Giriş: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Tahliye Sürelerinin Hukuki Çerçevesi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması için maliklere “altmış günden az olmamak üzere” bir süre tanınmasını öngörmektedir. Bu sürenin mülkiyet hakkı (Anayasa m. 35) ve barınma hakkı (Anayasa m. 57) açısından yeterliliği, yüksek yargı mercileri nezdinde kamu yararı ve bireysel hak dengesi ekseninde tartışılmaktadır.

1. Mülkiyet Hakkı Açısından 60 Günlük Sürenin Değerlendirilmesi

Yargı kararları, 60 günlük sürenin mülkiyet hakkını ihlal etmediği, aksine can ve mal güvenliğini koruma amacı taşıdığı konusunda birleşmektedir.

Danıştay 6. Dairesi’nin 17/11/2021 tarih ve E:2019/16858, K:2021/12684  sayılı kararında, davacıların sürenin azlığı ve kat maliklerinin karar almasının zorluğu iddiaları reddedilmiştir. Mahkeme, riskli yapıların can ve mal güvenliği açısından sakıncalı olduğunu, gecikmeksizin uygulamaya geçilmemesinin telafisi imkansız zararlara yol açacağını vurgulayarak, 60 günlük sürenin mülkiyet hakkı açısından orantılı ve yeterli olduğuna hükmetmiştir. Bu karar, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 22/02/2023 tarih ve E:2022/1040, K:2023/301  sayılı onama kararıyla kesinleşmiştir.

Anayasa Mahkemesi (AYM), 27/02/2014 tarih ve 2012/87 E., 2014/41  K. sayılı kararında, 60 günlük sürenin anayasaya aykırı olmadığına karar vermiştir. Mahkeme, bu sürenin bir “ilk süre” olduğunu, tahliye gerçekleşmezse idari makamlarca ikinci bir süre daha verileceğinin öngörüldüğünü belirterek, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin korunduğunu ifade etmiştir.

AYM’nin Refike Gündüz başvurusu (07/10/2021 tarih ve 2018/30809 ) kapsamında yaptığı incelemede, riskli yapı stokunun can güvenliği için oluşturduğu tehdit nedeniyle tahliye ve yıkımın zaruri olduğu, 60 günlük sürenin mülkiyet hakkına “aşırı külfet” yüklemediği tespit edilmiştir.

2. Barınma Hakkı ve Sosyal Devlet İlkesi Bağlamında Analiz

Barınma hakkı (Anayasa m. 57), yargı kararlarında genellikle doğrudan bir ihlal gerekçesi olarak kabul edilmemekte, ancak sürecin yönetimi açısından dolaylı olarak ele alınmaktadır.

AYM (2012/87 E., 2014/41  K.), devletin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etme ödevi (Anayasa m. 5 ve 56) çerçevesinde, riskli yapıların tahliyesini barınma hakkının bir gereği olarak görmüştür.

İkincil Kaynak Analizi: Danıştay 6. Dairesi’nin 2024/864 E. , 2021/4902 K. sayılı kararında, rezerv yapı alanlarındaki tahliye süreçlerinde malikler ile anlaşma yoluna gidilmesinin esas olduğu, barınma hakkının korunması için geçici konut veya kira yardımı gibi mekanizmaların (Kanun m. 5/1) süreci dengelediği ima edilmektedir. Ancak, Danıştay 6. Dairesi’nin 2019/16858 E., 2021/12684  K. sayılı kararında barınma hakkı özelinde ayrı bir derinlemesine değerlendirme yapılmadığı not edilmelidir.

3. Usuli Güvenceler ve Sürenin Uygulanma Biçimi

Yargı, 60 günlük sürenin sadece bir takvim günü değil, bir usuli güvence olduğunu vurgulamaktadır.

İkincil Kaynak Analizi: Danıştay 6. Dairesi’nin 10.02.2022 tarih ve 2020/2160 E., 2022/1329  K. sayılı kararında, tahliye işlemlerinin kentsel dönüşüm sürecini “sürüncemede bırakmamak” amacıyla hızlı yürütülmesinin hayatın olağan akışına uygun olduğu belirtilmiştir.

İkincil Kaynak Analizi: Danıştay 6. Dairesi’nin 23.03.2022 tarih ve 2021/5048 E., 2022/3542  K. sayılı kararında, yasal minimum süre olan 60 gün yerine 29 gün süre tanınması hukuka aykırı bulunmuştur. Bu, 60 günlük sürenin idare tarafından kısaltılamayacak bir alt sınır olduğunu kanıtlamaktadır.

İkincil Kaynak Analizi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 27.02.2025 tarih ve 2024/8181 E., 2025/2657  K. sayılı kararında, kat malikleri kurulunun kendi kararıyla tahliye süresini 7 güne indirmesinin yönetmelikteki 60 günlük emredici hükme aykırı olabileceği tartışılmıştır.

4. İkincil Kaynaklar Işığında Riskler ve Belirsizlikler

Sürenin kısalığı, özellikle ticari faaliyetler ve kiracılar açısından somut mağduriyetler yaratabilmektedir:

Ticari Kayıplar: Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 19.04.2018 tarih ve 2018/75 E., 2018/465  K. sayılı kararında, 60 günlük süre tanınmadan yapılan ani yıkımların ticari defterlerin zayi olmasına ve ciddi ekonomik zararlara yol açtığı tespit edilmiştir.

Kiracıların Durumu: Ankara BİM 9. İdari Dava Dairesi’nin 01.03.2018 tarih ve 2018/66 E., 2018/212  K. sayılı kararında, maliklere verilen 60 günlük sürenin yanı sıra kiracılara da makul bir tahliye bildirimi yapılması gerektiği, aboneliklerin (elektrik, su, gaz) kesilmesinden önce bu sürecin tamamlanmasının önemine değinilmiştir.

Güncel Mevzuat Değişikliği: Danıştay 6. Dairesi’nin 25.09.2024 tarih ve 2024/862 E., 2024/4904  K. sayılı kararının karşı oy gerekçesinde, 2023 yılındaki yasal değişiklikle sürenin “doksan günden fazla olmamak üzere” şeklinde güncellendiği not edilmiştir. Bu durum, uygulamada sürelerin esnetilmesine yönelik bir ihtiyacın yansıması olarak değerlendirilebilir.

Nihai Değerlendirme

Yargı kararları ışığında, riskli yapıların tahliyesi için öngörülen 60 günlük süre;

Mülkiyet Hakkı Bakımından: Can güvenliği ve kamu yararı önceliği nedeniyle “yeterli ve orantılı” kabul edilmektedir (Danıştay 6. Daire, 2019/16858 E. ).

Barınma Hakkı Bakımından: Doğrudan bir ihlal olarak görülmemekle birlikte, kira yardımı ve ek süre (30 gün) imkanlarıyla dengelenmeye çalışılmaktadır (AYM, 2012/87 E. ).

Usul Bakımından: İdare için uyulması zorunlu bir alt sınırdır; bu sürenin altında verilen süreler işlemi sakatlamaktadır (Danıştay 6. Daire, 2021/5048 E. ).

Sonuç olarak; yargı, 60 günlük süreyi kentsel dönüşümün hızı ile bireysel haklar arasındaki “makul denge” olarak nitelendirmekte, ancak somut olayın özelliklerine göre (ticari faaliyet, kiracı durumu vb.) usul hatalarının mülkiyet hakkı ihlaline yol açabileceği uyarısında bulunmaktadır.

Neden Uzman Avukat Desteği Gereklidir?

Kentsel dönüşüm ve bunların yapı parçaları; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanun, Uygulama Yönetmeliği, Anayasa, Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve İdari Yargılama Usulü Kanunu kayıtlarının birlikte değerlendirilmesini, hem idari hem de özel hukuk boyutları bulunan karmaşık bir hukuk dalıdır. Riskli yapı tespitine itiraz, 60 günlük tahliye değişiminin hukuka uygunluğunun soğutulması, üçte iki çoğunluk kararının iptali, kira yardımı ve geçici konut oranlarının doğru kurgulanması, anlaşma sağlanamayan maliklerin ödemelerinin dağıtımının dağılımı ve idare aleyhine açılan tam yargılama davaları; Her birinin ayrı ayrı parçalarıdır.

Yargı kararları, 60 günlük sürenin idare tarafından kısaltılamayan bir alt sınırın açıkça ortaya konulmasıyla birlikte; bu sürenin uygulanma şekli, tebligat usulü, tahliye bildirimlerinin devam ettiği, ayrılara yapılması gereken talimatlar ve bakım kesintilerinin sırası gibi pek çok teknik ayrıntı, davanın gidişatını doğrudan gösterir. Özellikle ticari işletmelerin ekonomik kayıpları, sahiplerinin tahliyeleri, kat güçleri arasındaki büyümeler ve yıkım sonrasındaki inşaat parçalarına ayrılanlar , profesyonel hukuki destek içeremeyecek kadar tekniktir. Yanlış planlanmış kurgu bir iptal davası veya zamanında açılmamış bir durdurma durdurma talebi; Zenginlik payının dağıtılması biçimlendirilmesine yol açabilir.

2M Hukuk Avukatlık Bürosu , ayrıcalıklı dönüşümü, mülkiyeti hukuki ve idari dava yelpazesinde geniş uzun yıllara dayanan çeşitlilik ile kat maliklerine, kiracılara, müteahhitlere ve site yönetimlerine ayrıntılı hukuki destek sunmaktadır. İstanbul’da dönüşüm avukatı ve gayrimenkul avukatı kadrosumuz; genel yapı tespitine itiraz davalarından tahliye işlemlerinin iptaline, üçlü iki çoğunluklu karar hukuka açıklığının denetimine, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin müzakeresinden müteahhit ile yaşanan çatlakların çözümüne kadar geniş bir aralıkta sıklıkta hizmet vermektedir.

Tuzla avukatı , Pendik avukatı , Kurtköy avukatı ve Kartal avukatı olarak; Süreç dönüşüm süreci yoğun bir şekilde devam etmekte olup Anadolu Yakası ilçelerinde faaliyet gösteren kat maliklerine ve müteahhitlere yerinde durma olanağı sağlanmaktadır. Kentsel dönüşüm yatırımı kapsamında; yapının tespit raporlarının değerlendirilmesi, tahliye sürecinin yasaya uygun sıcaklığı, kira yardımı başvuru takibi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve revize edilmesi, anlaşmazlık halinde uzlaşmanın kurallarının ve gerekli sıcaklık davalarının profesyonelce desteklenmesi sunulmaktadır.

Riskli yapı tespitiyle karşı karşıya kaldıysanız, tahliye uyarısını aldıysanız, kırılma dönüşüm süreci haklarınızın kırılması veya müteahhit ile sözleşme aşamasında profesyonel hukuki manzarayı görmek istiyorsanız; Hak hakkınızı ve barınma hakkınızı en etkin şekilde korumak için 2M Hukuk Avukatlık Ofisi ile danışma somut olaylara özel hukuki strateji oluşturabilirsiniz.