Адвокат по городской трансформации в Стамбуле: Руководство по процессу 6306 от аварийного здания до разрешения на эксплуатацию (2026)
Юридическая фирма 2M Hukuk применяет модель консультаций по праву городской трансформации, управляя делами по городской трансформации от этапа «выявления аварийного здания» до этапа «договора строительного подряда в обмен на долю земли, разрешения на строительство и разрешения на эксплуатацию» от начала до конца. Наша фирма, расположенная в Тузле, поддерживает собственников квартир, советы представителей и администрации жилых комплексов на Анатолийской стороне Стамбула и на линии Гебзе-Коджаэли.
Краткий ответ: Процесс городской трансформации в рамках Закона № 6306 состоит из следующих этапов: выявление аварийного здания → уведомление и 15-дневное возражение → окончательное решение → выселение и снос → собрание собственников и решение простым большинством → выбор подрядчика и нотариальный договор → разрешение на строительство → разрешение на эксплуатацию. Решения теперь принимаются не двумя третями голосов, а простым большинством дольщиков пропорционально их долям; земельные доли собственников, не участвующих в решении, могут быть проданы на открытом аукционе по рыночной стоимости.
Ваше здание было объявлено аварийным? Договор уже перед вами?
Один час юридической проверки до подписания дешевле трехлетнего судебного процесса после подписания.
Что на этой странице?
- Что такое Закон № 6306?
- Опасное строение, Зона риска, Зарезервированная зона
- Уполномоченные учреждения и Делегирование полномочий в Стамбуле
- Изменения в законодательстве 2019–2026 годов
- Процесс городской трансформации в 10 шагах
- Процесс эвакуации и сноса
- Соглашение, Простое большинство и Продажа доли
- Финансовые права: Помощь с арендой, Процентная поддержка, Налоговые льготы
- Зона риска и Зона резервного строительства
- Городская трансформация в Стамбуле: Заметки по районам
- Почему нужен специализированный адвокат по городской трансформации?
- Часто задаваемые вопросы
- Официальные источники и законодательство
Что такое Закон № 6306? Цель и область применения
Закон № 6306 о трансформации территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий, был принят 16.05.2012 и вступил в силу после публикации в Официальной газете от 31.05.2012. Целью Закона является определение процедур и принципов процессов улучшения, ликвидации и обновления с целью создания безопасных и здоровых жилых сред, соответствующих правилам науки и искусства, на территориях, находящихся под угрозой стихийных бедствий, а также на участках и землях с опасными строениями за пределами этих территорий.
Закон охватывает не только риск землетрясений. Он также включает в себя такие опасности стихийных бедствий, как оползни, обвалы, наводнения, серьезные повреждения и тому подобное. На практике, все здания в Турции подпадают под действие Закона № 6306; любое сооружение, признанное «рискованным», независимо от возраста здания, его местоположения или сейсмической зоны, может воспользоваться положениями Закона.
Наша соответствующая статья: Кто проводит определение рискованного строения и кто оплачивает расходы? — Даже один собственник может инициировать определение здания; единогласие не требуется.
Разница между рискованным строением, рискованной зоной и резервной зоной строительства
Область применения Закона формируется вокруг трех основных понятий. Если эти три понятия перепутать, то изменится как учреждение, к которому обратится собственник, так и правовой путь, которым он будет следовать.
| Понятие | Что это значит? | Кто принимает решение? | Последствия для владельца |
|---|---|---|---|
| Опасное здание | Здание, завершившее свой экономический срок службы, или здание, у которого на основании научных/технических данных установлен риск обрушения или серьезного повреждения. | Отчет учреждения/организации, лицензированной Министерством + одобрение соответствующего органа. | В раздел деклараций о праве собственности вносится запись; уведомление осуществляется путем вывешивания на здании, уведомления через e-Devlet и объявления в мухтарстве. Срок обжалования составляет 15 дней с последнего дня объявления в мухтарстве. |
| Опасная территория | Территория, которая несет риск причинения человеческих жертв и имущественного ущерба из-за структуры грунта или застройки на ней. | Объявляется решением Президента. | Преобразование осуществляется не в масштабе отдельного здания, а посредством комплексного планирования; роль Президентства/TOKİ/Администрации возрастает. |
| Резервная зона застройки | Новая жилая зона, определенная для использования в рамках программ преобразования. Не обязательно должна быть опасной. | Определение Министерства / Президентства. | Обычно это район, где производятся жилища, в которые будут переселены правообладатели из опасных зон. |
Самая частая ошибка на практике: считается, что срок обжалования определения рискового строения является «сроком судебного разбирательства». С последнего дня объявления, сделанного в старостате, в течение 15 дней обжалование подается в Управление (или в Администрацию, если есть делегирование полномочий) посредством петиции, и обжалование решается технической комиссией. В случае отклонения обжалования, в соответствии со статьей 6/9 Закона № 6306, с момента уведомления в течение 30 дней подается иск об отмене — этот срок короче общего 60-дневного срока в административном судопроизводстве. Возражения, не поданные в срок, а также возражения, поданные лицами, не являющимися владельцами, наследниками или законными представителями, не принимаются к рассмотрению.
Уполномоченные учреждения и Делегирование Полномочий в Стамбуле
Знать, кто является вашим контрагентом в процессе преобразования, — это первое условие для соблюдения сроков.
- Управление по городской трансформации: Это учреждение, которое было четко определено Законом № 7471 в 2023 году и получило статус центрального исполнителя процессов преобразования. Оно имеет право управлять выявлением опасных строений, процедурами эвакуации и сноса, продажей долей, процессами экспроприации и механизмом финансирования.
- Администрация: Муниципалитеты, столичные муниципалитеты и, в соответствующих случаях, специальные провинциальные администрации.
- ТОКИ: Может взять на себя задачи по производству жилья в резервных зонах, а также по разработке и реализации проектов.
- Провинциальные управления по окружающей среде, урбанизации и изменению климата / Управления по городской трансформации: Технический контрагент по заявлениям на подтверждение выявления, помощь в аренде и продажу долей.
Критический момент специально для Стамбула: Управление по городской трансформации передало свои полномочия районным муниципалитетам в Стамбуле. По этой причине в Стамбуле заявления на продажу долей и получение помощи в аренде, основанные на решении простого большинства, подаются в районный муниципалитет; тогда как в других провинциях они подаются в Управления по городской трансформации. Подача заявления в неправильное учреждение означает потерю времени и, зачастую, потерю прав.
Изменения в Законе № 6306 в период с 2019 по 2026 годы
Чтобы понять текущую редакцию Закона, необходимо знать историю его изменений. В таблице ниже приведено краткое изложение с практическим результатом для собственника.
| Регулирование | Год | Основное внесенное изменение |
|---|---|---|
| Закон № 7181 (ст.25) | 4/7/2019 | В закон была добавлена статья 6/A: преобразование территорий, где расположены строения, настолько рискованные, что подлежат сносу, а также территорий, где расположены строения, серьезно поврежденные из-за самопроизвольного обрушения или по таким причинам, как оползень, наводнение, камнепад, пожар, взрыв, стало возможным проводить по собственной инициативе, без поиска согласия собственников и заинтересованных лиц. Процедура уведомления также была изменена на размещение на строении, объявление в мухтарстве и уведомление через электронное правительство (e-Devlet). |
| Закон № 7410 (ст.27–28) | 10/6/2022 | Было добавлено положение о непосредственном признании рискованными строениями зданий, в отношении которых Председательством или администрацией установлено, что они должны быть немедленно эвакуированы и снесены ввиду опасного состояния участка или повреждений и разрушений в здании. Кроме того, было четко регламентировано полномочие по открытию или поручению открытия запертых дверей при эвакуации. |
| Закон № 7471 | 2023 | Самое радикальное изменение. Требование «как минимум две трети большинства» было отменено; кворум для принятия решения был установлен как «простое большинство участников в соответствии с их долями» (50%+1). Было определено Председательство по городской трансформации. |
| Закон № 7566 | Декабрь 2025 | Дополнительная статья 4 Закона была изменена, срок закрытия Специального счета проектов трансформации был продлен с 31/12/2025 до 31/12/2028. |
| Изменение в Регламенте применения (ОГ 04.02.2026 / 33158) | 2026 | Изменение, фактически переустанавливающее процесс. Рассмотрено также ниже. |
04 февраля 2026 Изменение в Положении: Что изменилось для собственников?
Положение о внесении изменений, опубликованное в Официальном вестнике от 4 февраля 2026 года под номером 33158, связало процесс принятия решений и продажи долей с подробной процедурной дисциплиной. Основные нововведения:
- Введено обязательство проведения собрания. Для принятия решений о новых проектах на участках с аварийными строениями по требованию одного из собственников все собственники созываются на собрание. Теперь недостаточно принимать решения «сбором подписей».
- Процедура вызова стандартизирована. Место и время собрания сообщаются собственникам путем заполнения формы ПРИЛОЖЕНИЕ-12, приложенной к Положению; путем объявления в соответствующем старостате или на двери/доске объявлений здания, если оно еще не снесено, на срок 15 дней, либо через нотариуса.
- Введено требование о наличии документов. Документы, такие как приглашение на собрание и протоколы, стали обязательными для включения в досье заявки.
- Введено предварительное условие для получения разрешения. Перед подачей заявок на разрешение на строительство требуется завершение уведомлений, направленных собственникам, не участвовавшим в принятии решения, и обращение в соответствующее управление для продажи.
- Новая отметка в акте о праве собственности. После аннулирования записи об аварийном здании стало обязательным внесение в графу заявлений земельной книги отметки о том, что недвижимость находится «в рамках Закона № 6306».
- Приоритет при продаже уточнен. В случае принятия решения о продаже участков с рискованными строениями, недвижимость обязательно должна быть сначала предложена Президиуму, Министерству или соответствующей Администрации; если предложение останется безрезультатным, проводятся операции по продаже. Для объявления дня продажи оформляется форма Приложение-13.
Почему это важно? Это изменение создало сильную процедурную защиту для миноритарных владельцев. Вызов, сделанный без использования формы Приложение-12, решение, принятое без соблюдения 15-дневного срока уведомления, или «простое большинство», сформированное без проведения собрания, могут привести к аннулированию сделки в последующем иске об отмене. Если вы являетесь владельцем, не участвовавшим в принятии решения, сначала проверьте процедуру.
Как управлять процессом городской трансформации в 10 шагов?
Как адвокатское бюро 2M Hukuk, в делах о городской трансформации мы управляем всеми шагами, от принятия решения о рискованном строении до этапов лицензирования и заселения, используя модель поэтапного консультирования. Ниже вы найдете юридическое содержание каждого шага и пороги, которые чаще всего приводят к потере прав.
1Создание Совета Представителей и Сбор Архива
Первый практический порог заключается в управлении разрозненной коммуникацией владельцев здания по единому каналу и сборе всей ретроспективной документации в один файл. На этом этапе определяются должностная инструкция совета представителей, объем полномочий, получаемых от собственников, книга решений, порядок уведомлений и доверенностей; собираются документы предыдущего управления, записи о праве собственности, архитектурный проект, разрешение на ввод в эксплуатацию/лицензия, отчеты об укреплении, переписка с муниципалитетом, записи о взносах и, если таковые имеются, предупреждения.
Цель: Предотвращение потери скорости из-за отсутствия доказательств и данных в технических отчетах, градостроительных проверках и переговорах по контрактам, которые будут проводиться на последующих этапах.
2Отчет о рисках, утверждение и процедуры сноса
Выявление рискованного строения является официальным начальным этапом преобразования. Критически важно правильное составление отчета и соблюдение процедуры прохождения линии отчет → уведомление → возражение → окончательное утверждение; последующие шаги по сносу и проекту осуществляются на основе этого окончательного утверждения. Запрос на выявление осуществляется через электронную программную систему, и единогласие всех собственников не требуется.
3Разработка технического задания
Технические условия – это документ, который описывает не только «что будет сделано», но и «по какому стандарту качества это будет сделано». Его подготовка до подписания договора в значительной степени предотвращает возможные споры относительно материалов, работ и стандартов общих зон в будущем. На этом этапе подробно уточняются класс бетона и арматуры, детали изоляции, внешний фасад, общие зоны, лифт, пожарная безопасность, парковка, убежище, стандарт внутренней отделки независимой секции, предпочтения по марке/модели и критерии сдачи.
Примечание с места: В большинстве изученных нами спецификаций положения о черновой отделке и надзоре сильны, однако тонкая внутренняя отделка квартир (напольные покрытия, межкомнатные двери, кухня, ванная комната, гидроизоляция влажных помещений, балкон) совсем не регламентируется. Большинство споров, возникающих при сдаче, происходят именно из-за этого пробела.
4Сбор цен от подрядчиков с учетом текущего статуса зонирования
Хотя этот шаг может показаться исследованием рынка, на самом деле это шаг по снижению юридических рисков. Если предложения не получены на основе одних и тех же технических спецификаций и одних и тех же данных зонирования, их нельзя будет по-настоящему сравнить; владельцы впоследствии столкнутся со спорами о «обещанном качестве / фактическом исполнении». Изучаются текущий статус зонирования, коэффициенты использования участка, отступы, высота, требования к парковке и пожарной безопасности от муниципалитета; формат предложения стандартизируется.
5Выбор подрядчика и эскизные проекты
Выбор подрядчика должен оцениваться не только по цене или количеству квартир, но и по финансовой состоятельности, опыту реализации проектов, графику работ, структуре обеспечения, организации субподрядчиков и способности соблюдать условия договора. Информацию о генеральном подрядчике и подрядчике можно запросить через YAMBİS. На этом этапе предварительные проекты конкретизируют ожидания собственников относительно «баланса квадратных метров – премии – этажности/фасада».
Прежде чем принимать решение о модели: Доля в натуре или подрядный метод? Какая модель выгоднее?
6Подписание договора строительного подряда с долевым участием в земельном участке у нотариуса
Подписание договора — это самый дорогостоящий порог, после которого сложно отменить преобразование. Поскольку договор строительного подряда с долевым участием в земельном участке содержит обещание передачи недвижимости, он должен быть оформлен официально (у нотариуса); простые письменные договоры недействительны для передачи прав собственности.
На этом этапе вместе с приложениями к договору следует рассмотреть следующие пункты: техническое задание, график сдачи, штрафные санкции, обеспечения (залоговая ипотека, страхование завершения строительства, личное поручительство), помощь с арендой и план переезда, таблица надбавок, механизм утверждения проекта, порядок расторжения и дефолта.
Шесть пунктов, которые мы предлагаем как «красную линию»: поэтапная передача / залоговая ипотека · личное поручительство · компенсация за просрочку (аренда) · штраф за невыдачу разрешения на эксплуатацию · срок завершения работ · срок получения разрешения на эксплуатацию. Собственник, идущий на компромиссы по этим шести пунктам, рискует провести следующие три года в зале суда.
7Протокол общего решения по зданию и собрание собственников
Протокол общего решения обеспечивает объединение владельцев в одном документе. На практике наиболее проблемные области: полномочия представительства, порядок подписи и доверенности, координация арендатор-владелец, использование общих зон, распределение расходов и уведомление о решении.
После изменения от 04.02.2026 этот шаг теперь строго регламентирован по форме: вызов по форме Приложения-12, объявление в старостате или на доске объявлений здания на 15 дней (или нотариальное уведомление), собрание с участием как минимум простого большинства и решение, принятое как минимум простым большинством. Уведомление владельца, не участвовавшего в решении, о условиях соглашения через нотариуса или путем объявления в старостате, а также дата, когда объявление считается сделанным, четко регламентированы в Законе и Положении.
8Завершение Неполных Договоров и Мониторинг Кредитов
После подписания договора считается, что «все закончено»; однако на практике большинство сбоев происходит на этом этапе. Отслеживаются недостающие подписи, проблемы с доверенностью и представительством, комплектация необходимых документов для сделки с недвижимостью, план финансирования, банковская переписка и установление залогов. Цель — завершить полноту досье до начала процесса получения лицензии.
9Подготовка Проектов и Разрешение на Строительство
Разрешение обеспечивает юридическое начало строительства после его утверждения администрацией. Планируются архитектурные, статические, механические и электрические проекты; геологические изыскания; требования по пожарной безопасности, парковке и убежищам, а также процесс утверждения муниципалитетом. В соответствии с изменением от 04.02.2026, до подачи заявления на получение разрешения уведомления владельцам, не участвовавшим в решении, должны быть завершены и заявление о продаже должно быть подано.
Часто задаваемые вопросы на стадии получения разрешения: Взимается ли плата за парковку при городской трансформации? Есть ли освобождение? · Как рассчитывается плата за парковку? (Руководство 2026)
10Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (Искян)
Искян (разрешение на ввод в эксплуатацию) — это последний критический порог для безопасного завершения процессов передачи и оформления права собственности. До получения искяна тщательно выполняются следующие действия: завершение незавершенных работ, соблюдение стандартов передачи общих зон, процессы оформления подписок, переход к управлению комплексом и составление актов приема-передачи. В делах, где в договоре не предусмотрен срок получения искяна и штрафные санкции за его неполучение, владельцы могут ждать годами, не имея возможности перейти на кондоминиум.
Тщательно изучите ваш договор пункт за пунктом перед подписанием
Мы подготавливаем анализ договора строительного подряда в обмен на долю земли и технических условий, предложения по альтернативным формулировкам пунктов и карту переговоров.
Процесс выселения и сноса
Если оспаривание определения опасного строения не было подано или было отклонено, определение становится окончательным. После этого этапа уведомление, сделанное администрацией, осуществляется путем вывешивания протокола о выселении и сносе на здании, уведомления владельцев через Портал электронного правительства (e-Devlet Kapısı) и объявления в соответствующем мухтарлыке на 15 дней. Процедура считается уведомленной правообладателям вещных и личных прав в последний день объявления, сделанного в мухтарлыке.
Пять моментов, которые необходимо знать в процессе
- Сроки: Владельцам дается срок для сноса администрацией; если снос не будет выполнен в предоставленный срок, предоставляется дополнительный срок, и после этого снос осуществляется администрацией по собственной инициативе.
- Отключение инженерных коммуникаций: Если владельцы не осуществят снос в установленный срок, от соответствующих учреждений требуется прекращение подачи электричества, воды и природного газа в опасное строение; выполнение этого требования является обязательным.
- Поддержка правоохранительных органов: В случае препятствования выселению, запирания дверей, угроз или применения силы, с письменного разрешения главы гражданской администрации двери могут быть открыты с помощью правоохранительных органов, и выселение может быть осуществлено по собственной инициативе.
- Расходы: Расходы на определение, выселение и снос, осуществленные администрацией, взыскиваются с владельцев пропорционально их долям; если они не будут оплачены в срок, взыскание производится в соответствии с положениями Закона № 6183.
- Снос — это не конец, а начало: Когда участок освобождается, процесс не заканчивается; напротив, ускоряются принятие решений и линия проекта/разрешения. В случаях, когда соглашение не может быть достигнуто, вступают в действие механизмы продажи долей и открытого аукциона.
Процесс заключения соглашения, простое большинство и продажа доли
Процесс заключения соглашения включает стандартизацию предложения, баланс премии, выбор подрядчика, переговоры по контракту и надлежащее принятие решений собственниками помещений. Установление Законом № 7471 кворума для принятия решения как простого большинства участников (владельцев долей) пропорционально их долям значительно снизило способность владельцев меньшинства блокировать проект.
Как продается доля владельца, не участвовавшего в решении?
- Решение и предложение, принятые простым большинством, сообщаются владельцу, не участвовавшему в решении, через нотариуса или путем объявления в мухтарстве.
- Если предложение не будет принято в течение 15 дней с даты уведомления/считающейся датой уведомления, открывается путь для продажи доли земли.
- Заявление о продаже, вместе с необходимой информацией и документами, подается в районный муниципалитет в Стамбуле, а в других провинциях – в Управление городской трансформации.
- Доля, не менее рыночной стоимости, определенной Президиумом, продается путем открытого аукциона сначала участникам (владельцам долей), достигшим соглашения.
- Если продажа участникам (владельцам долей) не состоится, в рискованных строениях она продается третьим лицам при условии соблюдения соглашения. В рискованных зонах и зонах резервной застройки рыночная стоимость может быть оплачена и выкуплена Президиумом, Администрацией или TOKİ.
- Чтобы третьи лица могли участвовать в продаже, обязательно письменно заявить о принятии решения простого большинства и предоставить наличный залог в размере 10% от рыночной стоимости.
Четыре юридических пути для собственника, чья доля подлежит продаже: (i) оспаривание определения рискованного строения, (ii) оспаривание процедуры собрания (если форма EK-12 не использовалась или не был соблюден 15-дневный срок объявления), (iii) оспаривание оценки с отчетом независимой оценочной компании, лицензированной SPK, (iv) иск об отмене с требованием о приостановлении исполнения в течение 30 дней с момента уведомления. Даже если иск будет выигран после продажи доли третьему лицу, отмена права собственности требует отдельного и длительного процесса; поэтому иск обязательно должен быть подан с требованием о приостановлении исполнения (YD).
Что произойдет, если подрядчик не начнет работу?
Статья 6/14 Закона № 6306 предусматривает, что в случае неначала работ в течение одного года по причинам, связанным с подрядчиком, или если строительные работы были остановлены и не были продолжены с использованием оборудования, подходящего для завершения проекта в течение как минимум шести месяцев, собственники могут обратиться к администрации по решению простого большинства и потребовать расторжения договора по собственной инициативе. Судебная система осуществляет этот контроль, не входя в анализ вины администрации, основываясь на фактах «остановки работ» и «неначала работ, несмотря на предупреждение».
Финансовые права в городской реновации: Помощь в аренде, процентная поддержка и налоговые льготы
Финансовые права в городской реновации не ограничиваются только поддержкой по аренде и переезду; баланс распределения долей земли, компенсации за просрочку, штрафные санкции, гарантийные письма, санкции по страхованию и графику работ, распределение общих расходов и споры по поводу справедливой стоимости и цены продажи также входят в этот раздел.
Помощь по аренде
- Собственники (рискованное строение): Собственникам строений, выселенных по соглашению, может быть предоставлена ежемесячная помощь по аренде, начиная с даты выселения. Срок оказания помощи составляет 18 месяцев для рискованных строений вне рискованной зоны. (Y. m.16/1)
- Рискованная зона и зона резервной застройки: Срок оказания помощи по аренде определяется соответствующим учреждением при условии, что он не превышает 48 месяцев. То есть в рискованной зоне срок не составляет 18 месяцев; это различие часто путают на практике. (Y. m.16/1)
- Независимые секции с долями: Собственники пользуются помощью по аренде пропорционально своим долям.
- Арендаторы: Единовременная выплата производится в размере, в 2 раза превышающем ежемесячную арендную плату. Разницы между арендатором жилого помещения и арендатором коммерческого помещения нет.
- Владельцы ограниченных вещных прав: Единовременная выплата в размере, в 5 раз превышающем ежемесячную арендную плату. Лица, проживающие в квартире консьержа, также пользуются этим коэффициентом.
- Подача заявления: В случае рискованных строений заявление подается в Управление городской трансформации или, если полномочия делегированы, в муниципалитет; в рискованных зонах и зонах резервной застройки – в муниципалитет, TOKİ или Управление городской трансформации. Заявления также могут быть поданы через Портал электронного правительства.
- Срок: Срок подачи заявления является пресекательным; право на помощь у тех, кто пропустил срок, аннулируется.
Процентная поддержка
Кредит на преобразование с субсидией от Министерства предоставляется на долгосрочной основе, в пределах определенного верхнего лимита на каждую независимую секцию, при этом значительная часть процентов покрывается Министерством. Ключевой момент заключается в следующем: в соответствии со статьей 16/7 Положения о реализации, одно и то же лицо не может одновременно пользоваться как помощью по аренде, так и кредитом на преобразование с субсидированием процентов; этот выбор должен быть сделан до выселения.
Освобождение от налогов и сборов
В рамках статьи 7/9 Закона № 6306 и статьи 16/12 Положения о реализации множество статей, таких как нотариальный сбор, сбор за земельный кадастр и регистрацию недвижимости, муниципальные сборы (сборы за справку о статусе зонирования, разрешение на строительство, разрешение на эксплуатацию здания, доля участия в дорожном и канализационном строительстве, сбор за парковку), гербовый сбор, налог на наследство и дарение, а также сборы за оборотный капитал, освобождаются от уплаты. За суммы, уплаченные по незнанию, может быть запрошен возврат в течение пяти лет.
Имеются ограничения на освобождение: В соответствии со статьей 7/10 Закона, в случае реализации проектов физическими и частными юридическими лицами в рискованных зонах, резервных строительных зонах и на участках с рискованными строениями, освобождение, независимо от изменения функционального назначения, распространяется на новую строительную площадь, не превышающую полуторакратного размера существующей строительной площади. Налоги, сборы и платежи, приходящиеся на дополнительную площадь, превышающую этот лимит, не подпадают под освобождение — если в договоре четко не указано, кому принадлежит эта разница, она может быть взыскана с собственников.
Споры о разделе и надбавках
Мерой при распределении после трансформации является доля земли по документу о праве собственности, а не фактическое использование. 5-я Гражданская палата Верховного суда постановила, что фактическое использование владельцем площади, превышающей его долю земли по документу о праве собственности, не оправдывает предоставление ему большей доли после трансформации. Однако составление схемы распределения на основе «текущего положения квартиры» вместо доли земли может привести к скрытой потере квадратных метров для некоторых собственников; поэтому схема и таблица долей должны быть обязательно изучены в сравнительном порядке.
Применение статусов Зоны риска и Зоны резервной застройки
Статусы зоны риска и зоны резервной застройки укрепляют административную сторону трансформации и повышают роль Президентства, TOKİ и Администрации в процессе. Шаги по согласованию, передаче, продаже и реализации в этих зонах должны рассматриваться в совокупности со специальными процедурами, предусмотренными Законом.
В зонах риска и зонах резервной застройки; на этапе или участке, где осуществляется застройка, без требования о сносе строений и независимо от того, являются ли владельцы дольщиками этого строения, решение о слиянии участков, о проведении застройки индивидуально, или путем объединения, или на основе квартала застройки, о процедурах раздела, распределения, отчуждения, создания и регистрации в кадастре, о новом строительстве, о продаже долей, о переоценке путем обмена на квартиры, или разделения доходов, или другими методами, принимается абсолютным большинством дольщиков пропорционально их долям.
Внимание к делам о слиянии (объединении участков): Объединение двух или более участков для создания единого проекта создает новый слой конфликтов с точки зрения распределения общих площадей, баланса ценности и распределения блоков. Каким большинством и каким порядком созыва было принято решение о слиянии, является самым критическим элементом последующего судебного процесса.
В случаях, когда не может быть обеспечено абсолютное большинство, может быть задействован механизм срочного отчуждения (экспроприации). В соответствии со ст. 6/2 Закона № 6306; если в течение тридцати дней после уведомления владельцев земельного участка, на котором было снесено строение, не будет достигнуто соглашение абсолютным большинством, то для недвижимости, находящейся в собственности физических или частных юридических лиц, Президентство, TOKİ или Администрация могут прибегнуть к срочному отчуждению.
Закон предусматривает, что эти экспроприации будут считаться «экспроприацией в целях реализации проектов расселения» согласно второму абзацу статьи 3 Закона об экспроприации № 2942 и что первый платеж будет производиться в размере одной пятой от сумм, определенных согласно этому абзацу. То есть полная стоимость не выплачивается авансом; применяется режим поэтапной оплаты. Поэтому собственник, получивший уведомление о срочной экспроприации, должен отдельно отслеживать сроки как для отмены процедуры экспроприации, так и для определения стоимости.
Городская трансформация в Стамбуле: Заметки с мест
Стамбул является центром файлов трансформации в Турции как по количеству, так и по экономической ценности. Есть три практических различия, характерные для Стамбула и не встречающиеся в других провинциях:
- Передача полномочий: Управление по городской трансформации передало свои полномочия районным муниципалитетам в Стамбуле. Заявления на продажу долей и помощь в аренде подаются в районный муниципалитет.
- Высокий коэффициент застройки, давление высоких премий: В районах с высокой стоимостью земли, таких как Кадыкёй, Аташехир, Ускюдар и Бакыркёй, переговоры о доле распределения становятся более жесткими; верхние этажи и чердачные помещения, оставленные подрядчику, могут составлять большую часть общего распределения, чем ожидалось.
- Районы, где риск грунта определяет целесообразность: В Авджыларе и западном коридоре из-за аллювиального грунта и риска разжижения стоимость улучшения грунта напрямую влияет на проект; необходимо отдельно обсудить, на кого будет возложена эта стоимость в договоре.
- Распространенность объединенных проектов: Объединение и трансформация небольших участков широко распространены в Стамбуле; что требует дополнительного процедурного контроля для собственников, оставшихся в меньшинстве.
Районы с наиболее интенсивной городской трансформацией и наша сеть услуг
Согласно отчетам IMM, линия Эсеньюрт – Бююкчекмедже – Кючюкчекмедже содержит около 40% рискованных строений в Стамбуле. На Анатолийской стороне риск перестал быть проблемой «старого района»: в таких районах, как Кадыкёй, Ускюдар, Малтепе и Картал, качество зданий меняется даже на уровне кварталов — на одной улице могут быть здания, построенные по текущим нормативам, в то время как на соседней улице могут находиться 40–50-летние многоквартирные дома.
Ниже перечислены районы с наиболее интенсивной деятельностью по преобразованию в порядке приоритета. Выделенные жирным шрифтом районы являются лидерами по запасу рискованных строений и плотности досье.
Европейская сторона
- Багджылар
- Эсенлер
- Бахчелиэвлер
- Авджылар
- Кючюкчекмедже
- Эсеньюрт
- Зейтинбурну
- Газиосманпаша
- Султангази
- Гюнгёрен
- Байрампаша
- Бююкчекмедже
- Фатих
- Бакыркёй
- Кагытхане
- Шишли
- Эюпсултан
- Бейликдюзю
- Башакшехир
- Бейоглу
Анатолийская сторона
- Кадыкёй
- Ускюдар
- Малтепе
- Картал
- Аташехир
- Умрание
- Пендик
- Султанбейли
- Санджактепе
- Тузла
- Чекмекёй
- Бейкоз
- Шиле
Линия Коджаэли
- Гебзе
- Дарыджа
- Чайырова
- Измит
- Кёрфез
Выдающиеся юридические проблемы по районам:
- Кадыкёй (включая Фикиртепе): Большая часть сооружений, признанных рискованными, была снесена по соглашению владельцев, а правовые процессы по оставшимся продолжаются. Высокая стоимость недвижимости делает раздел независимых секций между застройщиком и владельцем земли одним из самых спорных переговорных процессов в Стамбуле.
- Газиосманпаша: Более одной трети площади района объявлено зоной риска. Основной вопрос здесь не «мой дом рискованный?», а «на каком этапе я нахожусь и кто управляет процессом?» — процедура по зонам риска отличается от процедуры по рискованным строениям.
- Авджылар и западный коридор: Стоимость улучшения грунта определяет экономическую целесообразность проекта; если этот пункт не возлагается на подрядчика в договоре, это создает серьезный риск затрат.
- Багджылар, Эсенлер, Бахчелиэвлер, Гюнгёрен: Высокая плотность населения и количество собственников; надлежащее формирование простого большинства и порядок вызова по Приложению-12 являются наиболее критичными пунктами.
- Аташехир (Барбарос, Ичеренкёй, Кючюкбаккалькёй): Высокая стоимость земли делает собственника выгодным на большинстве участков; этот рычаг должен использоваться при согласовании доли распределения.
- Тузла, Пендик, Картал, Гебзе: Объединение мелких участков является распространенным явлением; большинство решений об объединении и процедура вызова составляют основу последующего судебного процесса.
Наш центральный офис находится в Тузле. Мы предоставляем консультации и ведем судебные дела, преимущественно на местах в районах Анатолийской части Стамбула и Коджаэли, а также по всей территории Стамбула на основе отдельных дел.
Почему необходима поддержка юриста-специалиста по городской трансформации?
Основной вопрос, который задают владельцы недвижимости, ищущие поддержку юриста по городской трансформации в Стамбуле, звучит так: «Что мы потеряем, если будем вести этот процесс самостоятельно?» Ответ зависит от того, на какой стадии находится ваше дело; однако дела по городской трансформации – это процессы, которые могут привести к значительной потере прав при одной ошибке из-за большого количества владельцев, различных балансов интересов, интенсивных процедур уведомления и объявления, технических проектов, данных зонирования и высокой экономической ценности.
Четыре критических момента, в которых помощь адвоката имеет решающее значение
- Принятие решений правильным большинством и с правильным текстом. Простое большинство или 4/5 для укрепления? Решение, принятое неверным большинством, недействительно.
- Надлежащее уведомление владельцев, не участвующих в решении. Форма вызова EK-12, 15-дневное объявление в мухтариате, нотариальное уведомление и прикрепление протоколов к делу. Процедурная ошибка блокирует этап получения разрешения.
- Полная разработка приложений к договору. Техническое задание, обеспечение, неустойка, положения о передаче и разрешении на заселение. Во многих рассмотренных нами договорах срок получения разрешения на заселение и штраф за его несвоевременное получение отсутствуют.
- Обеспечение правовой безопасности на этапах продажи и открытого аукциона. Оспаривание определения рыночной стоимости отчетом, лицензированным SPK, иск об отмене с требованием о приостановлении исполнения в установленный срок.
Услуги адвокатского бюро «2M Hukuk» в области права городской трансформации
Наше бюро предоставляет услуги по следующим направлениям в рамках консультаций по праву городской трансформации:
- Проверка соответствия законодательству: Проведение юридических работ, касающихся правовой базы деятельности по обновлению зданий, осуществляемой в рамках Закона № 6306 и Положения о его применении.
- Подготовка и согласование договоров: Подготовка, пересмотр и создание альтернативных формулировок статей договоров на строительство в обмен на долю земельного участка между управлением комплексом и подрядчиками, а также между собственниками и подрядчиками, с целью защиты прав собственников.
- Процедуры административных возражений: Эффективное проведение процедур административных возражений против отчетов об определении рискованных строений и других отчетов, составленных в рамках законодательства о трансформации.
- Защита прав собственников: Проведение необходимых юридических работ для защиты прав собственников недвижимости в соответствии с Законом № 6306 и соответствующими положениями, а также для предотвращения ущерба, возникающего из-за пробелов в практике.
- Создание структуры принятия решений: Подготовка необходимой правовой базы для создания процедур принятия решений собственниками и учреждения совета представителей в зданиях или комплексах, подлежащих городской трансформации.
- Альтернатива усиления: Создание механизма принятия решений собственниками (большинство 4/5 в соответствии со ст. 19/2 Закона о кондоминиумах) в процессе усиления конструкции в качестве альтернативы сносу, а также управление линией технического отчета – проекта – разрешения.
- Иски об изменении доли земли: Ведение и завершение дел, связанных с корректировкой долей земли и спорами о разделе.
- Процедуры получения Свидетельства о регистрации строения: Выполнение необходимых процедур для получения Свидетельства о регистрации строения в рамках законодательства об амнистии за нарушения градостроительного законодательства.
- Экспертиза технических условий: Постатейное изучение спецификаций подрядчика на предмет недостающих позиций, внутренних противоречий и соответствия законодательству, а также предложение дополнительных пунктов.
- Расторжение и ликвидация: Обращение в администрацию для одностороннего расторжения договора с подрядчиком в рамках статьи 6/14 Закона № 6306 и управление последующим процессом ликвидации.
Юридическая фирма 2M Hukuk; как адвокат по городской трансформации Стамбула, адвокат по городской трансформации Тузлы, адвокат по недвижимости Анатолийской стороны и адвокат по градостроительному праву, предлагает комплексный консультационный подход, охватывающий весь процесс от выявления рискованных строений до получения разрешения на заселение. Наша сеть услуг охватывает Анатолийскую сторону Стамбула, включая Тузлу, Пендик, Картал и Малтепе, а также линию Гебзе-Коджаэли.
Запросите предварительную консультацию по вашему делу о городской трансформации
Уведомление о рискованном строении, предложение контракта, схема раздела или уведомление о продаже доли — на каком бы этапе вы ни находились, давайте вместе рассмотрим ваше дело.
Район Постане, улица Сехер №: 18/2, Тузла / Стамбул · info@2mhukuk.com
Часто задаваемые вопросы о городской трансформации
Сколько собственников должно дать согласие на городскую трансформацию?
Требование большинства в две трети было отменено Законом № 7471. Решение принимается простым большинством дольщиков пропорционально их долям (50%+1). Однако для решения об укреплении вместо сноса требуется большинство в 4/5 в соответствии со статьей 19/2 Закона о кондоминиумах; решение об укреплении, принятое простым большинством, недействительно.
Как оспорить отчет об опасном строении, и каков срок для этого?
В течение 15 дней с последнего дня объявления, сделанного в старостате, подается апелляция в Дирекцию по месту нахождения строения (или в Администрацию, если полномочия переданы); апелляция рассматривается технической комиссией и по ней принимается решение. В случае отклонения апелляции, в соответствии со статьей 6/9 Закона № 6306, в течение 30 дней с момента уведомления может быть подан иск об отмене с требованием приостановления исполнения. Право на апелляцию принадлежит владельцу строения, а в случае его смерти – наследникам и законным представителям.
Если я не приму участие в городской трансформации, будет ли моя квартира изъята?
Ваша «квартира» не изымается напрямую; если вы не участвуете в решении простого большинства, ваша доля земли может быть продана на открытом аукционе по цене не ниже рыночной. Однако этот процесс подчиняется строгим процедурным правилам: вызов на собрание должен быть сделан по форме Приложения-12, должен быть соблюден 15-дневный срок объявления, и уведомление должно быть сделано надлежащим образом. Процедурная ошибка является основанием для отмены сделки купли-продажи.
Как долго выплачивается пособие на аренду?
Владельцам в рискованных строениях за пределами зоны риска ежемесячно выплачивается в течение 18 месяцев. В зонах риска и зонах резервной застройки срок определяется соответствующим учреждением, не превышая 48 месяцев. Арендаторам выплачивается 2-кратный размер ежемесячной арендной платы, а владельцам ограниченных вещных прав — 5-кратный размер однократно. Срок подачи заявления является пресекательным, и помощь по аренде и процентная поддержка не могут быть использованы одновременно (ст. 16/7 Положения).
Взимаются ли пошлина за регистрацию права собственности и гербовый сбор при городской трансформации?
Нет. В рамках статьи 7/9 Закона № 6306 и статьи 16/12 Положения о применении такие статьи, как нотариальный сбор, пошлина за регистрацию права собственности, муниципальные сборы, гербовый сбор и налог на наследство и передачу, подлежат освобождению. За суммы, уплаченные по незнанию, может быть запрошен возврат в течение пяти лет.
Можем ли мы расторгнуть договор, если подрядчик не начнет строительство?
Да. В соответствии со ст. 6/14 Закона № 6306, если работы не начаты в течение одного года по причинам, связанным с подрядчиком, или если строительная деятельность остановлена не менее чем на шесть месяцев, может быть подано заявление в администрацию решением простого большинства владельцев с требованием об одностороннем расторжении договора; договор, зарегистрированный в кадастре, может быть аннулирован.
Может ли договор строительного подряда в обмен на долю земли быть заключен в простой письменной форме?
Нет. Поскольку договор содержит обещание передачи недвижимости, он обязательно должен быть оформлен в официальной форме у нотариуса. Договоры в простой письменной форме недействительны в отношении передачи права собственности.
Как узнать, является ли здание рискованным?
Оговорка о рискованном здании вносится в раздел заявлений кадастровой книги. Вы можете просмотреть оговорку в своих данных о праве собственности через приложение Web Tapu на портале e-Devlet, а также подать запрос в муниципалитет, к которому вы прикреплены, или в Провинциальное управление по вопросам окружающей среды, градостроительства и изменения климата. Уведомления также публикуются на портале e-Devlet и на веб-сайте Управления по городской трансформации.
Сколько стоит адвокат по вопросам городской трансформации?
Стоимость варьируется в зависимости от типа дела (консультация, рассмотрение договора, судебное разбирательство), количества владельцев и объема работы и определяется в рамках Минимальной тарифной сетки гонораров адвокатов Союза коллегий адвокатов Турции и свободной тарифной сетки нашего бюро. Письменное предложение предоставляется после предварительной консультации.
Официальные источники и законодательство
Информация на этой странице основана на следующих официальных законодательных актах и источниках учреждений. Поскольку процессы и цифры могут меняться, мы рекомендуем проверять актуальные тексты перед совершением каких-либо действий.
- Закон № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий — mevzuat.gov.tr
- Положение о применении Закона № 6306 (включая изменения от 04.02.2026) — mevzuat.gov.tr
- Официальный вестник — выпуск № 33158 от 04.02.2026
- Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата
- Управление городской трансформации — Процесс работы с рискованными строениями
- Портал электронного правительства — операции с рискованными строениями, помощь по аренде и Web Tapu
- Закон № 634 о кондоминиуме — mevzuat.gov.tr
- Закон № 2942 об экспроприации (срочная экспроприация ст. 27) — mevzuat.gov.tr
Юридическое примечание: Содержание этой страницы предназначено для общего ознакомления и не является юридическим заключением, советом или рекламой. Каждое дело должно рассматриваться в рамках своих собственных условий. Тексты законодательных актов, сроки и денежные суммы могут меняться; перед совершением каких-либо действий проверьте актуальное законодательство или свяжитесь с нашим офисом.
6306 Что такое Закон №? Цель, Область применения и Основные понятия
Закон № 6306 «О преобразовании территорий, находящихся под угрозой стихийных бедствий» был принят 16.05.2012 года и вступил в силу после публикации в «Официальном вестнике» от 31.05.2012 года. Основная цель Закона — определить процедуры и принципы процессов улучшения, ликвидации и обновления на участках и землях, где расположены рискованные строения, находящиеся как в зонах риска стихийных бедствий, так и за их пределами, для создания безопасных и здоровых жилых сред в соответствии с правилами науки и техники. Закон регулирует не только риск землетрясений, но и широкую систему защиты и реагирования, включающую такие опасности, как оползни, обвалы, наводнения, серьезные повреждения и подобные стихийные бедствия.
Сфера применения Закона формируется вокруг трех основных понятий: рискованное строение, зона риска и резервная строительная зона. Рискованное строение — это строения, которые завершили свой экономический срок службы или в отношении которых на основе научных и технических данных установлено, что они несут риск обрушения или серьезного повреждения. Это определение может быть сделано как владельцами, так и администрацией по собственной инициативе. После определения строение регистрируется в кадастровом учете, уведомляются владельцы, и предоставляется возможность обжалования в течение определенного срока. Цель состоит в систематическом преобразовании строений, представляющих опасность в индивидуальном масштабе.
Опасные зоны, в свою очередь, это регионы, которые из-за структуры грунта или застройки на нем несут риск потери жизни и имущества и объявлены решением Президента. В этих зонах преобразование осуществляется не на уровне отдельных зданий, а с комплексным подходом к планированию. В частности, объявление о рисковой зоне становится актуальным в регионах, где большая часть строений является незаконной или технически неадекватной, где инфраструктура разрушена или где после стихийного бедствия произошли серьезные повреждения. Резервные строительные зоны, в свою очередь, обозначают новые жилые зоны, определенные для использования в проектах трансформации. Эти зоны не всегда должны быть рискованными; чаще всего они функционируют как регионы, где строятся новые жилые дома, в которые будут переселены правообладатели из рискованных зон.
Институциональные участники, предусмотренные в законе, также важны с точки зрения реализации. Управление по городской трансформации, четко определенное Законом № 7471 в 2023 году, было назначено центральным исполнителем процессов трансформации. Управление имеет полномочия по выявлению рискованных строений, процедурам эвакуации и сноса, продаже долей, процессам национализации и управлению механизмом финансирования. Понятие «Администрация», в свою очередь, включает муниципалитеты, столичные муниципалитеты и, в соответствующих случаях, провинциальные специальные администрации. Кроме того, Управление по массовому жилищному строительству (ТОКИ) может брать на себя задачи по производству жилья в резервных зонах, разработке проектов и их реализации.
Следует отметить, что Закон претерпел значительные изменения с течением времени. Статьей 6/A, добавленной Законом № 7181 (2019), была открыта возможность применять его ex officio (по собственной инициативе) в отношении структур с высоким риском без согласия собственника. Законом № 7410 (2022) были введены ускоренные процедуры, такие как экстренная эвакуация и двухдневное обжалование, особенно для быстрой эвакуации сильно поврежденных структур. Наиболее радикальное изменение было внесено Законом № 7471 (2023). Этим изменением было отменено ранее требовавшееся условие «большинства не менее двух третей», и кворум для принятия решений был определен как «простое большинство акционеров по доле их акций». Таким образом, решения могут быть приняты с долей акций 50%+1, а доли собственников, не участвующих в решении, могут быть проданы на открытом аукционе по рыночной стоимости. Это положение значительно снизило способность собственников-меньшинств блокировать проект в процессах преобразования.
В случае невозможности достижения простого большинства может быть задействован механизм срочной экспроприации. Закон допускает срочную экспроприацию на основании статьи 27 Закона об экспроприации № 2942. Этим методом обеспечивается передача собственности путем предварительной оплаты определенной части стоимости недвижимости, и проект может быть реализован без задержек. В частности, в крупных городах, в районах с высоким риском стихийных бедствий, это положение используется как инструмент для ускорения преобразований.
С финансовой точки зрения, применение Закона осуществляется через «Специальный счет проектов преобразования». Взносы на охрану окружающей среды, определенные государственные доходы, доходы от продаж и субсидии на проценты аккумулируются на этом счете и направляются на проекты. Изменением № 7566 предусмотрено, что этот специальный счет будет действовать до 31.12.2027.
В результате Закон № 6306, изначально являвшийся законом о преобразовании, направленным на защиту от стихийных бедствий, с внесенными изменениями превратился в комплексный режим трансформации, усиливающий полномочия центральной администрации, ускоряющий процессы принятия решений и способный напрямую вмешиваться в отношения собственности. В своей текущей форме система стремится установить тонкий баланс между общественной безопасностью, принципами градостроительства и правом собственности, однако, особенно в отношении положений о простом большинстве и срочном отчуждении, она также вызывает юридические и конституционные дебаты.
Как управляется весь юридический процесс в рамках городской трансформации: от рискованного строения до заключения договора?
Как юридическое бюро 2M Hukuk, мы управляем всеми шагами в делах о городской трансформации, начиная с «принятия решения о рискованном строении» и заканчивая «подписанием договора на строительство в обмен на долю земли + этапами получения разрешения/акта ввода в эксплуатацию», используя поэтапную модель консультирования в соответствии с процедурой и порядком уведомления, предусмотренными законодательством. Эта страница подготовлена в формате «страницы с описанием главного меню», шаг за шагом объясняющей процессы принятия решений, которые позволяют владельцам действовать сообща, процедуры соглашения и продажи, порядок уведомлений/объявлений и пороги, которые чаще всего приводят к потере прав на практике. (В частности, процедуры, такие как «объявление старосты/уведомление через e-Devlet» в процессе соглашения–уведомления–продажи, и механизм продажи долей подробно описаны в Законе. )
1) Создание Совета представителей собственников помещений и получение архивов в процессе городской трансформации
Первым практическим порогом для правильного продвижения городской трансформации является управление разрозненным общением владельцев здания через единый канал и сбор всей ретроспективной документации в «одном файле». На этом этапе собираются должностные обязанности совета представителей, объем полномочий, получаемых от собственников, порядок ведения книги решений/уведомлений/доверенностей, документация предыдущего управления, записи о праве собственности, архитектурный проект, разрешение на эксплуатацию/строительство, отчеты об укреплении, переписка с муниципалитетом, записи о взносах/общих расходах, а также, при наличии, предыдущие предупреждения/документы о спорах. Цель — предотвратить потерю темпа из-за «нехватки доказательств и данных» при составлении технических отчетов, градостроительных проверках и переговорах по контрактам на последующих этапах.
2) Подготовка, утверждение отчета о рисках и процедуры сноса
Выявление рискованных строений является официальным начальным шагом трансформации. На практике составление отчета правильным методом и соблюдение процессуального порядка линии «отчет – уведомление – возражение – окончательное решение» имеют решающее значение, поскольку последующие шаги по сносу и проекту осуществляются на основе этого окончательного решения. После выявления рискованного строения планируются организация сноса, план эвакуации, информирование собственников–арендаторов–обладателей ограниченных вещных прав и процессы фактической передачи. Закон также регулирует такие механизмы, как уведомление/объявление и продажа долей в рамках трансформационных мероприятий.
3) Разработка технического задания в рамках городской трансформации
Техническое задание — это документ, который описывает не только «что будет сделано», но и «какие стандарты качества будут применены». Создание технического задания до подписания контракта снижает вероятность возникновения споров в будущем по вопросам, касающимся стандартов материалов/работ/общих зон. На этом этапе детально уточняются: класс бетона и арматуры, детали изоляции, внешний фасад, общие зоны, лифт, пожарная безопасность, парковка, убежище, стандарт внутренней отделки независимых секций, предпочтения по маркам/моделям и критерии сдачи.
4) Сбор ценовых предложений от подрядчиков с учетом технических условий и текущего статуса зонирования
Хотя этот шаг может показаться «исследованием рынка», на самом деле это шаг по снижению юридических рисков. Потому что, если предложения не получены с теми же техническими условиями и теми же данными по зонированию, предложения не могут быть по-настоящему сравнены, и владельцы недвижимости впоследствии могут быть вовлечены в спор о «обещанном качестве / фактическом производстве». На этом этапе проверяются текущее состояние зонирования, коэффициенты использования площади, отступы, высота, а также требования к парковке/пожарной безопасности от муниципалитета; соответственно, формат предложения стандартизируется.
5) Выбор строительного подрядчика и разработка эскизных проектов
Выбор подрядчика должен оцениваться не только по цене/количеству квартир; но и с учетом финансовой состоятельности, опыта реализации предыдущих проектов, графика работ, структуры обеспечения, организации субподрядчиков и способности соблюдать условия договора. На этом этапе эскизные проекты конкретизируют ожидания собственников относительно «баланса площади – престижа – этажности/фасада». Таким образом, возможные спорные моменты выявляются до подписания договора.
6) Подписание нотариального договора с собственниками этажей, достигшими соглашения в рамках городской трансформации
Подписание договора является «наиболее дорогостоящим по отмене» порогом трансформации. На этом этапе рассматриваются договор строительного подряда в обмен на долю земельного участка и его приложения (технические условия, график сдачи, условия штрафов, гарантии, помощь в аренде/план переезда, таблица престижности, механизм утверждения проекта, порядок расторжения и дефолта). Кроме того, тексты решений владельцев и содержание предложения должны быть выполнены в соответствии с положениями закона об уведомлениях/объявлениях.
7) Протокол общего решения по зданию
Протокол общего решения обеспечивает «объединение собственников в одном документе». На практике наиболее проблемные области включают: полномочия представительства, порядок подписи/доверенности, координацию арендатора и собственника, использование общих зон, распределение расходов и уведомление о решении. Закон четко регулирует уведомление собственника, не участвовавшего в принятии решения, об условиях соглашения через нотариуса или путем объявления в мухтаре, а также дату, с которой объявление считается сделанным.
8) Завершение неполных договоров и контроль кредитных операций
После подписания договора часто кажется, что «все закончилось»; однако на практике именно на этом этапе возникает большинство сбоев. Отслеживаются недостающие подписи, проблемы с доверенностью/представительством, завершение необходимых документов для сделки с недвижимостью, план финансирования, банковская переписка и установление гарантий. Цель здесь — обеспечить «полноту досье» до начала процесса лицензирования.
9) Подготовка проектов и процедуры получения разрешения на строительство
Разрешение обеспечивает утверждение проекта администрацией и юридическое начало строительства. Планируются архитектурные, статические, механические, электрические проекты; исследование грунта; обязательные требования, такие как пожарная безопасность/парковка/убежище, и процесс утверждения муниципалитетом. На этом этапе для предотвращения задержек в графике работ дисциплинированно ведется контроль административной заявки и отсутствующих документов.
10) Процедуры получения разрешения на эксплуатацию здания (Искан)
Искан (разрешение на эксплуатацию) является последним критическим порогом для безопасного завершения процессов сдачи и оформления права собственности. На практике до получения искана тщательно выполняются работы по завершению незавершенных производств, стандарту сдачи общих зон, процессам подписки, передаче управления объектом и актам приема-передачи.
Процесс сноса
Ключевыми моментами в процессе сноса являются: осуществление плана эвакуации на правовой основе, фактическое освобождение недвижимости, соответствие правоохранительным/административным процедурам, вывоз имущества, процедуры отключения электричества, воды, газа и безопасное проведение сноса. После сноса процесс не заканчивается словами «участок освобожден»; напротив, ускоряются принятие решений и процесс получения проекта/разрешения. Кроме того, в случаях, когда не удалось достичь соглашения, Законом предусмотрены такие механизмы, как продажа доли, объявление старосты и процедура открытых торгов.
Процесс Соглашения
Процесс согласования продвигается по следующим направлениям: стандартизация предложения, баланс долей, выбор подрядчика, переговоры по договору и надлежащее оформление решений собственников помещений. В частности, такие детали, как возможность уведомления владельцев, не участвующих в решении, через нотариуса или объявление старосты, и «какая дата будет считаться датой объявления», напрямую влияют на возможные споры об отмене/праве собственности.
Финансовые Права
В городской трансформации «финансовые права» включают не только поддержку аренды/переезда; они также охватывают такие вопросы, как баланс распределения в обмен на долю земельного участка, компенсации за просрочку, штрафные условия, гарантийные письма, санкции по страховке/графику работ, распределение общих расходов, споры по справедливой стоимости – цене продажи и, при необходимости, как будут рассматриваться разницы в цене в процессе продажи. Закон содержит положения о том, как действовать даже в сценариях, таких как отмена сделки купли-продажи/расчет стоимости.
Зоны Риска
Статусы, такие как зона риска и резервная зона застройки, усиливают административную сторону трансформации и могут увеличить роль Президентства/TOKİ/Администрации в процессе. В этих областях шаги по согласованию, передаче, продаже и реализации должны рассматриваться в сочетании со специальными процедурами, предусмотренными Законом.
Почему необходима поддержка экспертного адвоката в процессе городской трансформации? (Юридическая фирма 2M Hukuk)
Дела о городской трансформации — это процессы, которые могут привести к значительной потере прав при “единичной ошибке” из-за большого количества собственников, различных балансов интересов, интенсивных процедур уведомления/объявления, технических данных проекта/зонирования и высокой экономической стоимости. В частности, (i) принятие решений правильным большинством и с правильным текстом, (ii) надлежащее выполнение уведомлений собственникам, не участвующим в решении, (iii) полное составление приложений к договору (технические условия, гарантия, штрафные санкции, сдача–разрешение на эксплуатацию) и (iv) обеспечение юридической безопасности процесса на этапах, таких как продажа/открытый аукцион, требуют профессионального сопровождения. Поскольку в Законе четко урегулированы такие детали, как объявление старосты, уведомление через e-Devlet, процедура открытого аукциона, уведомление о решении, принятом простым большинством, важно управлять процессом в этих рамках.
Юридическая фирма 2M Hukuk, со штаб-квартирой в Стамбуле, предлагает консультационный подход, охватывающий процесс от “рискованного строения до договора” в области городской трансформации и права недвижимости; она активно оказывает юридическую поддержку, особенно в делах, сосредоточенных на Анатолийской стороне Стамбула, и в прилегающих провинциях.
Таким образом, Юридическая контора 2M Hukuk:
1- Проведение необходимых юридических работ по правовой основе деятельности по обновлению зданий, осуществляемой в рамках Закона о городской трансформации и Регламента его применения.
2- Подготовка строительных договоров в обмен на владение квартирой между руководством жилого комплекса и подрядчиками, а также между собственниками недвижимости и подрядчиками, таким образом, чтобы это не приводило к нарушениям прав или жалобам собственников.
3- Эффективное проведение процедур административного обжалования отчетов, составленных в рамках законодательства о городской трансформации.
4- Проведение необходимых юридических работ для защиты прав собственников недвижимости в соответствии с Законом № 6306 и соответствующими нормативными актами, а также для предотвращения жалоб, возникающих из-за пробелов в законодательстве.
5- Подготовка необходимой правовой базы для процедур принятия решений собственниками и создания Комитета представителей в процессе обновления зданий или жилых комплексов, подлежащих городской трансформации.
6- Создание механизма принятия решений собственниками по вопросу усиления конструкций, рассматриваемого как альтернатива сносу в процессах городской трансформации.
7- Мониторинг и завершение судебных процессов по регулированию долей земли в процессе городской трансформации
8- Выполнение необходимых процедур для выдачи Свидетельства о регистрации строения в рамках нового положения об амнистии застройки.
Свяжитесь с нами, чтобы получить информацию о городской трансформации.
