Объявление рискованной зоны и рискованного строения по собственной инициативе (В рамках Закона № 6306, Дополнительная Статья 1 и Статья 6/А)

В процессе городской трансформации объявление рискованной зоны и определение зоны резервного строительства являются одними из наиболее критических этапов, непосредственно влияющих на право собственности, инвестиционные решения и процессы разработки проектов. Эти операции, проводимые в рамках Закона № 6306 о преобразовании зон, подверженных риску стихийных бедствий, особенно после изменений, внесенных законами № 7181, 7410 и 7471, предоставляют администрации широкие полномочия.

Ниже процесс подробно объяснен с указанием соответствующих статей закона в скобках.

Критерии объявления рискованной зоны (Условие 65% нелицензированных строений)

(Закон № 6306, Дополнительная Статья 1/1-a,b)

Для того чтобы зона могла быть объявлена “рискованной зоной”, необходимо соблюдение условий, указанных в Дополнительной Статье 1. В соответствии с этим;

Места, где общественный порядок или безопасность нарушены до такой степени, что это останавливает обычную жизнь,

Зоны с недостаточными услугами планирования или инфраструктуры,

Регионы с застройкой, противоречащей градостроительному законодательству,

Зоны с поврежденной структурой или инфраструктурой,

Зоны, на которых минимум 65%’ строений нелицензированы или противоречат градостроительному законодательству

может быть определен Президентом как рискованная зона.

Эти критерии являются наиболее часто интересующими темами в таких поисковых запросах, как “как объявляется рискованная зона”, “что такое условие 65% нелицензированных построек” и “критерии рискованной зоны городской трансформации”.

При определении границ опасной зоны учитывается «целостность реализации». То есть в охват могут быть включены не только рискованные здания, но и соседние участки, которые считаются необходимыми для целостности проекта (Дополнительная статья 1/1).

Объявление опасной зоны решением Президента

(Закон № 6306, Дополнительная статья 1/1)

Объявление опасной зоны не является процедурой технического отчета, а представляет собой административное действие, осуществляемое непосредственно решением Президента. Решение вступает в силу после публикации в Официальном вестнике.

После этого объявления;

Могут быть изменены градостроительные планы,

Может быть произведена экспроприация или регистрация на имя Казначейства,

Реализация может осуществляться без согласия владельца,

Государственные тендеры могут проводиться в рамках Закона № 4734, статья 21/б (Дополнительная статья 1/2-б).

Поэтому объявление опасной зоны — это не обычная градостроительная процедура, а мощное административное решение, непосредственно затрагивающее право собственности.

Срок подачи иска (начиная с Официального вестника)

(Закон № 6306, Дополнительная статья 1/2-a)

Срок для подачи иска против решения об опасной зоне начинается с даты его публикации в Официальном вестнике.

Закон четко регулирует:

Отдельный иск против решения об опасной зоне на основании процедур реализации не может быть подан. (Дополнительная статья 1/2-a)

Согласно этому положению, если объявление в Официальном вестнике пропущено, отмена решения об опасной зоне не может быть запрошена через последующие действия по сносу, выселению или градостроительной реализации. Юридические вопросы, такие как «срок иска по опасной зоне городской трансформации», «срок обжалования решения об опасной зоне», «когда подается иск об отмене опасной зоны», рассматриваются в рамках этой статьи.

Полномочия на применение ex officio без согласия собственника

(Закон № 6306, Статья 6/A)

Статья 6/A, особенно с поправками 7181 и 7471, предоставила администрации широкие полномочия по вмешательству.

В районах, где расположены объекты, находящиеся под угрозой обрушения, меры по преобразованию могут быть осуществлены Управлением по собственной инициативе без согласия собственников (Статья 6/A/1).

Выявление опасных объектов может быть произведено по собственной инициативе путем вскрытия закрытых помещений силами правоохранительных органов (Статья 6/A/2).

Если выселение не будет произведено в течение срока эвакуации, силами правоохранительных органов могут быть осуществлены принудительное выселение и снос (Статья 6/A/3).

В кадастре все сделки, включая продажу, передачу, ипотеку, а также отмену записей, могут быть совершены без согласия собственника (Статья 6/A/4).

Недвижимое имущество, находящееся в государственной и частной собственности, может быть зарегистрировано на имя Казначейства (Статья 6/A/5).

Действующие строительные договоры считаются расторгнутыми без согласия сторон (Статья 6/A/6).

Работы по определению правообладателей проводятся на основе стоимости недвижимого имущества; может быть заключен договор займа, и передача титула собственности не производится до оплаты (Статья 6/A/7).

Эти положения составляют правовую основу таких практик, как «снос без согласия собственника», «расторжение договора при городской регенерации», «регистрация на имя Казначейства», «применение городской регенерации по собственной инициативе».

Определение зоны резервной застройки

(В рамках применения Закона № 6306, Статьи 2 и Статьи 6/A)

Зона резервной застройки — это новая территория расселения, определенная для использования в целях преобразования. Она может быть определена и за пределами опасной зоны.

При применении к резервным зонам;

может быть произведена регистрация на имя Казначейства (Статья 6/A/5),

Сервитут этажа и собственность на этаж могут быть установлены на имя Казначейства (Статья 6/A/5),

Тендер может быть объявлен без проектной документации (Статья 6/A/5 – поправка 7471).

Эти территории обычно планируются для переселения правообладателей или для строительства нового жилья.

Поисковые запросы, такие как «Что такое зона резервного строительства», «отмена объявления о резервной зоне», «передача права собственности на резервную зону», «право собственности в зоне резервного строительства», рассматриваются в этом контексте.

Условие передачи права собственности на 30%

(Поправка к Закону № 7471 – Статья 6/А Закона № 6306 и соответствующие положения)

Законом № 7471 от 7 ноября 2023 года внесены значительные изменения в практику использования резервных зон. Соответственно, для начала реализации проектов в определенных случаях предусмотрено условие передачи права собственности в размере 30%. Хотя это положение обеспечивает безопасность проекта для инвесторов, оно стало фактором, который может привести к риску переговорной позиции и потере прав для владельцев земли.

Расчеты прав собственности;

Стоимость существующей недвижимости,

Стоимость новой независимой секции,

Сумма задолженности,

Осуществляется на основе модели обмена на этажи или распределения доходов (Статья 6/A/7).

Почему необходима поддержка юриста-эксперта? (Правовой аспект городской трансформации)

Объявление опасной зоны и зоны резервной застройки — это не просто вопрос «градостроительства», а совокупность мощных административных процедур, напрямую затрагивающих право собственности и приводящих к серьезным последствиям. В процессах, осуществляемых в рамках Закона № 6306, одно решение может создать широкую область воздействия, начиная от внесения записи в кадастр до выселения, от расторжения договоров до регистрации на имя Казначейства. Поэтому в процессе городской трансформации подход «поправим позже» зачастую невозможен; упущение небольшого срока или неверный шаг может привести к трудновозмещаемым потерям прав .

Почему юридические риски в городской трансформации высоки?

Практика городской трансформации часто:

Приводит к результатам, ограничивающим право собственности и влияющим на право использования/пользования,

Включает административные процедуры, способные изменять записи в кадастре (регистрация, передача, обременение, аннулирование),

Приводит к спорам, которые фактически могут сделать недействительными существующие договоры строительного подряда в обмен на долю земли или протоколы об обмене на этажи,

Может перерасти в необратимые этапы, такие как принудительное выселение и снос,

Одновременно запускает технико-юридический процесс, такой как регистрация на имя Казначейства, оценка прав собственности и задолженность.

Эта ситуация порождает необходимость «начинать с наиболее правильной стратегии» как для владельцев земли, так и для инвесторов/подрядчиков.

Наиболее частые причины потери прав

На практике наиболее проблемными моментами являются следующие:

Пропуск даты публикации в Официальном вестнике (критически важно с точки зрения срока исковой давности и прав на возражение),

Неправильный расчет срока исковой давности или выбор неправильного типа иска,

Ошибочное выполнение расчетов прав собственности и оценки (доля земли, квадратные метры, эквивалент независимой секции, компенсация),

Договор о финансировании / план платежей: непроверка положений,

Неправильное управление процессом неисполнения обязательств и расторжения договора на строительство в обмен на долю в здании / долю земли, заключенного с подрядчиком,

Совершение процедурных ошибок в решениях большинства собственников, уведомлениях, собраниях и протоколах.

Значительная часть этих ошибок впоследствии “неисправима”; поскольку процесс мог быть зарегистрирован в кадастре, выселение/снос могли быть осуществлены, или список правообладателей мог быть окончательно утвержден.

Консультации по городской трансформации с адвокатским бюро 2M Hukuk (Анатолийская сторона Стамбула и по всей Турции)

В правовом аспекте городской трансформации правильная стратегия, управление сроками и формирование доказательств/документов определяют судьбу процесса. Адвокатское бюро 2M Hukuk, расположенное на Анатолийской стороне Стамбула, предоставляет комплексные юридические консультации землевладельцам, владельцам квартир и инвесторам по всей Турции в вопросах рискованных территорий, резервных строительных зон, выявления рискованных строений и применения Закона № 6306.

Что предлагает 2M Hukuk?

1) Анализ процесса и дорожная карта
В каждом деле совместно оцениваются: статус рискованной/резервной зоны, процесс уведомления, решения большинства собственников, записи в кадастре и договоры. Цель — четко определить, «где вы находитесь», и безоширочно спланировать, «что делать дальше».

2) Стратегия судебных и административных обращений (применение Закона № 6306)
В случаях объявления рискованной зоны, процессов создания резервной строительной зоны, процедур реализации, этапов выселения-сноса и споров о правах собственности; правильный тип иска и своевременность имеют решающее значение. Юридическая фирма 2M Hukuk разрабатывает стратегию обращений и исков, укрепляющую правовую позицию против административных действий в процессе.

3) Безопасность договоров: Договоры на строительство в обмен на доли в квартирах / в обмен на долю в земельном участке
Выбор подрядчика и этап заключения договора являются наиболее конфликтными областями городской трансформации. Пункты, такие как неисполнение обязательств, расторжение, неустойка, срок сдачи, помощь в аренде, технические спецификации, ипотека/обеспечение; если они не будут надлежащим образом структурированы в пользу собственника участка, могут привести к многолетним страданиям.

4) Контроль прав собственности – Оценка – Обременение
Такие вопросы, как потеря квадратных метров, споры о долях в земельном участке, сумма задолженности, риски непринятия; являются наиболее критической «результативной» областью для собственников земли. Юридическая фирма 2M Hukuk сосредоточена на заблаговременном выявлении юридических рисков в процессах оценки и прав собственности и предотвращении потери прав.

5) Проектное право для инвесторов и подрядчиков
В проектах резервных зон и трансформации; приобретение земли, согласие собственников, координация кадастра-зонирования-разрешений и управление спорами определяют безопасность инвестиционного решения. Юридическая фирма 2M Hukuk также предоставляет консультации, очищающие процесс от рисков с точки зрения инвестора.