1) Amaç, kapsam ve “riskli yapı tespiti”nin sınırları

MADDE 7, riskli yapı tespitinin Ek-2 esaslarına göre ve Başkanlıkça geliştirilen/belirlenen elektronik yazılım programı kullanılarak yapılacağını düzenleyerek tespiti standartlaştırmayı hedefler. (Yön. m.7/1)
Tespitin hangi yapı türleri hakkında yapılabileceği açıkça sayılarak “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği” ve insan faaliyetlerine veya hayvan/eşya korunmasına yarayan yapılar kapsama alınır. (Yön. m.7/1)
Buna karşılık inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka sebeple statik bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez. (Yön. m.7/1) Bu ayrım, uygulamada “riskli yapı tespiti” yolunun her problemli bina için değil, yönetmeliğin tarif ettiği işlevsel ve değerlendirilebilir yapı stoğu için işletileceğini gösterir. (Yön. m.7/1)

2) Riskli yapı tespitini kim yaptırır ve başvuru nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti kural olarak öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri tarafından ve masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. (Yön. m.7/2-a) Tespit talebinin elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılması zorunlu kılınarak başvuru usulü dijital ortama bağlanmıştır. (Yön. m.7/2-a) Kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulmamış ve arsa paylı tapu mevcutsa, fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır. (Yön. m.7/2-a) Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde tespit, lehine şerh olan taraf tarafından yaptırılır. (Yön. m.7/2-a) Bu düzenleme, malik sıfatı ile fiili yapı sahipliği/şerh ilişkisini esas alarak başvuru ehliyetini netleştirir. (Yön. m.7/2-a)

3) İdarenin/Başkanlığın resen tespit yetkisi ve masraf rejimi

Başkanlık veya İdare riskli yapı tespitini resen yapabileceği gibi, maliklere süre vererek tespitin yaptırılmasını da isteyebilir. (Yön. m.7/2-b) Verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa tespit işlemi Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. (Yön. m.7/2-b) Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden isteme yetkisine de sahiptir. (Yön. m.7/2-b) Maliklerce yaptırılmadığı için Başkanlık/İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tespitin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. (Yön. m.7/2-b) Masraflar, ilgiliye yapılacak tebligatı takip eden bir ay içinde ödenir. (Yön. m.7/2-b)
Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Başkanlıkça yapılmışsa ilgili vergi dairesi aracılığıyla; İdarece yapılmışsa İdarece, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir. (Yön. m.7/2-b)

4) Tespitin engellenmesi hâlinde kolluk marifetiyle giriş ve tespit

Yapıya/bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitlenmesi/açılmaması, tehdit, cebir ve şiddet gibi fiillerle tespitin engellenmesi hâlinde Kanunun 3/1 hükmü uyarınca kolluk marifetiyle tespit yolu açılmıştır. (Yön. m.7/2-c) Bu durumda Başkanlık/İdare, mülki idare amirinden yazılı izin ve yeterli kolluk kuvveti talep eder. (Yön. m.7/2-c) Mülki idare amirinin yazılı iznine istinaden, kapalı kapıların/alanların açılması veya açtırılması suretiyle resen tespit yapılır veya yaptırılır. (Yön. m.7/2-c)
Uygulamada bu hüküm, “erişim engeli” sebebiyle sürecin kilitlenmesini önleyen güçlü bir idari araçtır. (Yön. m.7/2-c)

5) “Her yapı için tek rapor” ilkesi ve istisnaları

Kural olarak her yapı için yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. (Yön. m.7/3)
Bu kuralın istisnaları; itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmesidir. (Yön. m.7/3) Lisanslı kurum/kuruluşlar, tespit talebi üzerine ilgili yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol etmek zorundadır. (Yön. m.7/3) Elektronik sistem üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa, maliklerden herhangi birinin talebi üzerine sistem kaydı silinir. (Yön. m.7/3)
Altı ay içinde tespit yapılmazsa bu kez Başkanlıkça resen sistem kaydı silinir. (Yön. m.7/3)
Riskli yapı tespit raporunda, binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresi ve bina kodunun bulunması zorunludur. (Yön. m.7/3)

6) Raporun gönderilmesi, inceleme, tapuya şerh ve tebligat yerine geçen ilan sistemi

Riskli yapı tespit raporları, tespiti yapan İdarece veya lisanslı kurum/kuruluşça, yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe (veya yetki devri varsa İdareye) elektronik sistem üzerinden gönderilir. (Yön. m.7/4)
Raporlar Başkanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve eksiklik varsa düzeltme için raporu düzenleyen kuruma iade edilir. (Yön. m.7/4) Eksiklik yoksa riskli yapı bilgisi en geç on işgünü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. (Yön. m.7/4) Ayrıca Ek-6’daki tutanak düzenlenerek ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilan yapılır. (Yön. m.7/4) Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılma tarihidir. (Yön. m.7/4) Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süreyle ilan edilir. (Yön. m.7/4) Bu sistem, klasik tebligatın yerine “ilan + e-Devlet + asma” kombinasyonunu getirerek sürecin hızlanmasını amaçlar. (Yön. m.7/4)

7) Riskli yapı tespitine itiraz: süre, merci ve ehliyet denetimi

Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilciler, muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde dilekçe ile itiraz edebilir. (Yön. m.7/5) İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye yapılır. (Yön. m.7/5) Müdürlük/İdare, itirazın süresinde yapılıp yapılmadığını ve itiraz edenin malik/kanuni temsilci olup olmadığını kontrol eder. (Yön. m.7/5) Süresinde yapılmayan itirazlar ile malikçe yapılmayan veya malik vefat etmişse mirasçılarca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. (Yön. m.7/5)

8) Teknik heyet yoksa dosyanın yetkili İle gönderilmesi

Yapının bulunduğu ilde itirazı değerlendirecek teknik heyet kurulmamışsa itiraz dilekçesi ve raporlar, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. (Yön. m.7/6)
Bu hüküm, teknik inceleme kapasitesi yetersiz illerde itiraz mekanizmasının işlemesini sağlar. (Yön. m.7/6)

9) İtiraz veya yargı kararıyla tespit değişirse tapu kaydının düzeltilmesi

Riskli yapı tespiti sonucu itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişirse durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. (Yön. m.7/7) Bu bildirim, tapu beyanlar hanesindeki riskli yapı kaydının güncellenmesi/terkini açısından kritik sonuç doğurur. (Yön. m.7/7)

10) Koruma mevzuatına tabi yapılar: 2863 sayılı Kanun bağlantısı

2863 sayılı Kanun kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti, yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. (Yön. m.7/8) Tespitin kesinleşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve uygulama kurul kararına göre yürütülür. (Yön. m.7/8) Bu düzenleme, kentsel dönüşüm mevzuatı ile kültür varlıklarını koruma rejimi arasında öncelik/uyum mekanizması kurar. (Yön. m.7/8)

11) Eksikliklerin tamamlanması: 30 gün kuralı ve ek süre

Müdürlük/İdare/teknik heyet tarafından tespit edilen teknik inceleme eksikliklerinin tamamı raporu düzenleyen kuruma bildirildiğinde, bu eksikliklerin 30 gün içinde düzeltilmesi zorunludur. (Yön. m.7/9)
Lisanslı kurum/kuruluşun 30 gün içinde gerekçeli talebi üzerine eksikliklerin giderilmesi için ek süre verilebilir. (Yön. m.7/9) Bu hüküm, rapor kalitesini artırırken sürecin sürüncemede kalmasını engellemeyi hedefler. (Yön. m.7/9)

6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği Madde 7

Riskli Yapı Tespit Süreci (İlgililer – Kuruluşlar – Süreler)

Neden Uzman Avukat Desteği Gerekli?

Hukuki uyuşmazlıklar, yalnızca mevzuat bilgisi ile değil; uygulama deneyimi, içtihat bilgisi ve stratejik süreç yönetimi gerektiren teknik süreçlerdir. Özellikle kentsel dönüşüm, gayrimenkul, deniz ticareti, kat mülkiyeti ve ticari uyuşmazlıklar gibi çok boyutlu hukuki alanlarda yapılan usul hataları telafisi güç hak kayıplarına ve ciddi ekonomik zararlara yol açabilmektedir.

Bu nedenle hukuki süreçlerin başından itibaren uzman avukat desteği alınması, hakların etkin korunması ve sürecin doğru yönetilmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Uzman avukat desteği özellikle şu konularda belirleyici rol oynar:

Hukuki risklerin önceden tespit edilmesi ve önleyici stratejilerin geliştirilmesi

Hak kaybına yol açabilecek usul hatalarının önlenmesi

Delil ve belge sürecinin doğru yönetilmesi

İdari ve yargısal başvuruların hukuka uygun şekilde yürütülmesi

Sözleşmelerin müvekkil menfaatlerini koruyacak şekilde hazırlanması

Tazminat ve alacak haklarının etkin şekilde korunması

Uyuşmazlıkların en hızlı ve en doğru yöntemle çözüme kavuşturulması

2M Hukuk Avukatlık Bürosu olarak İstanbul merkezli faaliyet göstermekle birlikte özellikle Tuzla, Kartal, Maltepe, Pendik ve Gebze bölgelerinde; kat mülkiyeti hukuku, kentsel dönüşüm, deniz ticareti hukuku, gayrimenkul hukuku, AYM/AİHM bireysel başvuru ve ticari uyuşmazlıklar başta olmak üzere birçok alanda müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.

Akademik çalışmalarımız, kitap yayınlarımız ve düzenli hukuki analizlerimiz ile teori ve uygulamayı bir araya getirerek müvekkillerimizin haklarını en güçlü şekilde korumayı hedeflemekteyiz.