Знать, куда расходуются сборы, — самое естественное право каждого собственника. Однако на практике многие управляющие не ведут регулярно учет доходов и расходов, не документируют траты или уклоняются от отчета перед собственниками. Обязанность управляющего жилым комплексом по финансовой прозрачности и подотчетности четко регламентирована Законом о кондоминиумах № 634 (ЗКМ), и его нарушение влечет серьезные последствия. В этой статье мы подробно рассмотрим финансовые обязанности управляющего, права собственников по контролю, юридические меры против недобросовестного управляющего и критическую важность вопроса освобождения от ответственности.
Каковы финансовые обязательства управляющего?
Обязанности и ответственность управляющего перечислены в законе (ст. 35-39 ЗКМ). В отношении финансовой прозрачности основные обязанности управляющего следующие:
Вести книгу учета: Управляющий обязан в хронологическом порядке регистрировать все доходы и расходы основного имущества в книге учета и хранить соответствующие документы (ст. 36 ЗКМ).
Вести протоколы решений: Решения собрания собственников записываются и подписываются в нотариально заверенной книге протоколов решений (ст. 32 ЗКМ).
Использовать собранные авансы по назначению: Авансы, собранные на общие расходы, используются исключительно по предусмотренному назначению и прозрачным образом (ст. 20 ЗКМ).
Отчитываться по окончании отчетного периода: Управляющий предоставляет собственникам результаты деятельности и отчет по окончании отчетного периода в сроки, указанные в плане управления, и в любом случае по завершении отчетного периода (ст. 39 ЗКМ).
Хранение и передача документов: Управляющий, срок полномочий которого истёк, обязан передать книги и документы новому руководству. Эту тему мы подробно рассмотрели в нашей статье «Что делать, если бывший управляющий не передаёт книги и документы?».
Правовую основу вы можете изучить в официальном тексте Закона о кондоминиумах № 634 на mevzuat.gov.tr.
Право собственников квартир на аудит
Правление собственников квартир имеет право проверять счета управляющего (ЗКН, ст. 41). По желанию правление может поручить эту проверку выбранному из своего состава или со стороны аудитору либо аудиторской комиссии из трёх человек (ЗКН, ст. 41). Аудитор после изучения счетов представляет правлению отчёт о результатах и, если таковые имеются, о неправомерных действиях, и регистрирует отчёт в книге протоколов (ЗКН, ст. 41). Кроме того, если в плане управления не предусмотрено иное, аудит может проводиться раз в три месяца и в любом случае проводится в конце отчётного периода (ЗКН, ст. 41).
Каждый собственник квартиры может потребовать от управляющего ознакомиться с книгами и документами; воспрепятствование управляющим этому ознакомлению само по себе является основанием для привлечения к ответственности.
Какие меры можно предпринять в отношении управляющего, не предоставляющего отчётность?
В отношении управляющего, не обеспечивающего финансовую прозрачность, собственники квартир могут прибегнуть к следующим правовым мерам:
1. Отстранение управляющего: Управляющий может быть отстранён от должности в любое время по уважительным причинам (ЗКН, ст. 34). Непредставление отчётности, сокрытие документов и финансовые нарушения являются наиболее типичными уважительными причинами для отстранения. Если правление не примет решение об отстранении, один из собственников квартир может обратиться в гражданский суд первой инстанции с требованием об отстранении управляющего (ЗКН, ст. 34).
2. Иск о возмещении ущерба: Если основная недвижимость пострадала из-за халатности или вины управляющего, от него можно потребовать компенсацию; так как управляющий несет ответственность как доверенное лицо (ст. 38 Закона о кондоминиумах). В судебной практике рассматривались такие ситуации, как присвоение управляющим денежных средств за электричество путем их невыплаты и указание фиктивных расходов; решение 20-й Гражданской Палаты Верховного Суда Турции № 2017/1976 E., 2017/6394 K. от (11.07.2017), содержащееся в документах, относится к этой категории.
3. Уголовный процесс: Если речь идет о таких деяниях, как присвоение, злоупотребление доверием или подделка, можно подать заявление о преступлении в Генеральную прокуратуру.
Важность вопроса освобождения от ответственности
Понятие «освобождение от ответственности» тесно связано с обязанностью отчитываться. Освобождение управляющего от финансовой ответственности на общем собрании, как правило, прекращает его ответственность за этот период. Однако решение об освобождении от ответственности не распространяется на нарушения, скрытые обманом или выявленные впоследствии. Поэтому крайне важно, чтобы счета были проверены аудитором перед голосованием об освобождении от ответственности (ст. 41 Закона о кондоминиумах).
Часто задаваемые вопросы (ЧЗВ)
Какие книги учета обязан вести управляющий? Управляющий обязан вести бухгалтерскую книгу (ст. 36 Закона о кондоминиумах) и книгу решений (ст. 32 Закона о кондоминиумах); а также хранить все приходно-расходные документы.
Управляющий не показывает мне учетные документы, что я могу сделать? Вы можете подать запрос на аудит, запросить назначение аудитора по решению правления (ст. 41 Закона о кондоминиумах) и, при необходимости, инициировать процедуру отстранения управляющего (ст. 34 Закона о кондоминиумах) и подать иск о возмещении ущерба (ст. 38 Закона о кондоминиумах).
Можно ли впоследствии привлечь к ответственности управляющего, получившего оправдание? Освобождение от ответственности, как правило, прекращает ответственность; однако нарушения, скрытые мошенничеством или выявленные позднее, выходят за рамки освобождения от ответственности и могут быть предметом судебного разбирательства.
Является ли преступлением непредоставление отчета управляющим? Само по себе непредоставление отчета влечет за собой гражданско-правовую ответственность (Закон о кондоминиумах, ст. 38); однако, если имеются действия, такие как растрата или злоупотребление доверием, возникает и уголовная ответственность.
Как часто можно проводить аудит? Если в плане управления не указано иное, аудит может проводиться раз в три месяца и, в любом случае, в конце отчетного периода (Закон о кондоминиумах, ст. 41).
Почему необходима поддержка юриста-эксперта?
Утверждения о финансовых нарушениях — это технические дела, требующие изучения документов, заключения эксперта и индивидуальной оценки статей учета. Как необоснованное требование об увольнении, так и иск о возмещении ущерба с недостаточными доказательствами могут привести к неудаче. По этой причине процесс должен быть спланирован с самого начала с адвокатом по вопросам долевой собственности.
Как Юридическая фирма 2M Hukuk Avukatlık Ofisi, мы поддерживаем вас в спорах по долевой собственности не только на стадии судебного разбирательства, но и с самого начала процесса, порождающего спор. Наши основные услуги:
В рамках консультаций по управлению жилыми комплексами и многоквартирными домами в Стамбуле, законное структурирование процессов аудита управления и проверки счетов,
Подготовка уведомлений и приглашений на внеочередное собрание собственников для смены управляющей компании,
Подготовка приглашений и протоколов собраний жилого комплекса; надлежащее оформление проектов протоколов очередных и внеочередных собраний,
Проведение собраний и голосований в соответствии с Законом о кондоминиумах, надлежащее принятие решений и правильный расчет кворума,
Отстранение управляющего, ведение судебных дел и представительство в делах о финансовой ответственности и компенсации убытков.
С нашим штатом опытных адвокатов по вопросам кондоминиумов и адвокатов по праву кондоминиумов; мы рядом с вами, когда вам нужен адвокат по праву кондоминиумов в Стамбуле и адвокат по кондоминиумам в Тузле. Чтобы познакомиться с нашей командой, вы можете посетить страницу нашей команды, а для оценки вашего дела связаться с нами.
