şart bir bütündür; eksik bırakılması hâlinde güçlendirme yolu kapanır ve idare, riskli yapı için yıkım sürecini işletmeye yetkili hâle gelir. Bu nedenle güçlendirme tercihinin, yıkım için verilen süre dolmadan ve bir avukat eşliğinde planlanması büyük önem taşır.
Güçlendirme Kararının Yeter Sayısı: KMK m.19/2
Fıkranın atıf yaptığı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasını aramaktadır. Dolayısıyla güçlendirme kararının da kural olarak 4/5 nitelikli çoğunlukla alınması gerekir.
Bununla birlikte aynı maddenin devamında; ortak yerlerdeki bir bozukluğun anayapıya zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi hâlinde, güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızasının aranmayacağı düzenlenmiştir. Yani 4/5 çoğunluk sağlanamayan hâllerde, mahkeme tespiti yoluyla güçlendirmenin önünü açacak istisnai bir yol da mevcuttur.
Adım Adım Güçlendirme Süreci
Riskli yapı tespitinden tapudaki belirtmenin kaldırılmasına kadar izlenen yol, özet olarak şöyledir:
| Aşama | Yapılan İşlem |
| 1. Risk tespiti | Yapı, lisanslı kuruluşça riskli yapı olarak tespit edilir; tespit kesinleşir ve tapu kaydına “riskli yapı” belirtmesi işlenir. |
| 2. Karar süresi başlar | Maliklere yıkım için süre verilir. Güçlendirme bu süre içinde tercih edilmelidir. |
| 3. Teknik uygunluk | Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu raporla tespit ettirilir. |
| 4. Malik kararı | KMK m.19/2 uyarınca (kural olarak 4/5) güçlendirme kararı alınır. |
| 5. Proje | Deprem yönetmeliğine uygun güçlendirme projesi hazırlatılır. |
| 6. Ruhsat | İmar mevzuatı çerçevesinde idareden güçlendirme ruhsatı alınır. |
| 7. Uygulama | Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin işin mahiyetine göre belirlediği süre içinde tamamlanır. |
| 8. Belirtmenin kaldırılması | Tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur. |
Süreler: Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Eşik
Yönetmelik, güçlendirme için iki ayrı süreyi birbirinden ayırır:
Hazırlık süresi: Teknik tespit, malik kararı, proje ve ruhsat işlemlerinin tamamı, riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içinde tamamlanmalıdır. Bu süre kaçırılırsa idare yıkım sürecini başlatabilir.
Uygulama süresi: Güçlendirme işinin kendisi ise, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenen süre içinde tamamlanır.
Uygulamada en sık yaşanan hak kaybı, yıkım için verilen süre dolmadan ruhsatın alınamamasıdır. Bu nedenle güçlendirme kararının erkenden alınıp proje ve ruhsat sürecinin paralel yürütülmesi tavsiye edilir.
Tapudaki Riskli Yapı Belirtmesinin Kaldırılması
Güçlendirme işi idarece belirlenen süre içinde tamamlandıktan sonra, tapu kaydındaki “riskli yapı” belirtmesinin kaldırılması için Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvurulur. Belirtme kaldırılıncaya kadar yapı hukuken riskli yapı statüsünde kalmaya devam eder; bu da satış, ipotek ve benzeri işlemlerde tereddüt yaratabileceğinden işin tamamlanmasının ardından başvurunun ihmal edilmemesi gerekir.
Güçlendirme mi Yıkım mı? Avantaj ve Dezavantajlar
Güçlendirme her yapı için en doğru çözüm değildir. Maliklerin kararı, teknik uygunluk kadar ekonomik ve hukuki sonuçları da dikkate alarak vermesi gerekir.
| Güçlendirmenin Avantajları | Dikkat Edilmesi Gereken Yönler |
| Bina yıkılmadığından maliklerin uzun süre konutsuz/işyerisiz kalma riski azalır. | Her yapı teknik olarak güçlendirmeye elverişli değildir; ağır hasarlı veya ekonomik ömrü dolmuş yapılarda mümkün olmayabilir. |
| Genellikle yeniden inşaya kıyasla daha kısa sürede ve daha düşük maliyetle tamamlanabilir. | Güçlendirme, binaya yeni metrekare/kat kazandırmaz; yıkıp yeniden yapmadaki imar artışı ve kat kazanımı söz konusu olmaz. |
| Mevcut kat mülkiyeti ve komşuluk düzeni büyük ölçüde korunur. | 4/5 nitelikli çoğunluğun sağlanması yıkım kararına göre daha zor olabilir. |
| Tamamlandığında tapudaki riskli yapı belirtmesi kaldırılarak yapı riskten arındırılır. | Yıkıp yeniden yapımda sağlanan bazı teşviklerden (örn. yeni inşaata bağlı harç/vergi istisnaları) güçlendirmede aynı ölçüde yararlanılamayabilir. |
Güçlendirmede Destek ve Teşvikler
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kira yardımı ve faiz destekli kredi gibi desteklerin güçlendirmede uygulanıp uygulanmayacağı, ilgili idarenin ve programın koşullarına göre değişebilmektedir. Örneğin İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin 12.11.2025 tarih ve 1277 sayılı Meclis Kararı kapsamında; Hızlı Tarama Yöntemiyle incelenen ve birlikte güçlendirilmesi gereken, deprem yönetmeliğine göre güçlendirme ruhsatı verilen binalara da riskli yapılar için uygulanan kira yardımının geçerli kılındığı duyurulmuştur. Buna karşılık merkezî kira yardımı tutarları ve faiz destekli kredi koşulları idarece dönemsel olarak güncellenebildiğinden, başvuru öncesinde güncel duyuruların ve yerel meclis kararlarının ayrıca teyit edilmesi gerekir.
Hukuki Açıdan Dikkat Edilmesi Gerekenler
Süre yönetimi: Teknik tespit, malik kararı, proje ve ruhsatın tamamı yıkım için verilen süre içinde bitirilmelidir.
Karar yeter sayısı: 4/5 çoğunluk sağlanamıyorsa, KMK m.19/2’deki mahkeme tespiti yolu değerlendirilebilir.
İtiraz hakkı: Riskli yapı tespitine veya güçlendirmeyi reddeden idari işlemlere karşı yasal süreler içinde itiraz/dava yolları saklıdır.
Belge bütünlüğü: Rapor, kurul kararı, proje ve ruhsatın eksiksiz arşivlenmesi, hem yıkım baskısına karşı hem de belirtmenin kaldırılması aşamasında belirleyicidir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde güçlendirme alternatifi, riskli yapıyı yıkmadan afet güvenliğine kavuşturmanın mevzuatla tanınmış, uygulanabilir bir yoludur. Ancak başarısı; teknik uygunluğun doğru tespitine, kat malikleri arasında gerekli çoğunluğun sağlanmasına ve dört temel şartın yıkım için verilen süre içinde eksiksiz tamamlanmasına bağlıdır. Sürecin baştan doğru kurgulanması, hem hak kayıplarını önler hem de güçlendirme sonrası tapudaki riskli yapı belirtmesinin sorunsuz kaldırılmasını sağlar.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi, İstanbul ve Tuzla başta olmak üzere kentsel dönüşüm, riskli yapı tespiti, güçlendirme süreçleri ve gayrimenkul hukuku alanlarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir. Güçlendirme veya yıkım tercihinizi netleştirmeden önce sürecinizi bir kentsel dönüşüm avukatıyla değerlendirmeniz önerilir.
