1) الغرض والنطاق وحدود “تحديد المبنى الخطر”

تهدف المادة 7 إلى توحيد عملية تحديد المباني الخطرة من خلال تنظيم إجراء تحديد المباني الخطرة وفقًا لمبادئ الملحق-2 وباستخدام برنامج إلكتروني مطور/محدد من قبل الرئاسة. (اللائحة م.7/1)
من خلال تعداد أنواع المباني التي يمكن إجراء التحديد بشأنها بوضوح، يتم تضمين المباني التي “يمكن استخدامها بمفردها، مغطاة، ويمكن للناس دخولها” وتلك التي تخدم الأنشطة البشرية أو حماية الحيوانات/الممتلكات في النطاق. (اللائحة م.7/1)
في المقابل، لا يمكن أن تكون المباني قيد الإنشاء وغير المأهولة والمباني التي فقدت سلامتها الإنشائية بسبب الهجر أو لأسباب أخرى موضوعًا لتحديد المباني الخطرة. (اللائحة م.7/1) يوضح هذا التمييز أن طريقة “تحديد المبنى الخطر” في التطبيق لن تُستخدم لكل مبنى به مشكلة، بل لمخزون المباني الوظيفي والقابل للتقييم الذي تحدده اللائحة. (اللائحة م.7/1)

2) من يقوم بتحديد المباني الخطرة وكيف يتم تقديم الطلب؟

يتم تحديد المنشآت الخطرة كقاعدة عامة أولاً من قبل الملاك أو ممثليهم القانونيين وعلى نفقتهم الخاصة. (م. 7/2-أ من اللائحة) وقد تم ربط إجراء التقديم بالبيئة الرقمية، حيث أصبح تقديم طلب التحديد إلزاميًا عبر نظام البرمجيات الإلكتروني. (م. 7/2-أ من اللائحة) إذا لم يتم تأسيس حق الارتفاق/ملكية الطوابق وكان هناك سند ملكية لحصة أرض، يتم تحديد المنشأة القائمة فعليًا كمنشأة خطرة من قبل مالك حصة الأرض الذي يملك المنشأة. (م. 7/2-أ من اللائحة) في حال كانت المنشأة على الأرض مملوكة لشخص آخر وتم ذكر ذلك في السجل العقاري، يتم التحديد من قبل الطرف الذي لصالحه الملاحظة المقيدة. (م. 7/2-أ من اللائحة) يوضح هذا التنظيم أهلية التقديم، بناءً على علاقة ملكية المنشأة الفعلية/التقييد بصفة المالك. (م. 7/2-أ من اللائحة)

3) سلطة التحديد التلقائي للإدارة/الرئاسة ونظام المصروفات

يمكن للرئاسة أو الإدارة إجراء تحديد المباني الخطرة تلقائيًا، أو طلب إجرائه من المالكين بعد منحهم مهلة. (المادة 7/2-ب من اللائحة) إذا لم يتم إجراء التحديد خلال المدة المحددة، فسيتم إجراء عملية التحديد أو سيتم الإشراف على إجرائها من قبل الرئاسة أو الإدارة. (المادة 7/2-ب من اللائحة) للرئاسة أيضًا صلاحية أن تطلب من الإدارة تحديد المباني الخطرة في المناطق التي تحددها، وذلك بمنحها مهلة. (المادة 7/2-ب من اللائحة) يكون المالكين مسؤولين بنسبة حصصهم عن نفقات التحديد الذي يتم إجراؤه أو يُشرف على إجرائه من قبل الرئاسة/الإدارة، نظرًا لعدم قيام المالكين بإجرائه. (المادة 7/2-ب من اللائحة) تُدفع النفقات خلال شهر واحد من تاريخ التبليغ للشخص المعني. (المادة 7/2-ب من اللائحة)
يتم متابعة وتحصيل النفقات غير المدفوعة في الوقت المحدد، إذا تم التحديد من قبل الرئاسة، عن طريق دائرة الضرائب المعنية؛ وإذا تم من قبل الإدارة، فمن قبل الإدارة، وفقًا لأحكام القانون رقم 6183. (المادة 7/2-ب من اللائحة)

4) الدخول والتحديد عن طريق قوات الأمن في حالة عرقلة التحديد

في حالة عرقلة التحديد بأفعال مثل عدم السماح بالدخول إلى المبنى/الجزء المستقل، أو إغلاق/عدم فتح الأبواب، أو التهديد، أو الإكراه، أو العنف، فقد تم فتح الطريق لـ التحديد بواسطة قوات الأمن وفقًا لحكم المادة 3/1 من القانون. (المادة 7/2-ج من اللائحة) في هذه الحالة، تطلب الرئاسة/الإدارة من الحاكم الإداري إذنًا كتابيًا وقوة أمن كافية. (المادة 7/2-ج من اللائحة) بناءً على الإذن الكتابي من الحاكم الإداري، يتم إجراء التحديد تلقائيًا أو يتم الإشراف على إجرائه عن طريق فتح أو الأمر بفتح الأبواب/المناطق المغلقة. (المادة 7/2-ج من اللائحة)
في الممارسة العملية، هذا الحكم هو أداة إدارية قوية تمنع تعثر العملية بسبب “عائق الوصول”. (المادة 7/2-ج من اللائحة)

5) مبدأ “تقرير واحد لكل مبنى” واستثناءاته

كقاعدة عامة، يمكن إصدار تقرير تحديد منشأة خطرة واحد فقط لكل منشأة. (المادة 7/3 من اللائحة)
استثناءات هذه القاعدة هي؛ الحاجة إلى تقرير جديد بناءً على اعتراض أو قرار قضائي، أو اكتشاف أن التقرير تم إصداره على خلاف الواقع، أو حدوث واقعة ملموسة (بخلاف التدخل المتعمد) التي قد تؤثر على وضع المخاطر في المنشأة. (المادة 7/3 من اللائحة) يجب على المؤسسات/المنظمات المرخصة التحقق عبر نظام البرمجيات الإلكتروني مما إذا كان قد تم إصدار تقرير سابق بخصوص المنشأة المعنية بناءً على طلب التحديد. (المادة 7/3 من اللائحة) إذا لم يتم تحديد المنشأة خلال شهرين بعد إنشاء سجل المنشأة عبر النظام الإلكتروني، يتم حذف سجل النظام بناءً على طلب أي من المالكين. (المادة 7/3 من اللائحة)
إذا لم يتم التحديد خلال ستة أشهر، يتم حذف سجل النظام تلقائيًا من قبل الرئاسة. (المادة 7/3 من اللائحة)
يجب أن يتضمن تقرير تحديد المنشأة الخطرة عنوان المبنى ورمزه في قاعدة بيانات العناوين الوطنية. (المادة 7/3 من اللائحة)

6) نظام إرسال التقرير، الفحص، قيد التنبيه في السجل العقاري، ونظام الإعلان الذي يحل محل الإخطار

تُرسل تقارير الكشف عن المباني الخطرة، من قبل الإدارة القائمة بالكشف أو من قبل المؤسسة/المنظمة المرخصة، إلى المديرية في المحافظة التي يقع فيها المبنى (أو إلى الإدارة إذا كان هناك تفويض بالسلطة) عبر النظام الإلكتروني. (المادة 7/4 من اللائحة)
تُفحص التقارير في إطار الإجراءات والمبادئ التي تحددها الرئاسة، وإذا كان هناك نقص، تُعاد إلى المؤسسة التي أعدت التقرير لتصحيحه. (المادة 7/4 من اللائحة) إذا لم يكن هناك نقص، تُبلغ معلومات المبنى الخطرة في موعد أقصاه خلال عشرة أيام عمل إلى مديرية السجل العقاري لتسجيلها في خانة الإعلانات بسجل العقار. (المادة 7/4 من اللائحة) بالإضافة إلى ذلك، يتم إعداد المحضر الملحق رقم 6 ويكون بديلاً عن التبليغ لأصحاب الحقوق العينية والشخصية بتعليقه على المبنى، وبالإشعار عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet)، وبالإعلان في مكتب المختار لمدة 15 يومًا. (المادة 7/4 من اللائحة) اليوم الأخير للإعلان في مكتب المختار هو تاريخ اعتبار التبليغ قد تم لأصحاب الحقوق العينية والشخصية. (المادة 7/4 من اللائحة) كما تُعلن المباني الخطرة على الموقع الإلكتروني للرئاسة لمدة 15 يومًا. (المادة 7/4 من اللائحة) يهدف هذا النظام إلى تسريع العملية من خلال استبدال التبليغ التقليدي بمزيج «الإعلان + الحكومة الإلكترونية + التعليق». (المادة 7/4 من اللائحة)

7) الاعتراض على الكشف عن المباني الخطرة: المدة، الجهة المختصة، والتحقق من الأهلية

يمكن للمالكين أو ممثليهم القانونيين، الاعتراض على الكشف عن المباني الخطرة، بتقديم عريضة خلال 15 يومًا من اليوم الأخير لإعلان المختار. (المادة 7/5 من اللائحة) يقدم الاعتراض إلى المديرية في موقع المبنى أو إلى الإدارة إذا تم تفويض السلطة. (المادة 7/5 من اللائحة) تتحقق المديرية/الإدارة مما إذا كان الاعتراض قد تم تقديمه في الموعد المحدد وما إذا كان المعترض مالكًا/ممثلًا قانونيًا. (المادة 7/5 من اللائحة) الاعتراضات التي لم تقدم في الموعد المحدد، أو التي لم يقدمها المالك، أو التي لم يقدمها الورثة إذا توفي المالك، لا يتم معالجتها. (المادة 7/5 من اللائحة)

8) إذا لم يكن هناك وفد فني، يتم إرسال الملف إلى الجهة المختصة

إذا لم يتم تشكيل وفد فني لتقييم الاعتراض في الولاية التي يقع فيها المبنى، يتم إرسال عريضة الاعتراض والتقارير إلى المديرية في الولاية التي يوجد بها الوفد الفني المخول لتلك الولاية. (المادة 7/6 من اللائحة)
يضمن هذا الحكم عمل آلية الاعتراض في الولايات التي تكون فيها قدرة الفحص الفني غير كافية. (المادة 7/6 من اللائحة)

9) تصحيح سجل الملكية إذا تغير التحديد بناءً على اعتراض أو قرار قضائي

إذا تغير تحديد المبنى الخطير بناءً على اعتراض أو قرار قضائي، يتم إبلاغ مديرية السجل العقاري المعنية بالحالة. (المادة 7/7 من اللائحة) ينتج عن هذا الإخطار نتيجة حاسمة من حيث تحديث/إلغاء قيد المبنى الخطير في خانة البيانات في سجل الملكية. (المادة 7/7 من اللائحة)

10) المباني الخاضعة لتشريعات الحماية: ارتباط بقانون رقم 2863

يتم تحديد المباني الخطرة التي تندرج ضمن نطاق القانون رقم 2863 بناءً على طلب مالكي المباني. (المادة 7/8 من اللائحة) بعد الانتهاء من التحديد، يتم إبلاغ مجلس حماية الممتلكات الثقافية الإقليمي المعني بالحالة، ويتم تنفيذ التطبيق وفقًا لقرار المجلس. (المادة 7/8 من اللائحة) ينشئ هذا التنظيم آلية للأولوية/التوافق بين تشريعات التحول الحضري ونظام حماية الممتلكات الثقافية. (المادة 7/8 من اللائحة)

11) استكمال النواقص: قاعدة الـ 30 يومًا والمهلة الإضافية

عندما يتم إبلاغ الجهة التي أعدت التقرير بجميع أوجه القصور في الفحص الفني التي حددتها المديرية/الإدارة/اللجنة الفنية، فإنه يجب تصحيح هذه أوجه القصور في غضون 30 يومًا. (المادة 7/9 من اللائحة)
بناءً على طلب مسبب من الجهة/المؤسسة المرخصة خلال 30 يومًا، يمكن منح مهلة إضافية لتصحيح أوجه القصور. (المادة 7/9 من اللائحة) يهدف هذا الحكم إلى منع تعطيل العملية مع تحسين جودة التقرير. (المادة 7/9 من اللائحة)

المادة 7 من لائحة تطبيق القانون رقم 6306

عملية تحديد المنشآت الخطرة (الأطراف المعنية – المؤسسات – المهل الزمنية)

لماذا دعم المحامي الخبير ضروري؟

المنازعات القانونية هي عمليات فنية لا تتطلب المعرفة بالتشريعات فحسب؛ بل تتطلب أيضًا الخبرة العملية والمعرفة بالاجتهاد القضائي والإدارة الاستراتيجية للعمليات. على وجه الخصوص، الأخطاء الإجرائية التي تحدث في المجالات القانونية متعددة الأبعاد مثل التحول الحضري والعقارات والتجارة البحرية وملكية الشقق والنزاعات التجارية يمكن أن تؤدي إلى خسائر في الحقوق يصعب تعويضها وأضرار اقتصادية جسيمة.

لذلك، فإن الحصول على دعم محامٍ خبير منذ بداية العمليات القانونية له أهمية بالغة في حماية الحقوق بفعالية وإدارة العملية بشكل صحيح.

يلعب دعم المحامي الخبير دورًا حاسمًا بشكل خاص في الأمور التالية:

التحديد المسبق للمخاطر القانونية وتطوير استراتيجيات وقائية

منع الأخطاء الإجرائية التي قد تؤدي إلى فقدان الحقوق

الإدارة الصحيحة لعملية الأدلة والوثائق

تنفيذ الطلبات الإدارية والقضائية بشكل يتفق مع القانون

إعداد العقود بطريقة تحمي مصالح الموكل

حماية حقوق التعويض والمستحقات بفعالية

حل النزاعات بأسرع وأدق طريقة ممكنة

بصفتنا مكتب 2M للخدمات القانونية والمحاماة، على الرغم من أننا نعمل ومقرنا في إسطنبول، إلا أننا نقدم خدمات استشارية وتمثيل قانوني شاملة لعملائنا في العديد من المجالات، وخاصة في مناطق توزلا، كارتال، مالتيبي، بنديك، وغبزة؛ بما في ذلك قانون ملكية الشقق، والتحول الحضري، وقانون التجارة البحرية، وقانون العقارات، والطعون الفردية أمام المحكمة الدستورية التركية / المحكمة الأوروبية لحقوق الإنسان، والنزاعات التجارية.

نهدف إلى حماية حقوق موكلينا بأقوى شكل ممكن، من خلال الجمع بين النظرية والتطبيق عبر دراساتنا الأكاديمية ومنشورات كتبنا وتحليلاتنا القانونية المنتظمة.