(Türk Borçlar Kanunu ve HMK Kapsamında Kira Hukuku Rehberi — 2025)
1. Tahliye Davalarının Akıbeti ve Yeni Malikin Durumu
Yargıtay kararları uyarınca, tahliye davası devam ederken taşınmazın satılması halinde eski malikin (kiralayanın) dava hakkı ve sıfatı kural olarak sona ermektedir. Bu durumun davaların akıbetine ve yeni malikin davaya devam etme yetkisine etkileri aşağıda ayrıntılı olarak analiz edilmiştir:
Eski Malikin Sıfatının Sona Ermesi: Taşınmazın satılmasıyla birlikte önceki malikin “kiralayan” ve “malik” sıfatı sona erer. Bu nedenle, eski malik tahliye isteminde bulunmaya devam edemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6536 E., 2015/7418 K. sayılı ve 2014/7788 E., 2014/9248 K. sayılı kararlarında belirtildiği üzere, satımla birlikte kiralayan sıfatı sona erdiğinden önceki malik tarafından açılan tahliye isteminin reddi gerekir. Benzer şekilde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/8382 E., 2012/9766 K. sayılı kararında, mülkiyet hakkının devri ile kiralayanın kiralananla bağının kesileceğini ve dava hakkının sona ereceğini hükme bağlamıştır.
Yeni Malikin Davaya Devam Etme Şartı (Yazılı Temlik): Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelse de, bu durum kendiliğinden devam eden davanın tarafı olduğu anlamına gelmez. Yeni malikin mevcut tahliye davasına devam edebilmesi için, eski malik ile yeni malik arasında “dava hakkının yazılı temlik yolu ile devredilmesi” zorunludur (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2024/1195 E., 2024/2732 K.).
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Özelinde Durum: Temerrüt nedeniyle tahliye isteme hakkı, temerrüde esas olan alacağın alacaklısına aittir ve bu hak alacaktan ayrı olarak temlik edilemez. Ancak kira alacağı ile tahliye hakkı birlikte temlik edilirse yeni malik davaya devam edebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/325 E., 2024/741 K.). İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi’nin 2024/2094 E., 2024/2744 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, yazılı temlik belgesi sunulmadığı takdirde yeni malikin davaya devam etmesi mümkün değildir ve davanın reddi gerekir.
Davanın Düşmesi Meselesi: İncelenen kararlarda davanın “düşmesi” değil, eski malikin sıfat yokluğu nedeniyle davanın “reddedilmesi” gerektiği ifade edilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/6498 E., 2013/10270 K.).
2. Kira Tespit Davalarının Akıbeti
Sunulan yargı kararlarının büyük çoğunluğunda kira tespit davasına ilişkin doğrudan bir değerlendirme bulunmadığı tespit edilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/6498 E., 2013/10270 K.; 2013/9530 E., 2013/12080 K.; 2015/2218 E., 2015/3585 K.). Ancak genel ilkeler ve kira alacağına ilişkin kararlar ışığında şu sonuçlara varılmaktadır:
Alacağın Temliki ve Halefiyet: Kira bedeli tespiti gibi alacak temelli davalarda, eski malik henüz hüküm altına alınmamış haklarını yeni malike temlik edebilir. Temlik ile birlikte tahsil hakkı yeni malike geçer ve yeni malik davaya devam edebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/325 E., 2024/741 K.).
Genel Usul Kuralı (HMK m. 125/2): Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2020/5815 E., 2020/9041 K. sayılı kararında belirtilen genel usul kuralına göre; davanın açılmasından sonra dava konusunun devredilmesi halinde, devralan kişi davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden devam eder. Bu durumda mahkemece yeni malike davaya devam edip etmeyeceği sorulmalıdır.
3. Genel Usul Kuralları ve Dava Takip Yetkisi
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 125/2. maddesi, taşınmazın satılması durumunda davanın akıbetini belirleyen temel usul hükmüdür. Bu maddeye göre, dava konusu malın devri halinde devralan kişi kendiliğinden davacı sıfatını kazanmaz; ancak davacı yerine geçerek davayı kaldığı yerden devam ettirebilir. Mahkemenin bu durumu re’sen (kendiliğinden) nazara alması ve tapu kayıtlarını inceleyerek yeni malike davayı takip edip etmeyeceğini sorması gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/6113 E., 2016/4739 K.).
4. İkincil Kaynaklar ve Dolaylı Değerlendirmeler
Aşağıdaki bilgiler, kira ve tahliye davalarına doğrudan ilişkin olmamakla birlikte, taşınmazın dava sırasında el değiştirmesi durumunda uygulanacak genel prensipleri göstermesi bakımından ikincil kaynak olarak değerlendirilmiştir:
Taraf Sıfatının Kaybı: Kamulaştırmasız el atma ve ecrimisil davalarında, taşınmazın yargılama sırasında devredilmesi halinde eski malikin taraf sıfatının kalmadığı ve HMK m. 125/2 uyarınca yeni malikin davaya dahil edilmesi gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2019/7001 E., 2020/6506 K.; 2024/11299 E., 2025/8612 K.).
Dava Şartı Olarak Takip Yetkisi: Taşınmazın devri ile davayı takip yetkisi ortadan kalktığından, davanın açıldığı haliyle devam etmesi mümkün değildir. Davacıya, yeni malike karşı davaya devam etme veya davayı tazminata dönüştürme gibi seçimlik haklar tanınmalıdır (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 2024/4246 E., 2024/2798 K.).
Müdahalenin Men’i Davaları: Kat mülkiyeti ortak alanına müdahalenin önlenmesi davasında, davacının dairesini satması durumunda yeni malikin davayı takip iradesi araştırılmalı, aksi halde aktif dava ehliyeti eksikliği nedeniyle usuli sorunlar doğabileceği belirtilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2023/11213 E., 2024/523 K.).
Sonuç Özeti: Tahliye davalarında eski malikin dava hakkı satışla sona erer; yeni malik ancak “yazılı temlik” ile davaya devam edebilir, aksi halde dava reddedilir. Kira tespit davaları için sunulan kaynaklarda özel bir hüküm bulunmamakla birlikte, genel usul kuralları (HMK m. 125/2) ve alacağın temliki prensipleri çerçevesinde yeni malikin davayı devralabileceği değerlendirilmektedir. Her iki dava türünde de taşınmazın satılması davanın kendiliğinden “düşmesine” yol açmaz, ancak taraf sıfatı ve takip yetkisi değişikliği nedeniyle usuli işlemlerin (temlik veya ihbar) yapılması zorunludur.
Sık Sorulan Sorular
Eski ev sahibi tahliye davası açtıktan sonra evi sattı; dava otomatik olarak düşer mi?
Hayır, dava kendiliğinden düşmez. Ancak eski malikin kiralayan sıfatı sona erdiğinden, dava sıfat yokluğu nedeniyle reddedilir. Yeni malikin davayı devralabilmesi için yazılı temlik zorunludur; aksi halde süreç yeniden başlatılması gerekebilir.
Yeni malik tahliye davasını devralmak için ne yapmalıdır?
Eski malik ile aralarında yazılı bir temlik sözleşmesi yapmaları ve bunu mahkemeye sunmaları gerekir. Temerrüt davalarında ise yalnızca dava hakkının değil, kira alacağının da birlikte temlik edilmesi zorunludur. Temlikin usulüne uygun yapılmaması davanın reddine yol açar.
Kiracı olarak tahliye davasının tam ortasında evi satın alan yeni malik beni tahliye edebilir mi?
Ancak yazılı temlik yoluyla dava hakkını devralmışsa davaya devam edebilir. Temlik yoksa mevcut dava reddedilir; yeni malik kendi adına yeni bir dava açmak zorunda kalır. Bu da size önemli bir zaman kazanımı sağlayabilir. İstanbul avukatı veya Tuzla avukatı ile süreci takip etmeniz hak kaybını önler.
Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?
Tahliye ve kira tespit davaları sürerken taşınmazın el değiştirmesi, hem davacı hem de davalı konumundaki taraflar için ciddi usul tuzakları barındırmaktadır. Yazılı temlikin zamanında yapılmaması, mahkemeye sunulmaması ya da temerrüt davalarında alacak ile tahliye hakkının ayrı temlik edilmesi gibi teknik hatalar davanın reddedilmesine doğrudan yol açmaktadır.
Öte yandan kiracı cephesinden bakıldığında, bu usul kurallarını bilen ve doğru itirazları zamanında yönelten bir avukat, haksız tahliye girişimlerine karşı son derece etkili bir kalkan oluşturabilmektedir. HMK m. 125/2 kapsamındaki işlemlerin re’sen takibi, tapu kayıtlarının mahkemeye zamanında bildirilmesi ve temlik belgelerinin hukuki geçerliliğinin denetlenmesi gibi konular uzmanlık gerektirmektedir.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi olarak İstanbul ve Tuzla’da tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama davaları ile kira hukukundan doğan tüm uyuşmazlıklarda deneyimli kadromuzla hizmet vermekteyiz. İstanbul kira avukatı veya Tuzla kira avukatı arıyorsanız, dava sürecinizi güvence altına almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
2M Hukuk Avukatlık Ofisi | İstanbul – Tuzla
