Kentsel dönüşümde 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda teminat muafiyeti var mı, şartları neler? Bodrum, kat sayısı ve satış kısıtlaması koşulları.

Kentsel dönüşümde teminat kural olarak zorunlu olsa da mevzuat, küçük ölçekli ve kişisel kullanıma yönelik bir grup yapı için istisna tanımıştır. Özellikle kendi arsasına müstakil küçük bir yapı yapacak mülk sahipleri için bu istisna büyük önem taşır; çünkü teminat yükünden kurtulmak, projenin maliyetini ve nakit ihtiyacını ciddi biçimde azaltır. Ancak bu muafiyetten yararlanmak belirli ve birlikte sağlanması gereken şartlara bağlıdır.

İstisna Hangi Yapılar İçin Geçerli?

Mevzuat, küçük ölçekli ve malik tarafından bizzat inşa edilen yapılar için teminat muafiyeti öngörmüştür. Düzenlemeye göre; tek parselde bir bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyorsa, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı aşamasında %6 teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c). Görüldüğü gibi istisna, hem yapının fiziksel ölçüsüne hem de inşa eden kişiye hem de satış kısıtlamasına bağlı çok şartlı bir düzenlemedir.

İstisnadan Yararlanmanın Dört Şartı

Bu muafiyetten yararlanmak için aşağıdaki dört şartın birlikte sağlanması gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c):

Birincisi, yapı tek parselde, bir bodrum katı dışında en çok iki katlı olmalıdır. İkincisi, toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmemelidir. Üçüncüsü, parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor olmalıdır; yani yapı, üçüncü bir müteahhide kâr amacıyla yaptırılan bir proje değil, malikin bizzat kendi yapısı olmalıdır. Dördüncüsü, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması gerekir.

Bu şartlardan herhangi biri eksikse istisna işlemez ve %6 teminat verme zorunluluğu yeniden devreye girer. Örneğin yapı 500 m²’yi geçiyorsa veya malik yapıyı satmak amacıyla müteahhide yaptırıyorsa muafiyet uygulanmaz.

Şartlar Neden Bu Kadar Sıkı?

İstisnanın katı şartlara bağlanmasının nedeni, muafiyetin yalnızca gerçek anlamda kişisel kullanıma yönelik küçük yapılarla sınırlı tutulmak istenmesidir. Teminatın asıl amacı, üçüncü kişileri (özellikle daire alıcılarını) ve süreci güvence altına almaktır. Malikin kendi küçük yapısını yaptığı ve inşaat bitmeden satış yapmadığı durumda, korunması gereken bir üçüncü kişi riski oluşmadığından teminat aranmaz. Ancak satış kısıtlamasının tapuya işlenmesi şartı, bu güvencenin kâğıt üzerinde kalmamasını sağlar. Sürecin tüm aşamaları için kentsel dönüşüm sürecinin genel çerçevesi ve finansman modeline göre teminat tercihi için kentsel dönüşümde hangi modelin daha avantajlı olduğu incelenebilir. Mevzuatın güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı üzerinden ulaşılabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

500 m²’yi geçmeyen yapıda teminat zorunlu mu? Dört şart birlikte sağlanırsa hayır; tek parselde bir bodrum dışında en çok iki katlı, 500 m²’yi geçmeyen, malikin kendi inşa ettiği ve inşaat bitmeden satılmayıp tapuya belirtme konulan yapılarda teminat aranmaz (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Şartlardan biri eksikse ne olur? İstisna işlemez ve %6 teminat verme zorunluluğu devreye girer (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

500 m² sınırı neyi kapsar? Toplam yapı inşaat alanını ifade eder; bu alanın 500 metrekareyi geçmemesi gerekir (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Müteahhide yaptırırsam muaf olur muyum? Hayır. İstisna, parsel malikinin kendi yapısını inşa etmesi şartına bağlıdır (Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c).

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

500 m² istisnasının dört şartının eksiksiz sağlanıp sağlanmadığının doğru değerlendirilmesi, gereksiz teminat ödemesini önler veya tersine, hatalı muafiyet talebiyle ruhsatın reddedilmesinin önüne geçer. Özellikle “kendi yapısını inşa etme” ve “satış kısıtlamasının tapuya işlenmesi” şartları çoğu zaman gözden kaçar. Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku ve sözleşme hukukunun kesiştiği, tek bir usul hatasının dahi büyük hak kayıplarına yol açabildiği çok katmanlı bir süreçtir. Bu nedenle muafiyet değerlendirmesinin alanında uzman bir avukatla yapılması büyük önem taşır.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu (Av. Meryem Günay) olarak Türkiye genelinde ve kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı İstanbul başta olmak üzere; İstanbul’un öncelikli dönüşüm ilçeleri Tuzla, Pendik, Kartal, Maltepe, Ümraniye, Ataşehir, Kadıköy, Sancaktepe ve Küçükçekmece ile Kocaeli’nin Gebze ve Darıca bölgelerinde hizmet veriyoruz. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı ve Tuzla kentsel dönüşüm avukatı olarak teminat muafiyeti süreçlerinde hak sahiplerine ve müteahhitlere hukuki destek sunuyoruz.