1. Taşınmazın Satılmasının Kira Sözleşmesine ve Süresine Etkisi
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı olur. Yargı kararları, bu devirle birlikte kira sözleşmesinin süresinin sıfırlanmadığını, yeni malikin önceki malik ile kiracı arasındaki sözleşmenin tüm hak ve borçlarına halef olduğunu istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.10.2017 tarih, E. 2017/5469, K. 2017/13735 : “TBK’nun 310. maddesi gereğince kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer.” Bu hüküm uyarınca kira sözleşmesinin süresi sıfırlanmaz; önceki sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenme şartları yeni malik açısından aynen devam eder.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.09.2019 tarih, E. 2018/5894, K. 2019/6781 : “Taşınmazın satılması kira sözleşmesinin fesh edilmesi ve tahliye edilmesini gerektirmez.” Yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelir ve kira süresi sıfırlanmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.02.2022 tarih, E. 2022/202, K. 2022/1103 : Kiraya verenin değişmesinin akdi ve akdin niteliğini ortadan kaldırmayacağı, yeni malikin önceki malikle yapılan sözleşmenin tarafı haline geldiği belirtilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.12.2014 tarih, E. 2014/10594, K. 2014/13540 : Yeni malikin genel hükümlere tabi tahliye sebepleri dışında, sadece mülkiyeti kazanmış olmasına dayanarak sözleşmeyi feshedip dava açma hakkı bulunmadığı, mevcut sözleşmenin devam ettiği vurgulanmıştır.
2. Örneğin 12 Yıllık Süre Geçmiş Olması Nedeniyle Tahliye Hakkı
Örneğin kira sözleşmesinin 12 yıldır devam ediyor olması durumunda, yeni malik TBK m. 347 çerçevesinde “on yıllık uzama süresinin dolması” hükmüne dayanarak tahliye talep edebilir. Yargıtay, bu sürenin hesaplanmasında yeni malikin iktisap tarihini değil, kira sözleşmesinin orijinal başlangıç tarihini esas almaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.11.2017 tarih, E. 2017/5692, K. 2017/16889 : Yeni malikin taşınmazı satın almasıyla kira süresi sıfırlanmaz. Önceki malikten devralınan sözleşmenin on yılı aşkın süredir kendiliğinden yenilenmiş olması durumunda, yeni malik TBK m. 347 uyarınca kira dönemi sonunda tahliye talep edebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 28.01.2016 tarih, E. 2015/3643, K. 2016/537 : Kira uzama süresinin orijinal sözleşme başlangıç tarihine göre hesaplandığı, yeni malikler için bu sürenin sıfırlanmadığı kabul edilmiştir.
Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, 20.12.2023 tarih, E. 2023/2318, K. 2023/2235 : Malik değişikliğiyle kira süresinin sıfırlanmadığı, önceki kiracılık uzama süresinin yeni malik için aynen devam ettiği ve TBK m. 347’ye göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmelerde yeni malikin fesih hakkını kullanabileceği belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.09.2017 tarih, E. 2017/4480, K. 2017/12604 : 10 yıllık uzama süresinin eski sözleşmeye göre hesaplanması gerektiği, yeni malikin bu süre dolmadan (sözleşme şartları oluşmadan) tahliye isteyemeyeceği hükme bağlanmıştır.
İkincil Kaynak Notu: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 19.10.2023 tarihli (E. 2021/1010, K. 2023/2382 ) kararında, TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verilebileceği, ancak ihtarın her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması gerektiği vurgulanmıştır.
3. Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı ve Usulü
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak isterse tahliye davası açabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 05.06.2006 tarih, E. 2006/4202, K. 2006/6329 : Yeni malik dilerse eski malik ile yapılan sözleşmenin sonuna dayanarak, dilerse iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2025 tarih, E. 2024/4166, K. 2025/1495 : Yeni malikin TBK m. 351 uyarınca edinme tarihinden başlayarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olduğu belirtilmiştir.
4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sonrası Taşınmazın Başkasına Kiralanması ve Yaptırımlar
Yeni malikin “ihtiyaç” iddiasıyla kiracıyı tahliye ettikten sonra taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın başkasına kiralaması durumunda tazminat sorumluluğu doğmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.09.2019 tarih, E. 2018/5894, K. 2019/6781 : TBK m. 355/1 uyarınca, gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. TBK m. 355/3 gereğince, bu hükme aykırı davranan kiraya veren, “eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
İkincil Kaynak Notu: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 14.11.2024 tarihli (E. 2023/3402, K. 2024/2633 ) kararında, tahliye davasında ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması gerektiği, bu şartların kanıtlanamaması durumunda davanın reddedileceği belirtilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.04.2021 tarihli (E. 2021/2159, K. 2021/4476 ) kararında ise ihtiyacın dava sonuna kadar devam etmesi gerektiği, gerçek kişi malikin bir şirketin ihtiyacı için tahliye talebinde bulunamayacağı vurgulanarak ihtiyacın şahsiliği ve samimiyeti üzerinde durulmuştur.
Sık Sorulan Sorular
Taşınmaz Satılınca Kira Sözleşmesine Ne Olur?
Kiracıların en çok merak ettiği sorulardan biri şudur: “Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmem ne olur, tahliye edilir miyim?” Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi bu soruyu açıkça yanıtlamaktadır. Buna göre kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde yeni malik, kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Sözleşme sona ermez, feshedilmez; tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike devredilir.
Yargıtay bu konuda son derece istikrarlı bir tutum sergilemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadına göre taşınmazın satılması kira sözleşmesinin feshedilmesini ve kiracının tahliye edilmesini gerektirmez. Üstelik kira süresinin sıfırlanması da söz konusu değildir; sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme şartları ve tüm koşullar yeni malik açısından aynen geçerliliğini korur. Yeni malikin sadece mülkiyeti kazanmış olmasına dayanarak sözleşmeyi feshedip tahliye davası açma hakkı bulunmamaktadır.
10 Yıllık Uzama Süresi Dolduysa Yeni Malik Tahliye İsteyebilir Mi?
Kira sözleşmesi 10 yılı aşkın süredir kendiliğinden yenileniyorsa yeni malik, TBK’nın 347. maddesi kapsamında herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verme hakkını kullanabilir. Ancak burada kritik bir nokta vardır: 10 yıllık süre, yeni malikin taşınmazı satın aldığı tarihten değil, kira sözleşmesinin orijinal başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.
Yargıtay, bu sürenin yeni malik için sıfırlanmadığını defalarca teyit etmiştir. Yani 12 yıldır kiracı olarak oturan birinin yeni bir malik tarafından satın alınan evinde, 10 yıllık uzama süresi zaten dolmuş sayılır ve yeni malik bu haktan yararlanabilir. Öte yandan bu hakkın kullanılabilmesi için ihtarın her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirilmesi zorunludur. Bu usul şartına uyulmaması, tahliye hakkının o dönem için kullanılamaması sonucunu doğurur.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?
İhtiyaç gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettiren yeni malikin bu hakkı kötüye kullanması halinde ağır bir tazminat yükümlülüğü doğmaktadır. TBK’nın 355. maddesi uyarınca ihtiyaç amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep bulunmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka birine kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan malik, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
Ev sahibi evi sattı, yeni malik benden hemen evi boşaltmamı isteyebilir mi?
Hayır, tek başına mülkiyeti devralması yeni malike tahliye hakkı tanımaz. TBK m. 310 gereği yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme tüm koşullarıyla yürürlükte kalmaya devam eder. Yeni malikin tahliye talep edebilmesi için ya kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması ya da gerçek ve samimi bir ihtiyacın bulunması gerekir. Sizi hemen tahliye etmeye çalışan bir yeni maille karşı karşıyaysanız İstanbul kira avukatı veya Tuzla kira avukatı ile vakit kaybetmeden görüşmenizi öneririz.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtı; ihtiyacının gerçek olmadığını nasıl ispat edebilirim?
Mahkemeler ihtiyaç iddiasını son derece dikkatli inceler. Yeni malikin başka bir konutta oturması, kirada oturduğunu beyan etmesine rağmen başka mülklerinin bulunması, tahliyeden sonra taşınmazı farklı bir amaçla kullanması veya başkasına kiralaması gibi durumlar ihtiyacın samimi olmadığına kanıt oluşturabilir. Bu tür davalarda delil yönetimi ve itiraz stratejisi belirleyici olduğundan İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı desteği kritik önem taşır.
İhtiyaç gerekçesiyle evden çıkarıldım, ardından ev başkasına kiralandı. Tazminat hakkım var mı?
Evet. TBK m. 355 uyarınca tahliyeden sonra üç yıl içinde taşınmazın haklı bir sebep gösterilmeksizin başkasına kiralanması durumunda son kira yılında ödediğiniz bir yıllık kira bedeli tutarından az olmamak üzere tazminat talep hakkınız doğar. Bu davalar süre ve usul açısından hassas olup 2M Hukuk Avukatlık Ofisi’nin kira hukuku alanındaki deneyimli ekibinden destek almanız hak kaybını önler.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Taşınmaz satışlarının kira ilişkisine etkisi, yüzeysel görünümünün aksine birçok hukuki inceliği barındıran bir alandır. Yeni malikin haklarını ne zaman ve nasıl kullanabileceği, ihtarın usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, 10 yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması ve ihtiyaç iddiasının gerçekliğinin mahkemede nasıl çürütüleceği gibi meseleler hem kiracılar hem de yeni malik konumundaki ev sahipleri için belirleyici sonuçlar doğurmaktadır.
Yanlış atılan bir adım; süresiz oturma hakkı olan bir kiracının tahliye edilmesine, ya da tam tersine tahliye hakkı bulunan bir malikin bu hakkını kullanamamasına neden olabilmektedir. Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, tahliye davaları ve tazminat talepleri söz konusu olduğunda hukuki sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak İstanbul ve Tuzla’da kira hukuku, tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama davaları ile taşınmaz hukuku alanlarında kapsamlı hizmet sunmaktayız. İstanbul kira avukatı veya Tuzla kira avukatı arıyorsanız, haklarınızı eksiksiz korumak için uzman kadromuzla iletişime geçebilirsiniz.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi | İstanbul – Tuzla
